Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка приватизированной квартиры: что проверить и какие есть риски?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один риск покупки приватизированной квартиры относится к «скрытых собственникам». Это лица, которые до этого не воспользовались своим правом на часть жилья и не указаны в выписке ЕГРН. Скрытыми собственниками могут быть лица, которые по различным причинам не вступили в наследство, супруги, не получившие причитавшуюся им долю, а также дети, пояснила Наталия Борзенкова из «Инком-Недвижимости».
Что такое «Неприватизированная квартира»?
Соответственно, неприватизированная квартира представляет собой жилплощадь, находящуюся в государственной или муниципальной собственности. Люди, проживающие в такой квартире, имеют связанные с ней права и обязанности, прописанные в договоре социального найма. Они не имеют права совершать сделок с данным жильем (продать, дарить, завещать), сдавать его в аренду и прочее.
По законам РФ неприватизированное муниципальное жилье может быть приватизировано в любой момент бесплатно (с 2018 года право бесплатной приватизации объявлено бессрочным). После приватизации оно снимается с баланса муниципалитета (районного, городского, поселкового) и переходит в частную собственность проживающих в нем людей.
ВНИМАНИЕ! Не всякое жилье может быть приватизировано. Закон ФЗ №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» касается только муниципального (государственного) жилья. Нельзя приватизировать:
- Служебные квартиры
- Комнаты в общежитии, находящемся на балансе предприятия и организации
- Жилой фонд, находящийся в закрытых военных городках (ЗАТО)
Юридический статус приватизированного жилья
В России можно жить бесплатно в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма. Такие квартиры нельзя продать или завещать. Но их можно приватизировать, получить в собственность и потом распоряжаться ими как угодно.
Приватизация — бесплатная передача муниципальных и государственных квартир людям, которые в них живут. После приватизации жилец становится полновластным собственником квартиры и может распоряжаться ею как хочет: продать, сдать, заложить в кредит, подарить, сделать перепланировку или передать по наследству.
Долевая собственность. Если в приватизации участвуют несколько жильцов, квартира переходит в долевую собственность — долями наделяются все люди, прописанные в квартире. Это значит, что все собственники будут иметь равные доли, которыми смогут распоряжаться как захотят. Продать свою долю собственник может только с разрешения всех остальных собственников.
«Отказники». Приватизировать жилье можно только один раз после достижения 18 лет. Поэтому взрослые люди могут отказаться от приватизации в пользу другого человека. Например, часто родители отказываются в пользу детей. Дети отказаться от приватизации не могут.
По закону жилец, отказавшийся от приватизации, но сохранивший прописку по старому адресу, может жить в квартире пожизненно — выселить его нельзя.
Продать муниципальную квартиру без приватизации нельзя. Но можно продать жилье, если вы уже получили договор приватизации, но еще не оформили право собственности. В этом случае после продажи квартиры, Росреестр одновременно внесет в ЕГРН запись о прежнем владельце и переходе собственности к новому.
«Подводные камни» покупки приватизированной квартиры
В каких случаях приватизация может быть признана недействительной?
Приватизация – это обычная сделка, такая же, как купля-продажа или дарение. Любая сделка может быть признана судом недействительной по заявлению какой-то заинтересованной стороны. Вот случай из моей практики: бабушка получила по ордеру трехкомнатную квартиру в Екатеринбурге, т.е. квартира муниципальная. У бабушки двое детей: старший сын и младшая дочь. Все включены в ордер, все имеют право на бесплатную приватизацию. Какое-то время старший сын, будучи уже взрослым, уезжает и отсутствует в течение 9 лет. При этом он меняет место жительства и снимается с регистрационного учета. Бабушка приватизирует квартиру в единоличную собственность. Через 9 лет старший сын возвращается и обращается с иском в суд на свою мать, чтобы суд признал за ним право пользования, а договор приватизации — недействительным. И областной суд удовлетворил иск сына в полном объеме, то есть квартира в Екатеринбурге стала опять муниципальной собственностью.
Это важно знать: Приватизация квартиры через суд
В чем различия права собственности и права пользования приватизированной квартирой?
Расскажу еще один случай из практики. Пришла женщина на консультацию. Она, в свое время работая на предприятии, получила двухкомнатную квартиру в Екатеринбурге. А в ордер включена дочь. Мать и дочь собираются приватизировать эту квартиру. При этом события разворачиваются так, что сама хозяйка отказывается от приватизации, а дочь приватизирует жилье в единоличную собственность. Далее дочь, с согласия матери, продает эту квартиру, а маме покупает комнату коридорной системы и оформляет эту комнату в свою собственность. Через полгода дочь продает эту комнату посторонним людям. Мама об этой сделке ничего не знает. Проходит еще полгода, и новый собственник обращается с иском в суд. Буквально два дня назад женщину из занимаемой комнаты выселили судебные приставы. Она спрашивает: «Что делать?» Я отвечаю: «Ваше право пользования носит бессрочный характер. Оно возникло и сохраняется по отношению к двухкомнатной квартире, которую дочь первоначально продала. Вы можете обратиться с иском к тем покупателям в суд».
Как при приватизации избежать возникновения права пользования у третьих лиц?
Если на момент приватизации третьи лица имели равные с нанимателем права пользования и отказались от приватизации, то их право пользования носит постоянный и бессрочный характер. То есть получается, что в этой квартире собственник один, но право пользования имеют еще, к примеру, двое человек. При договоре купли-продажи собственник имеет право эту квартиру продать, но эти лица остаются в этой квартире до конца своих дней.
Как снизить риски при покупке приватизированной квартиры?
Если человек покупает квартиру, где первоначальный документ – договор приватизации, нужно проверить множество нюансов. Еще раз посоветую не пожалеть денежных средств и обратиться к юристу, чтобы он проверил, кто приватизировал эту квартиру, кто имел право на приватизацию, кто отказался, то есть может ли быть впоследствии эта сделка – договор приватизации — быть судом признана недействительной.
Покупка приватизированной квартиры
Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.
Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.
Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:
- необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
- правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
- находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
- есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
- учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.
Преимущества и недостатки
Главное преимущество приватизации – возможность бесплатно оформить права собственности на недвижимость и распоряжаться ею по своему усмотрению. Так, собственники квартиры наделены правом:
Передавать квартиру по наследству. Приватизированная квартира может быть передана по наследству и включена в завещание. Для того чтобы вступить в наследство, наследникам не нужно будет доказывать наличие родственных связей с наследодателем и факт совместного проживания с ним в одной квартире. Что касается неприватизированной квартиры, то она не передается по наследству. Но это не означает, что родственники ответственного нанимателя будут выселены из квартиры: они продолжат проживать в квартире, а один из родственников может переоформить договор социального найма на себя. Проживать в квартире смогут только те родственники, которые были зарегистрированы в ней на дату смерти нанимателя. Неприватизированная квартира может передаваться по наследству в случае, если гражданин собрал все документы, подал заявление на приватизацию и умер перед оформлением договора. Если никто из жильцов не проживал в квартире на момент смерти квартиросъемщика, то она перейдет к государству (на основании )
Поэтому так важно, чтобы кто-то из жильцов был прописан в квартире.
Прописать в квартире новых жильцов. В квартире в собственности можно зарегистрировать кого угодно по усмотрению собственников
В неприватизированной квартире на регистрацию супругов, родителей, совершеннолетних детей нужно получать согласие других членов семьи. На регистрацию других граждан можно получить согласие от проживающих и муниципалитета. Муниципалитет проверит при этом соблюдение учетной нормы площади на 1 человека: например, в Краснодаре – это 10 кв. м, в Санкт-Петербурге – 9 кв. м и пр. Исключение составляют только несовершеннолетние дети: их можно зарегистрировать без каких-либо дополнительных разрешений.
Продать, подарить, передать в залог или обменять, сдать в аренду. Неприватизированной квартирой нельзя распоряжаться по своему усмотрению, а ее передача в аренду может стать формальным поводом для отказа в продлении договора социального найма.
Сделать в квартире перепланировку, перевести ее в нежилое помещение. Так, собственник вправе проводить перепланировку в тот момент, когда он сам пожелает. В отношении муниципального жилья предварительно нужно получить согласие от фактического собственника (государства или муниципалитета). А перевод квартиры в нежилое помещение фактически невозможен.
Приватизация квартиры позволит уменьшить размер ежемесячной платы за пользование жилым помещением. Данная компенсация выплачивается жильцами социальных квартир ежемесячно в виде дополнения к квартплате (размер такой платы в Москве составляет около 1100 р. в месяц). Хотя за квартиру в собственности предстоит платить налог, но его размер гораздо меньше суммы компенсации за пользование социальным жильем.
Надо ли приватизировать купленную квартиру?
Да, купленную квартиру надо приватизировать квартиру. Главным плюсом приватизированной квартиры, комнаты или доли является то, что она становится собственностью (как выглядит образец договора купли продажи доли в квартире между родственниками и какие документы необходимы, читайте здесь). Как известно, собственник вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению – он может ее продавать, менять, дарить или завещать по своему усмотрению.
Стоит помнить о том, что завещать ил получать по наследству можно лишь приватизированное жилье. Если одинокий собственник неприватизированной квартиры умирает, то никакие законы о наследовании родственников разных линий не действуют. В этом случае квартира переходит в собственность государства.
Одним из преимуществ приватизированного жилья является то, что оно может выступать в качестве залога для оформления крупного банковского кредита. Но в этом случае стоит помнить, что этот факт будет являться обременением до полной выплаты, в случае если квартира выставиться на продажу. Конечно, продать ее можно, но не каждый покупатель согласиться брать на себя ответственность погашать чужие банковские долги.
Риски при покупке приватизированной квартиры
Самый главный риск в сделке купли-продажи квартиры – это возможность признания сделки ничтожной. Это может возникнуть в случае возникновения прав третьих лиц на данную квартиру, а именно:
- Если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, а при заключении сделки купли-продажи не было получено согласие органов опеки.
-
Если один или несколько членов семьи, продающей квартиру не участвовали в приватизации и не давали на то своего письменного согласия (в этом случае может быть признана ничтожной как сама приватизация, так и последующие сделки, совершенные с квартирой).
Нарушение правил приватизации и прав лиц, участвующих в ней по статистике является наиболее частой причиной в признании сделок с недвижимостью недействительными.Чтобы исключить подобные риски нужно проверять историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраст и степень родства на момент приватизации.
Во всех случаях, когда сделка с недвижимостью признается недействительной, пострадает покупатель, который последним купил такую квартиру. Поэтому при покупке не стоит надеяться только на честное слово продавцов, нужно самостоятельно и тщательно проверять всю историю квартиры и ее документы.
О рисках продавца и покупателя при покупке квартиры читайте тут.
Список необходимых документов
Сделка купли-продажи приватизированной квартиры проводится в стандартном порядке, т.е. подготавливается пакет документов и заключается договор.
Основными документами являются:
- договор, подтверждающий факт передачи муниципальной квартиры в личную собственность продавца;
- документ, подтверждающий наличие прав собственности на продаваемую квартиру;
- справки, подтверждающие факт отсутствия задолженностей;
- копия лицевого счета;
- паспорта участников сделки;
- выписка из домовой книги.
Это стандартный список, который может меняться в зависимости от условий конкретной ситуации.
К примеру, если в приватизированной квартире зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, имеющий долю в недвижимости, продавец обязательно должен будет получить разрешение со стороны органов опеки. Также необходимо запросить выписку из Росеестра.
В случае если интересы продавца представляет доверенное лицо, доверенность обязательно должна быть нотариально заверенной.
О необходимости получения дополнительных справок и документов уточняйте уже непосредственно по ситуации.
Если продавец получил приватизированную квартиру в наследство, вместо договора передачи муниципальной недвижимости в личную собственность он должен представить:
- документ, подтверждающий право на наследство;
- справку из налоговой инспекции об уплате налогов, если их нужно было оплатить в его ситуации.
Приблизительно в таком же порядке готовятся документы, в случае если приватизированная квартира перешла к продавцу по договору отчуждения.
То есть нужно подготовить не договор передачи муниципальной недвижимости в собственность, а, к примеру, договор купли-продажи. Документ обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующем органе.
Еще раз обратите внимание на то, что список необходимых документов может расширяться в зависимости от разных ситуаций, к примеру:
- Наличия несовершеннолетних детей.
- Наличия других совладельцев.
- Наличия настоящих и бывших супругов.
- Наличия граждан, имеющих право пользования квартирой и т.д.
Нужно ли приватизировать купленную в новостройке квартиру
Уважаемые юристы, нужна ваша консультация! Я проживаю в двухкомнатной квартире со своей мамой и со своей несовершеннолетней дочерью (все прописаны в квартире). Квартира зарегистрирована на маму – она единственный собственник. Три года назад квартиру приватизировали на маму, я от приватизации отказалась, дочка у меня тогда еще не родилась. Вопрос: нужно ли уплачивать за данную квартиру налоги? Какой сейчас налог на жилье и нужно ли нам его платить?
1. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения. Представительные органы местного самоуправления (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости и типа использования объекта налогообложения. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах: До 300 000 рублей (включительно) до 0,1 процента (включительно) Свыше 300 000 рублей до 500 000 Свыше 0,1 до 0,3 процента рублей (включительно) (включительно) Свыше 500 000 рублей Свыше 0,3 до 2,0 процента (включительно)
08 Авг 2021 piterurist 293
Поделитесь записью
- Похожие записи
- Проект планировки территории пример
- Получить участок многодетным в москве
- Очередь молодая семья программа барнаул
- Как получить подростку паспорт
Лицо, которое решилось на приобретение приватизированной квартиры, в первую очередь должно ознакомиться с документами на квартиру, проверить статус жилья по общедоступным реестровым сведениям. Для начала нужно заказать выписку из кадастрового органа. Стоимость такой выписки составляет всего 200 рублей и доступна она абсолютно любому лицу, даже тому, кто не является собственником.
Кроме того, в публичной кадастровой карте можно проверить статус жилья по его адресу. Однако сведения в данном источнике не всегда достоверны и не дают полной картины ситуации.
Что касается документации, то следует ознакомиться с теми бумагами, на основании которых нынешние собственники владеют квартирой:
- Соглашение о приватизации. Следует обратить внимание на круг лиц, которые указаны в соглашении в качестве участников приватизации, а также на отметки государственного органа, осуществившего приватизацию.
- Свидетельство о регистрации права собственности в государственном реестре. Согласно законодательству, право собственности, не поставленное на учёт, не признаётся государственными органами и не является основанием для распоряжения имуществом.
Если же квартира находится в общей совместной либо долевой собственности нескольких лиц, то следует получить письменное согласие каждого из них на продажу. А при наличии среди владельцев несовершеннолетних и недееспособных лиц следует потребовать от продавца разрешение от органа опеки и попечительства на продажу доли такого совладельца.
Если же жильё находится в долевой собственности с чётко выделенными долями, необходимо позаботиться о том, чтобы покупателю были переданы свидетельства о праве собственности на долю, которые оформляются нотариусом при осуществлении раздела собственности по долям.
После заключения письменного соглашения составляется также акт приёма-передачи жилья, после чего осуществляется оплата договорной стоимости. Лишь после этого покупатель сможет зарегистрировать жильё на своё имя в уполномоченном органе.
Покупателю необходимо учитывать риски при покупке квартиры. Основным риском для покупателя при приобретении приватизированной квартиры представляется признание сделки недействительной. Это осуществляется лишь в судебном порядке, так что помимо отказа от сделки покупателю придётся потерять время и деньги и на суде.
В основном недействительность сделки, по которой продаётся приватизированная квартира, может заключаться в следующем:
- продажа жилья неправомочным на то лицом;
- отсутствие согласия совладельцев;
- наличие другого соглашения, по которому жильё передаётся иному лицу;
- несоблюдение интересов несовершеннолетних и недееспособных лиц;
- наличие обременений на приватизированном жилье.
По общему правилу, редко какие кредиторы соглашаются принимать в качестве залога приватизированное жильё. Однако покупателю не стоит исключать такой вариант.
Что такое «Приватизированная квартира»?
Прежде всего, необходимо четко разобраться в терминах.
Приватизацией называется процесс преобразования собственности из муниципальной в частную, регулируемый законом ФЗ №1541-1. Основанием для приватизации является договор социального найма или ордер муниципалитета (в настоящее время используется крайне редко).
Приватизация исключительно добровольное дело – человека нельзя не нее вынудить. Если муниципальные органы по какой-то причине жестко настаивают на приватизации – это повод для обращения в суд. Сделка приватизации, проведенная под давлением, будет признана незаконной.
Приватизированная квартира становится собственностью физического лица, оформившего сделку. Если же в квартире проживает несколько человек (физических лиц), она все имеют право на участие в приватизации. Следовательно, каждый становится собственником пропорциональной доли в приватизированном жилье.
Долевая собственность не подразумевает деления собственно жилой площади (особенно, если места общего пользования невозможно разделить). Но каждый член семьи имеет право на определенную часть жилья в денежном эквиваленте. И определенные права – например, в случае продажи квартиры, каждый владелец доли должен оформить согласие на продажу и стать участником сделки. Собственник имеет прав распоряжаться своей долей, как сочтет нужным (если при этом не нарушаются нормы Жилищного кодекса и Гражданского кодекса РФ).
Документы, которые подтверждают личность собственника
Сначала необходимо убедиться в личности человека, у которого вы собираетесь купить квартиру.
Для этого у совершеннолетних собственников проверьте паспорт. Его данные должны быть такими же, как на всех других документах по квартире. То есть ФИО, серия, номер и другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами.
Знаем все о недвижимости
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
В ответ собственница подала встречный иск и заявила, что квартиру не продавала, поэтому вправе в ней жить. Она рассказала, что в 2013 году у нее украли паспорт и все документы. Когда она показала покупателю восстановленный паспорт, тот сказал, что заключал сделку с другой женщиной. В итоге суд признал договор купли-продажи ничтожным. Покупатель не проверил документы продавца и из-за поддельных документов потерял несколько миллионов рублей.
У детей 14—18 лет кроме свидетельства о рождении также проверьте паспорт.
Свидетельство подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Если право собственности получено с 1991 по 1996 год, то свидетельства не будет. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе отметка о государственной регистрации права: она должна быть. Повторюсь: с 15 июля 2020 года свидетельства о регистрации права отменили, их заменила выписка из ЕГРН.
Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, нужно сверить документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать.
Посмотрите, указаны ли в свидетельстве обременения. Если нет — хорошо. Если, например, в свидетельстве написано «Ипотека в силу закона», это означает, что квартира в залоге у банка. Купить ее реально: можно погасить своими деньгами чужую ипотеку или взять ипотеку в том же банке. Первый вариант — рискованный, но иногда других способов купить понравившуюся квартиру нет. Лучше проконсультируйтесь с юристом, если видите обременения.
Свидетельство на квартиру с обременением — ипотекой
В форме 12 указаны люди, которые сняты с регистрации в квартире из-за нахождения в лечебных учреждениях, местах лишения свободы, или безвестно пропавшие. Еще здесь содержится информация о несовершеннолетних, которых забрали в интернат, и о военных, которые не возобновили регистрацию после службы.
В справке не указаны имена и фамилии — только количество людей и годы рождения.
Если везде написано «нет», квартира чиста. Если где-то стоит число, у продавца необходимо уточнить, что это за люди, как их зовут и где они сейчас. Попросите документы, которые подтверждают слова продавца, и бегите к юристу.
Форма 12