Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно доли в доме или квартире выделяются равными. Например, если в семье двое супругов и двое детей — тогда каждый получает по 25% квартиры, пояснила юрист. По ее словам, процедура представляет собой безвозмездную передачу доли в жилой недвижимости. В дарственной или в соглашении о передаче указывается информация об участниках сделки (Ф. И. О., паспортные данные, дата рождения), данные об объекте недвижимости, размер выделяемой доли, при участии несовершеннолетних до 14 лет указываются его законные представители.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
Оформление происходит у нотариуса. За удостоверение соглашения потребуется заплатить. Размер госпошлины будет зависеть от стоимости недвижимости — 0,5%, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб., подчеркнула Данильченко. По ее словам, доплаты за техническую часть работы варьируются от региона. Выделение долей заверяется в Росреестре. Для этого необходимо предоставить паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, соглашение о выделении долей (три экземпляра), свидетельство о браке или разводе, документ, подтверждающий права собственности, чеки/квитанции об уплате госпошлины.
Возможность участия в сделках
Российский закон разделяет всех несовершеннолетних на три группы:
· До 14 лет. За них все решения принимают родители, либо опекуны, усыновители.
· От 14 до 18 лет. Граждане этой возрастной категории имеют право заключать сделки самостоятельно, если законные представители дали на это свое официальное, заверенное у нотариуса согласие.
· Эмансипированные подростки. Решение об эмансипации принимает суд, после вынесения подобного вердикта несовершеннолетний признается взрослым и дееспособным – в этом случае он получает право распоряжаться своим имуществом без участия органов опеки и родителей.
В случае, если ребенок не эмансипирован или не имеет официального согласия от родителей на продажу недвижимого имущества, в будущем сделку признают незаконной. Удастся ли новому собственнику вернуть потраченные деньги – большой вопрос, а вот с квартирой придется распрощаться.
Зарегистрированный ребенок: возможные проблемы
Права на квартиру имеют только собственники – их список можно посмотреть в выписке ЕГРН. Зарегистрированные граждане имеют право проживать в квартире до момента, пока они не будут выписаны. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, попросите продавца снять с регистрации всех до момента проведения сделки и предоставить справку по форме 9. Если продавцы обещают «выписать» ребенка сразу после приобретения ими нового жилья, запросите у них нотариально заверенное обещание (или откажитесь от рискованной покупки).
Самое важное, что вы должны узнать – использовался ли материнский капитал, и каким именно образом квартира была приобретена. При покупке жилья на маткапитал родители обязаны выделить долю в нем ребенку, однако порой это требование не выполняется. К примеру, если был привлечен ипотечный займ. Банки очень нехотя выдают ипотеку, когда среди собственников есть несовершеннолетние, поэтому просят заемщиков выделять доли уже после выплаты кредита. Иногда родители не делают этого по забывчивости, а порой – чтобы упростить процесс продажи. Однако, подобная продажа незаконна, потому что не получено согласие от органов опеки – а значит, даже по прошествии долгого времени несовершеннолетний, которого в прошлом «обделили», сможет предъявить свои права и отсудить квартиру или ее часть. Если с момента продажи пройдет несколько лет, найти продавцов и истребовать с них деньги будет весьма непросто.
Еще один риск связан с недееспособностью ребенка. Если ему больше 14 лет, и он получил согласие родителей на продажу недвижимости, он будет расписываться в документах лично. Однако, если несовершеннолетний признан недееспособным, он не имеет права ставить свою подпись. Позднее подобную сделку легко оспорить через суд.
Процедура проведения сделки
После того, как опека получит документы от родителей, ей дается 14 дней на рассмотрение пакета документов. В разрешении, полученного от опеки, в обязательном порядке должны содержаться адреса старой и новой квартиры, пункт о согласии органов опеки на совершение сделки.
По старому адресу собственников снимают с учета по следующей схеме:
- в первую очередь выписывают родителей (либо опекунов),
- только после этого — детей.
Независимо от того, есть ли доля собственности в старой квартире у ребенка или он просто зарегистрирован в ней, без согласия опеки нельзя его снять с учета по данному адресу. Если не соблюсти это правило, сделку не зарегистрируют в регистрационной палате.
Итак, в общем случае продажу квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно разделить на два этапа: предварительный и окончательный.
Процедура предварительного этапа
- В первую очередь родители подыскивают подходящую для покупки квартиру;
- Затем они идут к нотариусу с вышеперечисленным пакетом документов для получения лицензии;
- После нотариуса им следует посетить органы опеки и взять у них разрешение на выполнение этой операции;
- Затем по старому месту жительства выписываются сначала родители, а потом их дети.
Процедура основного этапа
После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.
- Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
- В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
- Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.
Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.
- Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
- Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
- Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
- Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
- Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
- Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.
Если не владелец, а просто зарегистрирован
После упразднения института прописки в российском законодательстве осталось два статуса регистрации – постоянная регистрация по месту жительства и временная регистрация по месту пребывания. В первом случае зарегистрированный имеет полное право пользоваться жилым помещением, причем бессрочно, а во втором – он лишь приобретает право находится в жилом помещении в течение срока временной регистрации.
Но даже наличие регистрации ребенка по месту жительства в продаваемой квартире – не такая большая проблема, как в случае владения им долей в квартире. Продать квартиру можно в разных вариантах:
- выписать всех зарегистрированных до сделки (но дети должны быть сразу зарегистрированы по другому адресу, причем вместе с родителями);
- не выписывать зарегистрированных до сделки, но прописать это обязательство в договоре купли-продажи. В этом случае продавец квартиры будет обязан выписать себя и всех остальных членов семьи, включая несовершеннолетних, на другой адрес;
- не выписывать всех зарегистрированных и не упоминать об этом в договоре. Такое может быть, например, если квартиру покупает близкий родственник и он не против, чтобы в ней был зарегистрирован ребенок прошлых владельцев.
Проще всего пойти по первому варианту – не соглашаться на сделку, пока из квартиры не выпишутся все, кто был в ней зарегистрирован (или хотя бы все несовершеннолетние). Правда, при подписании договора купли-продажи все равно придется указать адрес, где был зарегистрирован выписанный из квартиры несовершеннолетний, причем нужно чтобы он был там зарегистрирован вместе с родителями.
Если же не выписать ребенка из квартиры до подписания договора купли-продажи, процесс может затянуться. Если это условие прописано в договоре, можно обратиться в суд, который вправе принудительно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Но в случае с детьми суд также будет смотреть на то, чтобы ребенка не выписывали в никуда – у него обязательно должно быть другое место жительства, и не хуже прежнего.
Так что теоретически возможен вариант, что покупатель приобретет квартиру с прописанным в ней ребенком, которого как минимум до его 18-летия не удастся выписать – если его родители не захотят или не смогут зарегистрировать его по другому адресу. Поэтому риелторы вообще не советуют заключать договор купли-продажи до того, пока из квартиры не выпишут хотя бы несовершеннолетних.
Как государство защищает собственность детей
После покупки жилого имущества за владельцем закрепляются его имущественные права. Их нарушение незаконно, и за их сохранностью устанавливается контроль со стороны органов опеки и попечительства. В случае отчуждения купленной квартиры для сделки необходимо соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства.
Причем продавец должен представить контролирующему органу отчет, что средства, вырученные с продажи недвижимого имущества, положены в банк на имя бывшего собственника. Или же на них приобретен равноценный объект недвижимости либо жилье с улучшенными характеристиками. Подобные действия нужны лишь при отчуждении. Если же оформляется купля-продажа квартиры, разрешение от органов опеки не потребуется.
Также закон запрещает:
- безвозмездное отчуждение имущества несовершеннолетнего;
- имущественные сделки с законным представителем.
Другие собственники имеют право преимущественной покупки доли
Это означает, что прежде чем продать свою долю постороннему, собственник обязан предложить выкупить ее остальным собственникам. Причем письменно предложить. Если остальные собственники не выкупят долю в течение месяца, ее можно продать кому-либо. Но за цену, не ниже предложенной остальным собственникам. Все это написано написано в . Советую ее внимательно прочесть.
Как уведомить второго собственника, если он несовершеннолетний? Сначала стоит устно предложить выкупить долю у родителей/опекуна ребенка. И дальше будет три варианта развития событий:
- Родители ребенка согласны купить долю за предложенную цену. В этом случае идем к нотариусу и оформляем договор купли-продажи. Ссылка на инструкцию ниже.
- Родители отказываются купить долю, но согласны оформить отказ от преимущественной покупки от имени ребенка. Тогда они обязаны пойти в органы опеки и получить разрешение на это. Такое требование написано в — «опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок …, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав». Отказ от преимущественной покупки относится к «отказу от принадлежащих прав».
- Родители отказываются покупать, не собираются оформлять отказ и игнорируют предложение. Это самый частый вариант. В данной ситуации нужно попросить нотариуса отправить письменное предложение о выкупе доли. Во-первых, к нотариусу все равно нужно обращаться в дальнейшем для оформления договора купли-продажи (писала выше). Во-вторых, нотариус имеет право не принять документы, доказывающие самостоятельное уведомление.Нотариус отправит предположение письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Месяц нужно ждать с даты получения письма родителями и можно продать долю постороннему.
Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?
Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными, «прописанными» в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:
- Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
- Если ребенок только прописан в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то в общем случае для такой сделки разрешение Органов опеки не нужно.
- Но если ребенок прописан в квартире, не имеет доли в праве собственности, НО при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в .
Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.
Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба). И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.
В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.
В каких случаях требуется согласие этих инстанций?
Гражданское законодательство предусматривает для каждого человека как правоспособность, так и дееспособность.
Первый термин означает возможность иметь гражданские права, а второй – возможность самостоятельно ими распоряжаться, осуществляя какие-то юридически значимые действия. И если правоспособностью наделены все люди с момента рождения и до смерти, то вот для дееспособности ситуация складывается по-другому: до того, как достигнут определённый возраст, эта возможность может быть сильно ограничена.
На практике это означает, что не достигшие совершеннолетия дети имеют все предусмотренные законом права – в том числе и право иметь в собственности жилые помещения. Но вот распоряжаться они ими самостоятельно до того момента, как им исполнится 18 лет, они не могут – от их имени действуют родители или же назначенные опекуны либо попечители.
Более того, закон особо защищает права детей. Потому специальные органы власти следят за тем, как совершаются сделки, при которых интересы и права несовершеннолетних могут потерпеть ущерб.
Может ли несовершеннолетний ребенок выступать стороной сделки
Несовершеннолетний ребенок может продавать и покупать недвижимость.Так, часто в общей долевой собственности родителей и их детей находятся жилые помещения. Также встречаются ситуации, когда несовершеннолетний является единоличным собственником квартиры или жилого дома.
Но есть нюанс. Он не обладает полной дееспособностью в силу возраста.
Общепринято выделять 2 категории несоврешеннолетних:
- Малолетние дети (до 14 лет). Они не обладают дееспособностью и не вправе самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Их законные представители решают, на каких условиях и как продать квартиру с несовершеннолетним собственником, и совершают все необходимые юридические действия за них (ст. 28 ГК РФ).
- Несовершеннолетние в диапазоне от 14 до 18 лет. Эти лица способны осознавать существо совершаемых ими действий, а также могут нести ответственность по ряду обязательств. Поэтому они самостоятельно совершают сделку с недвижимостью, однако ввиду их социальной незрелости их законные представители должны одобрить все их юридически значимые действия (ст. 26 ГК РФ).
- При покупке квартиры с несколькими собственниками покупателю нужно ознакомиться с документами, подтверждающими предоставление преимущественного права выкупа другим владельцам. Иначе они могут оспорить сделку.
- Для оформления квартиры на двух собственников нужно указать в ДКП их как покупателей.
- При отчуждении доли в пользу третьего лица ДКП удостоверяется нотариусом, который самостоятельно подает документы на регистрацию.
- При продаже долей в квартире обоими супругами согласие или извещение не оформляются.
- Для продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка понадобится разрешение органа опеки.
Какими правами на жилплощадь будет обладать малолетний покупатель?
Полноценное право распоряжения полученной недвижимостью наступает по достижении 18 лет. До этого времени ответственное распоряжение жильём осуществляют законные представители. Таким лицом не обязательно должен быть представитель, оформивший квартиру.
Например, если сделку оформляла мать ребёнка, то вносить платежи и отвечать за эксплуатацию и ремонт в квартире может его отец. С 14 лет, после получения паспорта, ответственное распоряжение может переходить ребёнку, но любое юридическое действие сопровождается уполномоченным представителем. Право собственности даёт несовершеннолетнему ряд преимуществ, которые обязаны реализовать законные представители.
В их числе:
- прописка в квартире;
- проживание на её жилплощади;
- сохранность имущественных интересов.