Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.

Оформление застройщиком

Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.

После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:

• застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;

• от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.

Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.

Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe

3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:

✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв

✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo

✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья

✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн

✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa

В чем суть переуступки?

---

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Преимущества и недостатки решения о покупке квартиры по ДДУ в ипотеку

Застройщиком при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку обязательно должно быть юридическое лицо. Но приобретать жилье у него может как юридическое лицо, так и физическое. В данном случае покупатель является инвестором: он вкладывает средства в строительство, чтобы после сдачи объекта претендовать на получение своей доли.

Со стороны инвестора такое вложение вполне выгодно:

• По цене приобретение квартиры в строящемся доме равноценно покупке «убитой» хрущевки, при этом новостройки, как правило, обладают более крупными габаритами и значительно комфортнее вариантов, представленных на рынке вторичного жилья.
• У квартиры в новостройке нет бывших владельцев, которые могли оставить многотысячные долги по коммунальным платежам или вообще заложить квартиру.
• Если недвижимость приобретена для того, чтобы в будущем перепродать ее, инвестор гарантированно останется в плюсе, поскольку после сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем станет гораздо выше.
• Нет необходимости в покупке первой попавшейся квартиры в неблагополучном районе, можно приобрести жилье повышенной комфортности с приятными соседями и развитой инфраструктурой.

Однако при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски также стоит учитывать:

• После заключения ДДУ переезда можно прождать года два, поэтому такой вариант не подойдет людям, желающим сразу же заселиться в новую квартиру.
• Помимо затрат на покупку жилья, нужно учесть также расходы на обустройство квартиры (ремонт, мебель, техника).

Поэтому, решив приобрести квартиру по ДДУ в ипотеку, необходимо заранее взвесить все за и против, чтобы не оказаться в безвыходном положении.

Помимо преимуществ и недостатков приобретения жилплощади в строящемся доме, нужно также оценить возможные риски, связанные с оформлением ипотеки. Несмотря на множество положительных моментов, процедура имеет и существенные минусы.

Плюсы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку:

• Оформлять ипотечный заем будет проще, поскольку документами, как правило, занимается застройщик.
• Вероятность отказа в выдаче ипотеки практически равна нулю.
• Процентная ставка при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже, чем при покупке готового жилья.

Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ

При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.

• Увеличение срока строительства.

Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:

• Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.

Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.

• Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
• Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.

Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.

• Замена информации, указанной в проектной декларации.

Пакет документов для регистрации права собственности на объект, приобретенный с помощью ипотеки

Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.

Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:

• Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
• Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
• Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
• договор купли-продажи;
• Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
• Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
• Технический паспорт на квартиру;
• Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
• Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
• Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
• Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

• составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
• оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
• подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
• постановка жилого дома на учет в Росреестре;
• присвоение ему почтового адреса.

Как оформить: порядок действий

Законом определяется порядок оформления права собственности на ипотечную квартиру в новостройке. После того как все необходимые для регистрации бумаги собраны, следует:

1. Подать пакет документов в регистрационную палату.
2. При подаче бумаг на оформление права собственности на жилье в новостройке по ипотеке сотрудники информируют, какие еще документы могут понадобиться и через какое время будет подготовлена выписка из ЕГРН.
3. Заявление на регистрацию права собственности следует проверить и подписать.

Заявление писать заранее нет необходимости, поскольку составляет его сам сотрудник, принимающий документы, чтобы избежать ошибок.

Заявление, оригиналы и копии документов забираются на проверку, а взамен заявитель получает расписку с перечнем принятых бумаг.

Расписка содержит телефон для того, чтобы заявитель мог узнавать о готовности документа.

Получение выписки из ЕГРН. Для этого потребуется предоставить паспорта собственников и расписку.

С чего начинается оформление новостройки?

Первое, с чего начинается оформление новостройки, это с подготовки пакета документов застройщиком и ввода здания в эксплуатацию. После окончания цикла строительства компания застройщик проводит предварительную подготовку к вводу в эксплуатацию. В ходе этой работы проверяется работоспособность все инженерных и коммуникационных сетей. Необходимы точные замеры, поскольку важнейшим этапом становится постановка здания на кадастровый учет. А для этого застройщик доложен получить паспорт дома в бюро технической инвентаризации. Одновременно застройщик заказывает в БТИ поэтажные планы, различные экспликации и паспорта на каждую квартиру в отдельности.

Следующим этапом строительная компания проводит собрание, по результатам которого оформляется протокол о распределении всех возведённых площадей. В этом документе указываются те помещения, которые обладают коммерческим назначением и жилые площади. Проектная документация подразумевает наличие подъездных путей, благоустройства территории вокруг возведённого многоэтажного дома. Поэтому все эти моменты тоже должны быть учтены в оформлении протокола.

Составление акта передачи для обращения в департамент по жилищной и строительной политике в местном муниципалитете – это еще одна обязанность подрядчика. Как только этот документ будет готов, на объект приезжает комиссия, состоящая из представителей проектного бюро, сотрудников муниципалитета, архитектора и инженера. Проводятся исследовательские работы. Проверяются все инженерные системы, коммуникации, работоспособность лифтов, безопасность конструкций, соответствие объекта проектной документации, утверждённой в процессе получения разрешения на строительство.

Подписание акта передачи построенного объекта открывает возможность на получение разрешения на поэтапный ввод жилого сооружения в эксплуатацию. После данного шага к дому подключаются электрификация, газификация 9если это предусмотрено проектом), вводится в действие канализация, запускается водоснабжение (горячее и холодное), запускается система вентиляции, начинают работать лифты.

Особенности регистрации ДДУ по ипотеке

Государственная процедура регистрации ДДУ в Росреестре с ипотекой предусматривает появление статуса обременения недвижимости. Это официальная процедура по ограничению прав, где в выписке из ЕГРН будет зафиксирована запись, что имеется обременение «в силу закона», где ипотека является причиной возникновения данного факта. Общий порядок регистрации права, в том числе связанное с ипотекой предусмотрено статьей 551, указанной в ГК РФ. Согласно последним изменениям законодательства, фактом регистрации сделки является не простая покупка недвижимости, а ее конечная регистрация в Росреестре. В 2004 году был принят ФЗ-214 «О долевом строительстве», где в статье 4 указано, что для ипотеки по ДДУ предусмотрена обязательная регистрация данных в кадастровой палате. Необходимо придерживаться следующих требований:

• Необходимо подробное описание недвижимости, как техническое обоснование, так и информационные данные.
• Какой период отведен на переуступку права от застройщика к дольщику, который является предметом ипотеки.
• Стоимость приобретаемой недвижимости, в том числе размер ипотеки.
• Гарантийные обязательства продавца (застройщика) перед покупателем.
• Каким образом обеспечены гарантии по ДДУ ответственными сторонами.

Сроки, в течении которого регистрируется ДДУ по ипотеке

Начиная с 2017 года установлены предельные сроки регистрации ДДУ по новым правилам и с участием застройщика и дольщика.

1. При прямой подаче в подразделение Росреестра, регистрация занимает не более 5 рабочих дней.
2. При подаче заявления в МФЦ срок регистрации увеличивается на 2 дня, и составляет 7 рабочих дней. Два дня дается на пересылку документов курьерской службой.
3. При подаче документов через нотариус- 3 дня при простой форме обращения(рабочих), или 1 рабочий день при электронной подаче сведений.

Образец договора долевого участия с ипотекой (ДДУ)

Предлагаем посмотреть договор ДДУ с ипотекой: образец полностью с указанием всех переменных условий тут, конечно же, публиковать не будем. Но обозначим основные аспекты, которые сделают документ юридически грамотным и обеспечивающим защиту прав всех участвующих сторон.

Итак, для того, чтобы договор ДДУ считался правильно составленным и был принят к регистрации «Росреестром» и кредитным учреждением, необходимо соблюсти некоторые требования. При подготовке текста этого документа следует учитывать, что в нем должны быть отображены следующие важные положения:

• полное наименование компании застройщика и отображение всех правоустанавливающих документов;
• полные данные физического или юридического лица, которое заключает договор долевого участия в строительства с компанией застройщиком;
• указание полных сведений относительно полученного разрешения на строительство того объекта, в котором определяется доля будущего собственника;
• определение относительно объекта недвижимости, который будет передан в собственность дольщику после завершения всех работ и ввода здания в эксплуатацию (здесь нужно указывать непосредственную локацию, количество квадратных метров, количество помещений, наличие санузла, кухни и отдельного входа);
• сроки завершения строительства и сдачи многоэтажного здания в эксплуатацию;
• порядок проведения регистрационных действий (кто заказывает планы в бюро технической инвентаризации, выписки из кадастрового реестра и многие другие документы, необходимые для совершения регистрационных действий);
• порядок передачи жилого помещения в собственность участнику ДДУ;
• сроки и способы передачи денежных средств в счет оплаты строительства квадратных метров;
• полная стоимость объекта на дату заключения договора и на момент фактического ввода в эксплуатацию;
• гарантийные обязательства строительной компании.

Как правило, образец типового договора на долевое участие в строительстве передает потенциальному дольщику для изучения до момента подписания. Рекомендуем настоятельно обратиться с этой документацией к опытному юристу.

В настоящее время действующее законодательство не в полной мере регулирует рынок долевого строительства. Существует огромное количество подводных камней. Конечно, на сегодняшний день продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям уже сложно, но существуют и другие способы обмана.

Пошаговая инструкция по приобретению жилья

Для заключения ДДУ достаточно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно будущий дольщик приезжает в офис застройщика и подписывает договор. Если сделка оформляется с одновременной выдачей кредита, то она может быть трехсторонней и проходить в банке.

Для того чтобы все прошло гладко необходимо пройти ряд важных шагов:

1. Изучить репутацию застройщика. Для этого необходимо проверить:
   • были ли у компании громкие судебные процессы с дольщиками;
   • не задерживала ли она сроки строительства.

   Проверяются в обязательном порядке и все документы на строительство. Нужно также спросить:

   • проектную декларацию;
   • учредительные документы застройщика;
   • сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала;
   • финансовые результаты прошлого года;
   • информацию о проекте строительства (в частности разрешение на стройку, подтверждение прав на земельный участок и пр.);
   • свидетельство о государственной регистрации застройщика.
   
   

   Похожие записи:

   • Имущественный вычет при продаже имущества
   • Взыскание имущества должника по алиментам, или как добиться уплаты?
   • Что выбрать: мультивизу или обычный Шенген