Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменение вида разрешенного использования земельного участка ВРИ в Москве, МО». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все земельные участки, зарегистрированные в России, следует использовать в соответствии с установленным государством целевым назначением. Для этого государство разработало специальные характеристики (виды разрешенного использования земельных участков). Благодаря ВРИ пользователь знает, как распоряжаться участком и какую деятельность на нём можно осуществлять, а также можно узнать, имеет ли владелец право на смену вида и повторную кадастровую регистрацию.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в аренде.
По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.
Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.
В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.
Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.
Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.
Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.
Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.
Порядок действий при изменении назначения здания
Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.
Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.
Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?
Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.
Наиболее часто встречаемые:
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Порядок изменения ВРИ в Москве и Подмосковье
Сложность и длительность процедуры зависят от наличия или отсутствия нужного вида использования в ПЗЗ конкретного участка. Если градостроительный регламент разработан и утвержден — все проще. Тогда мы выберем нужный ВРИ из списка возможных в соответствии с ПЗЗ, или присвоим вспомогательный вид использования в дополнение к тому, что уже есть.
Все осложняется, если нужный ВРИ регламентом не предусмотрен. Тогда придется вносить изменения в Правила землепользования и застройки. Это отдельная услуга — в таких случаях мы персонально рассматриваем каждую ситуацию и принимаем меры для решения проблемы.
Наши эксперты разработают убедительное обоснование для внесения поправок, мы пройдем градостроительную комиссию и отстоим проект на публичных слушаниях. Процедура затянется и потребует затрат — подробные цифры указаны в разделе по изменению ПЗЗ.
Мы не отступаем перед трудностями. Трудности — наша специальность. У нас есть опыт внесения изменений в ПЗЗ Москвы и Московской области. Наши заказчики получали нужный ВРИ и строились спокойно.
Изменение вида разрешенного использования земли в столице и области — процедура всегда платная, хотя есть исключения. Например, если вы строите бизнес-центр или торговый комплекс за пределами ТТК в столице, вы заплатите 0,01 % от кадастровой стоимости участка. Такие затраты допустимы.
Но здесь же таится и риск. После пересмотра ВРИ кадастровая стоимость может увеличиться, что приведет к дополнительным тратам — вырастут налоги или арендная плата. Не факт, что это случится, но мы всегда предупреждаем клиентов о возможных проблемах. К тому же изменения можно оспорить, в том числе в судебном порядке.
Как переоформить землю с индивидуального жилстроительства на многоквартирное
Если владелец надела намерен выполнить изменение основного ВРИ на условно разрешенный, применяется последовательность предоставления согласия на последний вид использования земли. В подобном случае нужно отправить заявление в департамент по земельным отношениям. К нему требуется приложить следующий список документов:
- паспорт надела;
- правоустанавливающие бумаги на участок или решение уполномоченного госоргана о согласовании места будущего расположения строения;
- свидетельство о праве собственности на объект строительства;
- топографическую карту населенного пункта, на которой указаны границы участка;
- план объекта земельной недвижимости с координатами пограничных точек;
- документ, подтверждающий личность землевладельца (паспорт, свидетельство о госрегистрации физического либо юридического лица);
- санитарно-эпидемиологическое заключение.
Изменение ВРИ в случае некорректности установления
Наиболее частым случаем некорректного установления ВРИ в Москве является включение в состав ВРИ участков, предоставленных в аренду под производство, помимо производственного вида использования также офисов или объектов торговли. Такой смешанный ВРИ может приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка и размера зависящей от нее арендной платы.
В подобной ситуации изменение ВРИ путем исключения лишнего вида использования позволит арендатору существенно снизить размер земельных и имущественных платежей в бюджет, а также в ряде случаев исключить здания из перечня облагаемых «кадастровым» налогом. Отметим, что производственным ВРИ охватывается абсолютно вся деятельность предприятия, включая размещение административных корпусов и помещений для сотрудников, столовых и т. д.
Говорить о некорректности установления ВРИ можно также в ситуации, когда он изначально был установлен публичным органом без учета назначения расположенных на участке объектов. Нередко это приводит к отказу публичного органа в оформлении земельных отношений, проблемам с эксплуатацией объектов, исчислением платежей в бюджет, привлечению к административной ответственности за нецелевое использование.
Правообладатель вправе требовать изменения ВРИ участка на соответствующее назначению законно возведенных на участке объектов, независимо от предусмотренного ПЗЗ градостроительного регламента участка. Судебная практика по данному вопросу в Москве складывается в пользу собственников недвижимости.
Изменение ВРИ в случае несоответствия классификатору ВРИ
В ряде случаев целесообразно приведение ВРИ участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.
На практике ВРИ участков, установленные еще до принятия обязательного к применению в настоящее время при определении ВРИ классификатора, допускают различные трактовки, которые могут приводить к завышению земельных и имущественных платежей в бюджет, а также к проблемам с получением разрешительной документации на строительство (реконструкцию).
Сопровождение «Два М» дела № А41-30025/19 позволило обосновать, что ранее установленный участку клиента ВРИ «малоэтажное жилищное строительство», с учетом обстоятельств его установления, должен соответствовать в современной классификации «индивидуальному жилищному строительству» (а не малоэтажному многоквартирному). В данном случае неверная трактовка ВРИ препятствовала получению арендатором разрешения на строительство индивидуальных жилых домов на участке.
Отметим, что формально процедура приведения ВРИ в соответствие с классификатором изменением ВРИ не является. В том числе, для ее осуществления не имеют значения градостроительный регламент участка, предельные параметры для испрашиваемого вида. Кроме того, применение данной процедуры не требует внесения платы за изменение ВРИ, в связи с чем зачастую является наиболее эффективным и экономически целесообразным способом оптимизации ВРИ.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с изменением вида разрешенного использования участка.
Мы осуществляем комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с изменением РВИ участков, включая выбор оптимального вида разрешенного использования для осуществления конкретного проекта, обращение в уполномоченный орган с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка, взаимодействие с государственными органами по любым возникающим вопросам.
Правовой центр ДВА М оказывает следующие услуги, связанные с изменением ВРИ земельного участка:
- правовая экспертиза наличия оснований и правовых последствий изменения вида разрешенного использования земельного участка;
- полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка;
- оспаривание действий (бездействия) публичных органов, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка;
- полное правовое сопровождение приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором;
- внесение изменений в правила землепользования и застройки Москвы и муниципалитетов Московской области, генеральные планы;
- установление и исключение из правил землепользования и застройки зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ), в том числе для целей осуществления строительства в таких зонах.
Смена вида разрешенного использования: порядок действий собственника
Если инициатором смены основного ВРИ земли является ее владелец, ему следует начинать оформление документов с органа местного самоуправления, где нужно получить выписку из Правил, содержащую информацию об участке. Имея на руках эту выписку, далее следует обращаться в орган кадастрового учета. Здесь потребуется написать заявление о смене вида разрешенного использования земли.
Возможна ситуация, когда владелец решает сменить основной ВРИ на условно разрешенный. Для получения соответствующего разрешения, от владельца требуется документальное обоснование необходимости проведения такой смены. В данном случае законодательством предполагается процедура проведения публичных слушаний вопроса, чтобы органы местного самоуправления имели возможность выдать обоснованное разрешение или мотивированный отказ, которые учитывают мнение и интересы землепользователей смежных площадей. Хотя существует вероятность того, что владелец участка не получит ожидаемого разрешения, так как законодательством установлено право (а не обязанность) его выдачи.
Бывают случаи принудительного изменения ВРИ. Такое может случиться, например, если для участка земли с используемыми капитальными постройками Правила были приняты позднее, чем началась его эксплуатация. Может оказаться, что в новый перечень по данной территориальной зоне не вошли фактические ВРИ участка. В такой ситуации при некоторых условиях существует опасность запрета эксплуатации капитальных строений, возведенных в пределах границ участка.
Любое новое строительство можно начинать исключительно тогда, когда вид использования построенных объектов будет соответствовать Правилам, утвержденным для данного участка земли.
Однако если собственник хочет изменить ВРИ на территории, где Правила отсутствуют, достаточно получить от местных властей решение, основанное на результатах, полученных во время публичных слушаний.
Для территории Москвы и Московской области имеется ряд особенностей по оформлению разрешений на изменение ВРИ.
Какие документы следует подготовить для смены вида разрешенного использования земельного участка
Декларация с прилагаемой документацией для изменения ВРИ подается в местную администрацию:
- декларация владельца земли о смене вида разрешенного использования;
- копия паспорта собственника;
- предприниматели и предприятия предоставляют выписку из ЕГРИП либо ЕГРЮЛ;
- доверенность представителя инициатора изменения ВРИ;
- правоустанавливающие и технические документы на участок;
- ситуационный план участка;
- формы государственного кадастра КВ.1, КВ.2, КВ.3;
- в случае инициирования процесса арендатором участка требуется согласие арендодателя;
- технические документы на капитальные постройки, находящиеся на участке;
- действующий проект планировки территории.
Предоставление разрешения в разных случаях и регионах может осуществляться как бесплатно, так и на платной основе. Законодательство дает право местным органам власти регулировать этот вопрос.
Сроки, в течение которых администрация должна подготовить ответ, при отсутствии необходимости в публичных слушаниях не превышают 30 календарных дней, а со слушаниями – 60 календарных дней.
После получения из администрации положительного решения, производится соответствующее уточнение сведений об участке, имеющихся в государственном кадастре, внесение информации в ЕГРН.
Для этого следует лично (на бумажных носителях) либо посредством сайта Росреестра (в виде электронных документов, с ЭЦП собственника) направить в орган кадастрового учета:
- заявление;
- свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт;
- межевой план;
- решение местной администрации.
Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
| № п/п | Документ | Ссылка |
| 1 | Образец заявления о выдаче ГПЗУ | Скачать |
| 2 | Образец заявления о выдаче разрешения на строительство | Скачать |
| 3 | Образец заявления о вводе в эксплуатацию | Скачать |
| 4 | Бланк заявления об изменении вида землепользования | Скачать |
| 5 | Заявление о внесении изменений в ЕГРН | Скачать |
| 6 | Образец договора о выкупе земельного участка с ДГИ | Скачать |
| 7 | Образец заполнения заявления на изменение ПЗЗ | Скачать |
| 8 | Образец заявления о постановке участка на кадастровый учет | Скачать |
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
В каких случаях требуется изменение ВРИ в Москве и Московской области?
Основная причина, требующая изменения ВРИ – невозможность реализовать задуманный проект на земельном участке из-за его принадлежности к той или иной категории земель и/или вида разрешенного использования.
Например, нельзя построить жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения— участки этого вида предназначены только для ведения садоводства, а не для строительства.
Также изменение ВРИ может потребоваться:
- Для повышения стоимости объекта при продаже/сдаче в аренду. Рынок недвижимости показывает, что стоимость земельного участка садового некоммерческого товарищества (СНТ) ниже стоимости участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
- Для оптимизации налоговых выплат. В зависимости от категорий земель и/или разрешенного использования земельного участка могут применяться дифференцированные налоговые ставки.
- Для сохранения уже возведенных на участке зданий и сооружений. Если тип и назначение построек не соответствуют виду разрешенного использования, они могут быть признаны самостроем. Что повлечет за собой штрафы и требование устранить нарушения, чаще всего речь идёт о сносе строений.