Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая в залоге у банка из-за ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В этом случае покупатель квартиры даёт продавцу деньги, чтобы тот погасил ипотеку. Деньги лучше передавать в качестве частичной оплаты квартиры только в рамках договора купли-продажи, в котором будет отражено, что на момент заключения договора квартира находится под обременением.
Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:
-
паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);
-
техпаспорт недвижимости;
-
выписку из ЕГРН о наличии права собственности;
-
справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);
-
разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;
-
отчет об оценке объекта.
Участвуя в покупке готовой или строящейся квартиры, находящейся в ипотеке, покупатель рискует не меньше продавца. В первую очередь опасность связано, как отмечалось, с возможным длительным оформлением сделки. Сначала банк закрывает задолженность и выдает закладную, далее заемщик снимает в Росреестре обременение с объекта. С момента внесения авансового платежа до процедуры регистрации может пройти до трех недель.
Внося аванс, покупатель не может быть уверенным в том, что сделка состоится. Ведь продавец всегда может легко передумать продавать недвижимость. Кроме того, как показывает практика, стоимость квартиры у моря в курортном городе может значительно увеличиться. обойтись дорого. При этом ДКП лучше не составлять самостоятельно, а отдать в руки специалистов, в противном случае ошибки в нем могут дорого обойтись. Это значит, внося крупную сумму, покупатель должен быть готов к риску, что возвращать средства придется в судебном порядке.
Чтобы обезопасить себя и задаток, избежать скрытой продажи или завышения цены объекта, эксперты с большим опытом работы с жилой и нежилой недвижимостью рекомендуют заранее посмотреть варианты предложений, учесть риски, составить доверенность и предварительный договор, где будет указана ответственность сторон. Также профессионалы советуют заключить соглашение, ограничивающее продавца в действиях в отношении продаваемой жилплощади.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Риски при покупке и продаже квартиры с обременением
Статистические данныеСогласно статистике, наиболее распространенным ограничением является залоговое обременение, то есть – квартира является предметом залога под выданный кредит либо является залогом под иные обязательства должника перед банком.
Многие владельцы недвижимости или граждане, желающие приобрести ее, заинтересованы в особенностях продажи или покупки квартир с обременением. Важно помнить, что такое обременение на квартиру и как оно затрудняет заключение договоров, так как продажа обремененной квартиры не менее рискованная операция, чем ее приобретение.
Обременение – это ограничение собственника в правах на недвижимое имущество из-за частичного владения квартирой иным лицом либо организацией. Обладателем доли на жилье могут являться банковское учреждение, индивидуальный предприниматель, физическое или юридическое лицо.
В тех случаях, когда владелец не снял обременение и осуществил передачу прав, появляется ряд проблем. Потребуется немало времени на решение вопросов с судом и новыми владельцами жилья. Издержки за проведение судебных заседаний будут производиться за счет ответчика. Поэтому предыдущему владельцу безопаснее избавиться от наложенных ограничений до момента заключения сделки о купли-продажи.
Покупатель в такой же степени подвергается опасности при покупке недвижимости с обременением. Действующее ограничение не позволяет ему полностью распоряжаться недвижимостью. Возврат средств до решения проблемы в судебном порядке невозможен, а сам процесс растягивается на месяцы и даже годы.
Составление договора купли-продажи недвижимости с обременением
Договор купли-продажи недвижимости с обременением ничем не отличается от обычного договора купли продажи за исключением пункта, в котором прописаны все нюансы обременения. Перед составлением такого договора покупатель обязан предоставить покупателю информацию о том, находится ли объект недвижимости в обременении. Чаще всего обременением оказываются третьи лица, прописанные в квартире. При продаже недвижимости покупатель должен предоставить продавцу следующие документы:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- справка о кредитной истории;
- согласие всех собственников, если жилье находится в долевой собственности, на продажу квартиры;
- выписка обо всех зарегистрированных в квартире лицах.
Чтобы заключить договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой и другими видами обременения, требуется стандартный набор документов. Также для каждого отельного вида обременения при совершении сделки требуется разрешение третьих лиц:
- на случай ареста требуется заключение суда о его снятии;
- если в квартире есть собственник, не достигший 18 лет, требуется разрешение от его законного представителя;
- на случай ренты требуется разрешение от собственника;
- при наличии ипотеки требуется разрешение от банка.
Покупка квартиры с зарегистрированным лицом
Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек. Как правило, им является арендатор объекта недвижимости. Договор аренды, заключаемый на период, превышающий 1 год, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.
Продать квартиру с прописанным жильцом реально, однако это не повлечет расторжения договора аренды.
Нередко с жильцом бывают прописаны и его несовершеннолетние дети. Чтобы покупка квартиры с обременением пропиской не стала причиной головной боли для нового владельца, лучше всего потребовать расторжения договора аренды еще до приобретения жилья. Это, конечно, можно сделать и после заключения сделки, но нет гарантии, что удастся обойтись без участия суда.
Что является обременением при продаже квартиры
По стандартной купле-продаже недвижимость оплачивают предварительно либо непосредственно после регистрации прав нового владельца в «Росреестре». Если необходима отсрочка или рассрочка, особые условия расчета следует утвердить заранее. Приемлемый вариант – законное обременение по согласию сторон.
ДКП с ограничениями подразумевает следующую последовательность действий:
- покупатель оформляет квартиру в собственность;
- за установленный срок равными долями (единовременно либо в ином порядке) производит выплату;
- до полного расчета отчуждение жилплощади блокируется специальной записью в базе данных ЕГРН;
- ограничение снимается после выполнения финансовых обязательств.
Порядок согласованной процедуры устанавливают в тексте основного ДКП или специальным приложением.
Что такое обременение по ипотеке
Обременение представляет собой определенный статус недвижимости, ограничивающий права владельца этого объекта. Иными словами, собственник не может полноправно и полноценно распоряжаться своим имуществом, хотя продолжает законно им владеть.
Обременение существенно ограничивает действия, и под запретом оказываются, в основном, операции, направленные на отчуждение: переоформление, продажа, дарение. Данный статус, как правило, предполагает защиту третьего лица, претендующего на собственность при тех или иных обстоятельствах.
К сведению! Не удастся обремененное жилье заложить, так как залог предполагает реализацию объекта при невыполнении должником его долговых обязательств (продажа в таком случае станет проблематичной или невозможной).
Есть различные виды обременений, в перечень которых входят наложенные правоохранительными органами аресты (при долгах, судебных разбирательствах), рента, заключенный договор найма (до истечения его действия), прописанные лица (особенно несовершеннолетние).
Но наиболее распространено обременение при ипотеке, возникающее на этапе оформления ипотечного кредита. Дело в том, что приобретение недвижимости на заемные средства предполагает залог кредитуемого объекта. Залоговая обремененная квартира (или иной недвижимый объект) становится обеспечением по ипотеке: банк при неуплате заемщиком его задолженности продает жилье для погашения остатка долга и закрытия кредитного договора. А чтобы жилье не смог продать его владелец (должник), накладывается обременение, запрещающее продажу.
Обременение в зависимости от ситуации является следствием добровольного принятия гражданином участия в какой-либо сделке (например, купли-продажи в ипотеку) или принудительного принятия мер соответствующими структурами (арест квартиры, наложенный судом или приставом-исполнителем постановления об изъятии).
Как узнать, есть ли обременение на квартиру?
Из приведенных выше примеров видно, что обременение как таковое не является препятствием для возможности заключения сделки купли-продажи квартиры. В частности, покупатель может осознанно идти на приобретение жилья, обремененного требованиями третьих лиц.
В противном случае для собственного успокоения покупатель может самостоятельно проверить наличие обременения на квартиру, которую он желает приобрести:
- Самый простой вариант — узнать данную информацию из свидетельства о праве собственности, попросив продавца предъявить его.
- Также эти данные можно самостоятельно узнать в выписке ЕГРП, запросив ее в Росреестре. Для этого необходимо:
- заполнить заявление;
- знать адрес интересующей квартиры;
- оплатить госпошлину.
Обратиться в Росреестр для получения выписки из ЕГРП можно следующими способами:
- лично:
- непосредственно в Росреестр;
- через МФЦ;
- в электронном виде:
- Портал госуслуг;
- сайт Росреестра.
Где посмотреть обременение
Ниже – сводная таблица документов, которые нужно проверить, чтобы выявить обременение.
| Вид обременения | Где посмотреть |
| Ипотека банка и обременение в пользу продавца | Выписка из ЕГРН |
| Прописанные граждане | Справка о прописанных или домовая книга |
| Лица, отказавшиеся от приватизации | Сравнить договор о приватизации и справку о прописанных |
| Рента | Выписка из ЕГРН |
| Аренда (наем) | Если договор до года – отследить невозможно, только со слов продавца. Если долгосрочный (от 1 до 5 лет) – выписка из ЕГРН |
| Несовершеннолетние собственники | Выписка из ЕГРН + паспорт продавца |
| Материнский капитал | Документ-основание + список собственников из выписки ЕГРН. В ДКП будет указано, что часть средств оплачивается капиталом. |
| Брак продавца | Штамп в паспорте о регистрации брака. Дату регистрации сравнить с датой регистрации квартиры в ЕГРН |
| Преимущественные права сособственников | Выписка из ЕГРН – если собственность долевая, автоматически появляется преимущественное право |
| Наследники и завещательные отказы | Свидетельство о праве на наследство |
Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
- В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
- Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Невозможна и ситуация, когда покупатель решил схитрить и попытался продать залоговую квартиру без «благословения» банка. «Росреестр» тщательно проверяет документы, и если на искомом объекте есть обременение «ипотека в силу закона», не зарегистрирует сделку. Основные варианты продажи рассмотрим ниже.
Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку
Важной особенностью при совершении сделок с обремененными ипотекой объектами является тот факт, что владельцем жилья по документам является заемщик (а иногда и члены его семьи). При этом банк — залогодержатель, который может удовлетворить свои требования за счет денежных средств, вырученных от продажи жилья, должен дать согласие или запретить проведение сделки.
- паспорта всех собственников жилья;
- свидетельства о госрегистрации и документы-основания возникновения прав собственности;
- кадастровый паспорт или техплан объекта;
- справка из банка об остатке ссудной задолженности и письмо-разрешение на продажу обремененной ипотекой квартиры;
- свежая, не «старше» 7-10 календарных дней выписка из ЕГРН.