Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Для каждого собственника квартиры размер компенсации считается значимым вопросом. По закону требуется учитывать рыночную стоимость объектов, но часто граждане сталкиваются с более примитивным и неправильным расчетом.

Когда дом признается аварийным?

Аварийное жилье – давно возведенное здание, которое вследствие износа представляет опасность для жизни людей. В аварийное здание превращается вследствие износа конструкций, материалов: также критерием может стать высокий уровень шума и использование при постройке токсичных материалов.

Признать аварийность жилья могут лишь, если проживание в нем опасно. И занимается этим не независимая комиссия, а межведомственная, которая работает при муниципалитете.

Здание аварийное, если:

• оно частично разрушено из-за пожара или иной стихии;
• его износ выше 70%;
• рядом находится магистраль, которая создает сильный дополнительный шум;
• постройка находится близко от катаклизмов, катастрофы;
• не учитываются санитарные нормативы, и соблюдение их невозможно без расселения людей.

Вопреки распространенному мнению, здание не признают аварийным, если в нем нет канализации, центрального водоснабжения. Если квартира меньше обозначенных нормативов, переселением жильцов тоже заниматься никто не будет.

Аварийное и ветхое жилье – понятия разные. Основное отличие в том, что в ветхом здании можно проживать дольше. И когда несущие конструкции целы, он подлежит серьезному ремонту, необязательно сносу.

Проявить инициативу на признание аварийности здания может:

• муниципалитет, осуществляющий контроль над домами на данной территории;
• сотрудники Роспотребнадзора;
• МЧС;
• проживающие в здании люди.

Ответственные лица определяют уровень аварийности жилья и выдают документ, на основании которого здание признано неподходящим для проживания. Если администрация отказывается предоставить другое жилье или деньги (при явных доказательствах), жильцы с иском обращаются в суд.

Для признания непригодности следует выполнить следующие действия:

1. жильцы с коллективным иском идут в администрацию – нужно заявление;
2. на основе заявления собирают комиссию, которая оценит состояние дома (это не больше 5 рабочих дней);
3. оформленное заключение передают жильцам;
4. в течение 14 дней людей должны расселить (но чаще на расселение уходят месяцы).

В заявлении важно указать адрес дома, данные об истцах, приложенные документы, подписи жильцов, просьбу о переселении и описание имеющихся разрушений. Из документов потребуются:

1. заявления жильцов;
2. заключение экспертов;
3. жалобы, которые жильцы подавали в администрацию ранее;
4. паспорта.

Иногда комиссия запрашивает и дополнительные справки.

Если здание признано непригодным для проживания, жильцы должны знать, когда его будут сносить. Получить информацию можно в администрации, в департаменте архитектуры.

После выдачи заключения экспертов дом согласно очереди включают в реестр региона. Если ситуация экстренная, жильцов выселяют незамедлительно. Но чаще переселение определяется наличием жилищного фонда и очередностью. Обычно на выселение отводят не больше 12 месяцев.

Очередь на расселение меняется, если:

• выявлена угроза обрушения здания;
• таково решение суда;
• таково решение людей, которые живут в аварийном доме;
• срок строительства дома для переселения был затянут.

Разница между социальным жильем и собственностью

Не все квартиры находятся в собственности их владельцев. Государство и муниципальные власти предоставляют объекты по договору социального найти. Такое жилье выдается на основании решений госструктур.

Социальное жилье также подлежит износу, поэтому может признаваться аварийным. В таком случае жильцам предоставляются иные объекты, которые должны соответствовать ряду требований:

• Площадь. Она должна быть равнозначна в сравнении с ранее выданным объектом.
• Благоустроенность. Объект обязательно должен быть пригоден для проживания.
• Отсутствие санитарных и технических нарушений.
• Местоположение. Объект должен быть в пределах того же муниципального объекта.

Законодательное регулирование

Компенсационные выплаты на приобретение жилья физическими лицами будут финансироваться региональными властями наряду с фондом содействия реформированию ЖКХ. К расселению привлечены инвесторы для предоставления альтернативных жилых помещений, не уступающих по техническим параметрам подлежащим сносу.

Принятый закон от 30.12.2020 года № 494-ФЗ предлагает распространение столичной программы реновации на всю территорию страны при расселении аварийного, ветхого и жилья, предусмотренного для сноса по решению местных властей для комплексного развития территорий.

Основные цели и задачи программы реновации:

• развитие городов и посёлков городского типа, включая повсеместное благоустройство;
• повышение комфорта окружающей среды и улучшение её внешнего облика;
• обеспечение показателей, установленных различными государственными программами и национальными проектами с учётом объёмов строительства на ближайшее десятилетие;
• привлечение частных инвесторов с предоставлением льгот и компенсаций.

Порядок предоставления субсидии

Выплата денежной компенсации – самый быстрый способ переселения, а для его реализации собственник должен написать заявление в районную администрацию, на основании которого экспертная комиссия проведёт оценку.

Выплаты за каждый квадратный метр аварийной жилплощади приближены к среднерыночной стоимости благоустроенного жилого помещения, расположенного в данном населённом пункте. Если размер компенсации не устраивает собственника, то он имеет право на отказ с переселением в равноценный объект недвижимости.

Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья

Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:

• рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу;
• расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
• расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления;
• расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды.

Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ

Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).

Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.

Важно! Гражданин не сможет вернуться в помещение, где он раньше проживал, если после ремонта были изменены размеры площади, не соответствующие в результате необходимым нормам.

Определение размера компенсации за дом

Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.

Название затратного подхода говорит само за себя. Цель этого подхода — подсчитать, сколько средств потребовалось бы владельцу, чтобы воссоздать на другом месте аналогичный коттедж. Определяя стоимость объекта по затратному подходу, специалисты оценочной компании по сути занимаются составлением сметы для строительства другого точно такого же дома.
Стоимость материалов и работ берется из специальных сборников: для домов, построенных раньше 1969 года, это «Укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года», для более современных усадеб — сборники «Ко-Инвест». Затем делается поправка на цену тех же стройматериалов и стоимость работ по возведению строений на сегодняшний день, учитывается коэффициент износа — так получается стоимость дома по затратному подходу.

Вторая методика оценки — рыночная (сравнительный подход). Готовя рыночную оценку объекта, специалисты сравнивают стоимость сносимого объекта с ценой аналогичных жилых домов, выставленных на продажу в том же районе. Источниками информации в данном случае служат издания о продаже недвижимости и специализированные сайты.
При этом нужно четко понимать, что найти на рынке жилья два полностью идентичных объекта невозможно. В Николаевке среди преобладающей застройки образца 50-60-х годов прошлого века встречаются и новые, построенные десять лет назад коттеджи, немало и таких, где владельцы провели реконструкцию, тем самым повысив их стоимость. Кроме времени постройки усадьбы различаются по типу фундамента, материалу стен, проведенному благоустройству, характеру отделки. Каждый дом индивидуален, поэтому сказать, сколько в среднем стоит квадратный метр в частных домах, находящихся в том или ином районе, нельзя, можно только дать общее представление о том, каким образом формируется выкупная цена.
Поэтому при необходимости в оценку вносятся поправки — например, если в доме, который служит ориентиром для сравнения, установлены пластиковые окна, а в расселяемом объекте таких окон нет, то при определении его цены их стоимость будет вычтена из стоимости выставляемой на продажу усадьбы.
Затем полученные по обеим методикам данные сравнивают (при этом сравнительному подходу отдается предпочтение) и получают выкупную стоимость квадратного метра в этом доме.

Пример расчета

Отдельно стоящий жилой дом на правом берегу, на ул. Саянской, площадью 29,9 кв. м, 1954 года постройки, материал стен — дерево, неблагоустроенный, земельный участок площадью 1470 кв. м. Стоимость дома — 32 300 рублей за 1 кв. м, стоимость земельного участка — 2179 рублей за 1 кв. м.

Права собственников жилых помещений при сносе ветхого жилья

Случаи, когда подлежащий сносу дом после долгих лет ожидания наконец начинают расселять, отнюдь не редки в наше время. Стройки и реконструкции идут по всей России, программы по ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда реализуются повсеместно.

Казалось бы, проживающие в аварийных или ветхих домах собственники должны радоваться предстоящей возможности въехать в новую, комфортную и отвечающую всем санитарным нормам квартиру. Однако на практике ситуация не столь позитивна. Злоупотребления или нарушения прав собственников случаются довольно часто, причем не только со стороны частных инвесторов, заинтересованных как можно быстрее и дешевле расселить подлежащий сносу дом, но и со стороны государственных или муниципальных органов, которые умышленно или вследствие некомпетентности ответственных лиц допускают нарушение прав отселяемых собственников жилых помещений.

Ущемленные в своих правах собственники жилых помещений далеко не всегда затевают судебные тяжбы. Большинство предпочитает довольствоваться имеющимся, соглашаясь на те варианты решения ситуации – квартиру или деньги – которые были им изначально предложены, даже если такие варианты явно не соответствуют ни правовым нормам, ни их собственным ожиданиям. Но тем, кто обращается в суд за защитой, с успехом удается отстоять свои права.

В настоящей статье мы рассмотрим некоторые случаи нарушений прав собственников жилых помещений, отселяемых из ветхих, подлежащих сносу домов, рассмотренные судами общей юрисдикции.

Так, например, 03.07.2012 Падунским районным судом города Братска (Иркутская область) в открытом судебном заседании было рассмотрено гражданское дело № 2-765/2012 по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска к К.С.П. о принудительном выкупе жилого помещения.

В обоснование исковых требований истец указал, что с 2005 года в городе Братске действует муниципальная целевая программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в г. Братске на 2005-2019гг.», которая разработана для улучшения жилищных условий граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде. В рамках формирования программы составлен сводный реестр ветхих и аварийных жилых домов в городе Братске. Постановлением администрации муниципального образования города Братска от 21.03.2011г. № 445 утвержден список переселения граждан из аварийного жилищного фонда Падунского округа города Братска за счет средств бюджета города Братска, выделенных в 2010 году, где ответчику – К.С.П., проживающему в квартире общей площадью 35,8 кв. м., – предоставлено жилое помещение общей площадью 36,26 кв. м. Однако ответчик переселяться в предоставляемое ему жилое помещение отказывается.

Согласно представленному оценочной отчету № 11-622/4 от 29.08.2011 стоимость объекта оценки определена в размере (…) рублей. К.С.П. было предложено выкупить у него принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение по цене (…) рублей, однако на письмо от 15.12.2011 К.С.П. не ответил.

Признание жилого помещения аварийным

Надеясь на объективное мнение комиссии о том, что в таком здании проживать категорически нельзя, граждане мечтают о получении жилой площади с идеальными условиями.

В любом случае признание здания непригодным для проживания производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (Постановление № 47 от 28 января 2006 года).

Для объективной оценки комиссии, в её состав включается собственник жилого помещения или доверенное им лицо, с правом решающего голоса.

Смотрите здесь о доверенности, значении и видах документа.

Решение комиссии о выселении, сносе или реконструкции дома, принимается на основании оценки соответствия, закрепленному Положению.

Мнение комиссии выносится на основании жалобы собственника жилого помещения или опираясь на заключение органов государственного контроля.

Для рассмотрения вопроса о сносе или пригодности аварийного жилья, владельцу недвижимости необходимо собрать и представить следующие документы:

• заявление на оценку состояния жилого помещения;
• копии документов, говорящих о праве собственности на жилое имущество;
• если производственное помещение было переделано для проживания, то предоставляется проект реконструкции;
• заключение, о признании аварийности дома, подлежащего реконструкции или сносу;
• заявления, жалобы, письма от обитающих в аварийном здании жильцов, на невозможное существование в данном помещении.

Документы от заявителя могут предоставляться как на бумажном носителе, так и посредством отправления с уведомлением почтовой службой, а также в виде электронной документации на «Едином портале государственных и муниципальных услуг».

Рассмотрение полученных документов комиссией, составляет 30 дней с даты их регистрации, после чего принимается определенный вердикт. За неимением полноты сведений, комиссия может назначить повторное обследование здания.

Полагается ли компенсация за ветхое жилье?

Ветхое и аварийное жилье – это совершенно разные понятия. Под ветхим подразумевается жилище в неудовлетворительном состоянии, если проживание в нем не представляет опасности для жильцов. В расселении он не участвует, возмещение получить нельзя.

Аварийное помещение признается непригодным для проживания по решению администрации после обследования межведомственной комиссией. В ее состав входят сотрудники МЧС, градостроительного комитета, отдела ЖКХ и других ведомств. По результатам экспертизы составляется акт и заключение. На основании решения администрации людей расселяют или выплачивают выкупную цену.

Можно ли прописаться в аварийном жилье?

Выкупная цена аварийного жилья

Порядок расселения из подлежащего сносу жилья

В зависимости от того, на каких правах проживает гражданин в жилье, находящемся в аварийном здании, изменяется процедура и порядок действий для расселения.

Нанимателям муниципальных квартир в сносимых домах необходимо:

1. Обратиться в муниципалитет с заявлением о включении их и членов их семьи в программу расселения.
2. К поданному заявлению приобщить справку о составе семьи, справку из ЖЭКа с перечнем прописанных в квартире лиц.
3. Дождаться рассмотрения заявления межведомственной комиссией и принятия решения по нему.
4. В случае положительного решения, местные органы власти должны предоставить альтернативный вариант – жилое помещение с не меньшей площадью, чем то, в котором семья заявителя проживала ранее и со всеми благоустройствами (электричество, водопровод, туалет и т.д.).
5. Если решение обычно выносится в среднем спустя две-три недели после подачи заявления, то квартиру семья может получить с существенной задержкой.
6. Когда квартира получена, необходимо ее осмотреть в присутствии уполномоченных лиц и в установленном порядке составить акт приема-передачи.

Похожие записи:

• Новокузнецкий филиал ГКУЗ КЦК
• Доступные режимы налогообложения для ИП-грузоперевозчика
• Налоговые льготы для многодетных семей