Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Полномочия совета мкд текущий ремонт». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совет МКД — орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК, то совет МКД уже не может быть избран.
Зачем нужен совет дома
Совет создается владельцами помещений в многоквартирном доме (МКД). Члены совета избираются среди числа собственников путем общего голосования.
Деятельность совета дома регулирует жилищный кодекс. А именно ст. 161.1 ЖК РФ. Согласно этому документу, многоквартирный дом может иметь лишь один орган управления. Следовательно, если речь идет о товариществе собственников (ТСЖ) или жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), то создание совета не требуется. В этом случае функции управления домом ложатся на членов ТСЖ или ЖСК.
Согласно п. 11 ст. 161.1 ЖК РФ, совет собственников жилплощади в МКД — это совещательный орган. В число функций, которые он выполняет, входит заявление о существующих проблемах и контроль за деятельностью организации, обслуживающей дом.
Официальным представителем совета является его председатель. Поэтому передачей данных в управляющую компанию занимается именно он.
Обратите внимание, что прямое взаимодействие с управляющей компанией ведется только от его лица.
Совет многоквартирного дома призван решать следующие задачи:
- подготовка предложений для рассмотрения на общем собрании собственников;
- осуществление контроля над выполнением решений, принятых в ходе собрания жильцов.
Собрание проводится по запланированному распорядку. При этом участники должны заранее подготовиться к встрече. Вопросы, которые собственники хотят поднять на собрании, следует четко сформулировать до планируемой даты обсуждения. Рекомендуется собрать необходимую информацию, провести анализ ситуации и подготовить действенные варианты решения проблем.
В юридической практике часто встречается следующая проблема: если отсутствует сообщество, активную отстаивающее интересы собственников жилья в МКД, а также предоставляющее эти интересы перед управляющей организацией, то теряется контроль за исполнением обязательств со стороны последней. Поэтому создание совета так важно. Прежде всего для самих людей, владеющих жилплощадью в многоквартирном доме.
Важно! Обратите внимание, что в соответствии с Жилищным Кодексом РФ, совет многоквартирного дома не несет функций органа, занимающегося управлением МКД. Поэтому решения связанные с управлением могут приниматься только на общем собрании собственников квадратных метров в МКД.
Порядок составления договора управления многоквартирным домом
Договор управления многоквартирным домом (далее — МКД) настолько специфический, что даже судьи не всегда могут разобраться, что это за договор.
В практике есть три точки зрения об этом договоре:
- Договор управления МКД — это агентский договор. То есть жильцы дома поручают агенту (УК МКД) заботиться о своем доме вместо них — собственников квартир.
- Договор управления МКД — это услуги. Так, АС Поволжского округа высказал мнение, что по своей природе договор управления МКД является договором возмездного оказания услуг (см. постановление АС ПО от 20.12.2018 № Ф06-38316/2018).
- Договор управления МКД — самостоятельный вид договора, который регулируется в основном специальными законами, а Гражданским кодексом РФ в минимальной степени (см., например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2020 № Ф09-5657/20).
Разногласия к договору управления многоквартирным домом
Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.
В случае несогласия с предлагаемыми условиями договора собственникам целесообразно объединить усилия и обращаться в УК с заявлением, подписанным советом дома (если он выбран) либо инициативной группой от имени всех жильцов или их большинства. Добиться для себя каких-либо персональных условий, обращаясь в одиночку, вряд ли получится.
Обратите внимание! Пытаться урегулировать разногласия таким путем наиболее эффективно, пока договор еще не заключен, то есть на стадии выбора УК. На этом этапе можно отказаться от выбора именно этой УК, если она не идет навстречу и не меняет условия. Если же договор уже заключен, то изменить его возможно только путем заключения дополнительного соглашения либо пожаловавшись в Роспотребнадзор или Государственную жилищную инспекцию при наличии противозаконных условий.
Права председателя совета многоквартирного дома
Как и совета многоквартирного дома занижать права председателя совета многоквартирного дома не стоит. При умелом руководстве и активной деятельности управляющую организация можно заставить выполнять свои обязанности. А если набраться и навыков управления, то председатель дома запросто может провести собрание собственников по созданию ТСЖ в своём доме. Если же таких глобальных планов нет, то право осуществлять контроль за управляющей организацией это самое важное право в умелых руках. Также право составления актов о проведенной работе управляющей компании и составление актов о повреждениях в местах общего пользования или в жилых помещениях собственниках является серьезным инструментом в руках председателя совета многоквартирного дома.
Выбор другого председателя
В ЖК РФ сказано, что выборы совета дома и председателя должны происходить каждые два года на общем собрании. Однако, на нем же можно установить другой срок для выборов в будущем. Если в установленный срок выборы не состоятся, то полномочия действующего совета автоматически переносятся до срока следующих выборов.
Проведение досрочных перевыборов (и внештатного общего собрания) возможно, если совет многоквартирного дома не справляется со своими обязанностями. В протоколе ОСС должно быть указанно, в чем конкретно заключалось нарушение. Например: хамит, нарушает права собственников о получении информации, злоупотребляет своим положением, совершил кражу общего имущества/денежных средств или заключил фиктивную сделку.
При грубых нарушениях можно написать заявление в полицию или жалобу в прокуратору. Причем лучше писать коллективный вариант бумаг, а так же подать в суд.
Oбязaннocти coвeтa дoмa
Пpeд тeм кaк пpиcтyпить к выпoлнeнию oбязaннocтeй, пpeдceдaтeлю нeoбxoдимo пoлyчить нoтapиaльнo зaвepeннyю дoвepeннocть oт жильцoв мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Toлькo имeя нa pyкax этoт дoкyмeнт, oн мoжeт oфициaльнo выcтyпaть в poли пocpeдникa мeждy coбcтвeнникaми квapтиp и opгaнизaциeй, yпpaвляющeй дoмoм.
B oбязaннocти coвeтa вxoдит кoнтpoль нaд выпoлнeниeм УК вcex coглaшeний, кacaющиxcя:
- пpeдocтaвлeния кoммyнaльныx ycлyг;
- пpoвeдeния yбopки двopoвыx тeppитopий;
- peмoнтa лифтoв, мycopoпpoвoдoв и т.д.;
- пoдгoтoвки MКД к oтoпитeльнoмy ceзoнy;
- дpyгиx видoв paбoт пo пoддepжaнию oбщeгo имyщecтвa влaдeльцeв
- нeдвижимocти в MКД.
Пocлe тoгo кaк coтpyдники yпpaвляющeй opгaнизaции зaвepшили выпoлнeниe paбoт, пpeдceдaтeль coвeтa MКД oбязaн пoдпиcaть aкт пpиeмки.
Ecли paбoтa былa выпoлнeнa нeкaчecтвeннo или жe были зaфикcиpoвaны нecoблюдeния ycлoвий пpeдвapитeльнoгo coглaшeния, тo пpeдceдaтeль oфopмляeт aкт o нapyшeнии нopмaтивoв и дoгoвopeннocтeй.
Ecли ycлyги были пpeдocтaвлeны нeкaчecтвeннo или нe в пoлнoм oбъeмe, тo пpeдceдaтeль, oт лицa coвeтa, дoлжeн нaпpaвить пpoтoкoл o нapyшeнии ycлoвий coглaшeния к мyниципaльным opгaнaм yпpaвлeния.
Pacшиpeниe пoлнoмoчий
Bлaдeльцы квapтиp впpaвe pacшиpить пoлнoмoчия, кoтopыми oблaдaют члeны coвeтa дoмa и (или) eгo пpeдceдaтeль. Для этoгo пoнaдoбитcя пoдпиcaть cooтвeтcтвyющий дoгoвop c yпpaвляющeй кoмпaниeй, oбcлyживaющeй дoм, пoдpяднoй opгaнизaциeй или гocyдapcтвeнными opгaнaми. Oднaкo cтoит oбpaтить внимaниe нa тo, чтo pacшиpeнный cпиcoк oбязaннocтeй coвeтa нe мoжeт пpoтивopeчить Жилищнoмy Кoдeкcy PФ.
Coглacнo cт. 185 ГК PФ в дoвepeннocти, выдaннoй пpeдceдaтeлю, дoлжны yкaзывaтьcя вce coбcтвeнники, coглacившиecя нa pacшиpeниe cпиcкa eгo пoлнoмoчий.
B нeкoтopыx cлyчaяx нeoбxoдимo нe pacшиpять кpyг пoлнoмoчий, a пepeдaвaть иx coвepшeннo дpyгoмy лицy. Taкиx cлyчaeв мoжeт быть нecкoлькo:
- пpeдceдaтeль нe нaмepeн пpoдoлжaть paбoтy в coвeтe и xoчeт ocтaвить cвoй пocт пo coбcтвeннoмy жeлaнию;
- coбcтвeнники нeдoвoльны paбoтoй дeйcтвyющeгo пpeдceдaтeля или выcкaзывaют нeдoвepиe к лиц, зaнимaющeмy этoт пocт.
Ecли влaдeльцы жилья в мнoгoквapтиpнoм дoмe нacтaивaют нa пepeвыбopax пpeдceдaтeля, тo им нeoбxoдимo cocтaвить пeтицию и coбpaть пoдпиcи в пoльзy cмeны дeйcтвyющeгo члeнa coвeтa. Для пpoвeдeния дocpoчныx выбopoв дocтaтoчнo coбpaть нe мeнee 25% гoлocoв «зa».
Ecли нeoбxoдимoe кoличecтвo гoлocoв былo coбpaнo, тo для выбopoв нoвoгo пpeдcтaвитeля coвeтa opгaнизyeтcя coбpaниe дoмoвлaдeльцeв. Пo итoгaм пpoвeдeния пoвтopныx выбopoв cocтaвляeтcя пpoтoкoл, кoтopый пepeдaeтcя в yпpaвляющyю кoмпaнию. Coтpyдники кoмпaнии изyчaют пpeдocтaвлeнный дoкyмeнт, пocлe чeгo aннyлиpyют пoлнoмoчия пpeжнeгo глaвы coвeтa.
Порядок избрания, полномочия и назначение совета многоквартирного дома
Большинство обывателей, имеющих собственную жилплощадь в многоквартирном доме, всегда мечтают и стремятся к максимально комфортным и благоприятным условиям проживания. Всегда хочется, чтобы в жилище было тепло, исправно работал лифт, в общих коридорах и на придомовой территории было чисто и без мусора.
И если раньше все эти функции кое-как выполняли конторы ЖКХ, то на сегодняшний день, управление коммунальным хозяйством могут осуществлять непосредственно собственники жилья. Современное законодательство позволяет создавать общества совладельцев многоквартирного дома, управление которыми осуществляют председатель и совет дома.
Однако большинство обывателей если и слышали о совете дома и его председателе, то только на общем уровне, хотя этот вопрос сегодня является достаточно актуальным.
Чтобы читатель расширил кругозор в данном вопросе, в этой статье мы максимально подробно изложим информацию о совете многоквартирного дома, о том, какие он имеет полномочия и обязанности, а также расскажем, кто имеет право стать председателем общества владельцев жилья и какие функции он должен выполнять.
Может ли председатель совета мкд подписать договор управления
Он осуществляет руководство текущей деятельностью Совета и подотчетен ОСС (ч.
7 ст. 161.1 ЖК РФ). Председатель Совета (ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ): — до принятия общим собранием решения о заключении договора управления вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении МКД вправе вступить в переговоры относительно условий договоров с подрядными организациями; — доводит до сведения ОСС результаты переговоров по вопросам, касающимся условий договоров; — на основании доверенности, выданной собственниками, заключает на условиях, указанных в решении ОСС, договор управления МКД или договоры с подрядными организациями (непосредственное управление). В этом случае по договору управления приобретают права и становятся обязанными все собственники, предоставившие председателю Совета полномочия, удостоверенные доверенностями.
Необходимость подписания договора управления многоквартирного дома собственниками давно уже не вызывает вопросы. Ведь договор — это всегда двухсторонняя сделка.
Судебная практика уже давно сложилась и она практически единообразна. Договор управления должен быть подписан собственниками, обладающими 50+1% голосов от общего количества всех голосов собственников помещений дома.
Или его подписывает Председатель Совета многоквартирного дома на основании принятого общим собранием собственников (ОСС) решения о делегировании ему таких полномочий. В некоторых регионах органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) пытались отказать управляющим организациям (УО) во включении дома в реестр по причине отсутствия доверенности на имя Председателя МКД при делегировании ему полномочий на подписание договора управления.
Зачем нужен председатель
На организуемом собрании владельцев избирается председатель многоквартирного дома. К его обязанностям относится руководство деятельностью совета и подчинение собраниям собственников.
Он выполняет следующую работу:
- До принятия решения об оформлении договора управления может вести переговоры по условиям этого документа;
- Информирует собственников о результатах переговоров по всем вопросам;
- Благодаря доверенности, предоставленной собственниками, может заключать договор управления домом. На основе договора владельцы помещений обретают права и обязанности по отношению к недвижимости. Собственники могут требовать копию документа;
- Контролирует обязательства по оформленным договорам относительно предоставленных услуг;
- Должен регулярно проводить ремонт недвижимости в зависимости от ее состояния.
- Подписывает акты приемки работ и документацию по предоставлению услуг ненадлежащего качества;
- Посещает суды, как представитель собственников помещений, по вопросам, относящихся к управлению и предоставлению коммунальных услуг.
Обязательства совета МКД перед жильцами
Избранный на ОСС состав не вправе решать какие-либо вопросы, которые отражают жизнедеятельность многоквартирного дома. Однако этот совещательный орган обладает рядом обязанностей:
- мониторить исполнение решений, принятых на ОСС;
- договариваться с представителями УК о выполнении определенных обязательств последними (но не подписывать документы);
- следить за выполнением ремонтных работ;
- следить за качеством предоставляемых услуг ЖКХ.
Также совет обязан выносить на обсуждение вопросы по следующим проблематикам:
- условия эксплуатации здания и придомовой территории;
- условия и порядок выполнения ремонта здания;
- способы управления домом;
- уровень компетенции членов совещательного органа;
- условия сотрудничества с УК.
Внимание: совещательный орган, несмотря на отсутствие юридически значимых полномочий, обязан ежегодно предоставлять отчет. Этот документ выдается на общее рассмотрение в рамках очередного ОСС.
Данный орган совмещает в себе обязанности инициативных групп, которые нередко встречаются в многоквартирных домах. В частности, члены совета могут:
- обращаться в управляющую компанию с предложениями по поводу благоустройства территории или здания;
- оценивать договора с ресурсоснабжающими организациями;
- выполнять иные действия.
Решения по каждому из вопросов выносится на общее обсуждение.
Что вправе делать представители совета МКД?
Основная задача этого органа — защита прав и законных интересов собственников. Совет МКД может выступать от имени квартировладельцев при спорах с управляющей компанией или ресурсоснабжающей организацией по поводу оказания некачественных услуг или неисполнения теми обязательств. В частности, члены данного органа вправе фиксировать надлежащим образом подобные нарушения и предоставлять соответствующие доказательства в УК с требованием устранить выявленные проблемы.
Совет участвует в подписании актов о выполненном ремонте (включая капитальный) или о фиксации повреждения имущества собственников (затопление, умышленное причинение вреда). Оба документа составляют представители УК. Если последние отказываются заполнять подобные акты, эту процедуру вправе осуществить члены совещательного органа. Кроме того, совет может инициировать проведение внеочередного собрания собственников.
Что представляет собой совет многоквартирного дома?
Данный орган является выборным, для избрания представителей жильцов проводится специальное собрание. Регламентирует действия совета Жилищный кодекс РФ. Для ознакомления с правилами работы совета многоквартирного дома его члены должны изучить такой документ, как статья 161.1 ЖК РФ.
Совет жильцов МКД (многоквартирного дома) – этот один из вариантов способа управлением дома, среди других вариантов – ТСЖ, жилищно-строительный кооператив. В каждом доме возможна работа одного из этих органов.
Для того, чтобы работа представителей жильцов была слаженной, избирается председатель совета. Но стоит отметить, что деятельность его, как и других членов данной организации, должна подчиняться только интересам всего дома, собственников квартир. Может кто быть председателем совета? Любой из жителей, собственников квартир, который чувствует ответственность за свой дом, может отстаивать его интересы.
Сопутствующая документация
Некоторые документы обязан подготовить, передать застройщик, как только заканчивает строительство:
- протокол собрания, где именно была отобрана УК;
- проект готового договора управления;
- акт (от застройщика) ввода МКД;
- разрешение на официальный ввод данного МКД в дальнейшую эксплуатацию;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт указанного объекта плюс земельного участка, что под ним;
- инструкция (общая) по эксплуатации;
- санитарный паспорт;
- ситуационный план всей придомовой территории плюс характеристика всех подземных, наземных коммуникационных систем;
- действующие договоры ресурсоснабжения;
- документация на имеющиеся приборы учета;
- акт приемки МКД, также придомовой территории.
Как видно, документов много. Кстати, при назначении УК должны присутствовать именно собственники квартир, не арендаторы.
Продление, изменение, расторжение или прекращение договора
Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.
Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.
Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.