Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой список документов требуется для продажи квартиры в 2023 году (часть 1)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае с добровольным отказом документы следует передать в органы местной власти, имеющей полномочия решать жилищные вопросы граждан. При этом в процессе обязательно должны лично присутствовать все собственники (как вариант – их доверенные лица при наличии нотариально оформленной доверенности).
Условия расприватизации
Реализуется возврат помещения на баланс государственного жилого фонда единственным образом – через обращение в суд. Посредством судебного решения аннулируется факт владения квартирой физическим лицом.
Так, чтобы расприватизировать квартиру, нужно понимать, какие документы станут основополагающими для принятия судом положительного по исковому заявлению решения.
Важно подобрать доказательства нарушения хода приватизации такие, которые суд сочтет достаточными для ее аннулирования.
Доказательная база формируется на информации, прописанной в нормативно-правовых актах, сформированных в Гражданском Кодексе РФ.
Полный отказ в расприватизации аргументируется законодательством как не соблюдение установленных в нем требований.
Примеры причин для отказа в расприватизации:
- взаимосвязанная с жильем задолженность, например, по платежам за услуги коммунальных компаний, наличие кредита на него;
- жилье не является единственным и постоянным для владельцев с момента его приватизации;
- отсутствует согласие в письменном заявительном виде всех участников процесса, являющими зарегистрированными на рассматриваемой жилплощади членами семьи;
- выявление фактов несогласованной перепланировки помещения;
- наличие регистрации посторонних лиц.
Регулируются процессы путем прописанных в Гражданском Кодексе нормативов, относящихся к признанию недействительности осуществленных операций.
Если жилье приватизировалось несколькими зарегистрированными в нем гражданами, то обратный процесс считается законным только если каждый гражданин отказался от своей доли письменно.
Законодательство о деприватизации
О деприватизации говорится в статье 9.1 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04.07.1991 № 1541-1, а также в статье 20 Федерального Закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” от 29.12.2004 № 189-ФЗ:
Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Вопрос о передаче приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность федеральным законодательством не урегулирован. Каждый регион и муниципальное образование самостоятельно устанавливают правила и порядок деприватизации.
В зависимости от региона могут отличаться названия ведомств, занимающихся вопросами деприватизации жилья, формы заявления на деприватизацию и пакет требуемых документов. Но в целом алгоритм схожий.
Документы для деприватизации квартиры.
Обращение составляется на основании согласия всех сторон, участвовавших в оформлении сделки. Образец заявления можно скачать, либо запросить в администрации.
Уполномоченное ведомство примет заявление с рядом прилагающихся документов:
- Бумага, подтверждающая право собственности.
- Паспорта или свидетельства о рождении всех участников процесса.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о том, что квартира не заложена.
- Технический паспорт и план жилища.
- Выписка из домовой книги (полная версия документа).
- Согласие от каждого участника приватизации на обратный процесс.
Права на жилье после деприватизации
У многих пользователей возникает закономерный вопрос, касающийся дальнейшей судьбы собственника после расприватизации.
Согласно действующим принципам законодательства, одним из важнейших условий проведения процедуры является признание квартиры единственным жильем для собственника. В подобной ситуации, даже если он откажется от своих собственнических прав в пользу муниципалитета, он сохранит за собой пожизненное право проживания в квартире.
Следовательно, расприватизация квартиры повлечет за собой ряд последствий, среди которых:
- Сохранение пожизненного права проживания в деприватизированном жилище. С бывшим собственником будет заключен договор соцнайма, который подтвердит его права на жилье;
- Пользователь лишиться возможности самостоятельно распоряжаться недвижимость. Следовательно, подарить или продать принадлежащее жилище он не сможет, так как в процессе деприватизации утратит права собственности;
- Квартиру нельзя будет сдать в аренду на законных основаниях. Если же пользователь пустит квартиранта, и об этом станет известно, он будет признан нарушителем, и против него откроют административное судопроизводство, итогом которого окажутся штрафные санкции или расторжение договора соцнайма.
Как правильно продать квартиру
«Правильно» в данном контексте означает: быстро, выгодно, безопасно, юридически чисто. Пожалуй, излишне оказывать, что в «правильной» продаже заинтересованы все без исключения собственники квартир. Есть ряд действий, способствующих правильной продаже. Некоторые обязательны (без них сделка просто не состоится), другие носят рекомендательный характер, но положительно влияют на цену и успешность поиска «правильного» Покупателя:
- Необходимо подготовить базовый пакет документов: проверить актуальность имеющихся «бумаг» и оформить недостающие
- Сделать косметический ремонт и обеспечить исправную работу коммуникаций. Привлекательный, по крайней мере, аккуратный, внешний вид намного повышает рыночную цену.
- А вот тратиться на дорогой ремонт специально для продажи не рекомендуется. Практика показывает, что, как правило эти затраты не окупаются увеличением цены. Тем более, что, возможно, новые владельцы захотят вскоре переделать что-то по своему вкусу.
- Лучше потратьте время, силы и средства на приведение в порядок подъезда и придомовой территории. Это важнейший фактор, на который обращают внимание потенциальные покупатели. Чистый ухоженный подъезд и двор – свидетельство социального благополучия соседей. А это гораздо важнее, чем «евроремонт» в отдельно взятой квартире.
- Определите цену. Для этого, либо проанализируйте рынок жилья самостоятельно, либо пригласите оценщика. Адекватная цена – залог успешной продажи. Если она существенно занижена – Покупатель найдется быстро, но Продавец понесет убытки. Если завышена – квартира рискует «зависнуть» на многие месяцы. Оптимальный вариант – среднерыночная цена. А также чуть выше (если есть явные преимущества) или чуть ниже (при наличии явных недостатков).
- Подготовить привлекательное объявление:
- Сделайте презентабельные фото (по возможности, не на телефон, а на камеру) интерьера, подъезда, двора
- Опишите планировку, укажите метраж
- Акцентируйтесь на преимуществах. Это может быть что угодно: транспортная доступность, развитая инфраструктура микрорайона, зеленый двор, порядочные соседи или солнечная сторона, на которую выходят окна.
- Затем разместить его всюду, где только можно: в газетах бесплатных объявлений, на интернет ресурсах, на досках, установленных в микрорайоне. Чем шире рекламный охват, тем больше потенциальных Покупателей.
Варианты проведения сделки
Мы уже вкратце коснулись двух из них:
- Самостоятельной продажи
- Продажи с помощью риэлтора
А также плюсов и минусов каждого. Повторим для ясности.
Риэлтор – не юрист. Эта компетенция не требует специального образования и статуса. Всего лишь определенных черт характера, правовой осведомленности в рамках проводимых процедур, опыта. Так что, в принципе, нет ни одной операции, которою мог бы совершить риэлтор но не смог бы сам хозяин продаваемой квартиры.
Самостоятельная продажа подойдет людям, которые привыкли контролировать все, происходящее в их жизни. А также имеют возможность делать это. Например, в силу образования, свойств личности, социальных навыков. Этот способ дает существенную экономию денег. Взамен он требует временных затрат, осторожности, внимательности, умения анализировать ситуацию, быстро и правильно принимать решения, планировать действия. Наконец, уверенности в себе и способности не пасовать перед произволом бюрократов.
Увы, но «мелкий клерк» — недостаточно профессиональный или попросту «вредный» способен вымотать нервы посетителю даже при получении самой простой справки. Человека, берущегося самостоятельно провести сделку, такие «мелочи» попросту не должны волновать.
Если же Продавец всеми вышеперечисленными качествами не обладает: если он внушаем, не уверен в себе, не особо внимателен, плохо понимает юридический язык, не знает законов, эмоционально раним, и не умеет «поставить на место» зарвавшегося чинушу, разумнее пригласить риэлтора.
Агент по недвижимости не «упадет в обморок» от хамства, не позволит себя запутать или «заболтать», составит юридически грамотный договор (по шаблону, который хорошо себя зарекомендовал). И, главное, четко спланирует процесс, начиная от организации просмотров и заканчивая безопасными взаиморасчетами. В конечном итоге, он честно «отработает» средства, потраченные на свою оплату: проведет продажу без лишних проволочек, юридически чисто, с выгодой для своего клиента. Разумеется, если Продавец наймет надежного и опытного специалиста.
Третий востребованный способ сделки
- С помощью нотариуса
Сопутствующие документы
В дополнение к документом, о которых мы рассказывали в предыдущем разделе, Продавцу могут понадобиться следующие:
Для сделки, участником которой является несовершеннолетний собственник:
- Свидетельство о рождении или паспорт ребенка
- Паспорта родителей или законных представителей
- Разрешение территориального Органа опеки на проведение сделки
Для Продавцов, состоящих в браке (если супружеское имущество не разделено по суду и нет брачного контракта, регулирующего раздельное владение собственностью):
- Нотариально заверенное согласие супруга на сделку
Для долевых собственников:
- Письменное согласие всех собственников на продажу общей недвижимости
Кроме того, скорее всего придется оформлять:
- Договор о задатке или выплате аванса
- Договор с банком на представление банковской ячейки в депозитарии
- Справки о психическом здоровье (дееспособности) участников сделки
- Доверенности на совершение тех или иных действий третьими лицами
Преимущества и недостатки деприватизации
Прежде чем принять решение о деприватизации жилья, собственник должен определить все преимущества и недостатки этого процесса, ведь он является необратимым.
Деприватизируя квартиру, человек лишается возможности распоряжаться ею в полной мере: он не сможет подарить ее, продать, завещать.
Обменять муниципальное жилье наниматель, конечно, имеет право, но только согласия наймодателей. Если у квартиросъемщика возникнет желание сделать перепланировку в государственном жилом помещении, то он также обязан получить на это разрешение в соответствующих муниципальных инстанциях.
С другой стороны, собственник должен своими силами устранять неполадки в приватизированной квартире: вызывать сантехников, если потек кран или прорвало трубу, электриков, если воспламенилась электропроводка. За работу эти специалистов хозяин приватизированного жилого помещения обязан заплатить определенную сумму. Нанимателям муниципального жилья эти услуги предоставляются бесплатно.
Есть два варианта проведения процедуры. Если собственник самостоятельно решает отказаться от приватизированного объекта, можно попытаться решить вопрос по деприватизации жилья во внесудебном порядке, обратившись в администрацию:
- Процесс деприватизации предполагает обращение в муниципалитет с документами, подтверждающими наличие оснований.
- По рассмотрению обращения администрация готовит соглашение об обратной процедуре перевода в муниципальный фонд с дальнейшим переоформлением права через Росреестр.
- Спустя 2 месяца объект переоформляется в муниципальную собственность, а бывшие участники приватизации заключают договор соцнайма для продолжения пользования жильем на правах нанимателей.
Понятие расприватизации
Расприватизация – процесс, обратный приватизации. Граждане, которые получили квартиру, принадлежащую муниципалитету, в собственность бесплатно, могут передать ее обратно государству. При этом за жильцами остается право бессрочного проживания в квартире.
Процедура бывает судебной и административной.
Законодатель не приводит понятие расприватизации. Но, принято считать, что признание договора о приватизации недействительным в суде – это расприватизация, а добровольный возврат жилья правильно называть деприватизацией.
Но поскольку смысл обеих процедур – одинаков, не будем вдаваться в лингвистические тонкости и назовем процесс расприватизацией.
Расприватизация доли — что это?
Часто приватизация помещений проводится с выделением долей каждому новому собственнику.
Люди исходят из того, что «по справдливости» наделяют каждого проживающего в нем частью собственности.
Провести расприватизацию такой отдельной доли и вернуть муниципалитету только часть площади нельзя. Жилое помещение возвращается государству полностью, после получении согласия на это всех владельцев долей.
Если один из собственников не согласен проводить расприватизацию, то вернуть жилье государству можно попытаться через суд.
Комнату в коммунальной квартире расприватизировать возможно, потому что она не является долей. Порядок расприватизации такой же, как и у отдельной квартиры.
О том, нужна ли приватизация комнат в коммунальных квартирах или общежитиях, вы можете узнать из наших статей.
Как происходит процесс деприватизации
Для деприватизации своей квартиры ее собственнику надо обращаться с заявлением, подписанным всеми совладельцами в Управление Департамента жилфонда Москвы, своего административного округа .
К заявлению надо приложить пакет документов:
- оригиналы документов, устанавливающих право собственности;
- документ-подтверждение отсутствия обременений на квартире;
- техпаспорт (срок действия документа – до одного года);
- справка о регистрации или выписка из домовой книги (использовать в течение месяца);
- ксерокопии удостоверений личности;
- копия финансового лицевого счета (действительна один месяц);
- квитанция об оплате регистрационного сбора.
Порядок деприватизации через МФЦ
Деприватизация квартиры не отличается сложностью, её можно сделать за несколько простых шагов:
- Обратиться в службу «одно окно» в местном муниципалитете, а точнее, в МФЦ.
- Оформить заявление на передачу имущества.
- Собрать на прием всех собственников квартиры, либо их представителей с заверенной нотариусом доверенностью. Все они ставят на заявлении свою подпись.
- Сделать копии паспортов и документов на жилье (выписка из ЕГРН или свидетельство, договор на приватизацию квартиры) – все они рассматриваются до двух месяцев после приема.
- При положительном решении составляется договор на передачу имущества, который затем регистрируется в Росреестре.
Все действия совершаются без взимания оплаты.
Условия проведения деприватизации
Согласно действующему законодательству РФ, для того чтобы отказаться от прав собственности на недвижимость владелец должен соответствовать двум критериям:
- Квартира, от права владения которой отказывается собственник, признана его единственным жильём;
- Владелец квартиры был официально признан малоимущим.
Если собственник, подходящий по данным параметрам решит воспользоваться возможностью расприватизации, муниципалитет будет обязан заключить с ним договор социального найма на соответствующую квартиру. При этом, особых условий к жилищу не выдвигается. Тем не менее, для избежания проблем с деприватизацией квартира должна соответствовать следующим параметрам:
- Квартира полностью освобождена от любых обязательств. Другими словами, она не была куплена в ипотеку, не является предметом залога и так далее;
- Собственник обладает другим жильём помимо квартиры, которую он передаёт в собственность муниципалитета;
- Отсутствие долгов по коммунальным услугам. Наличие задолженностей может стать причиной отказа в проведении данной процедуры.
Добровольную деприватизацию жилого помещения осуществляют при следующих условиях:
- Если у него есть возможность переселения из ветхого жилья. Владельцу небольшой недвижимости при этом будет предоставляться жилье равнозначной площади, а наниматель муниципального помещения может значительно улучшить свои жилищные условия, получив по 18 кв.м. общей площади на каждого члена семьи.
- Если у собственника недостаточно доходов для расходов на капитальный ремонт. После деприватизации обязанность проведения капремонта перейдет на муниципалитет.
- Если у него есть опасения по поводу того, сможет ли он оплачивать высокий налог на недвижимое имущество.
- Если он не хочет оставлять свое имущество наследникам.
- Если он опасается за свою безопасность из-за возможного мошенничества со своим жилым помещением. Наниматели не представляют для злоумышленников большого интереса.
Причины для отмены права на владение жилым помещением
Причины для отмены приватизации могут быть разными. Личные ли желания собственников, нехватка ли финансов или иные основания, по которым можно оспорить договор приватизации квартиры – все это может привести к его расторжению и признанию недействительным. Итак, в случае расприватизации опираются на следующие основания для оспаривания договора и его отмены:
- отказ собственника недвижимости от проведения процесса приватизации;
- грубые нарушения в процессе проведения приватизации;
- если распределение долей на жилплощадь было несправедливым после приватизации;
- если не учитывались интересы жильцов, в том числе детей;
- при наличии фактов мошенничества при составлении и подписании договора;
- при информации о повторной приватизации;
- при наличии поддельных документов;
- если один из участников процесса был признан ограниченно дееспособным, либо полностью недееспособным;
- если в квартире сделана незаконная планировка, которая нарушает технические характеристики объекта недвижимости.