Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил квартиру по наследству. Какой налог платить при продаже?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Налог при отчуждении квартиры, полученной по наследству, составляет 13% (за исключением нерезидентов). Он платится в том случае, когда продавец (наследник) был собственником недвижимости менее трех лет ( ст. 217.1 НК РФ) Данный срок ведет свой отсчет с момента открытия наследства, проще говоря, от даты смерти собственника недвижимости.
Базой налогообложения является продажная стоимость жилья, прописанная в договоре. Если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры, то за основу для взимания налога берется именно эта цифра. Значение кадастровой стоимости принимается по состоянию на 1 января того года, когда произошла перерегистрация права собственности на имя покупателя.
Операцию, связанную с отчуждением квартиры, продавцу следует отразить в своей годовой налоговой декларации. Она подается до 30 апреля года, следующего затем, в котором имел место переход прав. Саму же сумму налога следует внести в казну не позднее 15 июля.
Не следует забывать и о налоговом вычете после сделки с квартирой. Его величина составляет сегодня 2 миллиона рублей. То есть, налоговую базу можно уменьшить на сумму 260 000 рублей. Об этом следует сделать акцент и в налоговой декларации.
Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей
С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем. Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм. Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме.
Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы. Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Пример налогообложения
В июне 2018 года гражданин-резидент получил определенную жилплощадь в наследство. Однако в октябре 2018 года он реализовал её за 2,9 млн рублей, оформив сделку купли-продажи. Кадастровая цена этой недвижимости на 01.01.2018 – 2,5 млн рублей. С реализации этого жилья придется уплатить 13% в бюджет, поскольку гражданин стал его законным собственником после 01.01.2016, а период нахождения данного актива во владении наследника не достиг 3 лет.
Очевидно, что налогооблагаемым доходом будет являться выручка, равная 2,9 млн рублей (она больше, чем настоящая кадастровая цена, умноженная на 0,7). База – 1,9 млн рублей (от 2,9 млн отнимается полная сумма вычета, составляющая 1 млн рублей). Ставка – 13% (для гражданина-резидента). Таким образом, уплачиваемый налог будет равен 247 тыс рублей (иначе говоря, 1,9 млн умножается на 0,13).
Как рассчитывается срок владения квартирой?
Чтобы правильно отсчитать срок владения квартирой, необходимо учитывать некоторые правила:
- Отсчет срока владения квартирой начинается со дня смерти наследодателя (того, кто оставил квартиру в наследство);
- Если наследодатель пропал без вести, то дата исчисляется с момента признания судом факта исчезновения;
- Если квартира была в собственности супругов, а впоследствии один из них умер, то отсчет начинается с даты приобретения квартиры в собственность. Например, если квартира куплена в 2015 году в совместную собственность супругов, в 2018 году умер один из супругов, то уже в 2019 году продать квартиру можно без уплаты налога.
Как не платить налог при продаже доли в квартире, полученной по наследству?
Законодательством предусмотрены ситуации, когда наследник освобождается от уплаты налога с дохода при реализации доли в полученной по наследству квартире. В первую очередь нужно правильно рассчитать минимальный срок владения, поскольку дата отсчета в каждом случае разная.
- Гражданским кодексом (статьи 1114, 1152) устанавливается дата получения наследства. Это дата смерти гражданина, имущество которого наследуется. Соответственно, минимальный период владения будет считаться от даты смерти, а не даты, указанной в документе о праве собственности наследника.
Например, дед умер в декабре 2018 года. В наследство на долю в квартире вступил внук, оформив переход права собственности в феврале 2019 года. Внук относится к числу близких родственников, поэтому на него распространяется правило минимального владения наследованным имуществом в три года. Чтобы не платить НДФЛ, внуку целесообразно продать долю не ранее декабря 2021 года (тогда пройдет три года с даты смерти наследодателя).
- В отношении совместной собственности супругов позиция исчисления срока установлена письмом Минфина от 30.05.2016 № 03-04-05/30938.
Рассмотрим случай, когда умирает жена, на которую была оформлена доля в квартире, приобретенная в браке в марте 2017 года.
Моментом возникновения права собственности для обоих супругов считается дата приобретения совместного имущества, независимо от того, на кого это право оформлено. После смерти жены в 2021 году имущество перешло по наследству к мужу, но датой начала владения им остается март 2017 года.
Супруг вправе продать долю в квартире без налогообложения, поскольку с 2017 года уже прошло более трех лет.
- По доле в имуществе, наследуемой другим совладельцем, читаем письмо Минфина от 24.10.2013 № 03-04-05/45015. Изменение состава собственников долевого имущества не прекращает право собственности на него других дольщиков.
Срок подачи декларации
- Готовый пакет документов, следует сдать в налоговую до 30 апреля года, который идет после года, за который декларант отчитывается.
Пример: от продажи получили деньги в 2020 году, значить декларацию с приложениями сдать нужно до 30.04.2021 г.
- Если последний день сдачи выпадет на выходной, то этот день автоматически переносится на первый будничный день.
Пример: за 2017 год последним днем сдачи налоготчетности был 03.05.2018 г. В 2020 году последний день сдачи выпадает на будний, то есть переносов не будет.
- Преждевременная (досрочная) сдача в том же году, что и получается доход, не запрещена. Если налогоплательщик уверен, что иных доходов, вычетов не будет и отчетность не нужно корректировать, то можно сдавать и заранее.
Способы сдачи отчетности
Существует три способа сдачи отчетности по НДФЛ:
- Лично в налоговую инспекцию. Гражданин обращается в соответствующее окно и передает всё специалисту. Последний примет отчетную документацию и предоставит соответствующую расписку (либо распишется на копии 3-НДФЛ).
- Лично в МФЦ. Специалисты центра принимают пакет документов также как и в налоговой службе. В некоторых регионах МФЦ не оказывает такой услуги, поэтому нужно интересоваться этим вопросом на месте
- По почте — весь пакет документов (подлинник 3-НДФЛ и нотариальные копии приложений) отправляется в адрес налоговой инспекции заказным письмом с ценной описью. Почтовая квитанция будет подтверждением исполнения обязанности по предоставлению налоговой отчетности.
- Через Интернет — для этого необходимо иметь собственную электронную подпись, регистрацию в «личном кабинете» на сайте ФНС и скаченную с сайта налоговой службы (бесплатно) компьютерную программу по заполнению деклараций («Налогоплательщик ЮЛ»). Итак, 3-НДФЛ заполняется в программе, ставится подпись и отправляется в подведомственную ИФНС. Налоговая принимает отчетность о чем вышлет налогоплательщику электронную квитанцию в личный кабинет. Если что-то не так, то будет уведомление об отказе в приеме с рекомендациями по исправлению недочетов.
Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при продаже наследованного имущества
Вступившие в силу изменения в законе теперь обязывают граждан производить расчет налогового сбора, учитывая кадастровую стоимость и сумму, заявленную в соглашении. Налогооблагаемой базой выступает наибольшая величина. Для определения точной кадастровой цены, показатель умножается на 0.7.
Здесь важно понимать, какой налог платить с продажи квартиры. Сбор будет начисляться с той разницы, которую получил продавец с продажи объекта.
Налог с продажи квартиры по наследству не отличается от общих правил и требований. Единственное отличие – срок избавления от внесения денег. Он составляет не 60 месяцев, как в общем случае, а 36 месяцев.
При продаже квадратных метров, полученных по наследству, договорная стоимость недвижимости и это в том случае, если заявленная стоимость выше рыночной.
Налог на жилой объект будет 13% от суммы, приобретенной за жилой объект.
Налог с продажи доли квартиры зависит от размера доли, от полученной прибыли за реализацию квадратных метров.
До момента реализации жилого объекта, специалисты рекомендуют определить какой налог с продажи квартиры в собственности. Здесь значение имеет период продажи. Если это произошло до конца декабря 2015 года, то сделка сопровождается одними нормами, если это произошло уже в 2016 году тогда продажа по новым правилам.
Перечень ситуаций, когда платить обязательный взнос не нужно:
- Жилой объект был унаследован.
- Недвижимость – объект договора дарения.
- Приватизация и продажа до истечения трехлетнего периода пользования.
Оплачивается налоговый сбор и при получении жилого объекта по договору пожизненной ренты.
Жилой объект можно не только купить, но и унаследовать (за квадратные метры принимающая сторона не дает деньги). Если подобная процедура произошла до января 2016 года, потом собственник использовал жилплощадь в своих целях на протяжении трехлетнего срока, то продавая квартиру, устанавливается налог в размере 13%
Если субъект пользовался недвижимым объектом меньше трехлетнего периода, продал его за сумму, больше, чем сумма покупки, то обязательный взнос взимается.
Обязанности по уплате налога на наследуемое не по завещанию имущество нет – вне зависимости от основания (решение суда, наследование по закону) плата не предусмотрена. Единственное, что придется оплатить услуги нотариуса за выдачу свидетельства и нотариальные действия. Размер госпошлины установлен в ст. 333.24 НК РФ, правопреемнику за выдачу документов нужно заплатить не больше 0,6% от стоимости принимаемого имущества.
Необходимость уплаты налога при вступлении в права по завещанию тоже отсутствует – достаточно оплатить госпошлину. Реквизиты для транзакции следует получить у нотариуса, который заводит наследственное дело – обратиться к нему нужно в течение 6 мес. с момента смерти завещателя, иначе восстанавливать пропущенный срок придется в судебном порядке и при наличии уважительных причин. Таким образом, при получении наследства платить налог на доходы не нужно.
Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.
Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.
В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.
Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.
Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз. Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год. Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.
Если квартира получена в наследство от близкого родственника или члена семьи минимальный срок владения, после которого можно продать квартиру без налога составляет 3 года.
В случае, если квартира получена в наследство от человека, не являющегося родственником, и при этом жилье не является единственным, срок владения увеличивается до 5 лет.
При продаже унаследованной квартиры после истечения минимального срока владения подавать налоговую декларацию не требуется. Если же сделка произошла до этого момента, необходимо направить декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Получатель наследства может законным способом уменьшить сумму налога с помощью оформления налогового вычета, а также, уменьшить налоговую базу сумму, которую наследодатель потратил на покупку данного жилья.
В данном случае нужны подтверждающие документы о расходах наследодателя (договор купли-продажи, другие документы). Например, если близкий родственник оставил в наследство квартиру, которую купил за 2 млн рублей, а наследополучатель продал квартиру за 3 млн. рублей, то последний может снизить свой доход от продажи на 2 млн рублей.
Пенсионерам при продаже квартиры так же, как и остальным гражданам, необходимо оплачивать налог в размере 13%. Сумма сбора не может превышать максимально установленную – 260 тысяч рублей.
При продаже нескольких квартир предусматривается послабление. Пенсионер может оплатить налог за один объект недвижимости. Целесообразно выбрать имущество меньшей стоимости.
Вносить налог все равно придется, так как законодательно не предусматривается исключений для пенсионеров. Если гражданин освобожден от уплаты имущественного налога, это не значит, что ему не нужно оплачивать НДФЛ.
На необходимость уплаты налогового сбора и его размер влияет два факторов:
- Период владения недвижимостью. Если пенсионер владел жильем менее 3 лет, налоговый сбор подлежит уплате. При превышении этого срока подавать декларацию не потребуется.
- Имущественный вычет. Если гражданин продает и покупает недвижимость в течение одного и того же налогового периода, сумма сбора может быть уменьшена.
Ставка подоходного налога
Ставки НДФЛ для наследников
| № п/п | Налогоплательщик | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Для резидентов | Ставка составляет 13% от общей стоимости квартиры или доли в ней |
| 2 | Для нерезидентов и иностранных граждан | Ставка составляет 30% от суммы сделки |
Продажа квартиры после вступления в наследство
Чтобы распоряжаться вновь полученным имуществом, необходимо иметь свидетельство о праве собственности. Без него нотариус не вправе заключить сделку и внести данные о ней в реестр. Поэтому зная о «свалившемся на голову» богатстве в виде дома или квартиры, обратитесь за получением свидетельства в Росреестр.
Вам нужно будет предоставить документы:
- Написанное на месте заявление;
- Паспорт наследника;
- Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- Плюс нужно заплатить пошлину в размере 2000р и подтвердить это квитанцией.
Выплаты НДФЛ при реализации квартиры
Выплаты налога на доходы физического лица производятся унаследовавшими квартиры гражданами так же, как и остальными, получившими жилплощадь иными путями.
Таблица 1. Действующие ставки налогообложения
| Ставка | Категория граждан |
|---|---|
| 13% | От полной стоимости реализации жилья выплачивается людьми, имеющими статус резидентов Российской Федерации |
| 30% | В бюджет страны отчисляют граждане, не являющиеся резидентами страны |
Как быть владельцу доли?
В расчёте его размера при получении доли есть свои особенности. Здесь имеет значение, была ли до этого у наследника доля этого жилья в собственности. Если да, то отсчёт срока владения ведётся с первой доли. И если он больше трёх лет, платить не нужно.
- Пример 1: Мать и сын были собственниками квартиры в равных долях в течение 10 лет. После смерти матери сын получил в наследство вторую половину квартиры. В этом случае он освобождается от выплат, так как уже владел долей этой недвижимости более 3-х лет.
- Пример 2: Отец и дочь совместно купили квартиру. Через 2 года отец умер, оставив свою долю дочери. Если продать это жильё в том же году, дочери придётся платить налог. К этому времени ещё не пройдёт необходимого срока для освобождения от него.
- Пример 3: Бабушка, единственная собственница квартиры, завещала её внукам. При продаже им придётся платить налог на доходы, так как долей у них раньше в собственности не было.
В таких случаях действует имущественный вычет (и в этом случае он может покрывать всю стоимость, поскольку она будет ниже). Но есть один нюанс, связанный с оформлением продажи.
Если заключается один договор со всеми собственниками, вычет делится на всех. Каждый может воспользоваться частью в соответствии с долей жилья. Чтобы была возможность оформить вычет на полную сумму, придётся оформить отдельный договор с владельцем каждой доли.
В остальном уплата происходит так же, как и при продаже всей квартиры. Сроки и правила заполнения декларации остаются теми же.
Заключение. И еще кое-что, о чем следует знать…
Налог, который ранее нужно было платить при оформлении наследства, давно отменен, поэтому если посредники, через которых вы действуете, оформив доверенность, рассказывают вам о необходимости внесения какой-либо суммы, есть все основания заподозрить их в мошенничестве. Кроме государственных пошлин и некоторых услуг нотариуса, на этом этапе ничего оплачивать не надо. О налоге речь идет только при сделках с имуществом, однако в этом вопросе посредники, как правило, совершенно не нужны.
Перед тем, как продавать унаследованную квартиру до того, как истечет трехлетний срок собственности, стоит заранее просчитать налоговые платежи с вычетами. Не исключено, что выгоднее будет сдавать жилье и продать его позже, когда уже налоги не грозят.