Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить и зарегистрировать частный дом в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Приостановка, отказ в регистрации дома
С 2020 года появилось много новых ограничений в документах на земельные участки, которых нет в документе собственника. Это новые обременительные записи, которые не дают возможности нормальной регистрации. Важно эти ограничения проанализировать до заключения договора с кадастровым инженером, и, если они есть, подумать о компенсационных мероприятиях или вообще о возможности регистрационного учета объекта.
Если Вы подали документы на регистрацию и получили отказ или приостановку в регистрации собственности, приходите к нам. Подумаем вместе, что делать. В одних случаях, может быть не прав Росреестр, в других Администрация. Тогда придется обращаться в суд. А в третьих, если дом построен с нарушениями, например, под проводами ЛЭП , жилым он точно быть не может, а построенный дом в водоохранной зоне водного объекта обязательно должен иметь дополнительные очистные сооружения… Об этом можно узнать у юристов нашей организации.
Какой дом оформлять: жилой или садовый? О налогах
Жилой дом оформлен или садовый, разницы в налогах нет, налоги будут браться как с жилых домов. Но кое-какие нюансы можно применить при оформлении и для своих налогов создать правильные предпосылки.
- Пока дом не оформлен – налога нет (ст. 400 Налогового кодекса). Но за невыполнение требований об обязательном оформлении домов и иных строений – будут штрафовать (есть исключения) или увеличат налоги на земельный участок.
- Что облагается налогом: любые строения (жилой дом, гараж, баня, иные здания, строения, сооружения, помещения.) При этом, согласно п.2 ст. 401 НК РФ, дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, в целях налогообложения считаются жилыми. Поэтому, как бы ни был оформлен дом, налог будет взиматься с расчетом, что дом жилой.
- Налоговая база – это кадастровая стоимость, ежегодно индексируемая и зависящая от многих факторов (материал, год постройки и пр.). Ее стоимость после регистрации объекта можно посмотреть на публичной кадастровой карте, например, по кадастровому номеру объекта. Кстати, если она реально завышена, ее можно уменьшить. Обращайтесь к нам. Налоговая база уменьшается: если часть дома, то минус 20 кв.м., если весь дом, то минус 50 кв.м.
- Статья 406 Налогового кодекса определяет размер налога за дома, гаражи, иные строения ориентировочно 0,1% процента от стоимости имущества (если общая стоимость более 300 млн рублей, будет прогрессивный налог до 2%).
- Льготы по налогам указаны в ст. 407 НК (инвалиды, пенсионеры, ряд военнослужащих и пр.). Но льгота предоставляется только за один объект каждого вида. Если, например, на участке 2 дома, то на второй дом льготы уже не положено. Для получения льготы надо подать заявление по установленной форме в налоговый орган до 1 ноября. «При непредставлении … уведомления о выбранном объекте налогообложения налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога». Кстати, можно попросить перерасчет суммы налога за 3 предыдущих налоговых периода, если льгота не была применена (ст. 408 НК п. 6).
Документы для регистрации жилья на участке
Порядок регистрации возведенных жилых домов в собственность прописан в Градостроительном кодексе РФ; также он регулируется законами №218-ФЗ, №340-ФЗ и некоторыми другими. Чтобы узаконить постройку, владельцу необходимо предоставить пакет документов. Они должны продемонстрировать, что строительство дома выполнялось с соблюдением буквы закона. В список документов для регистрации права собственности на дом включаются следующие бумаги:
- Уведомление о строительстве. Местные органы власти анализируют указанные в бумаге параметры стройки. Цель – удостовериться в том, что возведение проходило с соблюдением строительных норм и требований.
Порядок регистрации дома
Первый этап: подаем Уведомление о планируемом строительстве/реконструкции здания.
В бумажном виде в регистрирующие органы предоставляем:
- Уведомление с указанием Ф. И. О., паспортных данных, а также сведений о месте регистрации (прописке).
- Кадастровый номер земельного надела, где будет осуществляться застройка или реконструкция, данные о собственнике, типе использования земель.
- План будущего дома.
- Заявление о том, что дом неделимый, на одного хозяина.
- Адрес для связи (электронный или почтовый).
К уведомлению прикладывают:
- копию свидетельства собственности на участок (не всегда требуется; возможен запрос в Росреестр);
- при застройке исторической части населенного пункта прикладывают описание фасада жилого дома или садовой постройки и географические ориентиры.
Уведомление и весь пакет документов относят в органы местной администрации лично или отправляют через МФЦ.
Второй этап: получаем уведомление о соответствии или несоответствии планируемого объекта требованиям законодательства.
Собственники получают уведомление в течение семи рабочих дней, а владельцы земли в исторической части населенного пункта – в течение 20 дней.
Уведомление о соответствии действует 10 лет. Его можно передать другому собственнику данного земельного надела. Если в процессе строительства размеры дома меняются, подают документы в органы местного управления для получения повторного уведомления.
Третий этап: приносим уведомление о завершении стройки.
Документ следует подать не позже одного месяца после окончания строительства жилого дома.
В бумажном виде предоставляют следующую информацию:
- Ф. И. О. и паспортные данные, сведения о месте регистрации (прописки).
- Кадастровый номер участка земли, где построен дом или сделана реконструкция, информация о собственнике и виде разрешенного использования.
- Подтверждение, что дом на одного хозяина.
- Электронный или почтовый адрес для связи.
Бумаги, которые подают вместе с уведомлением об окончании строительства:
- план-схема жилого дома или садовой постройки (в бумажном и электронном виде). Заказать его можно в любом КИ, стоимость варьируется от 5 000 до 10 000 рублей;
- если у собственности несколько владельцев, то долевое соглашение. Оно составляется по примеру из Интернета;
- чек о платеже за госпошлину (350 или 2000 руб. в зависимости от типа строительства или реконструкции).
Все уведомления оформляют на бумаге и передают одним из удобных способов:
- при визите в местную администрацию;
- отправляют почтой;
- относят в МФЦ.
Чтобы осуществить регистрацию права на дом, который был построен без разрешения, нужно идти в суд и в администрацию. Имея на руках всю техническую документацию, обращайтесь в государственный орган за получением разрешения на строительство.
1. Законное получение разрешения на реконструкцию или строительство.
Все разрешения на реконструкцию и строительство выдают в муниципальных органах. Порядок процедуры определяют нормы Градостроительного кодекса РФ, местных административных регламентов. К примеру, в Москве заявление рассматривается в Комитете государственного строительного надзора, а все работы произведут по Постановлению № 145-ПП.
При получении разрешения требуется заказать проект дома и выполнить экспертизу документации. К набору бумаг также нужно приложить градостроительный план и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Если размеры дома, правила безопасности соблюдены, право собственности зарегистрируют по разрешению на возведение здания и на ввод в эксплуатацию.
Регистрация дома по дачной амнистии
Сегодня осуществляется регистрация дома по дачной амнистии (ФЗ №93), которая предполагает упрощенный порядок подачи документов. Данный закон предназначен для домов и других строительных объектов, построенных на территориях для ведения садоводства, дачного или подсобного хозяйства, а также землях ИЖС и ЛПХ. Причем построены эти помещения должны быть до вступления в силу Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001).
Закон о дачной амнистии упрощает процедуру регистрации и сокращает перечень требуемых документов. Кроме того, пошлина в данном случае составляет всего 350 рублей, тогда как при стандартном оформлении недвижимости физическим лицам приходится платить 2000 рублей.
Данная дачная амнистия для оформления строений некапитального строительства на дачных и садовых землях действует бессрочно. Для остальных объектов недвижимости и земельных участков она заканчивается 1 марта 2018 года. Для регистрации дома на дачном участке, землях ИЖС и строений, находящихся в ведении садовых товариществ, согласно ФЗ №93 потребуются следующие документы:
- Заявление о государственной регистрации права собственности (образец и бланк можно найти в интернете либо заполнить на месте);
- Документ, подтверждающий право собственности на участок;
- Паспорт заявителя или представителя;
- Декларация об объекте недвижимости;
- Кадастровый и технический паспорт строения;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Что нужно сделать, чтобы оформить дом в собственность?
Чтобы стать полноправным владельцем своего дома, нужно пройти две процедуры:
- Поставить дом на кадастровый учёт — внести сведения о доме (наименование, адрес, этажность и т.д.) в государственную базу. Постановка на такой учёт подтверждает, что ваш дом действительно существует.
- Зарегистрировать право собственности (ПС) — юридический акт признания вашего права на дом. Регистрация права собственности подтверждает, что дом принадлежит именно вам и позволит им распоряжаться.
Эти две процедуры можно проходить одновременно. Этим займётся Росреестр, когда вы предоставите все необходимые документы. Чтобы узнать, поставили ли ваш дом на кадастровый учёт и являетесь ли вы его собственником, нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Итак, как же поставить дом на учёт и зарегистрировать право собственности на него? Существует два пути:
- Упрощённый.
- Уведомительный.
Какие документы понадобятся
При регистрации построенного дома необходим следующий пакет документов:
- документация, подтверждающая право собственности на участок земли;
- удостоверение личности заявителя;
- кадастровый план строения и техническая документация;
- квитанция об уплате госпошлины (2 000 р. для частных лиц, 22 000 р. для юридических лиц);
- разрешение на строительные работы;
- договор купли-продажи или иной акт, удостоверяющий переход права собственности к заявителю;
- распорядительные акты от органов местного самоуправления на аренду земли.
Оформление в собственность дачного дома требует меньшего списка документов:
- паспорт заявителя;
- чек об оплате пошлины;
- документация на земельный надел;
- декларация об упрощенной регистрации постройки.
Существующие требования
На законодательном уровне действуют определенные требования к домам при их регистрации в БТИ:
| Соответствие санитарным и строительным нормам | Наличие канализации, водоснабжения и отопления в доме |
| В доме должно быть электричество | а в отдельных случаях, подключение к газовым сетям (должна быть установлена газовая или электрическая плита в помещении кухни) |
| Имеется ли вентиляция | Подведение здания к центральному водоснабжению |
Что такое кадастровый учет строения
Постановка дома на кадастровый учет неразрывно связана с двумя понятиями. Это сам учет и регистрация собственности. Первое действие выражается во внесении сведений в ЕГРН. Второе – в том, что объект недвижимости учитывается. Ему придаются характеристики, позволяющие его идентифицировать среди другой недвижимости. В частности:
- наименование;
- месторасположение;
- назначение;
- этажность;
- план (ситуационный);
- кадастровый идентификатор.
Регистрационная процедура означает фактическое признание права собственности на строение.
Только на кадастр ставится недвижимость, если человек изменил характеристики строения, которое располагается на участке земли. Если к учету прибавляется и регистрация прав, то это происходит в случаях:
- выстроен на земельном участке частный дом;
- образован путем деления земельного надела;
- снесен, но при условии, что ранее он был зарегистрирован в ЕГРН.
Если характеристики частного дома не были изменены, но, например, недвижимость была подарена другому человеку, нужна регистрация перехода права собственности.
Дом зарегистрирован, но не привязан к участку
Это достаточно распространенная ситуация. До начала 2017 года «дачная амнистия» была в самом разгаре. Дом можно было зарегистрировать практически где угодно и какой угодно. Старые дома ставились на учет по данным БТИ как «ранее учтенные», новые просто по декларации без всяких замеров и проверок- просто по данным заявителя. Все эти строения теперь имеют кадастровый номер, но не имеют данных об их местоположении. Ориентиром остается только адрес, который зачастую ограничивается только названием СНТ или деревни. То есть по кадастровым данным у постройки есть собственник, некие данные о площади и адресе. Но этой информации не достаточно для однозначного определения характеристик здания. Именно поэтому есть случаи, когда его местоположение и конфигурацию нужно уточнить посредством подготовки технического плана.
- При залоге недвижимости банку нужны гарантии, что Ваш дом находится на Вашем же участке. Практически всегда одним из требований является уточнение границ здания.
- По той же причине большинство нотариусов не регистрируют сделки. Это не совсем законно, но они имеют на это право- существует риск заверить незаконную сделку.
- Если ваша земля попадает под изъятие под различные федеральные программы. Размер выкупа складывается только из стоимости зарегистрированной недвижимости. В этом случае желательно поставить на учет все, что только позволено законом. Бани, гаражи, сараи и т.д. Другой вопрос, что об этой программе нужно знать заранее. Когда она уже в действии добиться регистрации недвижимости будет непросто — государственный регистратор будет всячески этому противиться путем приостановок.
- Для подключения газа не достаточно факта регистрации здания- нужно уточнить и его местоположение.
- Если у Вас есть права на дом, но нет прав на участок. Согласно действующему законодательству, владелец недвижимости имеет приоритетное право на аренду/выкуп/выделение земельного участка, необходимого для эксплуатации здания. Но сначала нужно «застолбить» место на этом земельном участке с определением границ здания.
Как и в предыдущей главе итог такой- зарегистрированный дом не обязательно привязывать к участку. Но желательно, в силу вышеизложенных причин.
Как оформить дом по дачной амнистии в собственности
Подготовить такой документ может кадастровый специалист, оказывающий услуги в государственных учреждениях (бюро технической инвентаризации) или в коммерческих организациях.
За оформление кадастровой документации необходимо будет уплатить порядка 7 000 руб. или более, в зависимости от объема работ. Документ изготавливается в течение 5-7 дней.
Корректировки в закон были внесены по следующим целям:
| Чтобы предотвратить от конфликтных ситуаций со смежными землепользователями | если дачный дом заслоняет свет солнца или в какой-то части располагается на чужом участке |
| Для предупреждения злоупотреблений | для сокращении налоговых взносов часто владельцы вносят в декларацию недостоверные сведения о площади постройки |