Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать право собственности на самовольную постройку в порядке наследования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Административный путь признания права на самовольную постройку
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Самовольная постройка — признание права собственности
Как правило, истцом выступает то лицо, чье право собственности вызывает сомнения. Такой человек обращается в суд, чтобы защитить свое право собственности в порядке наследования.
Истец может отстаивать свои интересы в суде самостоятельно или c помощью представителя (его полномочия оформляются соответствующей доверенностью).
Интересы истца защищает представитель в тех случаях, когда нарушены права несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного лица.
В качестве представителя могут выступать как независимые юристы, так и уполномоченные лица организаций, где пребывают граждане, чьи права нарушены.
Сроки исковой давности могут быть двух видов:
- Для вступления в наследство.
- Для защиты нарушенных прав по делам о наследовании.
В первом варианте речь идет о пропуске шестимесячного срока, предусмотренного для вступления в наследство. То есть, если по уважительным причинам в течение полугода со дня смерти собственника правопреемник не успел оформить право собственности по наследству надлежащим образом, то суд может продлить данный срок.
Обратиться c соответствующим иском, подтвержденным доказательствами уважительного пропуска срока, можно в течение 6 месяцев c момента истечения первоначального срока.
Если имеет место оспаривание порядка наследования и защита прав и законных интересов, то соответствующий иск можно подать в течение 3 лет с момента смерти наследодателя или со дня получения наследником извещения о его смерти.
Суды часто не применяют исковую давность к требованию признания права собственности, мотивируя это тем, что исковая давность – это срок для защиты или восстановления нарушенного права.
А в случае признания права собственности иск подается с требованием о признании или установлении уже имеющегося права.
Подробно об этом – в статье «Имеет ли срок давности вступление в наследство».
Закон предусматривает, что решение суда о признании права собственности в порядке наследования, не удовлетворившее любую из сторон дела, может быть обжаловано. Делается это путем подачи апелляции в вышестоящий суд. То есть при рассмотрении первоначального иска районным судом, апелляцию подаем в суд высшей инстанции (краевой, областной, республиканский).
Жалоба подается до момента вступления решения в законную силу, то есть в течение месяца со дня вынесения решения по иску.
В случае пропуска срока подачи апелляции по уважительной причине ее могут принять и по истечении данного срока.
Формат искового заявления о признании официальных прав собственность должен в полной мере соответствовать нормативам статьи №31 ГПК РФ.
Требования гласят, что в документ всегда включается следующая информация:
- полное наименование конкретной судебной инстанции, в канцелярию которой подается исковое заявление;
- адрес суда;
- информация о заинтересованном истце – персональные данные из паспорта, место фактического проживания, полное наименование организации (если иск подается от ее имени);
- ФИО и адрес регистрации законного представителя, если исчерпывающий комплекс заявительной документации передается через него;
- данные об ответчике – им могут быть юридическое лицо или компания, которая на конкретный момент времени располагает имуществом;
- описание сути проблемы – (подробная информация приведена ниже);
- расчет стоимости обращения, осуществленный на основании статьи №333.19 Налогового Кодекса РФ;
- информация о том, что перед подачей обращения заинтересованная сторона посетила нотариуса;
- перечень сопровождающей документации;
- дата составления и подпись гражданина.
Для обоснования иска нужно в обязательном порядке указать то, что является непосредственным основанием для возникновения прав собственности. Также важно подробно описать объект, на который нужно установить то же самое право. Если требуется определить фактическое принятие наследства, то для этого приводятся дополнительные доказательства управления имущественным объектом.
В этой части рекомендуется давать ссылки на нормы жилищного, гражданского и процессуального кодексов РФ. Итогом должно выступать требование о признание прав на все имущество или на его определенную часть.
Стоит отметить, что все факты, представленные для рассмотрения судом, должны иметь под собой документальное подтверждение.
Верховный суд разрешил унаследовать незарегистрированный дом
Признание права собственности на незаконную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Президиумом Верховного Суда РФ утвержден «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Он содержит важные вопросы применения судами материального и процессуального права при рассмотрении вопросов о сносе самостроя или признании права собственности на самострой.
Конституционным Судом РФ выработаны правовые позиции по некоторым вопросам толкования и применения ст. 222 ГК РФ.
Наследодатель при жизни построил дом, гараж, но права на них не зарегистрировал или просто не успел достроить, вследствие чего право собственности также не оформлено или гараж находился в составе ГСК.
Наследники умершего обращаются к нотариусу с заявлениями о принятии наследства, указывают на дом. Так как права на это имущество не зарегистрированы за наследодателем, то выдать свидетельство о праве на наследство, нотариус не сможет ввиду отсутствия документов, подтверждающих возникновение права собственности.
Все о самострое: оформить, узаконить, судебная практика
Хотя бы построить фундамент для признания права собственности на земельный участок по суду.
Как зарегистрировать право собственности наследнику на земельный участок?
Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.
Причем переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям, сроком не ограничивается.
Отсюда следует, что если прежние владельцы не имели здания, дома на таком земельном участке и не обращались в заявлением об оформлении участка в свою собственность, то будет проблематично зарегистрировать право.
Как известно, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Доказать принадлежность дома наследодателю возможно, например, похозяйственной книгой, в ней будет указано, что владелец проживала и была зарегистрирована в доме.
Похозяйственная книга, являющаяся в силу Постановления СНК СССР от 26 января 1934 года N 185 «О первичном учете в сельских советах» формой первичного учета подсобного хозяйства, подтверждает наличие по указанному адресу личного хозяйства.
Если дом, принадлежащий умершему, был снесен, его наследник, действий по восстановлению дома не предпринимал, а иной наследник этой же очереди простроил другой дом на этом же участке, то наследовать будут наследники второго и именно за ними будет признано право собственности на дом.
Нередко наследник не знает о смерти наследодателя, так как с ним не общается, связи не поддерживает и узнает о смерти после истечения 6 месяцев, отводимых для принятия наследства, путем подачи заявления нотариусу.
- по суду восстанавливать срок для принятия наследства, доказывая уважительность пропуска 6-месячного срока;
- по суду признать юридический факт принятия наследства фактически или сразу признания права собственности на имущество, ввиду его фактического принятия.
Какой вариант выбрать, зависит от многих факторов, но, так как процент отказов судами восстановить срок для принятия наследства очень высок, выгоднее заявлять о фактическом принятии наследства.
Под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать действия по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.
Открытие наследства является юридической процедурой, которая позволяет родным претендовать на признание за ними прав на наследуемое имущество. Ее результатом является переход прав на имущество, например, когда наследник становится собственником квартиры.
Какие объекты не признают самостроем
Положения ст. 222 ГК РФ применяются только к недвижимому имуществу — объектам (включая незавершенное строительство), прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Временные сооружения (торговые модули, павильоны, навесы, временные сараи, ангары и пр.) не попадают под действие данной нормы.
Не распространяются положения указанной статьи и на перепланировку и переустройство, в результате которых не создается новый объект. Создание нового объекта – это изменение индивидуальных характеристик строения (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления № 10/22).
Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).
Не относятся к категории самовольных построек, согласно п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, частные дома, возведенные на землях для ИЖС, строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах, жилые строения на дачных и садовых участках, если:
- права на объект зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
- собственник владеет землей под постройкой на законных основаниях;
- параметры объекта соответствуют установленным нормам застройки данного участка и законам.
Упрощенная процедура оформления самостроя
В настоящее время некоторые виды построек можно оформить по упрощенной схеме (ч. 12 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Упрощенный (декларативный) порядок касается дачных домов на садовых участках, жилых домов, расположенных в границах населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).
Для регистрации постройки в упрощенном порядке собственник земельного участка должен:
- обратиться к кадастровому инженеру и с его помощью заполнить декларацию на строение и заказать технический план;
- предоставить документы о правах на землю и технический план дома в органы регистрации.
В каком порядке наследуется имущество
По завещанию или по закону, но наследование является основанием для приобретения права собственности на имущество, которым пользовался или распоряжался покойный собственник при жизни.
В случае, если собственник указывает, кто и в каком объеме получает его имущество, наследство делится именно таким образом (учитывая требования закона об обязательной доле).
Правильно составленное завещание практически лишает не указанных в нем родственников возможности получить часть наследства.
Когда завещание признано недействительным или отсутствует, при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке очередности. Суть этого порядка в том, что наследники имеют право на имущество в зависимости от степени своего родства по отношению к покойному.
Российское законодательство предусматривает восемь очередей наследования. Право на наследство родственников последующей очереди наступает, если нет правопреемников предыдущей.
Необходимые документы для признания права наследования через суд
Основные документы:
- заявление,
- документ, удостоверяющий личность,
- доверенность, если таковая необходима,
- квитанция об оплате госпошлины.
Другие документы связаны с доказательством своего требования, каждый из них может понадобиться в определенном случае:
- при пропуске срока – документы, подтверждающие уважительную причину пропуска (справка с работы, из больницы, иные документы);
- доказательства родства – свидетельства о рождении, регистрации брака, решения суда;
- доказательства права по завещанию – действующее завещание;
- документы, официально подтверждающие право собственности наследодателя на имущество;
- квитанции, выписки и иные документы, доказывающие фактическое принятие наследства.
Снос самовольной постройки во внесудебном порядке
В судебном порядке сноса самовольной постройки ничего не изменилось. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Пунктом 22 Постановления № 10/22 установлено, что требовать сноса самовольной постройки в судебном порядке имеют право:
- собственник земельного участка;
- субъект иного вещного права на земельный участок;
- законный владелец земельного участка;
- лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
- прокурор (в публичных интересах);
- уполномоченный орган в соответствии с федеральным законом.
С 1 сентября 2015 г. в действие введен п. 4 ст. 222 ГК РФ, устанавливающий порядок сноса самовольной постройки во внесудебном порядке. Такой снос осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.
Условием для принятия такого решения является создание или возведение постройки на земельном участке:
- не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
- этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования,
- либо земельный участок расположен в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Порядок сноса самовольной постройки по решению органа местного самоуправления приведен на схеме (кликните на нее для увеличения).
Определение и основные положения
Для начала уточним, что согласно нормам актуального законодательства считается самовольной постройкой.
Статья 222 ГК РФ считает, что таким термином называется сооружение, которое воздвигнуто без получения соответствующих разрешений, либо же с разного рода нарушениями, например, постройка дома на земле, назначение которой этого не допускает.
С 2018 года указанная статья (ст.222 ГК РФ) была дополнена несколькими значимыми моментами
- Теперь самостроем считается не только недвижимое имущество, но и любые другие строения, не так «прочно» связанные с землей;
- принципиальным является и дополнение, уточняющее, что если сам порядок строительства усложнился (путем внесения изменений в законодательство), но это случилось уже после начала возведения самостроя, то к нему новые требования применяться не будут – здесь действует принцип «закон обратной силы не имеет»;
- также если владелец здания не знал и не мог знать, что строительство незаконно, то постройку нельзя считать самовольной.
Этот пункт достаточно спорный, поскольку обычно незнание положений правовых актов от ответственности не освобождает.
Обычно самовольная постройка подлежит сносу, однако имеются исключения. Например, когда в судебном порядке ее возведение признается законным. По общему правилу, снести строение должен именно тот, кто осуществил постройку.
Ему дают разумный срок: от 3 месяцев до одного года. Впрочем, в установленных законодательством случаях указанная обязанность перекладывается на орган, который вынес решение о сносе.
Судебная практика по признанию права собственности на жилой дом
В 2015 году наша доверительница приобрела земельный участок и спустя полгода заключила договор подряда на строительство жилого дома. Проект газоснабжения дома был согласован на соответствие техническим условиям с газовыми службами.
Спустя год на основании технического описания дому присвоили кадастровый номер.
Согласно заключению независимых экспертов и оценщиков жилой дом соответствовал строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам.
- Санитарно-эпидемиологические нормы и требования были соблюдены.
- Нормативно-технические требования к помещениям дома соответствовали.
- Несущие и ограждающие конструкции находились в работоспособном состоянии.
- Комнаты были пригодны для эксплуатации без каких-либо ограничений.
- Возведённый нашей доверительницей дом не нарушал интересы других лиц, не создавал никаких угроз.
- Строение было пригодно для постоянного проживания и зимой, и летом.
Признание права собственности на самостоятельную постройку
Признание права на самовольную постройку можно во внесудебном порядке, что подразумевает оформление всех необходимых разрешительных документов на участок и строительство объекта.
Внесудебный порядок возможен также в отношении некоторых объектов, установленных «дачной амнистией», в соответствии с Законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ – это индивидуальные жилые дома, не выше трех этажей, садовые домики, гаражи, сараи не для коммерческих целей.
Основное условие для оформления – наличие прав на землю, с соответствующим назначением, и кадастрового паспорта на здание. Такую возможность узаконить самовольную постройку закон предоставил гражданам до 1 марта 2018 года.
Чаще приходится прибегать к варианту легализации в судебном порядке, в котором можно выделить два случая признания: за застройщиком, участок которому не принадлежит, но будет ему передан в установленном порядке, или за лицом, обладающим правами на участок с возмещением затрат застройщику.
Рассматривая иски, суд выясняет соответствие постройки строительным нормам, соблюдение прав и интересов других граждан. Решается вопрос о капитальности строения, об отсутствии угрозы жизни и здоровью с возведением этого здания.
Практика Московского областного суда
Примечание. Обращаем внимание, что с 04.08.2018 ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» применяется в новой редакции (Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ). Приведенные ниже судебные материалы учитывают прежнюю редакцию ст. 222 ГК РФ, которая действовала до указанной даты.
Суд признал за истцом право собственности на самовольную постройку — жилой дом, поскольку он возведен в границах принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка, соответствует его целевому назначению и разрешенному использованию, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, при этом истец принимал меры, направленные на легализацию спорного объекта: в материалы дела представлено решение администрации городского округа об отказе в выдаче разрешения на строительство. По заключению строительно-технической экспертизы жилой дом расположен в кадастровых границах земельного участка, соответствует градостроительным, объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, противопожарным требованиям, отвечает нормативным требованиям градостроительного плана земельного участка. При возведении соблюдены противопожарные нормы, жилой дом не нарушает права и законные интересы других граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.
(Апелляционное определение Московского областного суда от 16.01.2019 по делу N 33-1120/2019)
При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире или дому.
(Апелляционное определение Московского областного суда от 28.05.2018 по делу N 33-13240/2018)
Суд отказался признать за истцом (членом ГСК) право собственности на гараж в порядке ст. ст. 218, 222 ГК РФ, поскольку землеотвод под строительство капитальных гаражей кооперативу не осуществлялся, а создание кооператива и принятие истца в его члены, равно как и утрата документов ГСК, не является основанием для возникновения права собственности истца на указанную постройку.
Из решения исполнительного комитета городского совета депутатов трудящихся Московской области следует, что в 1975 г. кооперативу был отведен земельный участок сроком на 5 лет и только для установки временных сборно-разборных металлических гаражей. Цель предоставления земельного участка не подразумевала возможность капитального строительства на нем; разрешение для временной установки сборно-разборного металлического гаража не может трансформироваться в разрешение для возведения постоянной капитальной постройки, равно как и отведение земельного участка сроком на 5 лет не подтверждает предоставление участка для размещения гаражей на праве бессрочного пользования. Суд отметил, что за истцом не может быть признано право собственности на гараж в порядке приобретательной давности: предусмотренный ст. 234 ГК РФ правовой механизм в настоящем случае неприменим, так как гараж создан самим истцом.
(Апелляционное определение Московского областного суда от 16.05.2018 по делу N 33-14782/2018)
Признание права собственности на самовольную постройку — это введение в гражданский оборот зданий, возведение которых не было заранее согласовано с соответствующими органами власти.
Ч.2 ст. 35 Конституции, а также ст. 263 ГК РФ предусматривают, что собственник имеет право на возведение разного рода зданий на своем земельном участке, перестраивать или же сносить их как им самим захочется. В то же время, законом предусмотрен ряд ограничений, связанных со строительством она своем участке.
Таким образом, прежде чем что-либо строить, изменять, реконструировать или сносить, собственник должен получить разрешение от соответствующих органов власти.
Как исключение, существует институт легализации незарегистрированных объектов, базово регулируемый ст. 222 Гражданского кодекса. По общему правилу, здание, возведенное вопреки требованиям закона, должно быть снесено, но при определенных действиях со стороны собственника, может быть узаконено.