Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Компенсация за аварийное и ветхое жилье собственнику при сносе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наличии документов на право собственности, деньги возместят согласно кадастровой стоимости гаража — чем она выше, тем больше будет сумма. Однако правильно оформленные бумаги на строительство гаража есть только у каждого пятого владельца, остальные же могут показать только книжки, свидетельствующие о членстве в некой организации, датируемые 1980-ми годами. Как правило, они уже давно не работают, налог на землю не платится, получить компенсацию не удастся.
Когда дом признается аварийным?
Аварийное жилье – давно возведенное здание, которое вследствие износа представляет опасность для жизни людей. В аварийное здание превращается вследствие износа конструкций, материалов: также критерием может стать высокий уровень шума и использование при постройке токсичных материалов.
Признать аварийность жилья могут лишь, если проживание в нем опасно. И занимается этим не независимая комиссия, а межведомственная, которая работает при муниципалитете.
Здание аварийное, если:
- оно частично разрушено из-за пожара или иной стихии;
- его износ выше 70%;
- рядом находится магистраль, которая создает сильный дополнительный шум;
- постройка находится близко от катаклизмов, катастрофы;
- не учитываются санитарные нормативы, и соблюдение их невозможно без расселения людей.
Вопреки распространенному мнению, здание не признают аварийным, если в нем нет канализации, центрального водоснабжения. Если квартира меньше обозначенных нормативов, переселением жильцов тоже заниматься никто не будет.
Аварийное и ветхое жилье – понятия разные. Основное отличие в том, что в ветхом здании можно проживать дольше. И когда несущие конструкции целы, он подлежит серьезному ремонту, необязательно сносу.
Проявить инициативу на признание аварийности здания может:
- муниципалитет, осуществляющий контроль над домами на данной территории;
- сотрудники Роспотребнадзора;
- МЧС;
- проживающие в здании люди.
Ответственные лица определяют уровень аварийности жилья и выдают документ, на основании которого здание признано неподходящим для проживания. Если администрация отказывается предоставить другое жилье или деньги (при явных доказательствах), жильцы с иском обращаются в суд.
Для признания непригодности следует выполнить следующие действия:
- жильцы с коллективным иском идут в администрацию – нужно заявление;
- на основе заявления собирают комиссию, которая оценит состояние дома (это не больше 5 рабочих дней);
- оформленное заключение передают жильцам;
- в течение 14 дней людей должны расселить (но чаще на расселение уходят месяцы).
В заявлении важно указать адрес дома, данные об истцах, приложенные документы, подписи жильцов, просьбу о переселении и описание имеющихся разрушений. Из документов потребуются:
- заявления жильцов;
- заключение экспертов;
- жалобы, которые жильцы подавали в администрацию ранее;
- паспорта.
Иногда комиссия запрашивает и дополнительные справки.
Если здание признано непригодным для проживания, жильцы должны знать, когда его будут сносить. Получить информацию можно в администрации, в департаменте архитектуры.
После выдачи заключения экспертов дом согласно очереди включают в реестр региона. Если ситуация экстренная, жильцов выселяют незамедлительно. Но чаще переселение определяется наличием жилищного фонда и очередностью. Обычно на выселение отводят не больше 12 месяцев.
Очередь на расселение меняется, если:
- выявлена угроза обрушения здания;
- таково решение суда;
- таково решение людей, которые живут в аварийном доме;
- срок строительства дома для переселения был затянут.
Определение размера компенсации за дом
Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.
Название затратного подхода говорит само за себя. Цель этого подхода — подсчитать, сколько средств потребовалось бы владельцу, чтобы воссоздать на другом месте аналогичный коттедж. Определяя стоимость объекта по затратному подходу, специалисты оценочной компании по сути занимаются составлением сметы для строительства другого точно такого же дома.
Стоимость материалов и работ берется из специальных сборников: для домов, построенных раньше 1969 года, это «Укрупненные показатели восстановительной стоимости 1969 года», для более современных усадеб — сборники «Ко-Инвест». Затем делается поправка на цену тех же стройматериалов и стоимость работ по возведению строений на сегодняшний день, учитывается коэффициент износа — так получается стоимость дома по затратному подходу.
Вторая методика оценки — рыночная (сравнительный подход). Готовя рыночную оценку объекта, специалисты сравнивают стоимость сносимого объекта с ценой аналогичных жилых домов, выставленных на продажу в том же районе. Источниками информации в данном случае служат издания о продаже недвижимости и специализированные сайты.
При этом нужно четко понимать, что найти на рынке жилья два полностью идентичных объекта невозможно. В Николаевке среди преобладающей застройки образца 50-60-х годов прошлого века встречаются и новые, построенные десять лет назад коттеджи, немало и таких, где владельцы провели реконструкцию, тем самым повысив их стоимость. Кроме времени постройки усадьбы различаются по типу фундамента, материалу стен, проведенному благоустройству, характеру отделки. Каждый дом индивидуален, поэтому сказать, сколько в среднем стоит квадратный метр в частных домах, находящихся в том или ином районе, нельзя, можно только дать общее представление о том, каким образом формируется выкупная цена.
Поэтому при необходимости в оценку вносятся поправки — например, если в доме, который служит ориентиром для сравнения, установлены пластиковые окна, а в расселяемом объекте таких окон нет, то при определении его цены их стоимость будет вычтена из стоимости выставляемой на продажу усадьбы.
Затем полученные по обеим методикам данные сравнивают (при этом сравнительному подходу отдается предпочтение) и получают выкупную стоимость квадратного метра в этом доме.
Пример расчета
Отдельно стоящий жилой дом на правом берегу, на ул. Саянской, площадью 29,9 кв. м, 1954 года постройки, материал стен — дерево, неблагоустроенный, земельный участок площадью 1470 кв. м. Стоимость дома — 32 300 рублей за 1 кв. м, стоимость земельного участка — 2179 рублей за 1 кв. м.
Оценка квартиры в многоквартиром доме (бараке)
Оценка квартиры — более простая задача, чем определение стоимости дома или коттеджа. Если все дома в частном секторе индивидуальны, то квартиры в деревянных бараках различаются между собой только по площади. «У домов больше индивидуальности, — рассказывает Татьяна Радеева, — между квартирами в многоквартирных домах нет значительных отличий. В большинстве случаев это квартиры без балконов, расположенные на крайнем (первом или последнем) этажах в деревянных домах, в которых не выполнено благоустройство. Они незначительно отличаются друг от друга по цене, вся разница между ними заключается в местоположении, в зависимости от которого и определяется цена». Поэтому при определении цены квартиры в бараках используется только рыночная методика оценки, когда стоимость объекта сравнивается с ценой аналогичных выставленных на рынке квартир.
Учитывая, что квартиры в бараках не имеют выделенного участка, вместо него у них общая придомовая территория, ее цена в выкупную стоимость не входит. Единственное, что здесь принимается в расчет при формировании выкупной цены, — это надворные постройки (конечно, при условии, что они оформлены в установленном законом порядке).
Кому могут отказать в выплатах компенсации?
Ситуация с гаражами сегодня сильно усложняется из-за неясного правового поля, в котором оказались многие владельцы автотранспортных помещений. Часто граждане не имеют каких-либо правоустанавливающих документов на постройки. Максимум, что они могут предъявить, так это гаражную книжку с членскими взносами по кооперативу.
Корнями вся эта история уходит в далекие 90-е годы, когда мало уделяли внимания правовым особенностям сделки, предпочитая быстро вложить дешевеющие деньги в какое угодно имущество.
В итоге сегодня многие гаражные кооперативы не владеют землей, на которой находятся строения. Собственником является город. Кооперативы же в лучшем случае арендуют данные участки.
Если гражданин имеет гараж в кооперативе, то нужно для начала понимать права организации в отношении земли. Если кооператив владеет землей или арендует у города, исправно переводя деньги в бюджет, то проблем с компенсацией у гражданина быть не должно при наличии оформленных документов на землю под гаражом или на сам гараж, как недвижимость.
Бывает, что кооператив когда-то арендовал землю, однако в данный момент договор истек. Организация при этом забыла, либо не захотела продлевать договорные отношения. В этом случае претендовать на компенсацию сложно, поскольку все строения на такой земле выходят за рамки закона.
Снос дома при строительстве дороги, проведении газопровода
Зачастую частные коттеджи признаются подлежащими изъятию и сносу в силу того, что они построены на участках, через которые планируется проводить газопровод или прокладывать дорогу. Возможно, на рассматриваемой земле даже возникла необходимость возвести объект государственной важности. В отличие от ситуации с частным застройщиком, владелец дома будет лишен жилья принудительно, и отказаться от переезда он не может. Поэтому ему полагается денежная компенсация или равноценное жилье, на усмотрение собственника, которые удовлетворили бы его интересы и компенсировали неудобства.
Бывает так, что владелец и его семья имеют сложности с переездом на новое место, подрядчик подает в суд, и решение выносится в пользу властей. Тогда снос здания считается вопросом решенным, и его жители не могут более проживать там. В любом случае, закон запрещает начинать снос сразу после оповещения владельцев. Сперва они должны ознакомиться с документами, запросить компенсацию, получить ее, зарегистрировать прекращение права собственности и переехать. На это должен даваться как минимум год.
Когда бы не было найдено новое постоянное жилище, власти должны обеспечить граждан временным жильем сразу после выселения.
Причем квартира или дом должны быть подключены к коммуникациям, отвечать санитарным нормам и нормативам площади. Безопаснее всего не переезжать, пока на вас не подадут в суд. В таком случае вы будете уверены, что все происходит по закону. В Государственную Думу был внесен законопроект о выплате компенсаций за изъятие и снос дачных домиков в зоне прокладки газопроводов. Предполагается, что будет установлен четкий порядок, который гарантировал бы достойное возмещение ущерба владельцам домов, построивших их на законных основаниях.
Все о компенсации за снос ветхого жилья
Дотация за почти полностью разрушенное место жительства позволяет полностью оправдать рыночную цену. Выплаты распределяются из местных бюджетов, но не всегда суммы рассчитываются, верно, даже специалистами. Почему владельцу жилья иногда возвращается только часть? Стоит разобраться в этом вопросе подробнее.
Новый закон о расселении был принят в 2020 году. Например, в документе значительно расширена программа переселения, которая теперь действует до 2024 года. Финансирование из бюджетов, соответственно, тоже улучшилось.
В целях содействия реформирования жилищного хозяйства собственники квартир получили возможность тратить компенсации на оплату ипотечных кредитов. Кроме того, такие граждане могут получить от региональных властей дополнительные субсидии. В законе учтены случаи безосновательного получения помощи, поэтому некоторые правила претерпели изменения.
Например, если собственность была оформлена после присвоения статуса аварийной не подлежит обмену на новое жилье. Такие граждане получают лишь компенсацию, но не выше покупной стоимости жилплощади. Исключение является право, приобретенное в порядке наследования.
Кроме того, для лучшего взаимодействия государством учрежден специальный Фонд. Денежные средства в субъекты направляются только через это некоммерческое объединение. Региональные власти, пользующиеся средствами фонда, должны распределять их между нуждающимися гражданами в течение двух лет, после признания жилья аварийным. Также за региональными властями остается вопрос нахождения временных жилых помещений для обратившихся за помощью людей.
Порядок компенсации за снос многоквартирного дома
Для определения размера компенсации за изымаемую у Вас квартиру административным органом проводится оценка жилья с привлечением на тендерной основе оценочной компании, которая соответствует заявленным требованиям.
Затем Вас как собственника помещения уведомляют о размере компенсации и предоставляют проект соглашения о выкупе объекта недвижимости. При этом важно понимать, что Вы имеете право ознакомиться с отчетом об оценке. Затем предоставляется срок для принятия решения, который составляет, как правило, 3 месяца. Если согласны с размером выкупной цены, Вы подписываете соглашение, в котором указываете свои банковские реквизиты. В течение конкретного срока Вам перечисляют денежные средства. Также в соглашении определяется срок, в течение которого на Вас лежит обязанность освободить жилое помещение.
Компенсация за снос гаража: размер выплат при выкупе гаража
Сумма, выплачиваемая собственнику, должна быть соразмерна рыночной стоимости утрачиваемой постройки. Расходы по сносу гаража оплачивается муниципалитетом. Если постройка сооружена незаконно, снос осуществляется за счет лица. При демонтаже гаража префектурой расходы покрывает владелец.
Выкуп имущества осуществляется путем оформления сделки купли-продажи. По договору сделки собственник имущества обязуется передать представителю органов исполнительной власти объект, а покупатель обязуется принять предмет сделки и оплатить его договорную стоимость. Размер компенсации определяется в каждом конкретном случае отдельно. На сумму влияют индивидуальные условия:
- Место нахождения постройки в населенном пункте.
- Тип строения и используемый материал.
- Наличие внутренней отделки, осмотровой ямы.
Определение стоимости осуществляется независимым оценщиком, учитывающего показатели и факторы влияния на цену. Независимая экспертиза принимается с актуальным сроком исполнения. Проведение оценки осуществляется после подачи документов на получение компенсации. Документ направляется непосредственно в префектуру, занимающуюся выкупом и выдачей компенсации. Недостаточная сумма, по мнению собственника, оспаривается в судебном органе.
Документальное сопровождение процедуры
О планируемом сносе гаражей гражданин получает официальное уведомление. Собственник в течение 30 дней с момента получения уведомления должен собрать необходимые документы и обратиться в муниципалитет. Владельцу потребуется предоставить:
- Документ, удостоверяющий право на владение землей при получении участка от другого лица по договору.
- Документ, подтверждающий законность получения участка от органов власти, о чем свидетельствует постановление, решение. акт или иной документ.
- Свидетельство на право собственности, выданное Регпалатой или выписка из Росреестра.
- Документ, свидетельствующий о членстве в ГСК.
- Иные документы согласно перечня исполнительного органа.
После поступления пакета документа, проверки прав, проведения оценки представителем органов власти производится заказ оценки стоимости для компенсации, выплачиваемой лицу при изъятии участка с имуществом гаражного типа. Имущество лиц, не заключивших соглашение об изъятии, подлежит принудительному сносу по решению суда. На принятие решения об оценке отводится 5 дней. Вынесение решения о компенсации осуществляется в течение 10 дней. Выплата производится примерно через 5 дней после принятия решения. Сроки приблизительные и могут быть увеличены в зависимости от загруженности должностных лиц.
В законодательстве внесены существенные изменения и редакции в ключевые нормативно-правовые акты, которые регламентируют правила совершения гос. регистрации объектов недвижимого имущества.
Данные нормы содержатся в Федеральном законе от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости»
Необходимость регистрации права собственности закреплена в соответствии с указаниями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.08.2019.
В пределах России действует система единого государственного учета недвижимости, к которой относятся и такие капитальные объекты как гаражи.
В сущности гараж представляет собой строение, которое подлежит налогообложению как объект недвижимости независимо от его типа.
При постановке на государственный учет в ЕГРН, имущественный налог на гараж подлежит оплате с момента его регистрации, которая совершается службой Росреестра.
Кроме того, также полежит оплате налог на участок земли, на котором находится гараж.
Налог уплачивается каждым владельцем недвижимого имущества независимо от расположения недвижимости и гражданства лица.
Исходя из стоимости гаража, величина налога за него составляет:
| Менее 300 000 руб. | Макс. ставка 0,1% |
| 300 000 руб. — 500 000 руб. | Макс. ставка 0,3% |
| Более 500 000 руб. | Макс. ставка 2,0% |
Компенсация стоимости доли участка
В то же время, не все знают, что существует возможность требовать выплаты не только за помещение, но и за землю под домом и придомовой участок. Ведь СТ 36 ЖК указывает – участок под домом и придомовая территория являются общим имуществом дома. И на долевых основаниях принадлежит всем владельцам квартир, а также нежилых помещений, расположенных в доме.
К сожалению, для того, чтобы требовать отдельной компенсации, необходимо, чтобы данные участки и придомовая территория были поставлены на кадастровый учет. В практике российской юриспруденции существует как минимум одно выигранное жильцами дело о признании права собственности на придомовую и поддомовую территорию.
Без кадастрового реестра требовать отдельной компенсации невозможно. Единственное, что можно сделать – потребовать учета стоимости данных участков при оценке квартиры независимым оценщиком. В больших городах, где стоимость земельного участка может превышать стоимость всех квартир дома, можно надеяться на получение определенной суммы сверх стоимости квартиры.
В первую очередь многих собственников волнует денежный вопрос. Компенсация за снос гаража выплачивается на основании проведённой оценки. При этом учитывает возраст и состояние строения. За полученные деньги практически невозможно приобрести другой гараж. В том числе и из-за дефицита мест для хранения автомобилей.
Владелец гаража не только оставляет там свой автомобиль. Часто строение используется для ремонта машины, хранения автозапчастей, предметов домашнего обихода и даже продуктов питания. Гараж для многих стал своеобразным погребом и сараем. Этот фактор при сносе не учитывает.
Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда
На практике граждане практически не имеют альтернативы гаражам. Хотя при изъятии земель власти указывают, где можно разместить автомобили, на практике всё гораздо сложнее. Многие стоянки существуют только в виде проектов, до реализации которых далеко. Также гражданам предлагают платные паркинги, которые не каждому по карману.
Также в некоторых случаях решение местных властей, по мнению собственников гаражей, не всегда обосновано с точки зрения закона. Примером этому может служить случай в районе Братеево, который находится в ЮАО г. Москвы. Префектура утверждает, что существующая гаражная застройка самовольная, однако, на этой территории функционирует кооператив «Автоград».
Если владельцам не удастся доказать свою правоту, они не получат возмещение за снос. Граждане вынуждены нанимать юристов, обращаться в суд, нести временные и материальные издержки.
Образец договора о купле-продаже гаража:
Владельцы квартир в аварийных домах часто подают исковые заявления, так как им назначается слишком маленькая компенсация. Отказываются от судебных разбирательств только лица, которые срочно нуждаются в деньгах.
Внимание! Практика показывает, что местные суды часто принимают сторону администрации, поэтому гражданам приходится доходить до ВС, а также заказывать независимую оценку.
К самым громким примерам из судебной практики относится:
- Истец обратился в суд с требованием увеличить компенсацию. Доказательством его правоты выступал отчет независимой оценки. Суммы отличались на 40%, поэтому истец потребовал перерасчета выплаты. После рассмотрения документов судья отказал в удовлетворении иска, поскольку в отчете отсутствовали сведения об аварийности дома.
- Мужчина подал иск в суд с требованием пересчитать размер компенсации. Предварительно истец оплатил независимую оценку, причем во время проведения экспертизы оценщик учитывал аварийное состояние жилья. Но все равно компенсация от муниципалитета намного ниже положенной суммы. Суд удовлетворил исковые требования, поэтому местная администрация выплатила истцу компенсацию оптимального размера.
Если гражданам действительно предлагается заниженная компенсация, то они при наличии доказательств своей правоты могут оспорить такое решение администрации.
Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения
Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.
Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.