Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты и квартира — в чем разница». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Что такое апартаменты?
С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.
20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.
Плюсы и минусы апартаментов
Зная, чем апартаменты отличаются от квартиры в СПб, можно выделить следующие их плюсы:
-
Стоимость апартаментов сопоставима с ценой квартир такого же уровня комфортности, однако помимо квадратных метров владелец апарта пользуется полноценной гостиничной инфраструктурой.
-
Расположение в районах с развитой инфраструктурой.
-
Круглосуточный гостиничный сервис.
-
Уникальная архитектура и продуманная планировка.
-
Выгодные условия покупки, возможность приобретения в рассрочку или ипотеку.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Сравниваем плюсы и минусы квартир и апартаментов
| Ситуация | Апартаменты | Квартиры |
| Налоговый вычет | нет | да |
| Коммунальные платежи | повышенные | стандартные |
| Взносы на капитальный ремонт | нет | да |
| Налог на имущество в Краснодаре | от 1% | от 0,05% |
| Инфраструктура дома | по желанию застройщика | детские и спортивные площадки, озеленение, минимальное количество парковочных мест — по закону |
| Регистрация (прописка) | временная, если дом гостиничного типа | постоянная |
| Закон о тишине для соседей и коммерческих помещений | нет | да |
| Материнский капитал | нет | да |
| Ипотека с господдержкой | нет | да |
| Военная ипотека | нет | да |
| Субсидии многодетным | нет | да |
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
Апартаменты VS квартира: отношения с соседями.
Квартиры. В соответствии с действующим законодательством, владельцы квартир в многоквартирных домах не имеют права распоряжаться свой собственностью в коммерческих целях. Вы не можете открыть в квартире бутик (на законных основаниях, разумеется), организовать офис, размещать туристов, устраивать шумные клубные вечеринки и т.д. Чтобы использовать помещения в жилом здании для коммерческих целей, нужно переводить его в нежилой фонд – это долго и дорого, требует определенных технических условий для проведения такой процедуры. В жилом доме есть определенные нормы шума и вибрации, которые должны быть соблюдены. То есть, если на первом этаже открыть кафе-мороженное и поставить холодильники, а их работа может вызывать вибрацию, уровень которой будет превышать положенный, то в этом случае по предписанию кафе закроют, а владельца оштрафуют, если он не сможет обеспечить выполнение норм законодательства.
Апартаменты. А вот собственники апартаментов (которые де-юре считаются коммерческой недвижимостью) могут использовать свою собственность для получения прибыли любым законным способом. В апартаментах можно жить, сдавать их в качестве гостиничных номеров, организовать в них кафе, офисы, открывать торговые точки – назначение таких помещений всегда нежилое. К апартаментам не предъявляют столь жесткие требования, как к жилым помещениям. В них необязательно соблюдать режим тишины, нормы звукоизоляции. Ваши соседи могут открыть в смежном номере звукозаписывающую студию, и вы ничего не сможете с этим сделать.
В отличие от многоквартирного дома, вас не спросят, можно ли открыть круглосуточный ресторан с живой музыкой на первом этаже или построить объект, мешающий обзору.
Но не нужно впадать в беспокойство – надо принимать во внимание, что люди в большинстве своем не стремятся усложнять жизнь себе и своим соседям. И управляющие компании стараются обеспечить максимально комфортные условия для проживания и работы своих клиентов, поэтому заранее, ещё при проектировании комплексов, продумывают одновременно комфортное, и для бизнеса, и для проживания зонирование. Застройщик при реализации помещений собственникам предлагают конкретные площади под задачи новых владельцев.
Апартаменты VS квартира: Налоговый вычет.
Квартира. Для стимулирования рынка недвижимости и с целью помочь гражданам улучшить жилищные условия, государство предоставляет возможность получить налоговый вычет, при которой покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более, чем от 2 миллионов рублей. То есть 260 000 рублей Вы можете вернуть на свой счет. Если собственником квартиры станут оба супруга, и не один из них ранее не воспользовался такой льготой, то это означает, что речь идет уже о сумме 520 000 рублей на семью, если квартира стоила более 4 миллионов рублей. При этом с уплаченных по ипотеке процентов государство так же возвращает 13% подоходного налога, но не более 390 000 рублей на собственника.
Апартамент. Если помещения не относятся к жилому фонду, то по закону их владельцы не имеют права ни на какие государственные компенсации по налогам.
Налоговые вычеты за покупку апартаментов
Имущественный вычет на покупку жилья (2 миллиона рублей) и на проценты по ипотеке (3 миллиона рублей) на апартаменты не распространяется. Оформить возврат НДФЛ можно только при покупке квартиры, комнаты, дома или долей в них. Апартаменты не входят в этот список, они отличаются тем, что в документах имеют статус «нежилые». Поэтому даже если они находятся в спальном районе или фактически используются для проживания, налоговая в вычете откажет.
В пересчете на рубли:
- за квартиру стоимостью 3 миллиона рублей можно вернуть 260 тысяч рублей за счет НДФЛ – без учета вычета по ипотечным процентам и перераспределения прав между супругами;
- за апартаменты такой же стоимостью не удастся вернуть из бюджета ни копейки.
Апартаменты и квартира – в чем разница?
Основное отличие апартаментов от квартиры заключается в их различном юридическом статусе. Согласно ЖК РФ, квартира предназначена для постоянного проживания, представляет собой изолированное помещение и соответствует сантехнормам. Апартаменты, напротив, не являются жтлым фондом и используются как временное жилье.
Разница в юридическом статусе определяет их плюсы и минусы.
Рассмотрим их более подробно.
— Собственностью владельца являются только апартаменты в отличие от квартиры, владея которой Вы приобретаете в долевую собственность также технические помещения здания.
Таким образом, приобретая апартаменты, помните, что право собственности на остальную часть здания и инженерные сети находится у застройщика, что влечет за собой навязывание управляющей компании.
— Еще одним важным моментом является то, что тарифы ЖКХ на коммерческие помещения выше, чем на жилые. Как мы помним, коммерческой недвижимостью являются именно апартаменты, чем отличаются от квартиры. Поэтому услуги ЖКХ будут стоить для Вас дороже, если Вы приобрели апартаменты, а не квартиру.
То же касается и налогообложения.
— Следующее отличие особенно важно для тех, у кого это единственное жилье в Санкт-Петербурге. Проживая в апартаментах, Вы сможете оформить только временную регистрацию, каждые 5 лет продлевая ее. Это, в свою очередь, лишит Вас некоторых прав, например, Вы не сможете встать на учет в Центр занятости и получить ИНН. Кроме того, временная регистрация возможна, только если статус апартаментов — апарт-отель или гостиница. Поэтому при покупке жилья обязательно уточните у застройщика статус здания!
Управление жилым комплексом с апартаментами также имеет ряд отличий от домов, в которых спроектированы квартиры. Существует два способа организации общего имущества:
— При продаже апартаментов места общего пользования остаются фактически без собственности.
— Застройщик оставляет права собственности за собой.
При первом варианте, аналогично положениям Жилищного Кодекса, имущество принадлежит всем собственникам апартаментов. Они участвуют в общих собраниях и выборе управляющей компании. При такой организации действуют не все статьи ЖК РФ. Например, в ст. 157 говорится, что тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В домах, где формой собственности являются апартаменты, такое положение будет недействительно, ведь уполномоченные органы не имеют права на определение тарифов в нежилых помещениях.
Если же места общего пользования передаются в собственность застройщика, последний сам определяет и существенные положения договоров, и управляющую организацию. В такой форме управления собственники не имеют права выбора.
Покупатель квартиры в жилом доме по праву долевой собственности становится одним из владельцев общего имущества. А значит, становится совладельцем мест общего пользования (придомовой территории, крыши, подвала) наравне с другими жильцами жилого дома, которые вправе решать, как распоряжаться этим общим имуществом.
Владельцы апартаментов права долевой собственности по отношению к местам общего пользования в здании не имеют. Законом вопрос о передаче прав общей долевой собственности в нежилых зданиях еще не решен. Однако в постановлении Пленума Высшего арбитражного суда № 64 указано, что владельцы апартаментов имеют долю в праве общей собственности.
Кроме того, апартаменты не находятся под защитой законодательства России, в отличие от квартиры. Так, если у собственника квартиры будут долги по ипотеке, то его квартиру изъять в качестве уплаты будет либо невозможно, либо очень хлопотно и долго.
Как и у любого другого сегмента недвижимости, апартаменты имеют свои плюсы и минусы. В качестве несомненных плюсов можно выделить:
- Сервис. Они обычно находятся в элитных домах, оснащённых камерами видеонаблюдения, охраняемой парковкой, территория дома полностью огорожена. В некоторых комплексах даже есть свой собственный бассейн, тренажёрный зал, и услуги горничной;
- Соседи. Позволить себе содержать апартаменты может не каждый. А значит, соседями хозяина апартов будут успешные и воспитанные люди;
- Цена. На рынке недвижимости стоят дешевле аналогичных квартир;
- Расположение. Поскольку строятся на землях, не предназначенных для ИЖС, то скорее всего, дом будет находиться в районе с развитой инфраструктурой, например в центре, или близ набережной;
- Нежилой статус. Такой вид недвижимости невозможно зарегистрировать как жилое помещение, но можно оформить как офис. Людям с профессиями психолога, репетитора, консультанта будет очень удобно вести свой бизнес, не выходя из дома.
Из минусов можно отметить:
- отсутствие постоянной регистрации. Но, как уже упоминалось, сложность заключается только в необходимости каждые 5 лет продлевать временную регистрацию;
- повышенный налог на имущество физических лиц;
- крупные коммунальные платежи;
- при покупке и продаже апартаментов нельзя оформить налоговые вычеты, которые предоставляются при сделках с жилой недвижимостью;
- не подходят под программы материнского капитала, их нельзя купить, используя жилищные сертификаты и субсидии;
- поскольку это нежилое помещение, то застройщика не обязывают строить рядом с домом школы, садики и больницы. Велика вероятность, что добираться до них придётся в соседний район;
- операции по сделкам с апартаментами подлежат обязательному обложению НДС.
Не смотря на все плюсы и минусы, это остается привлекательным видом жилья.
Достоинства и недостатки апартаментов
Выбирая, какой объект недвижимости купить, зачастую потенциальные покупатели задаются вполне актуальным вопросом, чем отличаются апартаменты и квартира, в чем разница между этими объектами.
Сравнение апартаментов и квартир показывают, что каждый из объектов имеет свои достоинства и недостатки.
Квартира – это полноценная площадь, предназначенная для проживания. Они комфортны, а на законодательном уровне предусмотрены технические требования к их строительству, поэтому на одной лестничной клетке никогда люди никогда не будут жить по соседству с офисами, салонами красоты или туристическими агентствами.
В свою очередь, преимущества апартаментов перед квартирами, заключаются в следующем:
1. Цена. Как показывает практика, стоимость таких объектов на рынке ниже на 15-20%, чем на квартиры.
2. Инфраструктура. В связи с тем, что застройщики продают апартаменты не только физическим лицам, но и компаниям, рядом с местом проживания может оказаться офис, магазин и др. Для некоторых людей это, скорее всего достоинство, чем недостаток.
3. Расположение. Зачастую под апартаменты переделывают бывшие фабрики, заводы, которые располагаются в центре города или в престижных районах.
Человек, который планирует купить апартаменты вместо квартиры должен быть готовым к тому, что они могут находиться возле железной дороги, завода, что не всегда подходит для удобного проживания.
Застройщик не обязан обеспечивать жильцов никакой инфраструктурой. Вблизи домов может не оказаться ни больниц, ни школ, ни детских садов и даже магазинов. Зачастую плата за жилищно-коммунальные услуги гораздо выше.
Достоинства и недостатки апартаментов
Положительные стороны:
- Дорогой ремонт, изысканная мебель, современная техника, свободная планировка (не нужно продумывать интерьер самостоятельно).
- Уборка, стирка, глажка специально подобранным персоналом.
- Удобное месторасположение. Обычно их строят рядом с офисными зданиями, в центре города. Жилые дома нечасто имеют такую особенность.
- Дешевая стоимость.
К отрицательным моментам можно отнести:
- Отсутствие льгот на оплату коммунальных платежей. Например, при проживании в квартире можно получить скидку на услуги ЖКХ, если в течение полугода ваш ежемесячный доход ниже прожиточного минимума.
- Цены на коммуналку выше.
- Высокий процент налоговой ставки. В домах жилого фонда он составляет 0,1 %. В офисных и гостиничных зданиях минимум 0,5-2 % от стоимости. За год набегает внушительная сумма.
- Неразвитая инфраструктура соцкультбыта. По закону застройщик не обязан ее обеспечивать, поэтому школы, садики, поликлиники могут быть расположены далеко.
- Отсутствие норм СанПиНа для жилых помещений (при постройке могут не соблюдать требования к освещению, шумоизоляции и т.д.).
- При долевом строительстве в случае банкротства застройщика вкладчики просто признаются пострадавшими без возмещения ущерба.
Чтобы платить минимальный налог (0,5 %), помещение должно подходить под следующие характеристики:
- располагаться в гостиничном комплексе;
- не иметь в документах информации, что объект предназначен под офис, магазин, общепит;
- не стоить больше 300 тысяч рублей по кадастровому паспорту.
Если апартаменты не попадают хотя бы под одно описание, налог увеличивается до 2 %.