Договор аренды земельного участка: земельное право

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды земельного участка: земельное право». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Как продлить договорные обязательства

2. Основные пункты договора

3. Государственная регистрация сделки

4. Возможность субаренды

5. Сроки аренды земель СНХ

6. Когда договор может быть расторгнут

7. Порядок оформления договора

8. Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

9. Возможна ли аренда доли земельного участка

10. Подводим итоги по теме договора аренды земли между физическими лицами:

11. Повышающий коэффициент

12. Это важно знать, перед заключением соглашения

13. По завершению срока аренды

14. Заключение и регистрация акта временного пользования землей, находящейся в муниципальной собственности

Договор аренды земли включает в себя перечень обязательных условий, подлежащих отражению в основном тексте, а также дополнительных, на усмотрение обеих сторон. Документ не будет считаться действительным без отражения обязательных условий. Любой суд сможет признать его ничтожным или недействительным.

земельного участка, находящегося в частной собственности, на срок более года (с условием об обязанности арендатора получать разрешение на сдачу участка в субаренду, передачу прав и обязанностей третьему лицу и т.д. и дополнительной ответственностью арендатора за нарушение этой обязанности)г. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Как продлить договорные обязательства

Срок аренды может быть продлен различными способами:

Когда в соглашении установлен срок аренды, то продлить его можно, составив дополнение к нему с указанием нового периода либо вообще его не уточнив. В этом случае он становится бессрочным и его продление не требуется. Если же были зафиксированы нарушения положений соглашения, то арендодатель может отказать в заключении нового документа, но при этом он не сможет в течении года после окончания аренды передавать этот участок другим претендентам на тех же условиях.

У арендатора есть преимущественное право на получение объекта в новую аренду, если им соблюдались условия предыдущего найма.

В соответствии с положениями ст. 609 ГК РФ, когда срок найма земельной территории истек, но субъект продолжает её использование с выполнением тех же правил, а у собственника объекта нет возражений, то происходит автоматическая пролонгация обязательств. Формируя документ, в него необходимо внести дополнительные обстоятельства, при наступлении которых, возможно продление на больший срок.
Заключение дополнительного соглашения до истечения основного.

Основные пункты договора

В соглашении об аренде земель первостепенно присутствуют разделы, определяющие его существенные условия, без которых оно не будет считаться заключенным и согласованным. Это предмет и объект, а в случае с землей еще и размер арендной платы.

Важно! Эта особенность следует из норм ст. 606 Гражданского кодекса РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Пристальное внимание обращаем на описание передаваемого участка. В нем перечисляются характеристики и разрешенное использование, а также местоположение, площадь, кадастровый номер, адрес. Сведения об объекте должны полностью его идентифицировать, создавать понимание, о какой части земли идет речь.

Важно не ограничиваться одними существенными требованиями.

Сторонам важно четко понимать, по каким правилам они будут сотрудничать, поэтому обязательно присутствие следующих пунктов:

стороны;

описание объекта;

границы земельного надела;

цели владения и пользования;

срок;

права и обязанности сторон;

порядок передачи надела;

арендная плата (размер и порядок оплаты);

ответственность сторон за нарушение прописанных сторонами правил;

порядок продления и расторжения;

реквизиты и подписи сторон.

Дополнительно стороны указывают:

правила возврата земли;
порядок государственной регистрации;
если контракт заключен с правом выкупа, порядок такого выкупа;
если площадь передается с постройками, право временного владельца на снос построек в целях строительства;
другие правила, значимые для сторон.

Государственная регистрация сделки

Пакет документов подают следующими способами:

через офисы Росреестра;
в многофункциональных центрах;
почтовым отправлением;
в электронном виде.

Регистрирующему органу необходим минимальный набор документации.

Подписанный сторонами двусторонний контракт не менее чем в 3-х экземплярах – один Росреестр заберет себе для хранения в деле, и по одному экземпляру получат стороны с соответствующим штампом.

Доверенность, если документ подписан не руководителем, а другим человеком на ее основании.

Доверенность того, кто непосредственно передает пакет документов.

Квитанция об уплате пошлины.

Возможность субаренды

Субаренда – процесс, когда арендатор передает земельный участок третьему лицу. В ст. 22 Земельного Кодекса РФ сказано, что субарендатором является любое лицо, ставшее приемником прав и обязанностей арендатора в пределах действия срока договора аренды.

С точки зрения законодательства необходимо не только уведомить арендодателя надлежащим способом, но и заручиться его согласием. Нередко такая схема используется хозяйствующими субъектами, зарабатывающими на разнице между выплатами субарендатора и стоимостью аренды.

Инициатором сделки выступает арендатор, повторно сдающий надел предприятию или частному лицу. Чтобы оформить договор, потребуются документы:

оригинал договора аренды земельного участка;
подтверждение, что земля имеет сельскохозяйственное назначение;
при длительной аренде – свидетельство о регистрации договора в Росреестре.

Получать согласия собственника не нужно только в том случае, когда это прямо предусмотрено условиями соглашения и отсутствует запрет на сделки с третьими лицами. В ситуации, когда земля отдается в субаренду без согласия владельца, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

С исковым заявлением в суд обратился Давлетов Р.В. Истец требовал понудить ответчика к заключению договора аренды земельного участка. Мужчина пояснил, что он и Колотовкин Л.М. подписали предварительное соглашение согласно, которому стороны договорились о том, что не позднее 15 января 2021 г. заключат договор аренды земельного участка площадью 1000 м2. Стоимость аренды составит 10 тыс. рублей за 1 платежный период (квартал).

Но после 15 января Колотовкин отказался подписывать арендное соглашение, аргументировав свои действия тем, что нашел более выгодный вариант. Ответчик указал на то, что готов заключить договор аренды, если Давлетов снизит арендную плату вдвое.

Также истец пояснил, что Колотовкин просил облагородить участок перед его принятием. Давлетов нанял для этого бригаду, которая взяла за работу 20 тыс. рублей. Квитанция приложена к иску. Кроме этого, во время действия предварительного договора к Давлетову обращался потенциальный арендатор, который просил предоставить ему во временное пользование участок на 3 года, однако из-за ответчика истцу пришлось отказаться от выгодной сделки.

Истец потребовал понудить ответчика к заключению соглашения и взыскать с него компенсацию:

расходов на уборку территории;
упущенной выгоды.

Сроки аренды земель СНХ

Согласно ФЗ № 101 от 24.07.2002 г. договор аренды участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. То есть, стороны имеют право установить любой срок, не выходящий за означенные пределы.

Максимальный срок аренды земель СНХ сокращается до 3 лет в тех случаях, когда они используются для выпаса скотины и сенокошения.

В случае, когда срок аренды не указан, он считается бессрочным. Однако по истечении 49 лет сторонам придется заключить соглашение о пролонгации, в противном случае документ утратит юридическую силу. Арендатор будет иметь преимущественное право, если он использовал земли по прямому назначению и выполнял все условия, указанные в договоре.

Когда договор может быть расторгнут

Формат соглашения может не предусматривать варианты прекращения договорных обязательств. Но его можно расторгнуть, в случае:

Окончания срока действия договорных правоотношений;
Сообщив о своем намерении за три месяца до желаемой даты.

Прекратить правоотношения можно в следующих ситуациях:

Нарушены правила пользования участком. Если период действия договора составляет более пяти лет, то аннулирование возможно только в судебном порядке;
Наймодателем затягивается процедура передачи территории в собственность арендатора;
Выявлены недостатки участка, о которых не было сказано ранее;
На землю претендуют третьи лица, не принимающие участие в подписании соглашения;
Нарушается график освоения площади;
Нанимателю не переданы документы, необходимые для пользования участком;
Нарушаются сроки внесения арендной платы;
Действия нового владельца ухудшает качества земельного ресурса.

Перед заключением соглашения необходимо знать следующие моменты:

Объектом арендных правоотношений выступает земельная площадь, имеющая индивидуальные характеристики, по которым она может быть идентифицирована. В их качестве выступают сведения о площади, месте расположения, номеру и другое;
В договоре устанавливается способ использования участка и менять его уже нельзя. Например, нельзя использовать землю, выделенную для строительства личного дома, в коммерческих целях;
В документе должен быть определен механизм внесения взносов и их величина;
В обязанности временного пользователя входит сохранение объекта в надлежащем виде.

Соглашение должно содержать условия по возврату участка его собственнику по окончании периода аренды.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.

Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):

Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России

Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.

Возможна ли аренда доли земельного участка

Исходя из норм Закона Украины «Про аренду», объектом аренды может быть только целый земельный участок, что означает, что аренда части земельного участка невозможна.

Вместе с тем, владелец может заключить договор аренды сразу с несколькими арендаторами, таким образом, распределив между ними и сам участок, и обязанность по уплате арендной платы. Однако при заключении такого договора настоятельно рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Что касается аренды паёв, то владельцы сертификатов на пай до выделения им земельного участка в натуре имеют право заключить договор аренды (договор должен соответствовать вышеперечисленным условиям обычного договора аренды земельного участка, в том числе в части определения размера арендной платы).

После выделения земли на местности такой договор нужно будет перезаключить на таких же самых условиях, однако со ссылкой на данные государственного акта на землю.

Подводим итоги по теме договора аренды земли между физическими лицами:

Ключевыми условиями договора аренды земли является идентифицирующие данные земельного участка, срок аренды и размер арендной платы.
Арендная плата не может быть меньше размера платы за землю, а также меньше 12% нормативной денежной оценки для соответствующего участка.
Право аренды и субаренды земли, а также земельный сервитут подлежат обязательной государственной регистрации. Нотариальное удостоверение договора аренды является желательным, но необязательным.
Аренду земли не стоит путать с земельным сервитутом, а также с правом постоянного пользования земельным участком, которые являются отдельными юридическими основаниями для пользования землей в Украине.

Повышающий коэффициент

С 1 января 2023 г. применяется повышающий коэффициент 3 к размеру ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) и на которых в течение трех лет отсутствуют капитальные строения (п.п. 6 и 6-1 Указа № 160).

Трехлетний период исчисляется с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, а если принятие такого решения не требуется – с даты госрегистрации перехода права аренды на него.

Земельными участками, на которых отсутствуют капитальные строения, признаются земельные участки, если в течение этого периода:

не произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений) (если они подлежат госрегистрации);
не принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств (если их госрегистрация не требуется).

Это важно знать, перед заключением соглашения

Есть некоторые важные моменты, которые нужно знать еще до того как сделка будет совершена. Среди них:

Объект аренды – это земельный надел. Причем он должен быть таковым, который возможно идентифицировать по характеристикам, площади, месте расположения, номеру и т.д.
В договоре должно быть прописано, как именно будет использоваться участок. Причем не разрешается таким соглашением менять его первичное функциональное предназначение. Это значит, что если земля относится к ИЖС, то правовые нормы его использования только как под строительство жилого дома. Для коммерческих и других целей его использовать нельзя.
Обязательно должен быть пункт о сроках, на которые земля передается в другие руки.
Обязательный пункт – это механизм внесения платежей и их размер.
На нового временного владельца накладывается обязанность по сохранению участка в должном виде.
Также в соглашении должно быть прописано условия возврата надела по завершению срока аренды.

По завершению срока аренды

После завершения действия договора необходимо по истечению срока его действия выполнить определенные действия. Могут быть 2 варианта развития событий:

Прекращение.
Продление.

Первый вариант очень распространен при арендных отношениях с муниципалитетом. Самыми частыми причинами отказа от продления являются:

Нарушение сроков внесения арендной платы.
Неправильное использование надела в соответствие с его целевым предназначения.

Некоторые важные моменты:

Если участок был выделен под строительство жилых домов, при условии что не проводились торги, то аренда продлевается автоматически, при этом новый образец договора не нужно составлять.
Если арендатор стремиться прекратить отношений между ним и арендодателем, то ему необходимо составить письменное уведомление об этом.
Также арендные отношения могут расторгаться по инициативе любой стороны.

Арендодатель имеет право прекратить арендные отношения в ряде случаев:

Если надел используется нерационально, что ведет к ухудшению качества почвы.
Если земля используется неправильно.
Не соблюдаются сроки уплаты сумм по договору.
Возведение сооружений на территории, при отсутствие права на это в соответствие с договором.
Жалобы от соседей относительно неправильного использования надела.

Если обе стороны все устраивает, то договор продлевается автоматически.

Заключение и регистрация акта временного пользования землей, находящейся в муниципальной собственности

Итак, теперь о том, как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией.

Составить документ могут участники сделки самостоятельно. Как правило, в администрации имеются бланки подобных договоров. Нотариального заверения после подписания бумаг не требуется.

Обратите внимание! Если договор заключается на срок более одного года, его регистрация является обязательной.

Это может сделать как собственник – представитель администрации, так и арендатор.

Для этого потребуется:

3 экземпляра подписанного арендного договора.

Если обе стороны обратились в ЕГРН для постановки на учет документа, то гражданин в этом случае оплачивает половину пошлины – 1000 рублей, а администрация от уплаты освобождается. Для организации размер пошлины составляет 22000 рублей при условии самостоятельной регистрации, и 11000 рублей – при совместной.

Через 3 дня будут готовы документы. Каждой стороне предоставляется экземпляр с проставленным штампом о постановке его на учет в ЕГРН.

Узнать более подробно о том, как происходит регистрация договора аренды земельного участка вы можете в отдельной статье, подготовленной нашими экспертами!

Договор аренды земельного надела, заключаемый с администрацией, должен быть составлен в письменной форме и включать в себя все существенные стороны такого документа. Участники сделки должны завизировать его. После этого бумага подлежит обязательной регистрации в ЕГРН.

Как заключить договор аренды земельного участка с администрацией

Каждый гражданин Российской Федерации имеет право заключить договор аренды земельного участка с администрацией. Для этого лишь необходимо собрать определенный пакет документов и осуществить некоторые действия – запрос, оформление и регистрацию договора в Росреестре.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!