Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Всё о безопасности сделок с недвижимостью: как избежать мошенничества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще один распространенный вариант мошенничества — продажа дома, построенного буквально за день из самых дешевых материалов и с нарушением всех строительных норм. Буквально через несколько дней дом начинает разваливаться и требовать сноса.
Продажа участка с подземными коммуникациями
Купленный для индивидуально-жилищного строительства участок может оказаться непригодным для постройки частного дома из-за проведенных под землей инженерных коммуникаций, газопровода, водопровода — хотя в документах об этом не сказано ни слова, или же мошенники могут сфабриковать поддельные документы о геологической и топографической съемке участка. А цена при этом у него будет в полтора-два раза выше реальной.
А если на этом участке вы все-таки построите дом, власти могут обязать вас снести постройку, оплатить перенос коммуникаций или выписать приличный штраф.
❗️Как обезопасить себя: перед покупкой вы можете заказать геологоразведку участка — это недешево, но последствия могут обернуться гораздо дороже. Также вы можете запросить сведения в градостроительном департаменте о наличии подземных коммуникаций на участке, а также узнать в Росреестре, есть ли на участке обременения по использованию.
Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.
Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.
Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.
Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми
Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.
B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.
Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Продажа недвижимости по лжеадресам
Суть подобной махинации предельно проста – покупателю демонстрируется одно помещение, а продается совершенно другое. Особенно этот способ обмана распространен при продаже загородной недвижимости. При этом по цене коттеджа со «свежим» евроремонтом может быть продана обыкновенная дача, расположенная в другом месте.
Идеальную цель аферистов в данном случае представляет собой иногородний покупатель, не знакомый с городом, в котором он приобретает жилье. Чем больше город, тем выше вероятность приобрести недвижимость по лжеадресу.
Также этот вид мошенничества весьма распространен на рынке квартир в Москве, где чаще всего используются совпадения в названиях улиц. Ведь далеко не каждый приезжий знает, что, например, помимо Измайловской площади, в столице есть еще и одноименные улица, бульвар, вал, проспект и шоссе. Причем расположены все эти места достаточно далеко друг от друга.
Таким образом, покупатель приходит смотреть роскошную квартиру в центре, а документы при этом оформляются на однокомнатное жилье в «хрущевке» где-нибудь на окраине.
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время
Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры. Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.
С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно. Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются. Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.
Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню). Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации. Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.
Как распознать ложь риелтора?
- Выбирая риелторское агентство, следует обратить внимание на наличие и оформление сайта, так как примитивное дешевое оформление, а также отсутствие или слишком большое число негативных отзывов свидетельствует о сомнительности заведения.
- Затянутый пространный ответ на важный вопрос является признаком обмана.
- Агент не предоставляет копии правоустанавливающих документов.
- Просмотр недвижимости агент назначает в неудобное время и постоянно торопит во время него.
- Агент настойчиво просит дать ему подлинники документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность.
- Риелтор настаивает на передаче наличных денег.
- Агентство не хочет показать сертификат об оказании посреднических услуг, потому что не имеет его.
- Риелтор отказывается показать оригинал своего паспорта.
- Риелтор пытается навязать составление предварительного договора купли-продажи и получить аванс, сам продавец об этом ничего не знает.
- Риелтор сильно занижает оплату за свои услуги, поэтому можно ожидать скрытой комиссии.
Реализация квартир в новостройках, не имеющих разрешения на строительство.
Такая схема продажи квартир имеет особую популярность. Застройщик вводит в заблуждение не всегда с конечной целью обмануть покупателей: зачастую строительные компании рассчитывают на то, что получить разрешение на уже запущенный в строительство дом будет легче. После активной рекламной кампании и сопровождающимися быстрыми темпами возведения здания, покупатели спешат приобрести жилье. В результате застройщику так и не удается получить разрешение, после чего он «благополучно» объявляет себя банкротом, а потенциальные жильцы новостройки остаются без желанной квартиры и собственных средств. Такие однодневные строительные организации появляются регулярно, а чтобы уберечься от рисков, лучше сотрудничайте с проверенными строительными компаниями.
Помните, что нужно отстаивать свои права – вкладывая собственные деньги, вы имеете полное право требовать разрешительную документацию еще на этапе проведения переговоров. Чтобы сопоставить документальные сведения о проекте с фактами, лучше лично посетить строительный объект и убедиться в масштабах и темпах возведения дома. Перед этим можно поискать информацию о новостройке и строительной компании в Интернете.
Преступления в сфере аренды недвижимости
Аренда недвижимости представляет собой одну из самых популярных для мошенников группу сделок по недвижимости, в которой количество преступлений совершается наиболее часто.
В данной сфере чаще всего совершаются преступления таких типов:
- Аренда жилья, договор которой расторгается по желанию арендодателя по причине «наступления особых обстоятельств», из-за которых владелец жилья не может больше сдавать свое жилье. Данная схема может реализовываться в отношении одного объекта жилой недвижимости неоднократно.
- Аренда квартиры или дома, у которого есть еще владельцы, о которых арендодатель умолчал. После того, как договор аренды был заключен, появляется второй собственник, который требует расторжения заключенного соглашения, так как он против сдачи жилья в аренду (например, в связи с тем, что он не знал о том, что квартира будет сдана в аренду). Договор расторгается, но средства за аренду, как правило, больше не возвращаются.
Аферы с недвижимостью и их разоблачение
Практика показывает, что аферы с жильем часто происходят в тех случаях, когда владельцами квартир являются пожилые люди или лица с хроническим алкоголизмом или наркоманией.
Ведь их легко ввести в заблуждение, уговорить подписать требуемые для аферистов бумаги. В итоге человек, как говорится, просто выбрасывается на улицу.
Однако махинации совершаются и с вполне здравомыслящими гражданами, которые не сразу замечают подвох. Причём, это касается не только покупке или продажи жилья, но и его аренды.
Сейчас в сети можно встретить описание различных приемов от злоумышленников. Некоторые из них поражают воображение своей изощренностью и простой одновременно.
Мошенничество при продаже недвижимости совершается нередко и тогда, когда продавец или покупатель обращается за содействием к риэлторам.
Казалось бы, участие специалиста должно гарантировать юридическую чистоту сделки. В то же время на практике это далеко не так.
Поэтому подбирая агентство недвижимости или частного маклера, стоит заблаговременно поинтересоваться об их репутации.
Как уберечься от мошенничества на рынке недвижимости
Мошенничество в сфере недвижимости подпадает под статью 159 УК РФ, которая предусматривает ответственность от штрафа от 120 000 рублей и до лишения свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового, в зависимости от размера причиненного ущерба. Несмотря на достаточно суровое наказание, данный вид преступления пользуется большой популярностью у аферистов. Каждый раз придумываются все новые и сложные схемы обмана, поэтому специалисты советуют лишний раз не рисковать самостоятельно, а обратиться за помощью к юристу. Все же, если решили действовать самостоятельно, следует:
- обязательно проверять все документы, представленные владельцем объекта недвижимости для проверки;
- если речь идет об аренде жилья, нужно узнать, сколько человек прописано в квартире, попросить владельца получить письменное согласие каждого из собственника на сдачу квартиры в аренду;
- при аренде жилья или коммерческой недвижимости заключайте только официальный договор аренды – через агентство недвижимости или у нотариуса;
- как и при аренде, в случае покупки квартиры или офисного помещения, в первую очередь, необходимо убедиться в благонадежности продавца и реальности всех документов;
- не бойтесь показаться мнительным, просите продавца предоставить дополнительные документы и выписки;
- арест имущества судебными приставами или ипотечный кредит легко можно проверить самостоятельно, заказав выписку ЕГРП;
- даже при самостоятельном оформлении сделки, всегда можно обратиться за консультацией в специализированную компанию – выбирайте проверенные агентства недвижимости, которые находятся на рынке уже много лет.
Мошенничество с документами на квартиру
В других ситуациях преступники продают квартиру, арендованную ими же у настоящего хозяина. Они предъявляют поддельные документы, берут крупный задаток. И даже если покупатель проявит немного бдительности, пусть с запозданием, но всё же выявит подлог, мошенники к тому времени уже успеют скрыться с полученными деньгами. В этом случае покупатель несет убытки лишь частично.
Разновидности обременений, налагаемых на недвижимость:
Может оказаться, что на продаваемое жилье наложено обременение. Это означает, что покупателю придется нести дополнительные расходы. Арест налагается по решению суда. Также может быть наложен арест на квартиру при предъявлении судебным приставам-исполнителям мирового соглашения, которому присущи признаки судебного решения. Но кроме ареста могут обнаружиться и другие обременения. Сведения о наложении обременения не являются конфиденциальными, их можно получить в Росреестре (ЕГРН).
- Продаваемая квартира оказалась залоговой.
- Возобновился судебный спор между наследниками.
- Долг владельца продаваемого имущества настолько большой, что кредиторы добились ареста квартиры и ее продажи.
- Продавец намеревается объявить себя банкротом. В дальнейшем сделка купли-продажи жилья может быть оспорена кредиторами.
Мошенничество при покупке и продаже недвижимости
Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:
- Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
- Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
- Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
- Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
- При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.
При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:
- Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
- Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
- Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
- При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.
Способ 5. Чтобы не как в кино или рейдерский захват
После оформления сделки, когда новая квартира уже обжита и сделан ремонт на пороге появляется незнакомый человек с постановлением суда, дающим ему право проживания в этой квартире. Это вернувшийся после многолетнего отсутствия родственник, который был прописан в этой квартире, и выселить его насильно нет никакой возможности. Человек мог сидеть в тюрьме или жить в другой стране. Чтобы не делить жилплощадь с посторонним «элементом» иногда приходится очень дорого платить, можно попытаться расторгнуть сделку в судебном порядке, но тогда все деньги на ремонт просто пропадут. Поэтому новоявленный родственник предлагает просто заплатить ему такую же сумму, а то и немногим большую, чтобы он смог купить себе «домик в деревне» и переселиться туда.
Как не попасть в такую ситуацию: оформляйте все сделки через надежные риэлтерские агентства, настаивайте на проверке чистоты квартиры, требуйте расширенную выписку из домовой книги или паспортного стола.