Как перевести арендованный земельный участок в собственность

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести арендованный земельный участок в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.

Право собственности позволяет распоряжаться недвижимостью. Стать хозяином арендованной земли могут граждане или организации. Наличие оформленных в собственность построек на участке упрощает перевод в собственность. Если они отсутствуют, процедура выполняется через аукцион и предполагает выкуп недвижимости. Однако в нём могут принять участие и другие лица. Чтобы гражданин получил права претендовать на перевод участка в собственность, должны выполняться следующие условия:

• присутствует договор аренды;
• человек получил имущество в бессрочное постоянное пользование;
• имущество находится в наследуемом пожизненном владении.

На участке должна присутствовать капитальная постройка на надежном фундаменте, которая пригодна для проживания круглый год. Объект может быть незавершенным. Если гражданин возвел капитальную постройку на арендуемом участке, предоставляется преимущественное право выкупа.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство

Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.

Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).

С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.

Не всегда местные органы власти предоставляют арендуемую землю в собственность. На практике отказы случаются в следующих ситуациях:

• Участок находится в государственной собственности, но по документам отсутствует принадлежность к федеральному или муниципальному ведению;
• Отсутствуют основания для регистрации собственности;
• Не предусмотрен план генерального развития в поселении;
• Реальные границы участка не совпадают с границами соседних территорий;
• Участок имеет обременения;
• Земля переведена в резерв для государственных целей;
• Не совпадают сведения в документах.

Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.

По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.

Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.

Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?

Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.

Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.

К ним относятся:

1. Гражданин, у которого в земля в аренде и на нем зарегистрирован как минимум объект незавершенного строительства – частный дом
2. Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
3. Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли

С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. После оформления прав собственности, без проблем можно заключать договор купли продажи земли.

Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:

1. Аренда длится 3 и более года
2. Покупка возможна только арендатором
3. Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
4. На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору

Добавим, информацию, касающуюся НКО.

Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.

Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):

1. Арендуемый участок внесен в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
2. Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
3. Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
4. Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
5. Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России

Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.

Порядок приватизации арендованного участка

Процедуры приватизации земли ИЖС с построенным на ней домом и участка ЛПХ во многом схожи. В первую очередь необходимо выяснить из договора аренды, от кого получен участок – от местной администрации, Земельного департамента или отделения Росимущества. Затем нужно:

1. Собрать все документы, которыми вы располагаете. Сюда относятся: договор аренды, документы на дом (при его наличии), паспорт, выписка из ЕГРН, заявление, а в некоторых случаях и другие бумаги. С документов нужно снять копии.
2. Если этого не было сделано ранее, поставить участок на кадастровый учет. С этой целью проводятся кадастровые работы и межевание, составляется техплан и подается заявление в Росреестр. Результатом данных действий станет кадастровая выписка.
3. Подать приготовленные документы в администрацию или другое учреждение. Сделать это можно, в том числе, через МФЦ.
4. Дождаться разрешительного акта на приватизацию участка.
5. Оплатить госпошлину. Зарегистрировать в Росреестре (можно через МФЦ) право владения землей.

Гдe oплaтить гocycлyги?

Пepeвecти дeньги в yплaтy гocyдapcтвeннoй пoшлины мoжнo yдoбным для ceбя cпocoбoм:

🔶 чepeз интepнeт — иcпoльзyйтe cпeциaльнyю фopмy нa oфициaльнoм caйтe ФНC: пpoйдитe пpeдвapитeльнyю peгиcтpaцию, ввeдитe пacпopтныe дaнныe, peквизиты пoлyчaтeля, выбepитe вид пoшлины и oплaтитe гocycлyги;

🔶 в кacce бaнкa — peквизиты yкaзaны в квитaнции, кoтopyю выдaют в opгaнax гocpeгиcтpaции;

🔶 c пoмoщью тepминaлa — нa ocнoвaнии квитaнции, пpoплaтy мoжнo пpoизвecти нaличными или пepeвoдoм c бaнкoвcкoй кapты;

🔶 c ближaйшeм пoчтoвoй oтдeлeнии.

Ecли вы oплaтили гocпoшлинy и пepeдyмaли oфopмлять yчacтoк в coбcтвeннocть, гocyдapcтвo вepнeт 50% oт внeceнныx cpeдcтв. Ecли пpи пepeвoдe cpeдcтв зa гocycлyги вы пepeплaтили, paзницy вepнyт в пoлнoм oбъeмe. Для этoгo нyжнo пoдaть зaявлeниe в opгaн peгиcтpaции.

Особенности получения права собственности на землю

Особенностью получения права собственности на арендованную землю является то, что если по закону у человека нет преимущественной возможности выкупа, то главным этапом процедуры является проведение аукциона. Договор купли-продажи заключают с победителем торгов, который готов заплатить наивысшую цену.

То есть, минимальная стоимость объекта может вырасти в несколько раз. Выкупать такой объект иногда становится попросту невыгодно. Для того чтобы претендовать на преимущественный выкуп, некоторые идут на хитрость: ставят на участке каркас дома, с крышей, окнами и минимальными коммуникациям. Жать в таком доме можно лишь летом, но по документам он будет считаться объектом жилищного строительства. Таким образом, человек получает возможность оформить землю в собственность без аукциона.

Подобный способ нельзя считать хорошим вариантом выхода из ситуации. Все дело в том, что комиссия может в любой момент приехать для оценки участка. Если выяснится факт обмана, то заявителю откажут в выкупе участка.

В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.

Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.

Причины и действия в случае отказа

Отказы в переоформлении земли из аренды мотивируются тем, что:

• вами подан неполный пакет документов;
• расходятся данные заявления и документов;
• вами не оплачена вся стоимость, заявленная в торгах;
• вы не используете землю по назначению;
• землю не разделили на федеральную и муниципальную;
• отсутствует утвержденный генеральный план;
• границы земельного участка пересекаются с границами смежных землепользователей;
• участок уже передан другому субъекту;
• земля ограничена в обороте, есть запрет на приватизацию, установленный федеральным законом;
• участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
• обнаружены несоответствия в документах разных лет.

Как оформить арендованную землю в собственность после постройки дома на земельном участке (ИЖС)

Здесь предусмотрен следующий порядок действий:

• Встаньте на учет в кадастровой службе. Чтобы получить паспорт на объект, придется вызвать соответствующую комиссию.

• Сделайте адрес (по времени – до семи рабочих дней).

• Пройдите процедуру оформления прав собственника на дом.

• Подайте заявку на выкуп в местную Администрацию.

• Заберите у главы административного органа постановление о расторжении арендных отношений.

• Получите три экземпляра договора купли-продажи, распишитесь в каждом.

Арендованная земля: можно ли оформить в собственность

Закон говорит, что арендованную землю можно переоформить в собственность, но при условии, что на руках у собственника будет собран полный пакет документации, с которым можно обратиться в местный орган самоуправления или администрацию города (района).

Несмотря на законодательные сводки, просто так оформить землю не получится. Участок необходимо выкупить у государства в личное пользование, а также пройти процедуру перерегистрации земельной территории. По закону, арендатор обладает приоритетным правом на приобретение арендованной земли. Арендатор вправе оформить в собственность территорию:

1. По программе для льготников. Как правило, государство или муниципалитет обязано предоставить земельный участок бесплатно.
2. С помощью выкупа. За определенную стоимость вы станете полноправным и единственным владельцем участка.
3. С помощью торгов. Арестованные земли, находящиеся под обременением, выставляются на аукционы. Арендатор может участвовать в торгах для приобретения.
4. Обращаясь в суд. Если между арендатором и собственником земли закончился срок действия договора аренды.

Стоимость земельного участка

Если субъект желает получить арендованную землю в собственность в результате преимущественного выкупа, тогда нужно ориентироваться в первую очередь на кадастровую цену.

Ранее, администрация населенного пункта имела право устанавливать любую цену. После того, как в Земельный Кодекс были внесены поправки, стоимость земельного участка не может превышать кадастровую цену.

Для субъектов, владеющих недвижимостью, расположенной на арендованном земельном участке, стоимость зависит от города и области. Она составляет определенный процент от кадастровой цены:

• 19,5 – 20% – Москва и Санкт-Петербург;
• 7,5 – 25% – города с населением в 500 000 человек и больше;
• 3 – 10% – города с населением до 500 000 человек.

Как правило, для сельской местности стоимость не превышает 3%, а вот в городах чаще всего сумма варьируется между 15-20%.

В каких случаях возникает необходимость оформления ПС на землю

Оформление права собственности на ЗУ – завершающая часть законного процесса закрепления права собственности на него. Необходимость в этом возникает в случае проведения сделок возмездного и безвозмездного характера, включая выкуп ЗУ из муниципального или государственного фонда, вступление в наследство. Оснований возникновения прав на собственность несколько:

1. сделка, предусмотренная законом или хотя бы не запрещенная им;
2. акт госоргана или органа местного самоуправления;
3. решение суда;
4. вследствие иных действий со стороны государства, юридических и физических лиц.

Земельный участок, на который в законном порядке установлены права (купленный, перешедший по наследству или полученный через суд) не может перейти в собственность муниципалитета, а для проведения сделок необходимо пройти через процедуру регистрации и постановки на кадастровый учет. Между тем, даже наличие ПС на земельный участок с некоторых пор не означает возможность проведения полноценной сделки с ним. Так, с 01.01. 2018-го для этого должны быть четко определены границы, а это означает, что продать и подарить землю без межевания невозможно (ФЗ №447).

Какие земли оформить в собственность нельзя?

Несмотря на то что некоторые участки могут сдаваться муниципалитетом в аренду, выкупить или по-другому получить в собственность их нельзя. К ним относятся территории:

• стоящие на федеральном учёте;
• выведенные из оборота;
• надел, находящийся в пределах заповедной зоны, парков отдыха и рекреаций;
• относящиеся к лесному фонду;
• имеющие на своих просторах опасные радиоактивные элементы, отравляющие вещества или где ранее находился полигон для военных испытаний;
• расположенные рядом с государственной границей;
• граничащие с кладбищами;
• зарезервированные для государственных проектов;
• находящиеся в полосе отчуждения вдоль железнодорожных и автомобильных дорог;
• имеющие на своих просторах порты и аэродромы.

Если надел не подпадает ни под одну из этих категорий, на него можно оформить собственность одним из доступных вариантов.

Похожие записи:

• Как ИП будут платить фиксированные взносы в 2023 году
• Выиграл и продал автомобиль — уплати НДФЛ дважды
• Нормативы потребления электрической энергии 2023