Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ

ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.

Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:

• допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
• позволяющие прекратить обязательства только через суд.

Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:

• прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
• застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
• качество построенного объекта не соответствует требованиям;
• новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
• соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.

В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:

• возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
• размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).

Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.

Причины расторжения ДДУ

Расторжение договора ДДУ с застройщиком производится по множеству причин:

1. Просрочка строительной фирмой сдачи квартиры дольщику.
2. Низкое качество жилья.
3. Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон (обоюдное волеизъявление участников).
4. В течение отведенного периода строительная фирма не исправила дефекты жилья, либо не вернула часть средств по соглашению, либо не возместила дольщику расходы на их устранение.
5. Срок действия договора поручительства истек, но строительная организация в положенное время не уведомила гражданина об этом (или не подписала новый договор поручительства).
6. Прекращение (приостановка) строительства, если имеются основания считать, что многоэтажка не будет достроена в положенное время.
7. Ощутимая корректировка проектной документации.
8. Смена предназначения общего имущества.
9. Банкротство строительной компании.
10. Неуплата физлицом средств по соглашению (односторонний порядок расторжения ДДУ застройщиком).
11. В прочих ситуациях, закрепленных в нормативном акте (контракте).

Возврат денег: ответственность застройщика

В течение 20 суток с момента отправки одностороннего уведомления (фактического расторжения ДДУ) застройщик, согласно законодательству, обязан обеспечить дольщику возврат денег, а также процентов. Словом, должен выполнить в полном объеме все требования, которые содержатся в уведомлении.

Относительно процентов, которые застройщик обязан выплатить за использование денег дольщика, закон говорит следующее: начисление производится на сумму, указанную в договоре, размер составляет 1/150 ставки ЦБ РФ (ключевая ставка, она же ставка рефинансирования). Расчет происходит по времени, с момента зачисления платежа, внесенного за объект недвижимости по момент расторжения договора.

Если застройщик не вернет денежные средства до истечения указанного срока, или просто откажется выплачивать что-либо (последнего, скорее всего, не произойдет), клиент застройщика имеет право инициировать судебное разбирательство и подать в суд соответствующий иск. За невыполнение положения закона ФЗ-214 клиент может требовать в суде:

• Возврата суммы, оплаченной за квартиру, а также процентов за пользование этими деньгами (ст. 9 часть 2 ФЗ-214), если застройщик добровольно не отдал деньги;
• Оплаты процентов за время, в течение которого застройщик не вернул деньги после положенного срока (статья 9 часть 6 ФЗ-214, ставка та же);
• Возмещение за нанесенный моральный вред (определяет Закон о правах потребителей). Сумма определяется согласно действующим юридическим нормативам и соответственно наступившим последствиям, связанным с невозвратом средств;
• Выплаты штрафа в размере 50% от суммы санкционных выплат, присужденной судом;
• Возмещения расходов, связанных с судебным рассмотрением дела.

Варианты расторжения договора

Расторгнуть договор долевого участия можно несколькими способами:

• по инициативе дольщика
• по соглашению сторон
• в судебном порядке

Чем очевиднее вина застройщика, тем проще будет расторгнуть договор. Объективным предлогом для расторжения ДДУ по инициативе дольщика может стать:

• предоставление застройщиком некачественного жилья
• наличие существенного срока просрочки
• существенное изменение площади квартиры без разрешения дольщиков
• осуществление процесса строительства в разрез с его стандартами
• изменение без ведома дольщиков назначения построенных помещений и объектов в целом

При вышеперечисленных случаях вам будет достаточно отправить застройщику уведомление в одностороннем отказе от соглашения по почте, после чего договор официально будет считаться расторгнутым. В самом уведомлении при этом необходимо будет указать:

• реквизиты сторон
• причину расторжения договора
• дату отправки уведомления
• иные сведения, которые вы посчитаете нужным сообщить застройщику

Помимо застройщика вы как заинтересованная сторона обязаны уведомить о прекращении договора Росреестр, направив в него соответствующее заявление. В нём должно быть указано:

• паспортные данные заявителя
• доверенность на представителя, если вы действуете не от своего имени
• решение суда, если договор расторгался в судебном порядке
• уведомление о расторжении ДДУ, направленное застройщику

Если вы расторгли договор уже после его оплаты, застройщик согласно закону обязан в течение 20 календарных дней вернуть вам уплаченную сумму. Также строительная компания вместе с изначально уплаченной суммой будет обязана уплатить вам процент за время пользования чужими деньгами, равной 1/30 по ключевой ставке рефинансирования ЦБ РФ. Посмотреть актуальную величину ставки можно на странице калькулятора расчета неустойки. Компания, которая не возвращает ваши деньги в срок, рискует нарваться на штраф, поскольку после его просрочки начисляется процент за пользование чужими деньгами уже в размере 1/300 ставки рефинансирования. Поэтому в случае вынесения судом требования о расторжении договора с выплатой вам указанной суммы застройщик, как правило, сразу же выплачивает полагающиеся вам средства.

Участие в долевом строительстве – сложный и во многом непредсказуемый процесс, в котором многое зависит не только от действий застройщика, но и от ваших потребностей и желаний. Если вы решили расторгнуть договор не из-за вины застройщика, а по иным причинам, скорее всего вам придётся пройти через судебный процесс, для подтверждения обоснованности собственных требований. В такой ситуации вам понадобится помощь квалифицированного юриста, который сможет грамотно составить иск и добиться в суде полного учёта ваших интересов, не затягивая при этом процесс ведения дела.

Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?

Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.

Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.

Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.

Как расторгнуть ДДУ: причины споров и порядок возвращения денег

Как и любой другой договор, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут. Случаи и правила расторжения ДДУ предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), а также в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ).

Есть четыре варианта расторжения договора:

• по соглашению сторон;
• по инициативе застройщика;
• по инициативе дольщика путем уведомления застройщика;
• по решению суда.

Способ расторжения ДДУ зависит от возникшей ситуации, при этом в каждом случае девелопер обязан вернуть дольщику деньги (полностью или частично).

Основания для расторжения ДДУ дольщиком

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком возможно только по определённым основаниям, регламентированным нормами ФЗ № 214.

В одной ситуации дольщик имеет право расторгнуть договор самостоятельно без привлечения суда, просто направив застройщику письменное уведомление о расторжении договора. В другой ситуации расторгнуть договор без суда у дольщика не получится.

Во внесудебном порядке расторгнуть ДДУ дольщик может по следующим основаниям:

1. Если застройщик задержал передачу объекта дольщику на более чем два месяца от того срока, что зафиксирован ДДУ.
2. После передачи квартиры застройщик не устраняет выявленные дольщиком нарушения или не выплачивает ему расходы на самостоятельное их устранение.
3. Застройщик допустил нарушения к требованиям качества квартиры.

Дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ и по другим основаниям, если они прописаны в самом договоре. Чтобы расторгнуть договор по таким основаниям достаточно лишь направить заказное письмо с описью вложения на адрес застройщика с уведомлением о расторжении договора. После этого договор будет считаться расторгнутым.

Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой

Есть частный, но частый случай – ДДУ оплачивался кредитными средствами, то есть жилье приобреталось в ипотеку. И здесь есть ряд проблем:

• расторжение договора придется согласовать еще и с банком;
• потребовать выплату зря уплаченных процентов с застройщика.

Кажется, что все очень непросто, поскольку все наслышаны о консервативности банков и их нежелании получать возвраты кредитов досрочно. Но если все сделать правильно, и на каждом этапе консультироваться с юристом, проблему удастся решить быстро. Алгоритм прост:

1. Добиваемся согласия банка на расторжение ДДУ.
2. Направляем в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.
3. Уведомляем (или подаем в суд) застройщика о расторжении договора. В уведомлении (иске) указывается 2 счета – на первый зачисляется компенсация и собственные средства дольщика, на 2-ой – выплата кредита банку.
4. Дожидаемся выплаты средств.
5. Совершаем регистрационные действия по прекращению ДДУ и ипотеки.

Когда можно расторгнуть договор долевого участия?

Договор долевого строительства можно расторгнуть по инициативе как застройщика, так и дольщика. Первый обязан вернуть все вложенные средства дольщикам, выплатить компенсацию и моральный вред. Происходит это, если компания испытывает финансовые трудности, не может вести строительство, несоблюдение условий договора обусловлено иными факторами.

• Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, когда вторая сторона нарушает условия, например, пропустила срок внесения денежных средств на два месяца.

• По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда ] нарушила срок сдачи объекта[/anchor], можно требовать расторжения договора.

• Согласно закону, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через двадцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства.

• По инициативе дольщика договор расторгается в случае, если лицо передумало приобретать данное жилье, испытывает трудности или не может выплатить сумму по договору сделки. Аналогично, когда компания нарушила срок сдачи объекта, можно требовать расторжения договора.

Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве

Порядок действий следующий:

• Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.

• При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.

• К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.

• Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.

Претензию нужно предъявлять в письменном виде и желательно одним из следующих способов:

• Вручить лично должностному лицу застройщика, претензия готовится в 2-х экземплярах — один для застройщика, на втором экземпляре должностным лицом застройщика ставится отметка о принятии, указывается ФИО должностного лица, который принял претензию, его должность, дата принятия претензии.

• Претензию можно отправить почтой, заказным письмом с уведомлением и с описью вложения. В любом случае, следует помнить, что обязательный претензионный порядок Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015), не установлен. Направлять претензию до обращения в суд, если договором не предусмотрено иное, это право участника долевого строительства

В каких случаях дольщик может расторгнуть ДДУ

Правовые взаимоотношения между дольщиком и застройщиком в Российской Федерации регулируются на основании федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Последние поправки в этот закон были внесены в июле 2016 года, они вступили в силу 1 января 2017 года. Одно из изменений коснулось правил расторжения договора ДДУ. Дольщику отказано в праве разрывать договорные отношения, если застройщик соблюдает условия документа, а вот если со стороны строителей есть какие-либо нарушения, в таком случае дольщик вправе расторгнуть договор, но только в судебном порядке.

Считается, что такие поправки не ударят по дольщикам, закон просто закрепил первоочередное значение честности во взаимоотношениях между дольщиком и застройщиком, а также уберег последних от потребительского отношения клиентов, которые зачастую тоже злоупотребляют доверием.

В каких случаях договор можно расторгнуть:

• срок сдачи дома затягивается на длительный срок (более 2 месяцев);
• прекратилось и не возобновляется в течение 15 суток поручительство, использованное для обеспечения исполнения обязательств по возведению объекта;
• квартира была построена с существенными недостатками, и застройщик не исправляет их в течение длительного времени;
• возведение объекта происходило с грубыми нарушениями принятых стандартов строительства;
• поменялось назначение помещений и объектов, изначально входивших в перечень общего домового имущества;
• площадь квартиры изменена более, чем на 10 процентов, внесены значительные поправки в проект жилья.

Похожие записи:

• Какие документы нужны для прописки в Казахстане и какой механизм процедуры
• Заключение брака с иностранными гражданами
• Жилищные субсидии в Свердловской области: кому и что положено