Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупать ли квартиру, которую еще не построили?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Вообще, законом «Об участии в долевом строительстве» установлена процедура инвестирования в строящееся жилье на основании договора долевого участия в строительстве (сокращенно — ДДУ).
Один из самых распространенных способов мошенничества нечистых на руку застройщиков – так называемый «предварительный договор долевого участия». То есть между застройщиком и дольщиком заключается предварительный договор, по которому дольщик отдает застройщику деньги в обмен на некие гарантии жилплощади в будущем.
— Никогда не заключайте подобных договоров! – советует Сергей Петров. — А если вас настойчиво попросят, нужно прямо и четко ответить: «вы пытаетесь толкнуть меня на заключение незаконной сделки». Потому что предварительный договор напрямую нарушает установленный законом способ участия в долевом строительстве. В чем незаконность?
— Дело в том, что, по ныне действующему законодательству, застройщик имеет право продавать будущие квартиры, то есть заключать договор долевого участия лишь по факту получения разрешения на строительство дома и лишь спустя две недели после опубликования этого разрешения и проектной декларации на своем сайте, — объясняет Сергей Петров. — А разрешение на строительство получается в администрации. Туда подается целый пакет документов — документы на земельный участок, проектно-сметная документация, которые позволяют городской администрации считать, что застройщик может и будет осуществлять строительно-монтажные работы. Это как раз сделано, чтобы оградить наших граждан от нерадивых застройщиков. И если вас просят заключить не основной, а именно предварительный договор долевого участия, значит, никакого разрешения на строительство дома не получено.
Еще один вариант мошенничества – вексель на жилье.
— Застройщик выпускает вексель, то есть долговое обязательство, которое он обязывается погасить квартирой, — поясняет Петров. — Дольщик покупает такой вексель, но это вовсе не означает, что свою квартиру он получит. Скорее наоборот – ведь в векселе не указано, что это будет за жилплощадь.
Вексель это финансовый документ, по которому выплачиваются на определенных условиях деньги, а не квадратные метры. Вексель имеет номинальную стоимость, и застройщик вполне может отказаться покрывать ценную бумагу жилплощадью, отдав вместо нее деньги по номиналу. Благо инфляция постоянна – деньги обесцениваются, зато также постоянно дорожает жилплощадь.
Это то, что делать не нужно. А вот на что нужно обратить внимание, так это на страховку.
На дороге к новой квартире появится еще одна загвоздка. В предварительном договоре купли-продажи жилья необходимо исчерпывающе точно определить предмет договора в качестве одного из существенных условий будущего основного договора (ГК РФ, ст. 554). Иначе, согласно Гражданскому кодексу, предварительное соглашение будет считаться незаключённым.
Между тем, чтобы однозначно определить квартиру как предмет договора купли-продажи необходимо указать общую и жилую площадь еще непостроенного жилья.
Как это сделать?
— Действительно, в предварительном договоре предмет должен быть прописан максимально развернуто и четко, чтобы у него не было двойного толкования и/или сложностей с идентификацией, — поясняет Никоненкова. — Оптимальным вариантом является приложение к договору соответствующего куска проектной документации с выделением требуемого объекта. Следует учитывать, что проектная документация должна быть действующей (т.е. прошедшей государственную экспертизу и имеющей установленные отметки контролирующих органов) на момент заключения договора. Кроме того, в проектной документации должно быть описание будущей квартиры, в т.ч. с указание общей и жилой площади. На мой взгляд, если гражданин проконтролирует перенесение описания объекта из проектной документации в предварительный договор и приложение к нему соответствующей части проекта, условия для идентификации объекта будут соблюдены. Однако не следует забывать о включении в предварительный договор обязанности застройщика согласовать с гражданином изменение характеристик объекта и уведомить о прохождении госэкспертизы изменений проекта.
— Каковы самые надежные с вашей точки зрения схемы покупки квартиры в стадии строительства и в стадии до начала строительства? Какие шаги нужно предпринять нижегородцу, чтобы обмануть его было проблематично? — Конечно же, самый надежный способ – договор долевого участия, — считает Никоненкова. — Законодательство в этой отрасли детально прописало права и обязанности сторон, а также гарантии выполнения обязательств по договору. Я считаю, что спасение утопающих дело рук самих утопающих и это наиболее применимо в сфере покупки строящегося жилья! Не стоит относиться легкомысленно к подписываемым документам. Всегда необходимо понимать правовые последствия своих действий и действий застройщика, для этого можно изучить законодательство или обратиться к опытному юристу, причем еще на стадии подбора объекта недвижимости.
Имеет место и такой способ мошенничества, когда квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием, однако компания юридически является другой. Дольщики не подозревают, что, оплачивая денежные средства, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет никакого отношения к строительству и реализации дома, за исключением схожего названия
Как избежать такого вида мошенничества?
— В любом случае сложно обмануть человека, понимающего суть вопроса, — считает Никоненкова. — Гражданам желающим приобретать строящиеся объекты необходимо знать обязанности застройщика и проверять предоставленную им документацию. Если вы заключаете договор долевого участия или любой иной, предоставляющий права на будущий объект недвижимости, то необходимо уяснить, на каком основании вам его продают. Реквизитами юридического лица является не только его название, но и его ИНН и ОГРН, а, следовательно, имеет смысл проверять такие моменты.
Что же касается граждан уже заключивших какие-то сделки не с застройщиком, а каким-то иным лицом, остается только требовать возврата денег. Что ж, о том какая ситуация сложилась в этом сегменте рынка и как избежать рисков при покупке квартиры «с котлована» мы вам рассказали. А уж покупать или не покупать такую квартиру – решение за вами.
Доводы за: можно сэкономить
Жилье на стадии котлована всегда покупалось из-за низкой цены. Правда, раньше сделка была более выгодной. Если несколько лет назад стоимость недвижимости в период со старта строительства и до завершения возрастала в цене более, чем на 30%, то сегодня показатель еле доходит до 25%, как поясняет Ирина Доброхотова.
Наталья Бланкова говорит, что обычно цена недвижимости за время строительных работ растет не больше, чем на 15%. Это немного, но поспешить с покупкой жилья стоит в домах, где предвидится активный рост цен, либо в недооцененных проектах (если они сразу шли со скидкой).
Перспективными можно считать комплексы, рядом с которыми строится станция метро – там рост цены может быть существенным. По словам Ирины Доброхотовой, стоимость квадратных метров в одном из ЖК Москвы выросла на 48% за 12 месяцев и на 70% за 24 месяца (это был весь срок реализации). Мария Литинецкая упоминала, что в Discovery цены за 6 месяцев выросли на 19%, а в ЖК «Селигер Сити» с весны 2017 года на 39%.
Андрей Колочинский отметил, что ликвидные объекты во время строительных работ могут дорожать вплоть до 50%. Так случилось и с комплексом «Кварталы 21/19», где за 18 месяцев со дня старта продаж в отдельных корпусах средняя цена метра возросла на 35%, а стоимость студий и вовсе увеличилась на 45%.
Подорожание регулярно фиксируется в Новой Москве. По словам Марины Любельской, в ЖК «Новая Звезда» жилье на старте продавалось по цене от 110 тыс. руб. за кв. м, а сейчас стоимость выросла до 160 тыс. руб.
Доводы против: нужно где-то жить
Пока ведутся строительные работы, дольщикам надо снимать жилье, если в собственности нет другого. Если есть ипотека, попутно нужно будет платить банку. Например, если жилье в новостройке приобретается за 6 млн руб., из которых есть только 3 млн руб., остаток придется оформить в ипотечный кредит под 10%. Если он берется на 20 лет, в месяц надо будет отдавать около 29 тыс. руб. Еще примерно столько же затянет аренда. В сумме за 3 года будет потрачено 2 млн руб., и жилья пока еще не будет.
В то же время, если приобрести готовые апартаменты в сданном доме на 15% дороже (за 6,9 млн руб.), в месяц нужно будет отдавать всего 37 600 руб., не тратясь вовсе на аренду. Правда, переплата будет больше, ведь такой платеж нужно будет вносить на протяжении всего периода ипотеки (показатель составит 5,1 млн руб. вместо 3,9 млн руб.) Но чтобы сэкономить, можно погашать досрочно.
Ситуация в сфере строительства на стадии котлована
Интерес инвесторов к котлованам резко возрос в самом начале века. Тогда вкладчики смогли оценить выгодность вложений – они получали прибыль в размере 20 – 50% от стартового капитала.
Ситуация серьезно изменилась в 2008 году. Финансовый кризис стал причиной заморозки множества строительных площадок. Получилось, что многие компании просто не смогли выполнить свои обязательства перед инвесторами.
Сегодня же интерес к вложениям в котлован опять возрос. Люди готовы рискнуть ради получения большой прибыли. При инвестировании средств в жилую недвижимость Санкт-Петербурга и Мосты на этапе начала строительства можно надеяться на возврат 120 – 125% средств после продажи квартиры. Но цены на них после долго спада в последние полгода начали расти. При положительной динамике экономической ситуации уровень доходности может вырасти в 2 раза и достичь 50%.
Возможные риски и способы их устранения
Рисков в связи с вложением средств в строительство на нулевом этапе немало. Но большинство из них можно предотвратить или компенсировать материально. Чтобы дольщик не понес убытков, он должен четко понимать, как ему следует действовать в различных ситуациях:
| Ситуация | Как поступить? | Обоснование |
| Человек хочет документально зафиксировать факт участия в долевом строительстве. Какой документ при этом необходимо использовать? | Подписывать нужно договор долевого участия (ДДУ). | ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» предоставляет гарантии дольщикам. Если вместо ДДУ заключить с застройщиком предварительный договор купли-продажи или договор займа, то защитить свои права в случае недобросовестности второй стороны он не сможет. |
| Сроки строительства закончились, а дом так и не сдан. Можно ли получить компенсацию? | Дольщик вправе получить компенсацию в виде неустойки за каждый день просрочки, если он не заключал с компанией доп. соглашение о продлении сроков строительства. Можно получить не только неустойку, но и компенсацию других возникших затрат – стоимость аренды квартиры, затраты на хранение стройматериалов. Главное, чтобы они были документально подтверждены. | Федеральный закон обязывает застройщика предупреждать своих дольщиков о продлении срока не меньше чем за 2 месяца до окончания установленных сроков. Делается это путем направления уведомления и доп. соглашения. Если дольщик его подпишет, то получить неустойку он уже не сможет. |
| При осмотре квартире специалистом БТИ выяснилось, что фактическая площадь меньше заявленной в договоре. | Дольщик может вернуть деньги за разницу в м2 в денежном эквиваленте. Дополнительно есть возможность взыскать проценты за использование заемными средствами, то есть с суммы возврата. | Застройщик не выполнил свои обязательства, следовательно, он должен компенсировать убытки инвестору. |
| В ходе осмотра квартиры были обнаружены видимые дефекты (например, был использован не тот стройматериал, что был изначально заявлен). | Не стоит сразу же подписывать акт приема-передачи квартиры. Сначала необходимо ее тщательно осмотреть. Выявленные дефекты вписываются в документ. | Владелец имеет право на оспаривание и скрытых дефектов в течение гарантийного срока. Он составляет 5 лет на саму квартиру, а на различные коммуникации – 3 года. В течение этого срока можно получить возмещение ущерба или вернуть средства в случае обнаружения серьезных дефектов. |
Квартира в сданном доме. Полная стоимость
Чтобы свести к минимуму возможные риски при покупке недвижимости, лучше выбирать жилье в уже сданном доме. Главным минусом здесь будет вопрос денег — их потребуется заплатить значительно больше. Застройщики часто предлагают акции, но даже с их учетом удастся сэкономить не более 5% от общей суммы. Но все же есть возможность получить дополнительную скидку. Основанием для нее станет покупка недвижимости, которая пользуется минимальным спросом и у девелоперской компании сложности с ее продажей. Убедив застройщика в малой ликвидности объекта, можно получить скидку до 15%. Среди квартир, пользующихся низкой востребованностью:
- На первых двух этажах. Под ними — магазины, фитнес-клубы и прочие коммерческие объекты. Пол в таком жилье может быть прохладным, без хорошей звукоизоляции будут регулярно слышны посторонние звуки.
- На последнем этаже. Весной, а также во время проливных ливней, возможны протечки.
- Боковые и угловые. Считается, что они более холодные.
- Над входной группой, козырьками подъездов, рядом с лифтом. Повышенный уровень шума.
- С неудачной планировкой — “пеналы”, маленькие кухни и т.п.
- С видом на кладбище или свалку, а также по соседству с магистралью. В первых случаях это связано с не самым приятным видом из окна, в последнем — с регулярным шумом автомобилей.
○ Как найти информацию о застройщиках?
Данные о застройщике можно получить на его официальном сайте, на форумах, через знакомых. Рекомендуется также посетить уже сданные объекты и пообщаться с собственниками квартир. Кроме того, региональные власти обычно размещают информацию о строительных компаниях, которые ведут деятельность недобросовестно в свободном доступе. К примеру, в Московской области такой реестр ведется на сайте Министерства строительства. Существует также Единый реестр застройщиков по РФ. При изучении сведений о застройщике следует обращать внимание на:
- Опыт в сфере жилищного строительства.
- Количество сданных объектов.
- Переносы сроков сдачи.
- Репутацию компании – были ли жалобы, судебные споры.
Изучите список партнеров строительной компании. Если среди них есть крупные банки и страховые организации, то вероятно, застройщику можно доверять. Узнайте, где находится офис застройщика, кто занимается продажей квартир и по каким контактным данным можно связаться со строительной компанией при возникновении вопросов. Если оперативной связи с застройщиком нет, стоит задуматься, нужно ли с ним иметь дело.
○ Участие в долевом строительстве.
Суть заключается в том, что застройщик осуществляет строительство на средства дольщиков. Привлекать участников может только строительная компания, имеющая необходимые разрешительные документы. По этой причине участие в долевом строительстве наиболее привлекательный способ приобретения квартиры.
Пункт 1 ст. 3 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г: Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
ДДУ должен включать в себя:
- Описание объекта.
- Срок сдачи объекта и дату передачи объекта участникам долевого строительства;
- Цена договора.
- Порядок выплаты установленной цены и сроки.
- Гарантийный срок на объект.
- Способы обеспечения исполнения обязательств застройщиком.
ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается. Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется.
Сколько стоит переуступка прав?
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
| Показатель | Значение |
| Гос. пошлина | 350 руб |
| Подоходный налог | 13% от налоговой базы |
| Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика | до 4% или фиксированная сумма |
Как выбрать новостройку на котловане
Чтобы не столкнуться с проблемами, покупая квартиру в новостройке на котловане, стоит следовать нескольким правилам.
1. Оцените опыт застройщика/девелопера. Не обязательно, чтобы новостройку возводил какой-то именитый застройщик, говорит Евгения Акимова (IKON Development) – 2009 и 2016 годы показали, что известные компании тоже могут обанкротиться. Намного важнее узнать, выполнял ли девелопер обязательства перед дольщиками предыдущих очередей или корпусов. Если дольщики остались довольны, то, скорее всего, ваш дом тоже будет построен в обещанные сроки.
Если в проектной декларации в качестве застройщика указана неизвестная компания, то не стоит сразу «ставить крест» на жилом комплексе, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Дело в том, что права на земельный участок принадлежат конкретной организации: например, акционерное общество приватизировало фабрику. Чтобы построить на ее месте дом, девелоперу проще выкупить это общество, присоединить его к своей группе компаний, чем переоформлять участок на себя. Поэтому необходимо узнать название головной компании и смотреть, какие проекты она построила.
2. Посетите стройплощадку – если на ней нет даже котлована, то это, конечно, тревожный признак, который говорит о том, что у застройщика нет собственных средств на старте, и он рассчитывает исключительно на поток поступлений от покупателей, говорит Андрей Колочинский (ГК «ВекторСтройФинанс»).
3. Узнайте о наличии ипотечных программ в проекте. Как правило, банки начинают выдавать кредиты на покупку жилья в проекте только при достижении им определенной стадии готовности. Однако если кредит можно получить уже на «котловане», это означает, что данный банк либо высоко оценил перспективы проекта, либо инвестировал в него, что является дополнительной страховкой рискового дольщика.
4. Выбирайте договор долевого участия (ДДУ) – это наиболее безопасный способ покупки квартиры в строящемся доме, говорит Татьяна Подкидышева («НДВ-Недвижимость»). Не соглашайтесь на сомнительные схемы – реализацию через предварительный договор купли-продажи (ПДКП), договор соинвестирования или в рамках ЖСК – в случае трудностей на объекте они не защитят права дольщика.
○ Преимущества покупки квартиры в новостройке на этапе котлована.
Покупка жилья на стадии котлована имеет массу преимуществ:
- Цена таких квартир ниже. Иногда разница в цене с аналогичным объектом на вторичном рынке может составлять 30-40 %.
- Возможность выбора желаемого этажа и планировки квартиры.
- Застройщики предоставляют вариант оплаты в рассрочку.
- При строительстве будут использованы современные материалы и технологии, а, значит, что проблем с капитальным ремонтом дома не будет.
- Единственным владельцем квартиры за всю историю ее существования будете вы. Это значит, что можно не опасаться притязаний на недвижимость со стороны третьих лиц.
Приобретение квартиры в строящемся доме исключает вероятность судебных тяжб, тогда как вторичное жилье часто становится предметом споров.
Замороженные котлованы, или Строить дальше не хотим
Хаос на рынке недвижимости возник практически сразу, как только началась военная операция на Украине. Фондовый рынок рухнул, рубль по отношению к доллару побежал вниз, цены подскочили, Центробанк поднял ставку до 20 %.
Рынок недвижимости не остался в стороне, поскольку жилье — один из излюбленных способов вложения денег россиянами. Специалисты рынка недвижимости отметили, что продавцы готовых квартир и домов резко поснимали свои объекты с продажи, повысили цены и вообще стали выставлять ценник не иначе как в долларах.
Что касается новостроек на разных этапах строительства, то и тут тоже риелторы стали ожидать роста цен. И поговаривать о том, что теперь многие объекты застройщики просто-напросто не будут достраивать. В марте почти половина российских застройщиков и правда заявила о заморозке строек. В основном сетуют на значительное подорожание стройматериалов. Некоторые из них подскочили в цене аж на 80 %.