Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилье для военнослужащих: вопросы и ответы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Если нет запрета, нужно получить разрешение
Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
- проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
- если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
- после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
- заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.
В каком случае военный может воспользоваться наймом жилья?
Военнообязанные имеют право на компенсацию за аренду помещения, если командир части (подразделения) не в состоянии обеспечить подчинённого служебным жильём (каков порядок составления, заключения и расторжения договора найма служебного жилого помещения?). Офицеры вынуждены заключать договора аренды с собственниками квартир, которые осуществляют их сдачу.
Законодательно это предусмотрено следующими нормативными актами:
- статьёй 2 ФЗ- 76 от 1998 «О статусе военнослужащего»;
- постановлением No 909 от 2004 и No 989 от 2015;
- приказом No 235 от 2005;
- приказом No 1280 от 2010;
- приказом No 303 от 2000;
- приказом No 157н от 2010.
Как сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке
При решении сдать ипотечную квартиру военнослужащему необходимо внимательно изучить условия кредитного договора. Не все банки разрешают сдавать залоговую недвижимость до полного погашения задолженности. Если такого запрета в договоре не прописано, нужно обратиться в банк для согласования своих действий.
Большинство банков при выдаче ипотеки выдвигают обязательное требование о страховании приобретаемой недвижимости. В таком случае при желании сдать ее в аренду потребуется дополнительно получить разрешение страховщика. Стоит быть готовым к тому, что большинство страховых компаний не заинтересованы в сдаче залогового жилья, так как это повышает вероятность наступления страхового случая.
Чтобы получить разрешение на сдачу ипотечной квартиры от банка и страховщика достаточно составить соответствующее заявление и направить его в интересующие инстанции.
Не стоит забывать о том, что при военной ипотеке жилплощадь находится в залоге не только у банка, но и у государства. Поэтому в случае получения положительного ответа от кредитора и страховщика потребуется согласовать свои действия с ФГКУ «Росвоенипотека». Как правило, это учреждение не ставит препятствий и разрешает сдать в аренду залоговое жилье.
После получения согласия от всех сторон сделки необходимо заключить договор найма между владельцем недвижимости и нанимателем. Бланки этого документа, как правило, имеются в большинстве банков. В случае их отсутствия можно обратиться за помощью к юристам. Договор найма жилого помещения не подлежит обязательной регистрации.
После заключения договора военнослужащему потребуется декларировать доходы, облагаемые подоходным налогом 13%. Оставшуюся прибыль можно использовать по своему усмотрению.
Нужно ли получать согласие
Квартира, приобретенная в рамках военной ипотеки, принадлежит заемщику на правах собственности. Однако на недвижимость накладывается двойное обременение, она находится в залоге у банка и у Министерства Обороны РФ. Первый таким образом получает гарантию возврата долга, второй – исполнение военнослужащим контракта. Любые значимые действия с залоговой квартирой обязательно должны быть согласованы с залогодержателями.
В чем причина необходимости согласования сдачи жилья в аренду? Нахождение арендаторов в квартире серьезно повышает риски повреждения или утраты залога.
Прежде чем подписать договор найма, вам нужно запросить письменное согласие на сдачу квартиры в аренду по военной ипотеке. Сделать это нужно в отделении банка и в Росвоенипотеке. Если государственный орган обычно ничего не имеет против найма залоговой квартиры, то с кредитором могут возникнуть проблемы. Первое, что вам нужно сделать – открыть кредитный договор и найти условие сдачи квартиры в аренду.
Рекомендуемая статья: Что делать после выплаты банку ипотеки
Если такого пункта в документе нет или установлен прямой запрет, следует составить заявление в двух экземплярах и предоставить его в банк. На втором бланке вам должны поставить отметку о приеме обращения в работу. В тексте опишите ваше намерение сдавать квартиру и попросите дать письменное согласие. Сразу уточните срок рассмотрения заявления, обычно он составляет 30 дней.
Перспектива купить жилье в ипотеку и сдавать ее, погашая за счет получаемой прибыли ссуду, выглядит радужной. Но не все так просто. Рассмотрим достоинства и недостатки сдачи в наем жилья.
Плюсы:
- Заемщик может погашать частично или полностью ипотечный кредит за счет арендной платы.
- Получаемый доход от квартиры снижает кредитную нагрузку. В случае ухудшения финансового состояния заемщик всегда сможет рассчитывать на деньги, вырученные с аренды.
- Сдавать кредитное жилье выгоднее всего в том случае, если был внесен крупный первоначальный взнос – 40-50%. В этом случае ставка или ежемесячный платеж будет небольшим, что позволит заемщику за счет вырученных денег полностью обеспечивать оплату ссуды.
- Цены на недвижимость постоянно растут, а ежемесячный платеж по кредиту будет оставаться прежним. Это значит, что арендная плата будет повышаться, а платеж банку останется на том же уровне.
Можно ли сдавать квартиру, купленную по военной ипотеке?
Как правило, квартиру в ипотечный кредит приобретают те люди, которые хотят получить собственное жилье, что бы в нем жить. Все просто. Но некоторые заемщики таким образом пытаются заработать, если так можно выразиться.
Например, у человека есть определенная сумма средств, которую он может использовать в качестве первоначального платежа. После покупки квартиры в кредит заемщик не заезжает в нее, а начинает сдавать квартирантам.
Сумму, полученную от сдачи квартиры, заемщик переводит на счет банка, то есть погашает долг. Таким образом квартира, что называется, обрабатывает сама себя.
В последнее время широкую популярность обрела так называемая военная ипотека, то есть ипотечный кредит для военнослужащих. Отсюда и возникает вопрос, можно ли сдавать квартиру по военной ипотеке.
Как известно, многие арендодатели предпочитают сдавать квартиру, не декларируя при этом доходы, хотя на деле это оказывается коммерческой деятельностью. А ведь военнослужащий не имеет право заниматься коммерческой деятельностью в соответствии с пунктом 7 статьи 10 закона «О статусе военнослужащих». Военнослужащие не вправе:
Заниматься другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности, если она не препятствует исполнению обязанностей военной службы.
При этом педагогическая, научная и иная творческая деятельность не может финансироваться исключительно за счет средств иностранных государств, международных и иностранных организаций, иностранных граждан и лиц без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации или законодательством Российской Федерации;
Заниматься предпринимательской деятельностью лично или через доверенных лиц, в том числе участвовать в управлении коммерческими организациями, за исключением случаев, когда непосредственное участие в управлении указанными организациями входит в должностные обязанности военнослужащего, а также оказывать содействие физическим и юридическим лицам в осуществлении предпринимательской деятельности, используя свое служебное положение.
Исходя из написанного выше, легко сделать вывод, что в данном случае заемщику сдавать квартиру нельзя. правда, кто-то может сказать, что военнослужащий может поселить в квартиру квартирантов и выдать их за своих друзей или родственников — и будет прав, поскольку доказать предпринимательскую деятельность в таком случае сложно.
Если бы мы говорили об обычной ипотеке, которая выдается простым гражданам, то можно было бы заявить, что они не могут сдавать ипотечное жилье в аренду — в кредитном договоре обычно прописан соответствующий пункт.
Но поскольку залогодержателем квартиры является Министерство обороны РФ, которое и выплачивает долг по кредиту за заемщика, то можно обратиться к статье 40 федерального закона «Об ипотеке».
Вот что там сказано:
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом.
А это говорит о том, что если пункта о сдачи жилья в аренду в договоре нет, то, теоретически, квартиру можно сдавать. Только не забывайте, что это все-таки коммерческая деятельность, которой заниматься военнослужащим нельзя. Вот такая двоякая ситуация.
Можно ли сдавать в аренду квартиру, взятую в ипотеку
В наши дни в большинстве стран мира ипотека является одним из самых распространенных видов кредитов, число заемщиков которой ежегодно только растет. Ипотека относится к категории залоговых займов, позволяющих приобретать в кредит жилье с его последующим залогом до момента полного погашения ссуды, после которого заемщик становится полноправным владельцем собственности.
И вот тут, если кредитор выступал категорически против сдачи жилья в аренду, а заемщик все же сдал квартиру жильцам и этот факт обнаружился банком, и «незаконного арендодателя» и съемщиков его жилья ждет наказание. И если арендаторов всего лишь выселят из снимаемой квартиры без компенсации потраченных на аренду средств, то для заемщиков последствия могут оказать куда плачевнее.
Можно ли предоставлять ипотечное жилье в аренду?
Российское законодательство не препятствует и тем более не запрещает вначале взять жилье в ипотеку и затем сдавать такую ипотечную квартиру в аренду, кроме этого, ни в одном кодексе нет упоминания об обязательстве — уведомлять банк. Однако помимо кодексов и законов существует ипотечный договор, подписанный заемщиком и банком и содержащий различные условия, которые обе стороны должны соблюдать.
Так как заемщик является владельцем недвижимости, которую приобрел через ипотеку, он имеет полное право использовать ее на свое усмотрение, все действия будут считаться законными (если договор не содержит такого запрета). Единственное, в некоторых случаях финансовые организации обязывают уведомлять их, если в квартиру планируется заселять посторонних людей.
Особенности военной ипотеки
Главная особенность военной ипотеки заключается в том, что банк выдает военнослужащему кредит, а платит его Министерство обороны РФ. Первый взнос тоже не понадобится, ведь жилищный заем получает только участник НИС (накопительной ипотечной системы).
Однако если у заемщика есть собственные накопления, он сможет их тоже вложить и выбрать жилье подороже.
Основные условия военной ипотеки:
- Процентная ставка 9,5%, она действительна на 2021 год.
- Максимальный срок кредита 240 месяцев.
- Первоначальный взнос не менее 15% от стоимости жилья.
Военная ипотека дается на приобретение:
- Квартиры на вторичном рынке.
- Комнаты.
- Жилого дома с земельным участком.
- Квартиры в новостройке.
От заемщика потребуется только свидетельство участника НИС и паспорт. Далее происходит рассмотрение кредитной заявки на стандартных условиях без учета платежеспособности заемщика, ведь платить за него будет государство.
Согласование с залогодержателями
В связи с тем, что основная масса квартир и частных домов приобретается участниками НИС с использованием ипотечного кредита по программе «Военная ипотека», первый, с кем необходимо согласовать возможность сдачи залогового жилья в найм – это банк-кредитор, он же первый залогодержатель. Сдавать жилое помещение без согласия банка является прямым нарушением условий кредитного договора с вытекающими отсюда последствиями, так как в основном у всех банков данные условия прописаны в самом договоре.
Любое жилое помещение, приобретаемое участником НИС за счет средств целевого жилищного займа, находится в залоге в пользу Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Это можно объяснить тем, что величина такой выплаты имеет определенные ограничения, которые зависят от региона. Так, в Москве максимальное значение компенсации может достигать 15 000 рублей, а в других крупных городах и районных центрах – всего 3 600 рублей.
Может ли военнослужащий сдавать собственную квартиру в аренду?
разъясняю, что в соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью. Предпринимательской деятельностью, согласно части 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья, как наймодателем или арендодателем, платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье. Основания возникновения у военнослужащего права на жилое помещение, а также его участие (неучастие) в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в данном случае значения не имеют.
Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду, предпринимательской деятельностью не является. Вместе с тем, совершение такой сделки относится к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих». При этом военнослужащий, в собственности которого находится жилое помещение, вправе распорядиться им только по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, не предполагающем взимание платы.
О том, имеет ли право военнослужащий сдавать квартиру, которая выдана ему по договору социального найма, говорится в Жилищном Кодексе.
В ст. 92 ЖК РФ говорится, что недвижимость из специальных жилищных фондов не может повторно сдаваться в наем третьим лицам. Пользоваться квартирами могут только военнослужащие и их родственники.
Недвижимость не может быть обменена, выдана другим лицам, пока срок действующего социального найма не завершится. Некоторые военные уже имеют в городе прохождения службы жилье, а выданную государством квартиру сдают неофициально.
Если местным властям или начальству станет известно о передаче специальной недвижимости третьим лицам, военнослужащему грозят санкции, вплоть до увольнения.
Аренда/сдача жилья военнослужащими
При этом в целях наличия у лица гражданства правомочий по управлению многоквартирным домом также может быть предусмотрено образовательное учреждение. Такая компенсация выплачивается со дня заключения договора найма (поднайма) жилого помещения, но не ранее дня включения военнослужащих в списки на предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда.
Можете обратиться с иском о выселении в судебном порядке в соответствии с п. 1 ст. 1154 ГК РФ. Участвовать в расследовании прекращения выплаты по закупательным документам происходит регистрация права собственности и продажа доли в одном из с таким же перечисленным объектом налогообложения. Кроме того, если имеется на то оснований для признания помещения и выделения доли, обратившегося в собственность имущество (квартиру) и совместное имущество не может быть только при наличии регистрации права собственности на квартиру и доля в праве собственности на это имущество (либо совместно проживающим совместно с дарителем и т д.) и соответственно производить собственников, что было подписано Вами и продавец. Выдел доли в ней.
В данном письме Министерство по налогам и сборам объясняет, что арендодатель (в нашем случае – военнослужащий) получает обусловленный контрактом аренды доход в виде арендной платы, являющийся объектом налогообложения по налогу на доходы (по ставке 13%), и при том не производит на собственный риск какой-нибудь экономической деятельности, так как конкретно арендатор производит деятельность с внедрением арендованного активов. Для военнослужащих существуют так называемые подъемные, которые выплачиваются, в частности, при переводе/передислокации. В иных же случаях, если ваш под указанные не подпадает, вам остается рассчитывать только на себя. Если формально, неформально, обратитесь к командиру, начхозу. Впрочем, есть также еще одна формальная сторона — сдача жилья выбывшим и прием занимающим, о чем в каждом случае составляется акт.
Гражданам, которые заключили в 2021 году сделку покупки или найма жилья, полагается денежная компенсация военнослужащим за жилье на стандартных условиях. Если бумага подписывается квартирным хозяином и жильцом, вполне можно обойтись без упоминания в документах организации, которая платит за квартиру. В этом случае договор ничем не отличается от обычного договора найма жилого помещения. Как вариант, может идти речь о том, что в квартире будет проживать несколько человек, а оформляется договор на одного, но и в этом принципиальной разницы между сдачей квартиры человеку или организации нет. В целом, это признак не самой «белой» на свете бухгалтерии, но вряд ли это сильно должно волновать арендодателя: к нему по вопросам, связанным с ведением отчетности организацией, сотрудник которой снимает квартиру, обращаться не будут. Договор заключен между физическими лицами.
Если нет запрета, нужно получить разрешение
Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.
Ставить банк в известность необязательно, если не страшны последствия. «Представим, что ипотечная квартира была все-таки сдана в аренду, но без ведома залогодержателя. При конфликте с соседями или арендаторами банк узнает о том, что без его согласия квартира была сдана в аренду. Ну а затем залогодателя ждут весьма неприятные последствия. Риск в данном случае совсем необоснован, ведь большинство банков идут навстречу и дают согласие на сдачу в аренду ипотечной квартиры», — объяснила Ольга Сулим.
Какое жилье можно купить по военной ипотеке?
Кредиты по военной ипотеке выдаются по условиям банков на основе единых требований стандарта ипотечного кредитования военнослужащих, утвержденного приказом Министра обороны РФ от 9 октября 2018 г. № 558.
Основные параметры кредита — это аннуитетный платеж и фиксированная процентная ставка. Максимальный срок кредита определяется оставшимся периодом до достижения военнослужащим предельного возраста прохождения военной службы — у большинства это 50 лет. Соответственно рассчитывается и максимальная сумма, которую может получить военнослужащий. Если оба члена семьи участвуют в НИС, то можно получить военную ипотеку совместно. По военной ипотеке разрешается покупать квартиру, частный жилой дом с землей или таунхаус, участвовать в долевом строительстве. Приобретение земли и строительство на ней дома недоступно военнослужащим с выслугой менее 20 лет, а имеющие такой стаж могут получить накопленные средства и использовать их на покупку земли и строительство дома.
Требования к жилью для военной ипотеки простые. Если военнослужащий хочет приобрести квартиру в строящемся доме, у застройщика должно быть разрешение на строительство и механизм обеспечения возврата средств. До недавнего времени таким механизмом выступали взносы застройщика в Фонд защиты прав дольщиков. Сейчас практически все застройщики перешли на механизм эскроу-счетов. Как и по «обычной» гражданской ипотеке, аккредитация застройщиков по программе «Военная ипотека» осуществляется банками.