Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем нужна оценка ипотечной квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?
Оценку квартиры для ипотеки проводят оценщики. Вы можете посмотреть список агентств, аккредитованных банком, где вы берете ипотеку, на официальном сайте банка. Либо вам подскажет данную информацию риелтор, если вы покупаете квартиру и оформляете все через агентство недвижимости.
Напомним, что оценка квартиры для ипотеки – дело официальное, «дядя с улицы» проводить ее не может. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который четко определяет основные требования к оценщику. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. В любом случае, у лица, которое будет проводить оценку, должно быть:
- профильное образование,
- членство в СРО,
- застрахованная ответственность.
Что такое стоимость денег во времени?
Наверняка вы слышали, что со временем деньги дешевеют. Это и есть стоимость денег во времени: через год тысяча рублей под влиянием инфляции будет «стоить» гораздо меньше. Поэтому, когда речь идет о продаже квартиры, но сбыть ее лучше в разумные сроки. Иначе, условно говоря, вы получите за квартиру свои желаемые 5 млн, но через год. Соответственно, за это время они успеют «подешеветь».
Когда квартира продается по ликвидационной цене, банк погашает оставшийся кредит, а а то, что останется после этого, получает зайемщик. Поэтому вам выгодно, чтобы ликвидационная цена была все-таки достаточно высокой. К слову, у недорогих стандартных квартир разбег между ликвидационной и рыночной стоимостью невелик. Поэтому продать их можно быстро, о чем говорилось выше.
Я покупаю квартиру на первичном рынке: будет ли проводиться оценка?
В этом случае вам тоже понадобится оценка. Вот только проводить ее потребуется уже после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Сделать это нужно не позднее, чем в течение трех месяцев после сдачи. Во многих банках ставят условие, что такой документ нужно предоставлять не позднее, чем через 3 года после оформление кредитного договора. Если строительство дома затянулось, необходимо уведомить об этом ваше банковское учреждение.
Если вы взяли в ипотеку не квартиру, а апартаменты, требования остаются теми же. Но они могут разниться от банка к банку, поэтому лучше уточнять их заранее.
Вполне закономерен вопрос многих покупателей – как банк высчитывает стоимость квартиры в стройке? Ведь ее еще нельзя посмотреть? Как он может быть уверен в ее стоимости после сдачи? Площадь жилья может увеличиться или уменьшиться, ее характеристики могут оказаться другими. В редких случаях (когда, к примеру, речь идет о долгострое) может измениться этажность объекта или благоустройство территории. И это, в конечном счете, тоже способно сказаться на рыночной стоимости жилья.
Все так, но есть свои нюансы. Банки аккредитуют новостройки после тщательной проверки. Они изучают проектную декларацию, рекламные буклеты, историю компании, ее портфолио, особенности уже реализованных жилых комплексов, инфраструктуру района. Даже могут посмотреть планы городских властей по развитию района – к примеру, если в перспективе под окнами нового жилого комплекса будет построена многополосная магистраль, это существенно снизит потенциальную ликвидность проекта. В то же время, если в планах администрации открыть поблизости станцию метро, и ее строительство уже завершается, стоимость квартиры может увеличиться. Только те проекты, которые банк считает надежными и безопасными для вложений, могут быть аккредитованы. И, конечно, банк проверит, насколько адекватен застройщик в части формирования цен на квадратный метр. Если он продает квартиру в эконом-классе по цене «бизнеса», банк не станет аккредитовывать этот жилой комплекс. И вы не сможете взять в нем квартиру в ипотеку.
Если же вы приобретаете квартиру в уже сданной новостройке, то оценка стоимости потребуется сразу же. Только после получения этого документа вы сможете оформить ипотечный договор.
Что влияет на оценку квартиры?
Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).
Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.
При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.
Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?
Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.
Что должно быть в отчете
После оценки эксперт должен передать вам лично или в банк напрямую отчет — это многостраничный документ, оформленный в соответствии с законом. В нем должны быть указаны данные оценщика, включая копию его страхового полиса, и данные квартиры — подробное описание объекта с установленной ценой. В отчете оценщик обосновывает выбор метода оценки и описывает процесс определения цены.
Вот что еще прикладывают к отчету:
- документы, которые использовал оценщик, например, технический паспорт;
- фотографии недвижимости, по которым можно оценить состояние объекта;
- наличие перепланировок и документы о согласовании, если такие есть.
Сколько времени занимает оценка ипотеки?
Существуют различные степени и типы ипотечных оценок.
Некоторые занимают больше времени, чем другие, с точки зрения исполнения и организации. Обычная оценка обычно занимает менее 30 минут и может быть выполнена быстро. С другой стороны, подготовка подробного отчета о покупателях жилья или обследования здания может занять от нескольких часов до нескольких дней.
Эти сроки дают утвержденному кредитором инспектору достаточно времени, чтобы обойти недвижимость, провести проверки и предоставить предварительные данные, чтобы кредитор мог принять обоснованное решение о возможности ипотеки.
Оценка ипотечного кредита может указывать на необходимость дополнительных обследований, таких как обследование влажности, структурных или дренажных исследований, которые являются отличными показателями состояния имущества.
Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?
Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.
Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено. Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2021 году.
Подделать фото не получится
Одно из важных преимуществ онлайн-сервиса по фото заемщика (помимо удобства и скорости) — надежность и безопасность. Сервис устроен так, что подделать фотографии для отчета невозможно. Каждый снимок маркируется датой, GPS-координатами и временем — когда сделаны фото, какие паузы между ними, отметил партнер группы компаний SRG Максим Русаков.
«Сами фотографии невозможно подгрузить извне, их можно сделать только в режиме реального времени при помощи камеры смартфона. Кроме того, снимки проходят ручную верификацию — специалист просматривает их и сверяет с документами (планом БТИ, техпаспортом). Также записывается видео квартиры. При этом традиционная система оценки, как правило, не включает указанные этапы проверки» — пояснил эксперт.
Подделать отчет об оценке невозможно, так как по фотографиям клиента автоматически снимаются показатели времени и географического местоположения и записывается видео из квартиры, подтвердил руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка Артем Иванов. По его словам, материалы от клиента проходят обработку онлайн. Банк сверяет данные, которые указаны в отчете об оценке, с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Если обнаружится серьезное отклонение, отчет будет перепроверен.
«У ипотеки в Альфа-Банке есть важное преимущество — свобода. Она достигается в том числе за счет удобства процессов — почти все они проходят онлайн, когда и где удобно клиенту. Мы существенно упростили процесс выдачи: 15% наших клиентов получает ипотеку не выходя из дома. В прошлом году Альфа-Банк совместно с SRG внедрил сервис оценки недвижимости с онлайн-осмотром. Он дает клиентам две опции: вызвать оценщика или провести самоосмотр. Большая часть наших клиентов выбирают второй вариант», — отметил Артем Иванов.
Зачем необходима оценка квартиры для ипотеки
Оценка недвижимости – документ, который выдается независимой оценочной комиссией с целью установления реальной стоимости покупаемого жилья. Отчет об оценке квартиры для ипотеки является обязательным требованием ст. 8 Закона №135-ФЗ. Для покупателя жилья подобная услуга имеет свои преимущества. Она помогает избежать неприятной ситуации, когда продавец завышает цену по сравнению с рыночной, но банк при этом выдаст сумму, равную оценочной. В таком случае средств на покупку жилья может попросту не хватить. Однако не совсем понятно, для чего же делается оценка квартиры при ипотеке для банка? А необходима она для снижения рисков, поскольку спорные моменты по объекту залога могут возникнуть всегда, даже после того, как кредит будет оформлен.
Результат оценки квартиры
Когда сбор, необходимой информации, завершён, специалист-оценщик начинает обрабатывать данные. Обычно это занимает 1-2 дня. В результате заказчик получает отчет, которым будут руководствоваться работники банка, принимая решение о выдаче займа, его сумме и размере процентной ставке по кредиту.
В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:
- реквизиты экспертной компании;
- паспортные данные заемщика;
- методы проведения оценки;
- общая характеристика объекта недвижимости;
- аналоговое исследование жилищного рынка;
- ликвидная и рыночная стоимость жилого помещения;
- приложение, содержащее копии всех предоставленных заемщиком документов и фотографии квартиры.
Письменная версия аналитической оценки, проделанной экспертом, выполняется в формате А4, прошнуровывается и имеет средний объем 25-30 листов. Страницы нумеруются, в документ заверяется с помощью печати и подписи ответственного сотрудника оценивающей компании.Важно! Многие банки уделяют особое внимание качеству и количеству фотографий, прилагаемых к отчету. Фотосъемка должна проводиться днем в условиях хорошего освещения.
Сбор документов для получения ипотеки на квартиру процесс крайне трудоемкий. Когда встает вопрос об оценке потенциальной собственности, заемщик часто теряется.
Если подойти к данному вопросу с умом, то процедура определения оценочной стоимости пройдёт легко:
- Сбор документов для подачи в экспертную компанию лучше начать заранее, до заключения договора с исполнителем.
- Лучше остановить выбор на одной из фирм, предложенных банком-кредитором. Так можно избежать немало проблем, связанных с согласованием кандидата, а также уменьшается возможность попадания в мошеннические схемы.
- Информативный и правильно оформленный отчет – это половина успеха. У сотрудников банка не должно возникать ни малейшего сомнения в объективности оценки квартиры. Не имея возможности лично осматривать каждый объект залога, работники финансово-кредитных организаций являются крайне мнительными. В связи с этим, даже мелкие недочеты оценщика могут плачевно обернуться для заемщика.
Документы для оценки квартиры
Для заключения договора об оценке квартиры оценочной компании нужно предоставить сравнительно небольшой пакет документов. Некоторые организации также просят фотографии недвижимости с разных ракурсов, однако по правилам, оценщик обязан самостоятельно выезжать на место расположения объекта и лично фотографировать все, что ему может потребоваться. Как следствие, лучше настаивать на личном выезде (в некоторых случаях, это может привести к повышению стоимости услуг компании). Нужно понимать, что фактически на качестве оценки это мало сказывается, так как алгоритмы оценки и общие принципы в обоих случаях одинаковы.
Для первичного жилья
При проведении оценки первичного жилья самыми важными документами являются:
Зачастую дополнительной документации не требуется, так как все, что нужно для составления отчета есть в акте и договоре. Однако многое зависит от оценочной компании. При подписании договора рекомендуется уточнять у представителя оценочной компании, что еще может понадобиться для составления отчета.
Для вторичного жилья
При передаче в залог вторичного жилья подразумевается, что оно уже некоторое время принадлежит заемщику и все требуемые документы у него есть. Как следствие, придется предоставить:
Как выбрать оценщика?
Выбирать нужно среди тех компаний, которые аккредитованы банком. Их перечень есть на сайте любого банка, но нужно помнить, что оценщик может быть аккредитован не во всех банках. То есть, его отчет может где-то не подойти. Это актуально для тех ситуаций, когда клиент еще сам не знает, где будет брать кредит.
Из представленного перечня компаний нужно выбрать ту, которая предоставляет свои услуги по минимально возможной цене и в подходящий срок. Важнее – цена. Срок обычно роли практически не играет, да и редко когда он превышает 1 неделю. В остальном, разницы практически нет. Все работают по одинаковым правилам и предоставляют одинаковые пакеты услуг. Удобства выбора аккредитованной компании заключается еще и в том, что потенциальному заемщику не нужно проверять документы, на основании которых оценщик работает. Да, лучше это все же сделать, на всякий случай, однако не обязательно. И наоборот, если обращаться в неаккредитованную компанию, проверять документы нужно обязательно. Банк просто не примет отчет об оценке, если тот составлен человеком, который не имел права оценивать недвижимость.