Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Участки земли—это объекты недвижимости, являющиеся самостоятельными с того момента, когда сформировались и определились несколько их обязательных параметров. В первую очередь, на земле отмечаются определенные отметки границ, и после этого наступает момент согласования этих границ с соседними участками. Суть такой процедуры заключается в том, что благодаря ей, два участка которые ранее были цельными, разделяются на два отдельных и, в результате, появляется возможность поставить их на кадастровый учет, и определить права собственности для каждого владельца.

До наступления 2013 года всеми вопросами, касающимися границ земельных наделов и определения прав собственности, занимались представители БТИ. Но как только была задействована система кадастрового учета, все обязанности по данному вопросу перешли к инженерам, занимающимся кадастровыми ситуациями.

Адвокат по восстановлению границ земли в Екатеринбурге

Почему важно при разрешении спора о восстановлении границ, обратится к адвокату?

• Данная категория споров требует большой объем доказательств. При этом собрать их самостоятельно не всегда представляется возможным, ввиду отсутствия у физического или юридического лица специальных полномочий. Адвокат по земельным спорам, проведет досудебную подготовку по истребованию доказательств путем направления адвокатски запросов.
• Важно знать, где находятся необходимые для Вашего судебного процесса документы и доказательства. В противном случае, даже в ходе судебного заседания, не указав суду, в каком учреждении необходимо истребовать доказательства, Вы можете получить отказ в его удовлетворении.
• Грамотно составленное исковое заявление — это залог успеха его скорейшего рассмотрения. И исключение рисков его возврата или оставления без дальнейшего движения. Учитывая, что земельные споры в принципе достаточно длящиеся, данный критерий будет весьма убедителен для лица, действительно заинтересованного в разрешении своего спора.
• Это квалифицированная юридическая поддержка Ваших интересов на всех стадиях разрешения спора. Зачастую мы сталкивались с проблемами, когда наши доверителя ведя самостоятельно спор в суде, заключали мировые соглашения на крайне невыгодных условиях. Либо вообще отказывались от требований под давлением судьи.

Смысл и основания для проведения работ

Самый популярный мотив, толкающий людей восстанавливать фактические границы, это защита их имущественных прав на недвижимости, в том числе от посягательств мошенников. Когда относительно пределов надела возникли недопонимания с соседями, в таком случае без проведения данной процедуры просто не обойтись.

Восстановление границ земельного участка по кадастровым данным — процесс, во время которого на объекте недвижимости происходит восстановление законных пределов, подтвержденных в специальной документации.

При восстановлении межевых знаков специалист при помощи конкретных методов определяет прохождение границ надела, а также закрепляет их фактическое местоположение. Использование участка без надлежащего фиксирования и документирования его границ в некоторых случаях недопустимо.

К примеру, предполагается продажа земельного надела, а новый владелец желает видеть конкретные границы покупаемой земли. Поставленные межевые знаки — более наглядный метод межевания, чем обычное закрепление в документах, поэтому в большинстве ситуаций без межевых знаков обойтись не реально.

Законодательство о восстановлении границ

Данная процедура выполняется на основании требований и правил, действующих для геодезических и кадастровых работ. Это закон “О кадастровой деятельности”. Кроме того, принимаются во внимание любые другие нормативно-правовые документы, касающиеся проведения данного процесса. К ним относятся государственные нормативы, стандарты, региональные законы, федеральные законы, приказы определенных министерств, постановления правительства.

Ответственность за соблюдение всех этих правил несет исполнитель работ, поэтому он обязан хорошо знать все требования современного законодательства и поправки к ним.

Если же некоторые из них не были соблюдены, и дело дошло до судебного процесса, тогда применяются нормы Гражданско-процессуального кодекса. Истец должен знать, как правильно составить иск, как его подать и на каких основаниях будет выноситься решение суда.

Почему по участку могут быть не определены границы

Если на участке не проведено межевание, это означает, что в картах и документах Росреестра (ЕГРН — единого государственного реестра недвижимости) нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учёт, иметь площадь и адрес, и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.

Эта информация может отсутствовать в Росреестре, так как она не является обязательной при постановке на кадастровый учёт земельного участка или при осуществлении сделок с ним. Государство видит этот пробел и на его устранение направлено поручение Президента Правительству РФ от 11.08.2022 года — обеспечить внесение изменений в законодательство, направленных на сокращение количества участков, границы которых не определены.

При утере такого важного документа, как кадастровый паспорт, каждый собственник должен знать, куда обращаться — в Росреестр, МФЦ или суд (если два первых варианта не помогли решить проблему). Сотрудникам компетентных организаций нужно предоставить хотя бы одну из ниже представленных бумаг:

• договор о покупке, продаже, обмене, приватизации или дарении;
• свидетельство о законном праве владения участком;
• судебное постановление.

В восстановительном процессе абсолютно никакого значения не имеет, как был утерян кадастровый паспорт.

Порядок восстановления состоит из следующих пунктов:

1. Обратиться к службам гос. власти. Там сделают официальный запрос в росреестр для получения выписки о земле и её непосредственном собственнике.
2. Если в росреестре не окажется этой информации, придётся обращаться к местному управлению. В этих структурах есть комитеты, которые занимаются рассмотрением и решением подобных вопросов от населения. Зачастую такие документы хранятся в их архиве.
3. Получение выписки — платная процедура. Примерная стоимость 100-300 рублей.
4. Время обработки запроса. Как правило, в этих организациях сроки рассмотрения заявлений разные, это может быть и 5 дней, и целый месяц. Но в любом случае, они должны уведомить заявителя о принятом решении.

Нужно иметь в виду, что если заказывать справку в БТИ, она не может являться правоустанавливающей. Её можно использовать в качестве подтверждения, прилагаемого к основным документациям.

Определение границ земельного участка

В первую очередь разберемся с причинами, по которым возникают споры относительно границ земельного участка:

• В процессе межевания была выявлена реестровая ошибка в сведениях о местоположении границ участка, к тому же при проведении кадастровых работ не удалось договориться с соседями и согласовать уточнения местоположения границ между соседними участками;
• Были утрачены межевые знаки, сведения о границах смежных (соседних) земельных участков не внесены в ЕГРН и есть спор об их место положении;
• В процессе проведения межевания земельного участка, была опущена процедура согласования границ с собственниками соседних (прилегающих) земельных участков, либо данная процедура была проведена с нарушениями;
• При проведении процедуры межевания, соседям не удалось прийти к общему и единому мнению о месте положения границ между смежными земельными участками.

Особо стоит отметить ситуации, когда сосед строит дом или другой объект недвижимости, прямо на границе земельных участков, ведь сосед может построить, что угодно и не только на границе участков, а еще захватить территорию чужого земельного участка. В такой ситуации, конечно, не обойдется без судебного разбирательства и в исковом заявлении следует указать требование об установлении границ земельного участка, а так же дополнительно выдвинуть требование о сносе или переносе строение или иного сооружения возведенного на границе участка или с захватом территории чужого земельного участка, ведь данные строение возведены с нарушениями.

По вышеописанному случаю в суде нужно доказать следующие обстоятельства:

• Возведенное соседом (ответчиком) строение, или сооружение, нарушают право собственности истца на землю, ведь здание или сооружение расположено с захватом территории истца;
• Объект недвижимости, строение или сооружение возведены таким образом, что они изменяют границу земельного участка истца. В таком случае расположение границ земельного участка устанавливаются в соответствии с данными полученными из ЕГРН, либо по фактическому землепользованию.

Что бы доказать свое право на определенную часть земли, незаконно захваченную соседом, необходимы следующие документы:

• Документы, подтверждающие право собственности на участок (правоустанавливающие документы);
• Заключение кадастрового инженера, либо отчет эксперта.

Пример из практики восстановления границ участка

Восстановление границ земельного участка на местности в чистом виде встречается все реже и реже. Наиболее характерный случай, где речь идет именно о восстановлении границ земельного участка, а не об определении и установлении их:

• К нам обратился доверитель. Проблема заключалась в том, что его земельный участок имел площадь, но не имел границ. Примерное место его расположения было определено фактическим пользованием, но потом оказалось, что добрую половину участка занимает соседнее СНТ. Таким образом — возник спор между двумя садовыми товариществами на предмет прохождения смежной границы. В рамках судебного рассмотрения, землеустроительная экспертиза однозначно указала смежную границу двух садовых товариществ. После этого земельный участок доверителя был восстановлен по указанной смежной границе в той площади, что учтена в его документах, координаты точек его участка определены и участок поставлен на кадастровый учет. Таким образом, восстановление границ земельного участка доверителя произошло автоматически, после того как была определена граница садовых товариществ. Решение принято Дмитровским городским судом Московской области, вступило в силу.

Межевые планы разделяются по видам, зависящим от целей их подготовки. При оформлении каждого существуют свои особенности.

1. Образование наделов:

• при объединении нескольких участков (2 и более) в один при наличии смежной границы;
• при разделении одного участка на 2 и более части;
• выдела доли из общей собственности;
• перераспределение в виде присоединения к уже имеющемуся участку дополнительной площади;
• первичное образование ЗУ из земель государственного или муниципального владения.

1. Уточнение границ территории участка земли.
2. Исправление ошибки в базах кадастра.

Что делать после межевания земли и как выглядит документ о межевании?

СРО. Алгоритм действий на подготовительном этапе выглядит следующим образом:

1. заключается подрядный договор с инженером, в котором определяется цель и сроки проведения межевых работ;
2. владелец представляет инженеру правоустанавливающие документы на землю, а также обеспечивает ему доступ для обследования участка в натуре;
3. в ходе межевых работ определяются характерные точки границ с учетом данных, ранее внесенных в госреестр ЕГРН;
4. по результатам обследования, полученные данные о границах подлежат согласованию с владельцами соседних наделов;
5. если достигнуто согласие с каждым правообладателям смежных участков, изготавливается межевой план для учета в сведениях ЕГРН.

Если акт согласования границ подписан каждым соседом по земле, дальнейшее урегулирование спора может обойтись без обращения в суд.

Что такое наложение земельных участков на кадастровой карте

Наложение границ землевладений предполагает неверное размещение границ наделов, последствием которого могут стать различные имущественные споры. Иногда они особого значения для землевладельцев не несут, однако сдвигают межевые границы относительно их требуемого положения. Так или иначе, факт наложения границ порождает ситуацию, при которой исполнение кадастровых работ становится невозможным не только с топографической и учетной позиции, но и непосредственно на месте.

Наложение границ на территорию, учтенную в прошлом времени, порождает такие нарушения размещения наделов на территории:

• смещение межей соседних земель по направлению друг к другу, уменьшение размера надела в середине;
• расширение среднего надела при заступе его на земли, расположенные по бокам;
• наложение одного землевладения на границы второго при расширении или растягивании.

В любой из приведенных ситуаций хотя бы одному землевладельцу причиняется ущерб, связанный с уменьшением габаритов надела. Более серьезные обстоятельства возникают при сложных конфигурациях участков, на которых довольно непросто отслеживать определенные составляющие межевых границ.

С учетом определения, закрепленного в законодательстве, топографическая съемка представляет собой процедуру специальных геодезических замеров, осуществляемых на конкретной территории, направленных на изготовление плана топографического исследования. Под указанным планом понимается особый чертеж, отображающий вид участка сверху, при оформлении которого используются специальные знаки и масштабы.

Съемки такого плана необходимы для того, чтобы обеспечить различные изыскания инженерного плана, способствующие подготовку проектов ландшафтного типа и последующую привязку на территории, а также уточнение топографических карт.

Уточнение контура надела заключается в документировании отклонений полученных данных от тех, которые содержатся в составленном ранее межевом плане.

Фактически смена границ может заключаться в таких действиях:

• Изменение конфигурации контурной линии, определяющей область земли при сохранении значения первоначальной площади.В такой ситуации при внесении данных часть площади в определенном месте образованной фигуры уменьшается, в другом – увеличивается, и в общем величина остается идентичной той, что указана в кадастровом паспорте.Параллельно с этим отсутствие процедуры затрагивания значения площади может заключаться в том, что фактически площадь остается той же, а изменяться будут только данные в межевом плане, который по ряду причин содержит ошибочную информацию;
• Изменение межи с одновременным уточнением значений его площади. В такой ситуации могут исправляться имеющиеся ошибки кадастрового учета или проводиться изменения межи непосредственно на местности при одновременном добавлении бесхозной территории в качестве «прирезки» в допустимом Земельным кодексом размерах.

Если земля в собственности, но нет межевания

Нередко может иметь место ситуация, при которой определенное лицо имеет право собственности на землю, но межевой план относительно нее отсутствует.

Это может быть связано с особенностями перехода права владения на землю, а также периода времени, в который это происходило – возможно, из-за отсутствия определенных регулирующих норм регистрация участка произошла без действий по определению действительной границы.

В таком случае собственник должен понимать, что при попытке продать участок, оформить на него дарственную, возвести объект недвижимости и т.д., он столкнется с необходимостью предоставления данных по проходящим межам надела.

В такой ситуации не стоит медлить, поскольку установление границ достаточно длительная процедура и при наличии споров относительно них составление межевого плана может занять до 6 месяцев.

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Похожие записи:

• Можно ли законно продать земельный участок без межевания?
• Выплата алиментов на ребенка после 18 лет
• ЕФС-1 — новый отчёт с 2023 года