Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспорить кадастровую оценку будет сложнее: что меняет новая инициатива». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценить объект потребуется для того, чтобы выявить его рыночную, инвестиционную или кадастровую стоимость. Прежде всего заказчик должен составить ходатайство и направить его в гражданский суд. На основании ходатайства судом принимается решение о назначении экспертизы.
Преимущества наших услуг
- АНО «МОЦСЭ» осуществляет деятельность и проводит все независимые оценочные экспертизы в соответствии с актуальным законодательством и профильными стандартами. Это означает, что наши отчеты и заключения будут приняты в качестве официальных документов и веских доказательств в любом процессе.
- В нашем центре работают специалисты с опытом более 10 лет. Вы можете быть уверены, что судебно-оценочная экспертиза даст точные и обоснованные результаты.
- Клиентам предоставляется удобный сервис и возможность осуществления контроля хода исследования.
- Исполнение заказа в короткий срок.
- Мы гарантируем полную конфиденциальность.
В своих расчётах профессионалы пользуются несколькими методами.
- Сравнительный метод. Стоимость жилья не должна превышать цену похожей квартиры на вторичном рынке. Специалист изучает большое количество информации, чтобы определить точную цену или скорректировать её.
- Доходный метод. Стоимость недвижимости рассматривается как источник потенциального дохода. Эксперту предстоит рассчитать прибыль от жилья с момента оценки на весь период эксплуатации. Актуально для тех, кто хочет выгодно инвестировать свободные средства: не нужно платить за недвижимость, если она не принесёт прибыли.
- Затратный метод. Его суть состоит в том, что стоимость готового жилья не должна превышать стоимость его строительства. Этим методом оценивают объекты с учетом земельного участка под ними. Принимается во внимание износ и восстановительная стоимость здания.
Своевременная экспертиза и оценка имущества позволит избежать ненужных разбирательств в суде.
Документы для судебной экспертизы
Документы, необходимые для проведения судебной оценочной экспертизы:
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект оценки;
- Договор аренды (в случае аренды имущества);
- Договор на покупку, дарение или уступку;
- Кадастровый план земельного участка или технический паспорт на здание;
- Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей на имущество;
- Актуальная справка о балансовой стоимости объекта оценки.
Особенности судебной оценки недвижимости
В судебных спорах могут фигурировать разные объекты недвижимости (жилой или коммерческой):
- квартиры (комнаты);
- дома;
- коттеджи, дачи;
- земельные участки.
- офисные здания;
- гаражи;
- технические сооружения;
- складские, производственные помещения;
- незавершенное строительство.
Определяя рыночную стоимость квартиры для суда, эксперт учитывает общее состояние рынка недвижимости в регионе, а также критерии касающиеся здания, в котором оно находится, и самого жилья. К ценообразующим факторам относятся:
- расположение;
- транспортное сообщение;
- развитие инфраструктуры;
- год и тип постройки, степень износа;
- этажность;
- состояние придомовой территории, подъезда;
- наличие лифта, охраны, парковки;
- площадь;
- количество комнат;
- планировка;
- отделка;
- наличие балкона.
Спрос на коммерческую недвижимость зависит от целевого назначения, наличия коммуникаций, отдельного входа, возможности перепланировки. Нужно учесть множество данных, сравнить их со схожими объектами-аналогами, откорректировать результаты и на основании этих расчетов определить окончательную цену.
При разделе объекта недвижимости, оценка (судебная экспертиза), проведенная незаинтересованным лицом, обеспечит необходимый уровень достоверности, который вероятнее удовлетворит всех участников конфликта. Это же касается споров с государственными органами, когда владелец изъятого для нужд государства имущества не согласен с размером компенсации или с налоговой ставкой, если считает, что недвижимость переоценена. Также от указанной оценщиком стоимости будет зависеть размер государственной пошлины при вступлении в наследство.
В ходе судебного разбирательства из-за залива или пожара, не важно по чьей вине он произошел, также нужна справедливая оценка ущерба для определения стоимости восстановительных и ремонтных работ. Если виновник вы, не придется переплачивать, а если потерпевший, то сможете рассчитывать на достаточную компенсацию. Отчет будет не последним аргументом и в переговорах со страховой компанией.
Оценочные услуги от «Роосконсалтгруп»
Оценку недвижимости для суда в Москве можно заказать в компании «Роосконсалтгруп». Первичная консультация бесплатна. Мы осуществляем все виды оценочных услуг (для оформления займа, наследства, брачного договора, сделок купли-продажи), представляем интересы клиентов в судебных инстанциях, работаем с юридическими и физическими лицами. При повторном обращении – скидка 20%.
В штате работает восемь опытных оценщиков, в том числе специализирующихся на судебной экспертизе. Их профессиональная ответственность застрахована. С клиентом подписывается договор, в нем указываются цели, задачи проверки, реквизиты сторон, размер и порядок оплаты. Персональный менеджер будет информировать о ходе работ, договариваться о времени осмотра, отвечать на вопросы.
Мы гарантируем конфиденциальность, достоверность и однозначность результатов. Отчет соответствует законодательным нормам, прошит, пронумерован, скреплен печатью. Все расчеты проведены корректно, выводы обоснованы, применяемые подходы соответствуют федеральным и международным стандартам. Он также содержит подробное описание, фотографии, позволяющие безошибочно идентифицировать объект. У судьи не будет оснований отклонить подготовленный нашими экспертами отчет, а оппоненты не найдут в нем неточных данных.
Проведение оценочной экспертизы
На практике могут применяться разные методы для определения экспертной оценки. Они выбираются, исходя из поставленных задач и целей. Также учитываются конкретные особенности объекта для оценивания.
Земельные участки оцениваются при помощи методов:
- Основывающихся на сравнительном подходе;
- Исходя из расходной части по земельному участку;
- При использовании доходности этого участка.
Объекты недвижимости оценивают, исходя из разных критериев:
- Инвестиционной привлекательности для покупки;
- С учетом вложенных в строительство средств и оснащения;
- Выгодного расположения объекта недвижимости;
- Наличия транспортных развязок, удобных подъездных путей;
- Получения прибыли от продажи, аренды, сдачи в доверительное управление.
Незавершенное строительство представляет собой один из сложных случаев для оценивания:
- Определяют обветшалость зданий;
- Оценку ремонта, восстановления и реконструкции;
- Объемы дополнительных работ;
- Износ завершенных объектов.
Транспорт также оценивается при передаче в залог, продаже, ликвидации предприятия, ущербе, нанесенном при ДТП. Это могут быть средства:
- Железнодорожного;
- Морского;
- Воздушного;
- Подземного;
- Автомобильного транспорта.
Оценка может проводиться экспертами независимых организаций. Оценочная деятельность проводится согласно требованиям ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Судебная экспертиза осуществляется по определению суда:
- Подается ходатайство, указываются реквизиты;
- Представляются кандидатуры экспертов с данными об опыте работы, образовании;
- Указываются сроки и стоимость работ;
- Возможности выполнения экспертных работ.
Экономичность
Стоимость наших работ разумна. Эффект от нашей работы всегда выше чем их стоимость.
Следственные органы возбудили уголовные дела в отношении нескольких оценщиков. Кроме Морозовой, остальные фигуранты не стали возражать против обвинения. Надо полагать, что такое признание дается, когда человек полагается на более мягкий приговор. Но из-за таких ситуаций складывается негативная судебная практика, и следствие может направо и налево возбуждать уголовные дела, привлекать невиновных. Изменить позицию, составить грамотную защиту и выиграть суд помогут консультации со специалистами, адвокатами.
В качестве свидетелей по делу Морозовой были приглашены депутаты Красноярского сельсовета. Именно они принимали решение о необходимости приватизировать спорное здание. Свидетели подтвердили, что объект полуразрушен, требует ремонта и является местом сбора асоциальных элементов. Никто из депутатов не высказал отрицательного мнения по поводу продажи здания за 500 тыс. руб., т.к. удивительно, что кто-то вообще купил объект за такую сумму.
В суде принимали участие также эксперты, проводившие оценку по требованию суда. Так, один из них оценил здание в 530 тыс. руб. Однако на допросе он указал на то, что допустил техническую ошибку при расчетах.
Второй эксперт оценил объект в 600 тыс. и делал экспертизу Отчета оценщика. По мнению этого эксперта оценщик не допустил ошибок, в ее документах отсутствуют признаки умышленного занижения стоимости. При этом оба эксперта не знали, что на 2008 г. у объекта отсутствовали какие-либо инженерные коммуникации. В здании не было отопления, водопровода, водоотведения, электричества. Но износ был оценен в 75%.
Оба эксперта-оценщика в суде заявили, что погрешность их расчетов при определении стоимости здания составляет от 10 до 15%. При этом погрешность Морозовой составила всего 5%. По словам экспертов, их результаты являются достоверными, а погрешности – допустимыми.
На заседании обвиняющая сторона указала, что на прилегающей территории имеется асфальт, по периметру участка – металлическое ограждение. Ни одним оценщиком эти моменты не учитывались. Причина – они не были указаны в задании на оценку. По этой причине суд назначил еще одну экспертизу недвижимости для определения рыночной стоимости с учетом имеющегося асфальта и ограждения. При этом защите Морозовой суд не предоставил возможности задавать вопросы независимым экспертам.
На очередное рассмотрение суд пригласил оценщика из БТИ, который осуществил новую оценку, учитывая асфальт и забор вокруг территории. По ее результатам новая цена стала равна 530 тыс. руб., что ниже первоначально стоимости, рассчитанной оценщиком. Такой результат вызван тем, что оценщик принял во внимание отсутствие инженерных коммуникаций.
Морозова настаивала на отсутствии вины. В доказательство суду предоставила копии финансовой документации. Их оригиналы были изъяты при проведении следственных процедур, но суду обвинителем не были предоставлены. Оценщик на заседании озвучила, что в ходе следственных мероприятий на нее оказывалось давление, что привело к болезни, и она почти 3 недели из-за этого провела в больнице. Об этом также говорили двое других обвиняемых. По их словам, их показания во время следствия и суда противоречат друг другу из-за давления обвинителей.
По требованию защиты Морозовой суду предоставлены оригиналы финансовых документов, которые обвинителем по какой-то причине скрывались. Суд дважды откладывали приговор. Но вместо него было решено возобновить следствие из-за недостаточности доказательств вины.
Порядок проведения судебной оценочной экспертизы
- В ответ на запрос суда мы подготовим информационное письмо о возможности выполнить экспертизу.
- При получении определения о назначении экспертизы представитель экспертной организации получает материалы дела в суде. Эксперт знакомится с ними, определяет степень достаточности материалов, при необходимости запрашивает недостающие.
- Производство экспертизы. Эксперт получает материалы и проводит необходимые исследования, согласно методике проведения оценочной экспертизы.
- Результат судебной экспертизы оформляется в виде Заключения эксперта и передается в суд.
- По вызову суда эксперт выезжает для судебного допроса, в рамках которого дает пояснения по проведенной судебной экспертизе.
Оценочная экспертиза. Специфика
При проведении оценочной экспертизы любого типа обязательно предполагается наличие субъекта, а также объекта экспертной оценки.
Субъект экспертизы – это так называемый оценщик. Он имеет право вести частную практику, а также может оказывать свои услуги как представитель соответствующей организации.
При этом оценщик несет полную ответственность за осуществление своей профессиональной деятельности на территории страны. Оценщик зачастую является физическим лицом саморегулируемой организации.
К какому же итогу должна привести оценочная экспертиза недвижимости?
В большинстве случаев она проводится, чтобы в результате определить конкретную рыночную стоимость объекта.
Это та сумма, которую продавец может получить при реализации данного объекта.
Когда осуществляется расчет номинальной цены, во внимание обязательно принимается тот объем средств, который был потрачен на производство вещи. При этом дополнительно можно провести восстановительную и ликвидационную, а также кадастровую экспертизу.
Суть и методы оценки недвижимости
Оценка объекта предполагает установление его кадастровой, инвентаризационной или рыночной цены. Процедура осуществляется согласно утвержденным правилам и включает в себя следующие этапы:
- Постановка задачи. На этом этапе следует определить нужный вид стоимости. Например, если целью оценочных работ является оформление страховки, устанавливается страховая стоимость. При продаже недвижимости выясняется рыночная цена реализуемого объекта.
- Составление плана работ и договора.
- Сбор информации, ее изучение и обоснование выводов.
- Расчет стоимости объекта. Для этого используются следующие методы: сравнительный, доходный, затратный.
- Согласование полученных результатов с формированием итоговой стоимости.
- Составление оценочного отчета и передача документа заказчику.
В каких случаях производится оценка недвижимости?
Оценка стоимости недвижимости требуется при совершении каких-либо действий, так или иначе связанных с объектами недвижимости. Наиболее распространенными ситуациями, в которых требуется оценка помещений недвижимого имущества, являются:
- кредитование под залог недвижимости;
- оценка вклада в уставный капитал;
- имущественные и судебные споры относительно недвижимости;
- принятие управленческих и инвестиционных решений;
- определение арендной ставки недвижимости;
- сделки по купле и продаже жилой и коммерческой недвижимости;
- оптимизация налогообложения;
- определение страховых сумм по недвижимости;
- переоценка активов;
- реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.
В ряде случаев, оценка стоимости недвижимости необязательна, тем не менее, необходимость такой оценки продиктована целесообразностью принятия эффективных управленческих решений. Добровольная независимая оценка недвижимого имущества дает возможность уменьшить расходы и увеличить совокупный доход от операции с имуществом, справедливо возместить ущерб, отстаивать свои интересы в суде, налоговых и таможенных органах.
Для получения бесплатных консультаций по Вашему случаю обращайтесь по телефону ✆ 8 (495) 120-13-28. Наши специалисты компетентно ответят на все Ваши вопросы и проконсультируют по стоимости и порядку оказания услуг по Оценке Недвижимости.
Кто может выступать в роли оценочного судебного эксперта?
Проведение судебной экспертизы регламентируется, в первую очередь, федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также другими законами и актами, регулирующими ту или иную деятельность, сферу, в рамках которой проводится судебная экспертиза.
Судебным экспертом не может выступать лицо, так или иначе заинтересованное в исходе дела. Поэтому выбор эксперта или экспертной организации очень важен и может решить, выиграете ли Вы в суде или нет. Как правило, сторона, которая ходатайствует о назначении судебной экспертизы обязана предоставить на выбор суду несколько коммерческих предложений на проведение судебной экспертизы. Суд на свое усмотрение назначает эксперта, руководствуясь, согласно нашей практике, стоимостью услуг и опытом эксперта.
При прошении о назначении судебной экспертизы важно четко сформулировать вопросы, ответы на которые разрешат спор. Поскольку неправильно поставленный вопрос эксперту повлечет за собой не удовлетворяющий Вас ответ и затягивание судебного процесса, Вам необходимо детально проконсультироваться с опытным юристом о формулировке вопроса.
Судебная оценка имущества
Судебная оценка имущества проводится, когда представленные сторонами судебного процесса отчеты об оценке спорной недвижимости, выполненные разными оценочными организациями, значительно расходятся.
Бывают также ситуации, в которых одна из сторон не согласна с выводами оценочного заключения, предоставленного другим участником процесса.
Иногда и сам суд испытывает сомнения в объективности и целостности проведенного исследования.
В таких ситуациях для определения достоверной стоимости объекта и обстоятельств, напрямую влияющих на ее формирование, суд вынужден прибегнуть к проведению независимой судебной оценки оспариваемого имущества.
Кто проводит судебную оценку имущества?
Стороны могут поручить исследование конкретному эксперту или организации. Если у них нет единого мнения по этому поводу, суд выбирает оценщика самостоятельно. При этом он имеет полное право не согласиться с результатами его работы. Тогда выполняется переоценка с привлечением другого эксперта. В любом случае он должен соответствовать следующим требованиям:
- получить квалификационный аттестат;
- стать членом СРО оценщиков;
- застраховать свою ответственность;
- заниматься частной деятельностью или работать на основании трудового договора в штате организации.
Порядок проведения оценочной экспертизы недвижимости для суда
В первую очередь стоит подготовить ходатайство о проведении исследования. Его необходимо подать в суд, в котором слушается дело. Положительное решение будет оформлено в виде постановления о выполнении исследования. Получив его, эксперты приступят к работе.
Оценочная экспертиза недвижимости для суда выполняется в следующем порядке:
- изучаются технический паспорт, поэтажный план, экспликация, кадастровый план, правоустанавливающие и другие документы;
- осматривается объект, делаются замеры, фиксируются особенности недвижимости и составляется соответствующий акт;
- собирается и анализируется информация по идентичным объектам;
- делаются расчеты;
- составляется отчет, в котором указываются применяемые методы, используемая информация и источники ее получения, выводы оценщика;
- отчет передается на рассмотрение суда.
Компания «Анель» проводит оценочную экспертизу любой недвижимости для суда. Она может выполняться как по запросу сторон, так и по решению судьи. Стоимость судебной оценки имущества определяется персонально. Она зависит от расположения, площади, наличия аналогичных объектов и других факторов. Как правило, услуги экспертов оплачивает тот, кто ходатайствует о проведении исследования. В дальнейшем такие расходы можно требовать с проигравшей стороны.