Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство в водоохранной зоне в 2023 году – что можно и что нельзя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратимся к Водному кодексу (ст. 65) и выясним что такое земли водоохранной зоны. Это земли, которые примыкают к берегам водоемов и ограничения в их использовании связаны в первую очередь с тем, чтобы защитить моря, реки, озера, водохранилища, ручьи и другие водные объекты от загрязнений. Помимо водоохранной зоны, кодекс содержит понятие – прибрежные полосы. Они подлежат особой дополнительной защите. Вот почему, покупая участок у берега следует заранее выяснить можно ли строить дома в водоохранной зоне и какие ограничения есть по строительству.
Чтобы уточнить, на каком расстоянии от реки (моря, озера, ручья) можно строить дом обратимся снова к Водному кодексу (ст.6). Оказывается, что все водные объекты находятся в государственной и муниципальной собственности и являются местами общего пользования (за редким исключением). Закон устанавливает, что нельзя пресекать никаким сооружением 20 метров до береговой линии любого водоема, а если это ручей или маленькая речка (протяженностью до 10 км), то 5 метров. Таким образом, в 20 метрах от водоемов не только нельзя строить дома, но и ставить заборы для ограждения территории. Покупая участок у водоема – помните об этом! Что касается размеров водоохранной зоны, то в зависимости от водного объекта она варьируется от 50 до 500 метров.
Что такое земли водоохранной зоны
Как изменить границы водоохранной зоны
Может случиться так, что из-за неточных координат характерных точек границы водоохранной зоны на карте не соответствуют положению на местности. Фактически участок лежит дальше опасных пределов, а по карте он подлежит ограничениям. В таком случае требуется корректировка водоохранной зоны с помощью кадастровых инженеров. Они действую по установленному алгоритму:
- уточняют координаты характерных точек береговой линии на местности;
- корректируют ширину ВОЗ в ходе камеральных расчётов;
- описывают словами и графически изображают новое положение 200-метровой защитной зоны водоема;
- согласуют материалы с территориальным БВУ;
- передают органам Росводресурсов электронную версию изменений ВОЗ для внесения в государственные реестры.
Возможно лишь уточнение границ водоохранной зоны, но не изменение их в интересах владельцев земельных участков.
Как строить дом в непосредственной близости к воде
Для начала рассмотрим, как строиться у озера на ровной поверхности. Если берег является ровным, то процесс строительства практически не имеет отличий от возведения построек на обычных участках. Среди основных моментов:
- Тип почвы.
- Степень подтапливаемости территории.
- Промерзание грунта.
- Уровень залегания грунтовых вод.
В такой ситуации нужно учитывать весенние разливы водоема. Не лишне уточнить у соседей насколько эффективно работает дренажная система. Обустройство фундамента происходит с учетом таких моментов:
- При строительстве каркасной постройки, для возведения дома вблизи водоема на ровной территории, можно использовать столбчатый или ленточный фундамент.
- Если каркас дома будет создаваться из кирпича, бетона или камня, в таком случае нужно выбрать монолитное основание.
- Если запланировано строительство двухэтажного сооружения, единственно возможные решения – фундамент на винтовых или забивных сваях.
В соответствии с СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 «Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов» в отношении стационарных передающих радиотехнических объектов (ПРТО), работающих в диапазоне частот 30 кГц – 300 ГГц, в целях защиты населения от воздействия электромагнитных полей (ЭМП), создаваемых антеннами ПРТО, помимо СЗЗ устанавливаются зоны ограничения с учётом перспективного развития ПРТО и населённого пункта.
Зона ограничения представляет собой территорию, на внешних границах которой на высоте от поверхности земли более 2 м уровни ЭМП превышают ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03 (таблица предельно допустимых уровней ЭМП для населения, условия при одновременном облучении от нескольких источников).
Внешняя граница зоны ограничения определяется по максимальной высоте зданий перспективной застройки, на высоте верхнего этажа которых уровень ЭМП не превышает ПДУ по п.п. 3.3 и 3.4 СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03.
Зона ограничения, как и СЗЗ, устанавливается Роспотребнадзором.
Зона ограничений не может иметь статус селитебной территории, а также не может использоваться для размещения площадок для стоянки и остановки всех видов транспорта, предприятий по обслуживанию автомобилей, бензозаправочных станций, складов нефти и нефтепродуктов и т. п.
Установление минимальных расстояний до трубопроводов предусмотрено различными нормативно-правовыми актами. Например, в ст. 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» указывается, что владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией – собственником системы газоснабжения или уполномоченной ей организацией. В абз. 4 ст. 32 данного закона указывается, что здания, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счёт средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.
В настоящее время сами минимальные расстояния от объектов капитального строительства различных категорий до трубопроводов устанавливаются нормативно-правовыми актами в области технического регулирования (например, СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы», СП 125.13330.2012 «Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населённых пунктов»).
Так, в СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» предусмотрено, что расстояния от оси подземных и наземных (в насыпи) трубопроводов до населённых пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных предприятий, зданий и сооружений должны приниматься в зависимости от класса и диаметра трубопроводов, степени ответственности объектов и необходимости обеспечения их безопасности, но не менее значений, указанных в таблице 4 (данное положение является обязательным в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.07.2020 № 985).
Что такое водоохранная зона?
Прежде чем приступить к рассмотрению нюансов строительства в водоохранной зоне, нужно в первую очередь разобраться с тем, что скрывается за данным понятием. Для этого потребуется обратиться к Водному кодексу РФ: именно этот нормативно-правовой акт является для нас главным документом. Итак, в ВК РФ установлено, что водоохранной зоной признаются территории, примыкающие к границам водных объектов. В такой зоне устанавливается специальный режим ведения различных видов деятельности (включая хозяйственную).
ВК РФ определяет объекты, береговая линия которых подпадает под охрану:
- реки;
- моря;
- водохранилища;
- озера;
- каналы;
- ручьи.
Существование специального режима направлено на то, чтобы предотвратить загрязнение водных объектов, истощение вод, а также сохранить животный и растительный мир. Именно с этой целью законодателем устанавливается ряд запретов.
В каких случаях на строительство в водоохранной зоне вводится запрет?
Прежде всего выясним, в каких случаях строительство в водоохранной зоне полностью запрещено. Итак, полный запрет вводится на возведение построек в прибрежной защитной полосе. Если дом будет построен в водоохранной зоне на расстоянии ближе чем 20 м от кромки воды, с большой долей вероятности такое строение придется снести (снос осуществляется на основании судебного решения).
Важно! Решения о сносе домов, возведенных на береговой полосе, практически невозможно опротестовать. Именно поэтому рисковать не рекомендуется: как правило, суды различных инстанций не принимают решения в пользу собственников.
Запрет на строительство существует и если водоем используется в качестве источника питьевой воды для населения. Вокруг него в таком случае устанавливается зона санитарной охраны, а это означает, что возведение любых зданий здесь будет полностью запрещено.
Начиная строительные работы в водоохранной зоне, нужно учитывать, что воздействовать на линию берега с применением тяжелой техники не допускается. Также не следует забывать, что принимая решение построить дом в водоохранной зоне, придется соблюдать и ряд других запретов.
В частности, не допускается ограничивать доступ к водоему третьим лицам, соответственно установить забор в прибрежной зоне (20 м) не получится.
Как строить дом в непосредственной близости к воде
Для начала рассмотрим, как строиться у озера на ровной поверхности. Если берег является ровным, то процесс строительства практически не имеет отличий от возведения построек на обычных участках. Среди основных моментов:
- Тип почвы.
- Степень подтапливаемости территории.
- Промерзание грунта.
- Уровень залегания грунтовых вод.
В такой ситуации нужно учитывать весенние разливы водоема. Не лишне уточнить у соседей насколько эффективно работает дренажная система. Обустройство фундамента происходит с учетом таких моментов:
- При строительстве каркасной постройки, для возведения дома вблизи водоема на ровной территории, можно использовать столбчатый или ленточный фундамент.
- Если каркас дома будет создаваться из кирпича, бетона или камня, в таком случае нужно выбрать монолитное основание.
- Если запланировано строительство двухэтажного сооружения, единственно возможные решения – фундамент на винтовых или забивных сваях.
Чтобы окончательно определить возможность строительства, нужно провести исследования на местности. Подошву нельзя закладывать ниже уровня грунтовых вод и уровня промерзания грунта. Для таких ситуаций подойдет мелкозаглубленный ленточный фундамент, а также монолитное основание.
Какие намерения требуют согласования
Чтобы в будущем избежать проблем с властями и конфликтов с соседями, необходимо чётко для себя определить ваши намерения, связанные со строительством, необходимо согласовывать.
- Государственная служба, с которой обычно ведутся основные согласования, называется органом госнадзора в архитектуре и строительстве, а основополагающий документ, на которых она опирается в своих вердиктах – это Градостроительный кодекс РФ. Что касается планировки территорий дачных садоводческих товариществ (объединений), то она ещё с 1997 года осуществляется по стандарту 30-02.
- Однако в этих документах есть далеко не вся информация, часть её (в основном математическая, с указанием расстояний) содержится в пожарных и санитарных нормах, так что, собирать её приходится по крупицам.
- Вопрос номер один — вариант расположения на участке забора, так как он не только охраняет вашу собственность, но и прежде всего, обозначает границы участка. Однако его установка должна производиться с соблюдением минимально разрешённых СанПиН расстояний.
Внимание: если ваш участок оказался на берегу реки или другого естественного водоёма, поставить забор можно не ближе чем в 3-х метрах от него.
Транспорт в водоохранной зоне: движение и стоянка автомобилей, мотоциклов, мопедов
Начнём рассказывать про ограничения на территории водоохранной зоны с того, какой режим установлен для нахождения в ней транспортных средств (далее — ТС).
В Водном кодексе сказано, что в границах водоохранных зон запрещено движение и стоянка ТС (кроме специальных ТС). Движение допускается только на дорогах, а стоянки только на дорогах и в оборудованных местах с твёрдым покрытием. В ФЗ «О безопасности дорожного движения» дорога определяется как «обустроенная или приспособленная и используемая для движения ТС полоса земли либо поверхность искусственного сооружения. Дорога включает в себя одну или несколько проезжих частей, а также трамвайные пути, тротуары, обочины и разделительные полосы при их наличии». То есть по дорогам, которые расположены на территории водоохранной зоны, можно спокойно передвигаться, а машину без риска можно оставить на её обочине. По остальной территории передвигаться нельзя. Что же касается специально оборудованных мест, то обычно их очень мало, а найти достаточно трудно.
Исключением из правила являются специальные транспортные средства, которые могут ездить и останавливаться в водоохранной зоне. Разберёмся, какой транспорт можно считать в данном случае специальным.
Понятие специального транспортного средства установлено в пункте 5 Технического регламента о безопасности колесных транспортных средств (постановление Правительства РФ от 10.09.09 N 720):
— это «транспортное средство, предназначенное для выполнения специальных функций, для которых требуется специальное оборудование (автокраны, пожарные автомобили, автомобили, оснащенные подъемниками с рабочими платформами, автоэвакуаторы и т.д.)». Кроме того, Минприроды относит к таковым транспортные средства МЧС, «скорую помощь», транспортные средства правоохранительных органов, контрольно-надзорных органов и иных спецслужб. При этом движение и стоянка перечисленных транспортных средств в водоохранной зоне допускается только при осуществлении ими своих полномочий.
Указанные правила распространяются не только на автомобили, но и на мотоциклы. В ПДД сказано, что «транспортное средство» – это устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или оборудования, установленного на нем. Понятия «мотоцикл» и «мопед» также определяются как транспортные средства. Это необходимо помнить и иметь в виду, иначе есть возможность получить штраф.
В связи с этим в пределах водоохранных зон также не допускается размещать заправки, склады ГСМ, СТО, мойки ТС.
Водоохранная зона и ее границы
Водоохранная зона — это расстояние в несколько метров от береговой линии реки, моря, озера или другого водоема. Территории охраняются и контролируются государством, даже если находятся в частном владении. Чтобы понять, сколько метров расстояния должно быть от дома до водоема, следует обратиться в федеральную службу и кадастровый учет.
Расстояние между домом и береговой линией определяется границей водоохранной зоны. Метраж защищенной территории зависит от протяженности реки и её ширины. В ВК РФ приняты следующие нормы расстояния построек от воды:
- 50 метров для водоемов и рек длиной менее 10 км.
- 100 метров — ширина водоема или его длина от 10 до 50 км.
- 200 метров — если берег реки имеет протяженность свыше 50 км.
Индивидуальное строительство в водоохранной зоне осуществляется с учетом положений ст. 65 Водного кодекса РФ. Строить коттедж на расстоянии ближе 50 метров от воды можно при условии соблюдения установленных норм — недвижимость и участки должны быть оснащены фильтрационной системой. Перед тем как строить коттедж, нужно согласовать проект с инстанциями и пройти экологическую экспертизу. Собственник дома обязуется соблюдать санитарные нормы.
На каком расстоянии от забора можно строить баню: нормы и требования к строительству
До сих пор ещё многие домовладельцы и хозяева дачных участков очень легкомысленно относятся к вопросу, на каком расстоянии от забора можно строить баню. А между тем существуют четко установленные нормы, регламентирующие промежутки между жилыми строениями и объектами хозяйственного назначения. Ознакомиться с административными требованиями и узнать конкретное расстояние от забора до бани, наверное, никому не будет лишним. Учет строительных правил ещё на этапе проектирования поможет избежать возникновения конфликта с соседями, а при появлении на пороге дома пожарного инспектора не придется краснеть придумывать различного рода небылицы, почему так близко расположена баня от забора соседа, расстояние между которыми прописано в регламенте.
Не менее 3 метров должно отделять канализационную систему бани от «пограничных столбов», в случае, когда слив воды происходит непосредственно сливную канаву. Только наличие капитальной дренажной траншеи при обязательном присутствии фильтрующих компонентов (например, смесь гравия с песком) позволит снизить отступ до одного метра.
Рекомендуем прочесть: Поворино Выплаты За 1 Ребенка 100 Тыс Действующие С 2020 Года
Правила строительства около водного объекта в 2021 году
Ч. 16 ст. 65 ВК РФ определяет, что использование водоохранной зоны для строительных, хозяйственных и культурных нужд в 2021 году должно сопровождается соблюдением специальных условий.
Например, разрешение на проектирование, строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов недвижимости в водоохранной зоне даётся только при оборудовании их очистительным сооружениями, гарантирующими охрану водных объектов от загрязнений.
Особый акцент делается на береговые полосы, которые устанавливаются в качестве земель общего пользования, находящихся вдоль береговой линии водоёма. Их ширина обычно пребывает в пределах 20 метров. А вот береговые полосы каналов, а также рек и ручьёв, чья протяжённость от истока до устья не превышает 10 километров, составляют исключения. Здесь ширина береговой полосы определяется в пределах 5 метров.
Земельные участки, дома, коттеджи, дачи от 1 до 250 км от Москвы
Близость большой воды всегда увеличивала привлекательность предлагаемых для покупателей домов, коттеджей и дач. Варианты, существующие на северном направлении, по этому показателю существенно превосходят предложения на других территориях Московской области. Именно там находится большинство подмосковных водохранилищ: Истринское, Пестовское, Пироговское, Клязьминское и Пяловское, канал им. Москвы. В наше время у большой воды из загородной недвижимости предлагается много объектов разных категорий: от недорогих дачных домов до роскошных вилл с собственными эллингами. Чаще на рынке встречаются предложения объектов, относящихся к элит- или бизнес- классу. Дома и дачи эконом-класса встречаются рядом с большой водой реже и, как правило, они удалены на значительное расстояние от МКАД. При наличии выхода к большой воде, даже расположенные за Московской областью загородные коттеджи и дома привлекательнее для покупателей и дороже аналогичных, но без водных объектов.
Первые современные подмосковные коттеджные поселки рядом с большой водой появились примерно в 2000-2001 году у Москвы-реки. Сегодня земельные участки в Подмосковье на престижнейшем направлении области рядом с Рублево – Успенским шоссе оценивают в 30000-100000 долларов за одну сотку. Популярны и предложения по загородному строительству рядом с естественными водоемами (недалеко от города): на участках у Дмитровского и Осташковского шоссе, Пироговском и Пяловском водохранилищах. Готовые дома там активно продают, коттеджных поселков все больше, за сотку там запрашивают от 5.000 до 30.000 долларов, а стоимость коттеджей, расположенных у воды на самом берегу может быть достаточно высока, но будет зависеть от инфраструктуры поселка и площади самого дома. На удалении 50-60 км. от Москвы рядом с Дмитровским шоссе есть популярные у москвичей места проживания — около Икшинского или Пестовского водохранилищ. Дмитровское шоссе стало знаменитым, в том числе благодаря яхт-клубам, которые состоятельные москвичи оценивают очень высоко. Девелоперы, ориентируясь на запросы клиентов, стараются выстроить коттеджные поселки недалеко от яхт-клубов, либо организовывать новые яхт-клубы поблизости с поселками.
Путь к Истринскому водохранилищу, ставшему престижным местом для проживания москвичей, проходит по одному из шоссе: Новорижскому, Пятницкому, Волоколамскому или Ленинградскому. Дачи, дома и коттеджи у Истринского водохранилища в коттеджных поселках, удаленных на 50-70 км. от границ Москвы ценятся очень высоко и спрос на них достаточно стабилен. Для «дальней дачи» многими москвичами приобретаются домовладения рядом с Иваньковским водохранилищем, в 200 км. от МКАД расположенным в Тверской области. Благодаря отдаленности от Москвы, объекты недвижимости там пользуется повышенным спросом, а цена сотки земли в коттеджном или дачном поселке там составляет около 10.000 долларов. Стоит также отметить, что любой коттедж у водохранилища, реки или озера, будет стоить дороже любого аналогичного, расположенного не у воды. Даже в одном поселке дома и коттеджи на самом берегу будут по стоимости выше, чем такие же, но в глубине поселка, или на его другой стороне, где до воды нужно преодолеть некоторое расстояние. Также более высокая стоимость определяется и видовыми характеристиками, открывающимися из окон коттеджа или дома на берегу большой реки или водохранилища.
На нашем портале выделены наиболее крупные озера, реки, каналы или водохранилища в пределах 250 км. от Москвы. Есть отдельная категория поиска готовых домов коттеджей и дач около них. Вам будет достаточно просто подыскать нужный вариант загородного отдыха у воды, где удаленность домов или участков от береговой линии составляет, например, 100 метров, или участок будет иметь свой собственный выход к воде. Системой поиска Вам будет предоставлен список предложений при вводе названия крупного водного объекта, занесенного в базу. Или легко подобрать готовые дома, коттеджи или дачи у большой воды, введя интересующие вас параметры. В поиске доступны частные объявления или предложения от различных компаний. Также Вам всегда доступна услуга по размещению бесплатных объявлений в соответствующих разделах нашего портала.