Оформление дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Ст. 550 ГК РФ предусматривает, что стороны, заключая договор купли-продажи, составляют его письменно в виде одного документа, подписанного как продавцом, так и покупателем (о том, как оформить и заключить договор купли-продажи недвижимости, мы писали тут).

Что содержит дополнение?

В тексте доп. соглашения должна быть указана следующая информация:

1. Полное наименование оформляемого документа.
2. Дата и место его составления.
3. Персональные данные сторон, подписавших документ.
4. Информация об основном договоре купли-продажи (его название, номер и дату оформления).
5. Описание вносимых изменений. В этом разделе необходимо указать какие условия основного договора меняются и как именно.
6. Порядок вступления в силу оформляемого соглашения. Если этот пункт отсутствует в тексте – законную силу документ приобретает с момента подписания.
7. Подписи сторон и их расшифровки.

• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
• Скачать образец доп.соглашения к договору купли-продажи квартиры

Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и ДКП:

• Для обычных сделок с квартирой в простой письменной форме.
• Если предметом договора является доля в квартире – доп. соглашение должно быть составлено в нотариальной форме (согласно статье 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Документ должен имеет определенную структуру:

1. Шапка – наименование документа, дата и место его заключения, сведения об основном подписанном ДКП (номер, дата, место подписания).
2. Основной текст – сведения о сторонах-участниках (ФИО, личные сведения, адрес проживания), при этом они должны совпадать с данными, указанными в основном договоре, и вносимые изменения:

• указание ссылок на подлежащие изменению пункты основного договора;
• необходимые уточнения к определенным пунктам основного договора;
• уточнение нумерации новых внесенных пунктов;
• указание ссылок на необходимую подтверждающую документацию, которую также следует приложить к этому допсоглашению.

• Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
• Скачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

Что такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры?

Соглашение всегда составляется в дополнение к договору купли-продажи. Оно может частично или полностью менять его условия. Также им можно отменить сделку, оформив соглашение о расторжении к ДКП.

Какие важно учитывать условия и особенности:

1. Соглашение составляется на тот же срок, что и ДКП.
2. Сначала подписывается ДКП, и только потом при необходимости – допсоглашение.
3. В соглашении необязательно указывать технические характеристики продаваемого жилья, если оно составляется не по причине их изменений или изначально недостоверной информации в ДКП.
4. Если ДКП нотариально удостоверен, то и соглашение составляется в такой же форме.
5. Допсоглашение оформляется при отсутствии разногласий между продавцом и покупателем.

Совет юриста: если ДКП еще не подан на регистрацию перехода права собственности, проще составить новый договор с изменениями, чем соглашение. Законом это не запрещено, но неверный подписанный ДКП нужно уничтожить, чтобы им не могли воспользоваться непорядочные люди.

Дополнительное соглашение к договору купли продажи квартиры: скачать образец

Однако в реальной жизни зачастую возникают ситуации, когда договор по прошествии какого-то промежутка времени не может быть выполнен в той редакции, в которой он первоначально подписывался. Для юридического закрепления этого предусмотрено составление и подписание сторонами дополнительного соглашения.

Что такое допсоглашение к договору купли-продажи квартиры?

Это юридический документ, вносящий изменения в положения ранее заключённого договора о продаже квартиры, отменяющий какие-либо пункты такого договора или наоборот, дополняющий их. Составление такого соглашения обусловлено следующими причинами:

• обнаруживаются какие-либо изменения в состоянии самого объекта недвижимости, непосредственно влияющие на конечную стоимость сделки; кстати, совсем необязательно, что обнаружение таких изменений может привести только к снижению стоимости недвижимости, например, после подписания договора, но до переоформления квартиры, бывший владелец произвёл остекление лоджии и это вполне может повысить стоимость всей квартиры; хотя, справедливости ради надо отметить, что чаще всего обнаруживаются именно дефекты, зачастую скрытые, которые понижают стоимость покупки, поскольку будут требовать затрат на их устранение;
• изменились условия оплаты покупки; в договоре должно быть чётко прописано, сколько и когда денежных средств обязан передать покупатель продавцу и любое отступление от этого не только должно быть согласовано между ними, но и требует составления допсоглашения, так как изменились существенные положения первоначального документа;
• изменились данные сторон договора; например, у покупателя или продавца изменилась фамилия, изменилось место регистрации, изменились данные паспорта и так далее;
• любые другие изменения пунктов договора, например, сдвигаются ранее согласованные сроки оформления сделки, и это в обязательном порядке требует составления дополнительного соглашения;
• невозможность выполнения договора о продаже квартиры одной из сторон сделки; расторжение договора по обоюдной договорённости также требует составления допсоглашения.

Юридический портал bukva-zakona.

com акцентирует ваше внимание на том, что никакие односторонние действия, идущие вразрез с требованиями ранее подписанного договора о покупке квартиры и не согласованные с другой стороной (именно для этого и нужно дополнительное соглашение) недопустимы. Это потенциально может привести к серьёзным проблемам, поскольку нарушаются требования гражданского законодательства. Если согласия обеих сторон на изменения положений договора нет, то остаются два выхода:

1. Выполнять положения ранее подписанного договора в первоначальной редакции.
2. В судебном порядке пытаться внести изменения в договор.

Как составляется допсоглашение?

Любой желающий может скачать образец дополнительного соглашения к договору о продаже квартиры на нашем сайте. Без внесения изменений применить этот образец к конкретной ситуации не получится, но, по крайней мере, основные и обязательные положения в нём уже содержатся. Пользователю останется только адаптировать этот шаблон применительно к конкретным условиям.

• соглашение подразумевает наличие одобрения обеих сторон договора на внесение изменений, и это согласие будет выражаться в собственноручных подписях документа;
• в тексте допсоглашения не нужно переписывать положения основного договора, достаточно просто указать номера пунктов, в которые вносятся изменения (дополнения, отмена и так далее) и отобразить их в новой редакции;
• в тексте допсоглашения необходимо не просто сослаться на исходный договор, но и привести его основные данные (дата и место его составления);
• обязательно должны быть указаны место и дата составления документа.

Особенности допсоглашения

1. Данный документ при всей своей важности самостоятельной юридической силы не имеет. Он может использоваться только вместе с основным договором.
2. Срок действия допсоглашения (если в его тексте не указано иное) обычно равен сроку действия основного договора.
3. К дополнительному соглашению могут быть приложены следующие официальные подтверждения:

• справки, Протоколы или иные официальные документы, обосновывающие необходимость внесения изменений в основной договор;
• заявления сторон о необходимости изменений положений исходного соглашения;
• протокол разногласий, в котором отображаются позиции сторон по поводу изменений.

При приобретении или продаже квартиры не обязательно, что составление дополнительного соглашения понадобится. Но, если такая необходимость возникнет, то ни в коем случае не следует пренебрегать этим. Отсутствие дополнительного соглашения может стать причиной серьёзных проблем, как для продавца квартиры, так и для её покупателя.

Документ должен имеет определенную структуру:

1. Шапка – наименование документа, дата и место его заключения, сведения об основном подписанном ДКП (номер, дата, место подписания).
2. Основной текст – сведения о сторонах-участниках (ФИО, личные сведения, адрес проживания), при этом они должны совпадать с данными, указанными в основном договоре, и вносимые изменения:
   • указание ссылок на подлежащие изменению пункты основного договора;
   • необходимые уточнения к определенным пунктам основного договора;
   • уточнение нумерации новых внесенных пунктов;
   • указание ссылок на необходимую подтверждающую документацию, которую также следует приложить к этому допсоглашению.
3. Подписи сторон-участников.

Дополнительное соглашение – это документ, который составляется сторонами, заключившими сделку, если возникает необходимость внести коррективы в купчую. Когда речь идёт о договоре купли продажи квартиры (ДКП), сторонами соглашения могут быть:

• лица, указанные как покупатель и продавец;
• сторона сделки и представитель;
• представители сторон.

Его юридическое назначение соответствует целям составления и интересам сторон сделки. Предназначен, исходя из сложившейся ситуации:

1. порождать новые положения проведения сделки, внесением дополнений;
2. изменять положения, внесённые в ДКП;
3. аннулировать положения, внесённые в ДКП;
4. аннулировать действие ДКП полностью.

Сведения о сторонах и продаваемой квартире в обоих документах должны полностью совпадать.

Сроки внесения изменений и их стоимость

Обратимся к статье 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой дается исчерпывающая информация о сроках внесения изменений в ЕГРН. В соответствии с ней изменения, вносимые в Росреестр, будут сделаны в следующий срок:

• один день — соглашение отправлено в Росреестр через нотариуса и в электронной форме;
• три рабочих дня — заверено у нотариуса и сразу через него передано;
• пять рабочих дней — документ сначала заверил нотариус, а затем его передали в Росреестр через МФЦ;
• семь рабочих дней — соглашение не регистрировалось у нотариуса и подавалось напрямую;
• девять рабочих дней — соглашение не заверял нотариус, и его подали через МФЦ.

Процедура внесения изменений в ЕГРН является платной, а величина государственной пошлину за эту услугу определена статьей 333.33 НК РФ. Если изменения в объеме прав на квартиру не связаны с ипотечным кредитованием, то пошлина для граждан и организаций составит 350 рублей. Если речь идет об изменениях, в которых фигурирует обременение в виде ипотеки, то пошлина для граждан будет равна 1000 рублей, для предприятий — 4000 рублей.

Нужна ли государственная регистрация

В России с 2013 года государственная регистрация ДКП квартиры отменена. Теперь участникам сделки необходимо регистрировать только переход права собственности. Соответственно любые приложения к документу также не подлежат регистрации, если они не касаются изменения объема прав на объект недвижимости.

При необходимости регистрации порядок действий будет следующим:

• Подписать дополнительное соглашение;
• Направить документы для регистрации в Россрестре (через МФЦ, портал «Госуслуги», почтой): допсоглашение, заявление о внесении изменении в ЕГРН и документальные основания для таких изменений (при наличии).
• Оплатить госпошлину за регистрационные действия.
• Получить выписку из ЕГРН с обновленными сведениями.

Что содержит дополнение?

В тексте доп. соглашения должна быть указана следующая информация:

1. Полное наименование оформляемого документа.
2. Дата и место его составления.
3. Персональные данные сторон, подписавших документ.
4. Информация об основном договоре купли-продажи (его название, номер и дату оформления).
5. Описание вносимых изменений. В этом разделе необходимо указать какие условия основного договора меняются и как именно.
6. Порядок вступления в силу оформляемого соглашения. Если этот пункт отсутствует в тексте – законную силу документ приобретает с момента подписания.
7. Подписи сторон и их расшифровки.

Соглашение должно быть оформлено в той же форме, что и ДКП:

• Для обычных сделок с квартирой в простой письменной форме.
• Если предметом договора является доля в квартире – доп. соглашение должно быть составлено в нотариальной форме (согласно статье 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В каких случаях составляется дополнительный договор к соглашению купли-продажи квартиры?

Дополнительный договор составляется в случаях, если в уже достигнутых договоренностях сторон произошли изменения. Любые изменения нужно обязательно фиксировать письменно, для их оформления удобно использовать форму допсоглашения.

Этот документ не заменяет основной текст, а лишь дополняет его. Основную и дополнительную сделку можно рассматривать как целое и часть, при этом часть является неотъемлемой. Если дополнение подписано, то условия применяются новые, а старые договоренности утрачивают силу.

Если стороны изменили порядок оплаты квартиры с наличного через ячейку на безналичный через аккредитив, то изменения не затронут весь договор, а лишь пункт о порядке оплаты. После подписания документа покупатель уже не сможет использовать ячейку, а должен будет открыть аккредитив – иначе условия будут нарушены.

Дополнительное соглашение требуется, когда в договоренности сторон произошли изменения и при этом документы находятся на проверке в Росреестре или на них уже проставлена отметка о государственной регистрации перехода права собственности на продавца.

Если изменения незначительные, договор не сдан на регистрацию, а стороны не возражают – можно переписать текст договора, изменив в нем нужный пункт. Таким образом, не нужно будет нести на регистрацию договор и дополнительное соглашение к нему.

Пользоваться таким способом стоит, если стороны полностью доверяют друг другу. Если же предпосылок для полного доверия нет – нужно составлять отдельный документ.

Самые распространенные случаи:

• Стороны приняли решения расторгнуть сделку – это частный случай. В этом случае дополнение именуют соглашением о расторжении договора. Этот документ прекращает действие договора на будущее.
• Изменилась цена квартиры или порядок оплаты.
• Изменился порядок передачи квартиры.
• Изменились сроки снятия прописанных граждан с учета.
• Изменились любые другие условия, прописанные в тексте.

Особенности дополнительного соглашения при покупке доли в квартире

Отдельно нужно отметить особенности таких договоренностей в тех условиях, когда продается не квартира целиком, а только ее часть. Исходя из требований законодательства, другие владельцы этой же квартиры имеют преимущественное право на выкуп доли на тех же условиях, которые предложены третьей стороне.

Логично, что дополнительное соглашение может вносить изменения в такие условия. Как следствие, все заинтересованные стороны должны получить уведомление о том, что условия сделки изменились и каким они стали на данный момент. Это позволит другим совладельцам пересмотреть свою позицию и, вполне вероятно, выкупить долю пользуясь преимущественным правом.

Если этого не сделать, совладельцы получат право оспорить сделку в суде, что потенциально может привести к расторжению договора.

Пример: По изначальным условиям продавец реализовывал долю в жилье по цене в 2 миллиона рублей. Из-за того, что в ближайшем квартале недавно был введен в строй огромный жилой комплекс с дешевыми квартирами, стоимость недвижимости в округе упала в 2 раза. Стороны заключают соглашение о том, что теперь эта доля будет стоить не 2 миллиона, а 1 миллион. Это может устроить совладельцев, которые выкупят долю на таких условиях, игнорируя даже тот факт, что уже найден потенциальный покупатель и с ним заключен договор купли-продажи.

Дополнительное соглашение не только может избавить покупателя или продавца от возможных проблем, но в то ж время, такой документ способен значительно увеличить риски. На бесплатной консультации опытные юристы укажут важные моменты таких соглашений, которые обязательно заслуживают внимания. Кроме того, они же способны сопровождать всю сделку, от начальных переговоров и до этапа окончательного расчета. Как доказывает практика, это помогает исключить практически все проблемы, даже теоретически возможные.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Особенности дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры и образец документа

Заключая договор купли-продажи квартиры, участники сделки сами определяют его условия. Однако случается так, что обстоятельства меняются, и возникает необходимость внести изменения в ранее составленный документ. Закон допускает такую возможность. Для фиксации вносимых в условия сделки изменений составляется дополнительное соглашение.

Стандартный ДКП недвижимости не имеет стандартизированной формы, но, согласно законодательным нормам РФ в него в обязательном порядке должны быть включены ряд условий.

Дополнительное соглашение к ДКП квартиры составляется в случае возникновения необходимости внесения каких-либо изменений или уточнений в условия сделки.

Его цель — исправить все упущения в условиях, дополнив основной документ отдельными пунктами или изменив существующие.Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры – это документ, предназначающийся для документальной фиксации всех поправок, вносимых в основной договор, который был оформлен между продавцом и покупателем.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Предварительный договор купли-продажи (подробный)

ПРОДАВЕЦ обязуется немедленно уведомить ПОКУПАТЕЛЯ об ухудшении состояния Объекта недвижимости, оборудования и имущества, подлежащего передаче ПОКУПАТЕЛЮ согласно описи имущества, далее «Опись имущества», составляемой по желанию Сторон и прилагаемой в этом случае к Договору.

Рекомендуем прочесть: Можно ли прописать человека по доверенности от собственника

ПРОДАВЕЦ обязуется полностью погасить задолженности по коммунальным и иным платежам (в том числе за газ, электроэнергию, отопление, домофон), а также по абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры за период до даты подписания основного договора купли-продажи, что должно подтверждаться квитанциями об оплате, которые вместе со всеми экземплярами ключей подлежат передаче ПОКУПАТЕЛЮ. В случае обнаружения фактов, свидетельствующих о наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам ПОКУПАТЕЛЬ вправе соразмерно уменьшить покупную цену Объекта недвижимости и оплатить их самостоятельно.

Похожие записи:

• В каких случаях выпишут штраф за отсутствие путевого листа
• ФНС предупредила об изменениях по НДФЛ с доходов от продажи недвижимости
• Как ИП на УСН с работниками уменьшить налог на величину страховых взносов