Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок
Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.
Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).
Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Отличить совместную собственность от долевой помогает такой признак как наличие определения долей каждого собственника в ОС. Если в ОС определены доли собственников, она будет считаться долевой собственностью. Если же доли не выделены, при этом собственники владеют ей совместно, она, соответственно, является совместной собственностью.
Поскольку совместная собственность не предусматривает определения долей, в этом случае объектом недвижимости или другим имуществом собственники распоряжаются совместно (с учетом принципа добросовестности). Если же у собственников возникнет желание разделить имущество, закон это не запрещает. После разделения доли будут составлять долевую собственность.
Важно! Доли могут быть как равными, так и неравными. Распоряжаться имуществом собственники вправе в пределах тех долей, которые им принадлежат.
I. Общая долевая собственность на квартиру.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
«Универсальной модели супружеской собственности нет — каждый случай индивидуальный»
У действующей модели совместной собственности есть серьёзное преимущество, полагает юрист Европейской юридической службы Мария Замолоцких. Независимо от того, кто из супругов приносит доход в дом, имущество считается совместно нажитым — и делить его придётся в равных долях.
С одной стороны это защищает партнёра, который в силу обстоятельств не приносил в семью доход, указывает юрист. Например, того, кто был нездоров или находился в декретном отпуске.
«Но, с другой стороны, бывают обстоятельства, когда муж или жена тратит деньги в ущерб семье (злоупотребляет спиртным, употребляет наркотики и т. д). Если супруги будут судиться за имущество, бремя доказывания ложится на сторону, которая содержала всю семью. Доказательный процесс достаточно сложный и не всегда выигрышный», — указывает она.
Распоряжение собственностью
Под распоряжением понимается деятельность владельца относительно его имущества. Сюда относятся любые договора, связанные с переходом прав владения данной собственностью:
- договор дарения, заключенный в пользу любого лица, либо организации;
- завещание, по которому это право перейдет одному или нескольким людям;
- залоговый договор, на основании его собственность перейдет залогодержателю, перед которым были не выполнены обязательства залогодателя;
- договор купли-продажи.
Именно при продаже своей доли законодательством установлены определенные ограничения, которые распространяются на каждого правообладателя доли. При других видах обстоятельств данные условия не действуют. Они относятся только к договорам продажи.
Перед тем, как продать свою часть имущества, владелец обязан известить об этом в письменном виде всех совладельцев. В извещении обязательно должны быть указаны следующие пункты:
- стоимость;
- условия;
- конкретное описание продаваемой части.
Это уведомление необходимо для того чтобы каждый из совладельцев мог при желании выкупить эту часть. Все совладельцы имеют преимущественное право на выкуп перед третьими лицами.
Поэтому обязательно получить письменный ответ от каждого совладельца об отказе или согласии покупки. Если они отказываются предоставлять свой ответ, то важно иметь на руках документальное подтверждение того, что человек был уведомлен установленным образом.
Общая долевая собственность
Право общей долевой собственности предполагает принадлежность вещи на праве собственности одновременно всем его участникам. Вместе с тем каждому из них принадлежит право на определенную долю, поэтому она называется долевой.
В юридической литературе существуют различные подходы к понятию доли собственника в общей собственности. Юридическое значение доли собственника в общей собственности является предметом спора юристов на протяжении многих лет.
Неудачной следует считать и конструкцию идеальной доли, которая сводит право на долю к ее стоимостному выражению. В качестве идеальной доли выступает какая-то часть стоимости вещи без учета ее потребительских свойств. Эта конструкция ведет к упразднению вещи как объекта общей собственности. Понятие идеальной доли используется в отличие от реальной для того, чтобы подчеркнуть, что доля собственника не является долей имущества в натуре. Конструкции реальной и идеальной доли не раскрывают сущности отношений права общей долевой собственности и приводят к устранению института права общей долевой собственности.
Наиболее предпочтительной и обоснованной представляется позиция авторов, признающих за каждым участником общей долевой собственности долю в самом праве собственности на общее имущество (М.Г. Масевич, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, В.А. Рясенцев, и др.). Эта концепция получила закрепление в ныне действующем ГК.
Общая долевая собственность может возникать по любым допускаемым законом или договором основаниям. Закон не предусматривает исчерпывающего перечня оснований ее возникновения.
Закон не ограничивает также субъектный состав участников общей долевой собственности. Участниками общей долевой собственности в любом сочетании могут быть граждане и юридические лица, граждане и государство, юридические лица и государство, а также иные субъекты гражданского права.
Доля в общей собственности выражается в виде дроби. Так, сособственнику могут принадлежать 1/2, 3/5, 7/9 и т.д. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК).
Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК). Если порядок внесения неотделимых улучшений не был соблюден, то сособственник не вправе требовать увеличения своей доли.
Чем отличается общедолевая от долевой?
Разница между совместной собственностью и долевой собственностью супругов определяется основными характеристиками, относительно эксплуатации или распоряжения объектом недвижимости.
| Основные характеристики | Тип собственности | |
| Совместная | Долевая | |
| Принадлежность всего объекта | Владельцами являются одновременно все лица | Каждый имеет свою часть |
| Способ и границы распоряжения | Для продажи объекта потребуется безоговорочное согласие обеих сторон | У второго собственника есть лишь право первой покупки |
| Наличие четко выделенных долей | Нет | Есть |
| Правила и порядок оплаты коммунальных услуг и налогов | Все собственники на равных условиях | Каждый собственник за свою долю |
Некоторые особенности совместного владения пугают собственников и заставляют прибегать к иным вариантам.
Общая долевая собственность
Общая долевая собственностьхарактеризуется определением доли каж- дого сособственника в праве общей собственности. Если иное не пре- дусмотрено в законе или договоре, доли всех сособственников призна- ются равными. Сособственник, внесший в общее имущество существенные неотделимые улучшения при соблюдении установлен- ного порядка его использования, имеет право на соответствующее уве- личение своей доли.
2. Владение и пользование общим имуществом осуществляются по согла- шению всех сособственников, а при недостижении соглашения — в по- рядке, устанавливаемом судом. Каждый сособственник имеет право на пользование частью имущества, соответствующей его доле.
3. Распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех сособственников, однако своей долей в праве общей собственности каждый участник вправе распорядиться самостоятельно (с учетом пра- ва преимущественной покупки других участников). При нарушении права преимущественной покупки других сособствен- ников любой из них вправе в течение трех месяцев требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли.
4. Имуществе, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено по соглашению всех сособственников, а при недостижении соглашения — каждый участник права общей долевой собственности может требовать выдела своей доли в судебном порядке.
Совместная и долевая – это разновидности общей собственности, когда право на какое-либо имущество имеется одновременно у нескольких (то есть двух и более) лиц. Однако сами эти понятия значительно отличаются:
- Долевая– когда каждому из сособственников принадлежит определённая доля в праве на вещь. Условно говоря: допустим, гражданин А. и гражданка Б. вскладчину купили квартиру стоимостью 12 млн. рублей, при этом А. внёс 8 млн,, а Б. – 4 млн. В этом случае, скорее всего, квартира будет зарегистрирована на них так, что А. достанется 3/4, а Б. – 1/4.
- Совместная– ситуация, когда конкретные доли в праве на вещь вообще не определяются, а имущество считается принадлежащим сразу всем участникам в равной мере.
Особенности долевой собственности на земельный участок
Рассмотрим вопрос общая долевая собственность и общая совместная собственность: различия при оформлении земельных участков.
Как и прочее имущество, землю в РФ разрешено оформить на нескольких человек, определив каждому надел, пропорциональный внесенным деньгам. Земельные участки оформляют при:
- приватизации;
- вступлении в наследование по завещанию;
- дарении своей доли земельного участка либо, наоборот, при получении доли в дар;
- оформлении сделки по покупке доли;
- совместном владении и использовании земли для сельскохозяйственных нужд.
Чтобы пользоваться землей, необходимо оформить соглашение на это, которое подписывают все владельцы. В соглашении о совместном пользовании указывается, как участок будут содержать и обслуживать. Отдельно прописывается возможность получать прибыль от использования земли и то, как она распределяется между собственниками. Все важные моменты, связанные с тем, как распоряжаться участком, должны отражаться в соглашении.
Если документ не заключали при оформлении земли, все манипуляции с ней придется обсуждать с владельцами других долей. Нельзя просто так продать свою часть, сдать ее или переоформить.
ГК РФ (п. 1 ст. 252) предусматривает общее правило о том, что по соглашению участников они вправе разделить имущество.
Новые участки:
- не должны превышать (или быть меньше) размеров, установленных Градостроительным кодексом РФ;
- не должны пересекать границы населенных пунктов или муниципалитетов;
- должны обеспечивать возможность построить на них объекты недвижимости или использовать имеющиеся.
При выделе не допускается чересполосица, образование ломаных границ.
Что выгоднее: долевая или совместная собственность — в чем разница при владении землей? Оформление долевого пользования иногда связано со сложностями. Но если ваша цель — защитить свое имущество от мошенничества или иных посягательств без привлечения суда, это ваш вариант.
Долевая собственность: минусы и плюсы
Долевая собственность – это фактическое выделение каждому собственнику объекта отдельной доли имущества.
| У каждого собственника есть только своя доля и отвечает он только в ее рамках. | Платить налоги, коммунальные и любые другие платежи придется строго в рамках объема доли. И если она больше, чем у других собственников – это невыгодно. |
| Это один из немногих вариантов получить хоть какой-то свой угол. | Доля предполагает пользование только конкретной частью объекта. В случае с недвижимостью, например, отдельной комнаты. |
| Можно распоряжаться своей долей так, как удобно. Например, сдавать в аренду. | Прежде чем продать свою долю на сторону нужно в письменном виде предложить купить ее другим совладельцам на тех же условиях. |
| Можно воспользоваться налоговым вычетом. | Налоговый вычет напрямую связан с размером доли, а та, в свою очередь, с размером платежа. |
| Можно произвести раздел в натуре, фактически отгородившись от других собственников. | Многие объекты, принадлежащие нескольким собственникам и разбитые на доли, имеют многочисленные общие помещения (туалет, кухня и так далее), пользоваться которыми придется только по графику или на основании любых других соглашений. |
Пример: Самый простой пример долевой собственности – это коммунальная квартира. Есть один общий для всех коридор, общая кухня, ванная, туалет и, может быть, еще какие-то дополнительные помещения. Однако у каждого владельца доли есть собственная, отдельная комната с персональным входом-выходом, недоступная для других собственников. Владелец такой части может что угодно делать со своей долей, но если он решит продать ее, то сначала обязан предложить купить долю остальным совладельцам. Это называется преимущественным правом. Кроме того, пользование общими помещениями обычно происходит по определенным правилам. Например, у квартиры №3 время пользования кухней с 9 до 10 и с 17 до 18 часов.
Обратимся к разбору некоторых важных особенностей долевой собственности:
- Основания для долевой собственности различны и многообразны. Это может быть получение доли по праву наследования, приватизации или иного судебного решения. Таким образом количество дольщиков может быть большим и создавать трудности при спорных вопросах.
- Несомненным плюсом долевой собственности — ее лучшая правовая защищенность по сравнению с совместной собственностью. Если у другого гражданина возникнут жилищные вопросы к одному из дольщиков их будет проще отстоять в судебном порядке. Продажа части имущество пройдет несравненно легче, чем при случае с совместной собственностью.
- Каждый из участников долевой собственности оплачивает расходы на обслуживание и повсеместную профилактику имущества в зависимости от размера собственной части. Этот пункт актуален и для приобретения части в долевой собственности.
Общее имущество: базовая информация
Для начала разберемся в том, что означает термин «общая собственность». Под ней отечественное законодательство понимает имущественный режим, распространяющийся на любое имущество, которое имеет двух или нескольких владельцев.
Общая собственность не может распространяться на любые вещи. Она действует лишь в отношении тех приобретений, в результате каких собственники получают вещь, которую в натуре нельзя разделить без ущерба для ее последующего использования по назначению либо такой раздел не предусмотрен по закону.
По результату приобретения покупатели становятся сособственниками.
Приобретая общие вещи, совладельцы могут определить доли, в которых каждый из них будет владеть таким имуществом. Это возможно, если закон изначально не предписывает сторонам совместно владеть вещами. Учитывая это, общая собственность может быть долевой или совместной.
Характеристика имущественных режимов
Оба режима владения имеют общую правовую природу – они возникают в силу наличия у одной вещи, обладающей признаками индивидуальности, сразу нескольких владельцев. На порядок возникновения указанных режимов количество совладельцев не влияет, достаточно чтобы их было больше одного.
Важно понимать, что такое количество собственников прямо отражается на размере долей, на которые они могут претендовать. Впрочем, лишь если собственность является долевой, а не совместной – в последнем случае о каких-либо долях речь вообще не идет.
Режим совместного владения может быть определен лишь в прямо установленных законом случаях. Долевое владение возникает во всех случаях, когда владельцами одной вещи выступают два и более человека, и оснований для совместного владения между ними нет.
Понятие долевой и совместной собственности
Совместное владение – это право на владение имуществом, которое возникает у двух людей одновременно. В указанном случае, недвижимость не делится на доли, а является совершенно общей. Граждане, являющиеся едиными хозяевами, имеют равные права и обязанности по своей недвижимости, то есть оба обязаны вносить налог на недвижимость, коммунальные платежи и иные выплаты.
Раздельное право – это когда недвижимость принадлежит двум и более людям в одинаковых или разных долях. Доли делятся между супругами, детьми, родителями или другими гражданами, исходя из обстоятельств. Приобрести долю на недвижимость можно только законным путем: при покупке, дарении, наследовании и так далее.
И общее, и разделенное владение оформляются только на законных основаниях и регистрируются в специальном государственном органе. При отсутствии регистрации, сделка не считается завершенной и законной, и собственнические права не переходят к конкретному физическому или юридическому лицу.
Понятие долевой и совместной собственности
Совместное владение – это право на владение имуществом, которое возникает у двух людей одновременно. В указанном случае, недвижимость не делится на доли, а является совершенно общей. Граждане, являющиеся едиными хозяевами, имеют равные права и обязанности по своей недвижимости, то есть оба обязаны вносить налог на недвижимость, коммунальные платежи и иные выплаты.
Раздельное право – это когда недвижимость принадлежит двум и более людям в одинаковых или разных долях. Доли делятся между супругами, детьми, родителями или другими гражданами, исходя из обстоятельств. Приобрести долю на недвижимость можно только законным путем: при покупке, дарении, наследовании и так далее.
И общее, и разделенное владение оформляются только на законных основаниях и регистрируются в специальном государственном органе. При отсутствии регистрации, сделка не считается завершенной и законной, и собственнические права не переходят к конкретному физическому или юридическому лицу.