Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Пролонгация договора долгосрочного найма
Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока. Но, если он в течение этого периода заключит новый договор с другим нанимателем, предыдущий съемщик имеет право обжаловать его действия в судебном порядке и получить компенсацию за причиненный ущерб.
При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.
После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.
Особенности трактовки
Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:
- наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
- указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
- если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.
Срок действия договора без регистрации
Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.
Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.
Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.
Правильно продлеваем договор найма жилой недвижимости
Пролонгация взаимных обязательств арендодателя и квартиросъемщика может выглядеть, как дополнение к ранее подписанному документу или как заново заключенное соглашение сторон. Прописанный в договоре пункт автоматической пролонгации, следует считать продлением отношений до пяти лет. В ситуации, без внесения изменений условий такого договора, можно не заключать дополнительного соглашения о продлении срока.
Если Вы, являясь арендатором жилья, хотите изменить некоторые пункты найма, например: увеличить количество жильцов в квартире, а арендодатель не согласен, и найти компромисс не получилось, то действие соглашения прекращается по истечении срока указанного в документе. Собственник или лицо, действующее от его имени, по доверенности, об изменении условий аренды должны предупреждать противоположную сторону заблаговременно.
Полезно знать: стоимость, указанная в документе не может быть изменена до окончания срока действия соглашения. Если собственник жилья, по каким то, причинам указал заниженную стоимость аренды помещения, то при взыскании с нанимателя задолженности, будет учитываться цена, указанная в документе.
Как оформить продление
Пролонгацию надо включить в текст отдельным условием. Тогда контрагенты смогут продолжать работать, а договорные даты будут автоматически передвинуты. Если отношения планируются как долгосрочные, в текст целесообразно вписать пункт о неоднократном продлении.
Когда такая возможность не указана, составляется отдельное допсоглашение. Важно, чтобы принципиальные условия контракта оставались неизменными. Нередко в текст включают условие об автоматической пролонгации.
Перед продлением необходимо предусмотреть все нюансы. Например, при решении вопроса о том, можно ли продлить договор ГПХ дополнительным соглашением, уточните его предмет. Если это возмездное оказание услуг, пролонгирование отнесет его в разряд трудовых и тогда проблем с инспекцией не избежать.
Как оформить выселение?
Выезжая из квартиры, требуется составить акт передачи имущества и квартиры как таковой, указав, что в ней остаётся полный порядок.
Кроме этого, целесообразно получить от арендодателя расписку в том, что у него нет претензий к арендатору.
А самое главное – указать в расписке, что ключи переданы владельцу. Тогда, в случае непредвиденных обстоятельств, у бывших жильцов будут на руках гарантии безопасности.
Кто заверяет завершение сделки? По правилам, стороны могут договориться обо всех нюансах и тонкостях прекращения арендных обязательств. Если согласие не достигнуто – они могут обратиться в юридическую компанию и заручиться помощью специалиста.
Иногда можно составить акт в присутствии соседей и попросить их поставить подписи, если между собственником квартиры и квартирантом произошёл конфликт.
Подробнее о расторжении договора аренды квартиры вы можете узнать из другой нашей статьи.
После истечения периода действия документа наниматель и арендодатель обязаны прекратить сотрудничество, либо продолжить его на прежних или новых условиях.
Пролонгация может быть осуществлена автоматически или договор может быть перезаключён. Если принято взаимное решение о прекращении сделки, квартиросъёмщику потребуется передать имущество владельцу квартиры, исходя из правил основного договора.
При указании необходимости ремонтных работ их придётся произвести. Если в условиях договора обозначены прочие формы ответственности, их также придётся выполнить.
При отказе действовать, согласно условиям документа владелец жилья вправе подать на квартиранта в суд. Также при прекращении арендных отношений осуществляются взаимные расчёты и оформляется выезд из квартиры.
Продление договора аренды по соглашению сторон
Физические и юридические лица могут самостоятельно определять условия аренды, если они не противоречат закону.
Срок действия документа может быть продлен путем подписания дополнительного соглашения
В этом случае стороны могут сразу определить свои долгосрочные отношения. Сам договор аренды недвижимости может быть заключен на короткий срок, но в тексте может содержаться условие о его продлении на новый срок. В этом случае возможны следующие варианты:
- стороны соглашаются, что документ продлевается на определенный срок, но не указывается, сколько именно раз продление возможно. В этом случае продление контракта будет происходить только один раз. Впоследствии он будет считаться прекращенным или продленным на неопределенный срок;
- стороны соглашаются, что договор аренды будет продлеваться на определенный период каждый раз после его прекращения несколько раз, например не более пяти раз. Однако допустимо прописывать неограниченное количество продлений.
При этом следует учитывать, что ни одна из сторон в последнем варианте заключения договора не может отказаться от него на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ. Следовательно, если аренда продлевается на тот же период и на той же основе, это не означает, что после продления аренда считается заключенной на неопределенный срок.
Отдельно в тексте следует указать, что условием продления договора аренды является отсутствие исключений с обеих сторон относительно дальнейшего продолжения договорных отношений.
Как продлить договор аренды земельного участка под строительство?
Переданный под строительство земельный участок, в соответствии с целевым назначением, должен быть застроен. Значит, на нем строится капитальная структура. Эти условия прописываются при заключении договора аренды.
Если соблюдаются строительные нормы арендатора, то по закону отказ от продления договора аренды будет нарушением прав арендатора.
Аренда такой земли по истечении срока договора не может быть продлена только при условии:
- если строительство не санкционировано;
- категория земель и целевое использование не предусматривают строительство на участке капитального сооружения;
- работа так и не была начата;
- сайт используется не по назначению.
Таким образом, закон защищает арендаторов земельного участка и предоставляет им льготные условия продления документа и права пользования уступкой при соблюдении договора.
Нужно ли заключать новый договор?
Отвечая на вопрос граждан о выборе вариантов между продлить текущий документ или подписать новый — мнения различаются. С юридической точки зрения оптимальным решением будет составить новый договор аренды квартиры. Так проще оценивать начало действий и окончание действия договора между сторонами. Участники сделки могут несколько раз продлевать договор, а количество дополнительных соглашений не фиксируются.
Осуществлять контроль за действиями участников сделки достаточно сложно, особенно с налоговой точки зрения. Если же первостепенно является экономия времени, то проще будет продлить действующий договор.
К примеру, владельцу квартиры не нужно возвращать залог за аренду квартиры, так как он все равно внесет сведения о нем в новый договор. В случае завершения сделки нужно составить акт приема-передачи имущества от съемщика к владельцу. А затем, когда в силу вступит новый договор аренды квартиры, будет составлен дополнительный акт по передаче недвижимого имущества арендатору.
Максимальная продолжительность найма жилой недвижимости не может длиться более чем 5 лет. Иные условия контракта об аренде квартиры изменяются аналогично. Затем подписывается соглашение в соответствии с алгоритмом, который был описан ранее в статье.
В большинстве случаев арендодатели настаивают на продление контракта аренды квартиры, используя дополнительное соглашение. Если в договоре предусмотрены условия об его автоматическом продлении. Это происходит в случае, если аренда недвижимости регистрируется в виде обременения прав собственности. Регистратор должен получить от арендодателя дополнительное соглашение, чтобы максимально подробно отслеживать сроки.
Нужно отметить, что соглашение не всегда целесообразно заключать, если стороны договорились перевести нежилое помещение в жилое, или обратно. В случае изменения цели существования подобной недвижимости обязанности и права также меняются. Поэтому чтобы избежать лишних хлопот, лучше заключить новый договор.
Чтобы составить дополнительное соглашение, необходимо придерживаться определенных правил:
- В нем должно быть указано, к какому договору прилагается этот документ. Указывается информация о текущем документе, определяющем права и обязанности аренды жилой или не жилой недвижимости;
- В некоторых ситуациях указываются изменения условий стандартного договора аренды квартиры, тогда создается дополнительный документ. К примеру, определенный пункт, согласно новому документу, можно считать недействительным;
- Форма опционального соглашения должна совпадать со стандартной формой базового договора аренды квартиры. Если документ, который определяет правила и права аренды был напечатан, то дополнительное соглашение не составляется в письменной форме. Если основной документ заверяется у нотариуса, дополнительный должен быть заверен там же.
Понимать условия изменения и продления договора нужно еще на этапе согласования условий самого договора. Это важно при заключении как договора аренды, так и договора найма. Если вы, например, являясь арендодателем/наймодателем, по каким-либо причинам не хотите предоставлять арендатору/нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, нужно сразу же оговаривать эти условия и прописывать их в договоре. Но в случае найма такое возможно сделать только при заключении краткосрочного договора.
Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.
Продление договора аренды нежилого помещения
ГК не предусматривает такой разновидности соглашений, как договор аренды помещений. Однако считать такие сделки не названными гражданским законодательством нет оснований. Исходя из смысла информационного письма Президиума ВАС от 01.06.2000 № 53 и сложившейся правоприменительной практики, на аренду помещений распространяются общие нормы об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), а также отдельные нормы о возмездном пользовании зданиями и сооружениями (§ 4 гл. 34 ГК).
Руководствуясь ст. 651 ГК, которая гласит, что аренда зданий и сооружений оформляется единым письменным документом, который при годовой или большей длительности действия подлежит государственной регистрации, можно предположить, что и продление договора аренды нежилого помещения должно регистрироваться. Однако не всё так однозначно:
- Продление арендных правоотношений, существовавших менее года, на такой же срок после истечения первоначального периода времени считается урегулированным новым соглашением. То есть даже если совокупная длительность сроков составит или превысит год, соглашение не подлежит госрегистрации (п. 10 Обзора практики из письма Президиума ВАС от 16.02.2001 № 59).
- Несмотря на то что правоотношения между сторонами с момента автоматической пролонгации могут существовать год и более, нет необходимости регистрировать возобновленный договор аренды недвижимости (п. 11 Обзора практики).