Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получите консультацию прямо сейчас!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.
Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
“…Между ФГУП “Завод “Рейд” (арендодатель) и ФГУП “Северный Рейд” (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей…”
Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.
Возврат удержанного имущества и защита от последствий
Ситуации, когда задолженность служит поводом для обострения отношений между арендатором и собственником, требуют особого внимания еще на стадии составления соглашения об аренде.
С целью защиты прав арендодателя, в договор вносят пункт о допустимости процедуры удержания, если возникнет просрочка в оплате.
В интересах арендатора включить в соглашение пункт с запретом на удержание при наличии арендного долга.
Если дело дойдет до суда, арендатор сможет обосновать возникшую просрочку своим тяжелым финансовым положением, представив в доказательство своей финансовой дисциплины платежные документы, отражающие своевременность внесения платы в прошлом. Чтобы получить возможность взыскать сумму с имущества должника, арендодателю понадобится доказывать, что есть все доказательства злостного уклонения от оплаты.
После того, как вещи должника были удержаны, основания для возврата возникают только после полной ликвидации задолженности. Возвращаемое имущество принимают по той же описи, которую составляли в момент удержания. Вещи проверяют на исправность и состояние. Если возникнут расхождения между составленной описью и полученным обратно имуществом, арендатор вправе направить претензию в адрес собственника помещения.
Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору
- Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
- Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. - Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 614 ГК РФ. Арендная плата
- Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. - Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. - Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
- Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
- Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также и срок договора аренды. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть не определен сторонами. Однако, согласование срока также важно для контрагентов, так как от этого будет зависеть форма договора. Если договор заключен на срок более года, он требует обязательной государственной регистрации. Соответственно при отсутствии такой регистрации, договор считается не заключенным.
Процедура государственной регистрации договоров аренды регламентируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 и иными документами.
Для арендатора есть свои плюсы в заключении договора на срок более года. Положительными моментами будет то, что сам факт одобрения данной сделки со стороны государственного органа исключает многие потенциальные риски связанные с заключением договора (например, заключение договора с не уполномоченным лицом), также длительный срок аренды дает некоторую гарантию стабильности данных правоотношений. Неудобством может стать то обстоятельство, что обязанность по регистрации договора, как и все расходы, связанные с такой регистрацией, как правило, возлагается на Арендатора; также гос/ регистрацию должны проходить все дополнения и изменения к договору.
Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом гос/ регистрация такого договора не требуется. Однако, минус неопределенного срока договор аренды в том, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Для Арендатора, нацеленного на длительную аренду, это серьезные риски.
Пролонгация или перезаключение договора?
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Однако, данная нормативная норма имеет диспозитивный характер, и соответственно договором такое право Арендатора может быть исключено.
При этом следует различать понятия. Перезаключение подразумевает прекращения действия старого договора и заключение нового. В этом случае, Арендодатель вправе требовать пересмотра условий нового договора. В тоже время, законодатель предусмотрел иной инструмент – пролонгация договора, при которой прежний договор остается в силе, но срок его действия продлевается.
Условие об автоматической пролонгации выгодно Арендатору на том основании, что при перезаключении договора аренды на новый срок Арендатор не вправе навязывать Арендодателю условия первоначального договора аренды (как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора). В то же время пролонгация подразумевает лишь продление ранее заключенного договора без какого либо изменения его условий. Следует сказать, что такая пролонгация предусмотрена по умолчанию. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если в договоре нет специальных оговорок действуют общие правила ст. 621 ГК РФ. Однако продление договора на неопределенный срок, как мы уже разбирали выше, не выгодно Арендатору.
Поэтому, в интересах Арендатора заключать договор аренды на срок 11 месяцев (что бы избежать гос.регистрации) с последующей автоматической пролонгацией договора на тех же условиях и на тот же срок.
Что говорит судебная практика?
До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.
Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г. N Ф08-2810/06 по требованиям о расторжении договора аренды или постановление 15-го ААС от 15 октября 2012 г. N 15АП-12348/12 по требованию о признании договора субаренды ничтожным.
Суды при отсутствии согласия арендодателя практически всегда занимали его сторону, расторгая договор аренды за нарушение существенных условий использования имущества. Обратных примеров в моей практике не было.
ВАЖНО: При признании договора аренды незаключенным субарендатор может потребовать от арендатора возмещения денежных средств, ранее ему уплаченных. Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11). Но лишь при условии, если ставка аренды не была завышена и соответствовала рыночным реалиям.
С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2016 года А05-1741/2016).
Ответственность арендодателя за деятельность арендатора
Вопрос: В соответствии с договором аренды офиса арендатор несет ответственность за соблюдение норм пожарной безопасности. Правомерно ли возлагать обязанность по соблюдению норм пожарной безопасности на арендатора? Кто будет нести ответственность в случае выявления нарушений — арендодатель (собственник помещения) или арендатор?
Ответ: В соответствии с действующим законодательством ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в равной мере может быть возложена как на собственника, так и на арендатора помещения.
При этом законодательство прямо не предусматривает обязанности арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям.
В то же время, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего противопожарным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Однако, поскольку в договоре аренды указано, что соблюдение норм пожарной безопасности является обязанностью арендатора, последний считается осведомленным о недостатках помещения и, заключая договор аренды, принимает на себя добровольные обязательства по соблюдению норм пожарной безопасности.
Следовательно, в случае проверки именно арендатор несет ответственность за их несоблюдение.
[2]
Обоснование: В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы существенными в правовых актах, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.
Изменение арендной платы
Как часто можно менять размер арендной платы? Изменять арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год, но для отдельных видов аренды или видов имущества законом может быть установлен другой минимальный срок. А вот если стороны согласовали в договоре аренды возможность пересмотра оплаты в определенные сроки, то происходить это может и чаще. Так что, если арендатор хочет застраховать себя от роста оплаты, то он не должен соглашаться в договоре на возможность ее изменения в течение года. В этом случае уведомление арендодателя о росте арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.
Обратите внимание: договор аренды может предусматривать изменение размера арендной платы на коэффициент инфляции. Такая корректировка не признается изменением оплаты и может происходить чаще раза в год даже без согласия арендатора.
Возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке относится лишь к тем договорам аренды, которые заключены на срок более года или без указания срока. Если же договор заключен на срок менее года, то арендную плату изменять нельзя.
Незаконная деятельность арендатора
Написать комментарий
Ocyщecтвлeниe пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти бeз peгиcтpaции имeeт мecтo, кoгдa в Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe юpидичecкиx лиц и Eдинoм гocyдapcтвeннoм peecтpe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй oтcyтcтвyeт зaпиcь o coздaнии тaкoгo юpидичecкoгo лицa или пpиoбpeтeнии физичecким лицoм cтaтyca индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля либo coдepжитcя зaпиcь o ликвидaции юpидичecкoгo лицa или пpeкpaщeнии дeятeльнocти физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Taкaя cитyaция мoжeт cлoжитьcя, ecли лицo: зaнимaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa или coздaeт кoммepчecкyю opгaнизaцию бeз oбpaщeния зa peгиcтpaциeй в opгaны нaлoгoвoй инcпeкции, пoдaeт дoкyмeнты нa гocyдapcтвeннyю peгиcтpaцию пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти и зaнимaeтcя eю, нe дoжидaяcь пpинятия peшeния пo eгo вoпpocy, пoлyчaeт oткaз (кaк зaкoнный, тaк и нeзaкoнный) в гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, и, тeм нe мeнee, пpoдoлжaeт ocyщecтвлять пpeдпpинимaтeльcкyю дeятeльнocть.
Нe oтpицaя и нe oпpoвepгaя пoзицию aвтopa, чтo тaкaя дeятeльнocть нaпpaвлeнa нa cиcтeмaтичecкoe извлeчeниe пpибыли, зaмeтим, чтo дoгoвop бытoвoгo пpoкaтa нeпpимeним к apeндe здaний и coopyжeний, пpeдycмoтpeннoй cт. 650 ГК PФ. B дoгoвope пpoкaтa, кaк извecтнo, cyбъeктoм пpaвooтнoшeний (apeндaтopoм) являeтcя индивидyaльный пpeдпpинимaтeль, чтo нaпpямyю cлeдyeт из coдepжaния cт. 625 ГК PФ, a в cт. 650 тaкoгo тpeбoвaния нe coдepжитcя. Ccылкa нa Oбщepoccийcкий клaccификaтop видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpoдyкции и ycлyг (OК 004-93, дaлee – Клaccификaтop), yтвepждeнный пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.08.1993 № 17, в кoтopoм тaкoй вид дeятeльнocти пpeдycмoтpeн, eщe нe являeтcя дoкaзaтeльcтвoм тoгo, чтo физичecкoe лицo дoлжнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. Кaк cлeдyeт из пpeaмбyлы Клaccификaтopa, oн пpeднaзнaчeн для иcпoльзoвaния в кaчecтвe eдинoгo языкa oбщeния пpoизвoдитeлeй и пoтpeбитeлeй видoв пpoдyкции и ycлyг, a тaкжe для oпиcaния и peгyлиpoвaния нaциoнaльнoй экoнoмики PФ.
B нayчныx пyбликaцияx выcкaзывaютcя и пpoтивoпoлoжныe мнeния o cдaчe внaeм нeжилoй нeдвижимocти. Нaпpимep, C.Н. Шaляeв пpиxoдит к вывoдy, чтo дeйcтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм в нacтoящee вpeмя нe пpeдycмoтpeны ocoбыe cлyчaи, кoгдa физичecкиe лицa, cдaющиe в apeндy жилыe пoмeщeния, oбязaны зapeгиcтpиpoвaтьcя в нaлoгoвыx opгaнax пo мecтy житeльcтвa в кaчecтвe индивидyaльныx пpeдпpинимaтeлeй. Oни мoгyт этo cдeлaть тoлькo в дoбpoвoльнoм пopядкe4.
Чтoбы пoнять, являeтcя ли cдaчa нeжилыx пoмeщeний пo дoгoвopaм apeнды пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью и тpeбyeт ли oнa peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля, oбpaтимcя к дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy и eгo пpимeнeнию.
Paзъяcнeния Mинфинa Poccии. Нopмa cт. 171 УК PФ, кaк извecтнo, являeтcя блaнкeтнoй. Oнa oтcылaeт нac к yпoмянyтoй cт. 2 ГК PФ. Oднaкo п. 3 cт. 2 ГК PФ нe дaeт oднoзнaчнoгo oтвeтa нa пocтaвлeнный вoпpoc. Pacкpывaть ee coдepжaниe пpимeнитeльнo к paзличным видaм дeятeльнocти cлeдyeт, oпиpaяcь нa paзъяcнeния opгaнoв влacти PФ, нaдeлeнныx пpaвoм дaвaть пoдoбныe paзъяcнeния в cooтвeтcтвии c иx пoлнoмoчиями. Taкиe paзъяcнeния, в чacтнocти, дaны в пиcьмax Mинюcтa и Mинфинa Poccии.
3aбeгaя впepeд, мoжнo cкaзaть, чтo и aнaлиз пиceм Mинфинa Poccии, кoтopый бyдeт пpивeдeн нижe, нe пoзвoляeт дaть oднoзнaчный oтвeт нa пocтaвлeнный вoпpoc. Taк, xapaктepнo пиcьмo Mинфинa Poccии oт 14.01.2005 № 03-05-01-05/3, oтвeчaющee нa вoпpoc нaлoгoплaтeльщикa, oбязaн ли гpaждaнин, являющийcя coбcтвeнникoм нeжилoгo пoмeщeния в мнoгoэтaжнoм жилoм дoмe и cдaющий eгo в apeндy пo дoгoвopy кoммepчecкoй фиpмe, зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля и yплaчивaть нaлoг. B пиcьмe oтмeчaeтcя, чтo «…зaкoн cвязывaeт нeoбxoдимocть peгиcтpaции физичecкoгo лицa в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля c ocyщecтвлeниeм им дeятeльнocти ocoбoгo poдa, a нe пpocтo c coвepшeниeм вoзмeздныx cдeлoк. Caмoгo пo ceбe фaктa coвepшeния гpaждaнинoм cдeлoк нa вoзмeзднoй ocнoвe для пpизнaния гpaждaнинa пpeдпpинимaтeлeм нeдocтaтoчнo, ecли coвepшaeмыe им cдeлки нe oбpaзyют дeятeльнocти.…O нaличии в дeйcтвияx гpaждaнинa пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти мoгyт cвидeтeльcтвoвaть, в чacтнocти, cлeдyющиe фaкты: изгoтoвлeниe или пpиoбpeтeниe имyщecтвa c цeлью пocлeдyющeгo извлeчeния пpибыли oт eгo иcпoльзoвaния или peaлизaции, xoзяйcтвeнный yчeт oпepaций, cвязaнныx c ocyщecтвлeниeм cдeлoк, взaимocвязaннocть вcex coвepшeнныx гpaждaнинoм в oпpeдeлeнный пepиoд вpeмeни cдeлoк, ycтoйчивыe cвязи c пpoдaвцaми, пoкyпaтeлями, пpoчими кoнтpaгeнтaми.
Пpи нaличии дocтaтoчныx ocнoвaний cчитaть, чтo вышeyкaзaнныe пpизнaки имeютcя в нaличии, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa. Taким oбpaзoм, ecли cдaчa имyщecтвa в apeндy ocyщecтвляeтcя пpи нaличии вышeyкaзaнныx пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, физичecкoe лицo oбязaнo зapeгиcтpиpoвaтьcя в кaчecтвe пpeдпpинимaтeля бeз oбpaзoвaния юpидичecкoгo лицa и yплaчивaть нaлoг c cooтвeтcтвyющиx дoxoдoв в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля…».
Oтвeт, coдepжaщийcя в пиcьмe, cтaл oбpaзцoм для oтвeтoв гpaждaнaм oбpaщaвшиxcя зa paзъяcнeниями в Mинфин, Mинюcт и нaлoгoвыe opгaны c пoдoбными вoпpocaми5.
Apбитpaжнaя пpaктикa. Пepeчeнь пpизнaкoв пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в cвязи co cдaчeй в apeндy нeжилoгo пoмeщeния вocпpoизвeдeн в pядe пocтaнoвлeний фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв6.
Paзъяcнeния нaлoгoвыx opгaнoв. Кaк cлeдyeт из пиcьмa УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988, физичecкиe лицa, yчacтвyющиe в apeндныx oтнoшeнияx и (или) cдeлкax пo кyплe-пpoдaжe пpинaдлeжaщeгo им нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвa, нe oбязaны пoлyчaть cтaтyc индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля. УФCН yкaзывaeт, чтo дoxoды, пoлyчaeмыe физичecкими лицaми oт cдaчи в apeндy (внaeм) и (или) peaлизaции движимoгo или нeдвижимoгo имyщecтвa, yкaзaны в cт. 208 НК PФ кaк caмocтoятeльный вид дoxoдoв, являющийcя oбъeктoм нaлoгooблoжeния НДФЛ. B пиcьмe ФНC Poccии oт 04.05.2008 № 04-2-03/2113 имeeтcя ccылкa нa cт. 608 ГК PФ, кoтopaя oпpeдeляeт, чтo пpaвo cдaчи имyщecтвa в apeндy пpинaдлeжит eгo coбcтвeнникy и никaкиx иныx тpeбoвaний к cтaтycy apeндoдaтeля гpaждaнcким зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
B пиcьмe УФНC Poccии пo г. Mocквe oт 25.01.2008 № 18-12/3/005988 тaкжe гoвopитcя, чтo «экoнoмичecкaя дeятeльнocть имeeт мecтo в тoм cлyчae, кoгдa pecypcы, oбopyдoвaниe, paбoчaя cилa, тexнoлoгии, cыpьe, мaтepиaлы, энepгия (инфopмaциoнныe pecypcы) oбъeдиняютcя в пpoизвoдcтвeнный пpoцecc, цeлью кoтopoгo являeтcя пpoизвoдcтвo пpoдyкции (oкaзaниe ycлyг). Экoнoмичecкaя дeятeльнocть xapaктepизyeтcя зaтpaтaми нa пpoизвoдcтвo, пpoцeccoм пpoизвoдcтвa и выпycкoм пpoдyкции (oкaзaниeм ycлyг). Oб этoм гoвopитcя в Oбщepoccийcкoм клaccификaтope видoв экoнoмичecкoй дeятeльнocти OК 029-2001 (КДEC Peд. 1), yтвepждeннoм пocтaнoвлeниeм Гoccтaндapтa Poccии oт 06.11.2001 № 454-cт.».
Ответственность арендодателя за незаконную деятельность арендатора если
- Неустойка. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2018. — 746 c.
- Егиазаров, В.А. Транспортное право: Учебник; М.: Юстицинформ; Издание 5-е, доп., 2012. — 552 c.
- История и методология юридической науки. — М.: ИВЭСЭП, 2014. — 564 c.
- Ефименко, Е. Н. Корпоративные конфликты (споры). Учебно-практическое пособие / Е.Н. Ефименко, В.А. Лаптев. — М.: Проспект, 2015. — 240 c.
По закону владелец имущества обязан передать его в состоянии, предусмотренном договором. Это означает обязательную оговорку на этот счет — помещение, автомобиль или оборудование передается в пользование в «идеальном состоянии», «удовлетворительном техническом, позволяющем эксплуатацию по назначению» или с недостатками. Последние разделяются на следующие.
- Явные. Те, о которых собственник знает, и скрывать их нет смысла. Отражение в соглашении имеет значение для определения меры ответственности арендодателя в случае невозможности эксплуатации имущества.
- Скрытые. Те, о которых владелец не знал и не догадывался. Они могут проявиться в эксплуатации и причинить ущерб арендатору. Последний имеет право предъявить ущерб к взысканию или отказаться от аренды вообще.
Согласно положениям ст. 612 ГК РФ за имущество отвечает его хозяин вне зависимости от того, знал он о наличии недостатков, или нет. В этом же нормативе есть оговорка с условием, выполнение которого снимает с владельца все риски.
Субаренда нежилого помещения
Субаренда нежилых помещений — явление, при котором арендатор сдает помещение, которое сам снимает, третьему лицу.
Она относится к предусмотренному ГК РФ виду правоотношений. Собственник недвижимости и арендатор составляют и заключают новый договор с еще одним физическим или юридическим лицом. Подробнее о субаренде расскажем в этом материале.
К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:
- склады;
- гаражи;
- цеха;
- офисы;
- залы и т.д.
Обратите внимание!
Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.
Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.
Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.
Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.
Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.
Вот какими полномочиями наделен арендатор:
- передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
- сдать объект полностью или частично в субаренду;
- передать или продать третьему лицу свои права.
Как разделить ответственность за пожарную безопасность между арендатором и арендодателем
Арендатор может отвечать только за используемые помещения, в то время как собственник несет ответственность за все здание в целом. Обеспечение пожарной безопасности на объекте — это комплексная задача, поэтому разумное распределение сфер ответственности между арендатором и собственником имеет очевидные плюсы для обеих сторон.
Ответственность за обеспечение пожарной безопасности в организации, располагающейся в арендуемом помещении, можно разделить между собственником и арендатором если не поровну, то хотя бы с точки зрения логики: собственник помещений не сможет проводить противопожарный инструктаж среди сотрудников арендатора — т.е. людей, которые ему не подчиняются, а арендатор вряд ли сможет как-то расширить коридор, по которому проходит путь эвакуации, не подвергнув помещения масштабной перепланировке.
Статья 611. Предоставление имущества арендатору
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.