Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сменить управляющую компанию?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Суть работы управляющих компаний
В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов.
Управляющая компания – альтернативный способ обслуживания МКД. Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или напрямую собственниками.
УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками.
Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.
Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии.
Шаг 2. Выбираем способ смены УК
Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.
Основные способы смены УК:
- Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
- Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ)
- Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
- Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или выбирает непосредственное управление, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
Шаг 3: уведомить бывшую УК об уходе
В случае если решение о смене управляющей компании всё же принято, инициатор процедуры смены УК должен в течение пяти рабочих дней после общего собрания направить соответствующее уведомление в старую управляющую компанию.
Данное уведомление должно содержать следующую информацию. Если была выбрана новая УК:
- название новой организации, которую выбрали собственники в качестве управляющей компании;
- адрес местонахождения новой УК.
Если жильцы приняли решение об отказе от способа управления при помощи управляющей организации и решили перейти на непосредственное управление при помощи товарищества собственников (ТСЖ):
- информацию об одном из собственников жилого помещения, данные которого прописаны в решении о выборе способа управления.
Направить уведомление можно письмом по адресу местонахождения, а лучше всего по адресу регистрации старой управляющей организации. К уведомлению следует приложить копию протокола собрания жильцов, на котором они приняли решение о смене УК либо вообще об отказе такого способа управления.
Как происходит оплата счетов после смены управляющей компании
После переоформления нужно дождаться, когда органы Государственного жилищного надзора включат дом в лицензию вновь избранной УК. Эти сведения структура выкладывается в открытый доступ на официальном сайте. Только потом жильцы начнут платить в новую организацию.
Если в ходе управления прежней компании собственники недобросовестно оплачивали счета, и образовалась задолженность, то при смене УК долг никуда не пропадает. Ресурсоснабжающие организации не правомерны требовать расчета непосредственно с должников, потому отвечать будут управленцы.
Но задолженности не относятся к новой обслуживающей компании. В подобной обстановке РСО вправе поставить условия, что не будет составлять договор обслуживания с новой компанией при отказе погашения долга. В результате жильцам отключат водоснабжение, электричество, тепло и прочие коммунальные ресурсы.
Сменить УК сложно. При появлении трудностей и неисполнении обязательств надо собирать доказательства, решить вопрос смены управления на общедомовом совете собственников. Если большинство согласится с доводами против действующей организации, то соглашения будут автоматически расторгнуты.
Смена договора с управляющей компанией в многоквартирном доме не может происходить стихийно, действия всех участников (собственники жилья, руководство) подчинены законам, а именно:
- Статья 162 действующего Жилищного Кодекса, часть 8.2 предоставляет возможность жильцам в одностороннем порядке разорвать договорные отношения со старой управляющей организацией на основании невыполнения прописанных в документе обязательств (162 статья ЖК РФ)
- Статья 199 ЖК РФ регулирует случаи, когда происходит аннулирование лицензии УК сотрудниками жилищной инспекции (статья 199 ЖК РФ)
- В 161 статье указаны функциональные обязанности, которые должна предоставлять УК вне зависимости прописано это в договоре или нет (161 ст. ЖК РФ)
- В статье 124 указано, что при выборе новой УК гражданские права всех собственников жилья не были ущемлены (124 ст. ГК РФ)
- В случаях нежелания старой управляющей организации выполнять свои функции и последующем отказе досрочно прекращать договорные обязательства, при полном содействии местных судебных органов стоит обращаться в Арбитраж (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008).
Как сменить УК в многоквартирном доме, порядок действий
Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.
Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами. Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома. Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании. Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.
Заключительные напутствия
Конечно, смена управляющей организации – процесс не быстрый и довольно сложный. К сожалению, муниципалитет обычно не помогает собственникам в данных вопросах, предпочитая занимать нейтральную позицию, или становясь на сторону управляющей организации.
В некоторых случаях управляющая организация и сама не сдается просто так, создавая всевозможные препятствия на пути к смене. Дело даже может дойти до судебного разбирательства. Именно поэтому так важно соблюсти все формальности, связанные с организацией голосования, подсчетом голосов и информированием о результатах прошедших выборов.
Не все могут разобраться в этих тонкостях и принять во внимание все нюансы и подводные камни. Если вы чувствуете неуверенность и боитесь, что не справитесь с поставленной задачей, наймите квалифицированного юриста, сведущего в жилищных вопросах.
Как организовать собрание собственников
Сменить управляющую компанию в многоквартирном доме можно только коллективно, хотя инициатором замены может выступить каждый собственник. Поэтому если вы хотите поменять организацию, нужно организовать собрание жильцов. Тщательно подготовьтесь к собранию, выберите доводы и аргументы о несоответствии работы фирмы заявленным требованиям и договорным обязательствам.
Сведения о предстоящем собрании важно донести до каждого собственника минимум за десять дней до данного события. Обязательно повесьте объявление о предстоящем собрании! Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.
Перед собранием выбирают председателя и секретаря, который будет вести протокол. Протокол составляют в письменном виде с указанием места и даты проведения собрания, главного предмета собрания и результатами голосования.
В конце документ подписывают секретарь, председатель и члены счетной комиссии. Решение и результаты собрания в течение десяти дней доводят до каждого собственника, кто не участвовал в собрании.
Сроки и порядок действий при смене управляющей компании
Смена управляющей компании происходит посредством проведения общего собрания и занимает от одного до шести месяцев:
1- получение актуального реестра собственников МКД — до 2-х недель.
2- подготовка документов, необходимых для проведения собрания и смены УК или способа управления домом (ТСН) — до 2-х недель.
3- уведомление собственников — от 11 дней.
Согласно ЖК РФ, после размещения или рассылки уведомлений о смене управляющей компании или способе управления домом очная часть собрания должна назначаться не ранее чем за 10 дней после уведомления.
1- проведение очной части собрания — 1 день.
2- проведение заочной части собрания — до 3-х месяцев.
Мы рекомендуем закладывать на заочную часть собрания не менее двух календарных месяцев для набора кворума (от 50 процентов от общего количества голосов) по каждому интересующему вопросу.
3- подсчет голосов и формирование протокола общего собрания по вопросам управления общим имуществом, вариантами и формами управления и подсчитанными голосами собственников в процентном соотношении по каждому из вопросов — до 3-х дней.
4- сдача прошитых именных решений по каждому собственнику с протоколом в МЖИ (Государственная жилищная инспекция города Москвы) — 1 день.
5- внесение изменений в реестр лицензий города Москвы — до 4-х месяцев.
Сменить управляющую компанию, если истек срок договора между ней и собственниками, и вовсе не составляет труда. Как так договор на возобновление правоотношений не продлевался, это значит, что вы вольны разорвать отношения в любой момент.
Поэтому жильцам всего лишь навсего необходимо прийти в офис управляющей компании и напомнить о том, что отношения себя исчерпали сроком договора, а продление не планируется. В этом случае, все вопросы, касающиеся документального оформления, намного проще решить.
Читайте наши статьи о таких процедурах, как: создание собственной управляющей компании в качестве бизнеса, например в новостройке, регистрации УК на портале ГИС ЖКХ, заключение договоров с поставщиками и подрядчиками и ведение бухучета на ОСНО и УСН.
Как поменять управляющую компанию — Справочник Недвижимости
Три вида управляющих компаний
В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.
- УК, выбранная на общем собрании собственников
- Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
- Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
- Компания, выбранная на открытом конкурсе
Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.
Как правильно перейти из одной управляющей компании в другую: возможные варианты
Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов. Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации.
Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.
Алгоритм и пошаговая процедура следующая:
- Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
- Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
- Составление протокола заседания.
- Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.
Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления.
Чтобы избежать неприятностей и осуществить замену ненадежной организации, неспособной организовать качественное управление зданием, нужно потребовать от ее представителя следующие сведения:
- сколько лет фирма существует на данном рынке, кто является ее учредителями;
- сведения, содержащиеся в уставе компании;
- сотрудники из штатного состава;
- финансовое и экономическое положение организации;
- отзывы о работе фирмы;
- число обслуживаемых многоквартирных зданий;
- наличие лицензии на ведение такой деятельности;
- наличие работников с высоким уровнем квалификации;
- спектр оказываемых компанией услуг;
- цена услуг;
- наличие материальной базы и т. д.
Выбор управляющей компании осуществляется посредством сравнения предоставленных сведений по критериям, описанным выше.