Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание cудом права собственности на самовольную постройку 2023 г.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
Последовательность действий узаконить самострой
Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:
- более простой вариант – административный порядок согласования;
- при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.
Как узаконить самострой на своем участке
Самостроем называют постройки, которые были возведены только по собственной воле их владельца без согласования с уполномоченными органами. Право на них не узаконено. Согласно регистрационным данным, на неком участке земли нет никаких строений. Самостроем можно назвать не только торговые палатки у метро, но и бани на дачах у некоторых граждан.
Отличить самострой от законной постройки можно по следующим признакам:
- участок земли под постройкой не оформлен должным образом в собственность владельца;
- объект возведён на земельном наделе, целевое назначение которого не предполагает использования его в таком ключе;
- дом, баня или иная хозяйственная постройка возведены на участке без согласования с администрацией;
- возведение строения происходит с нарушением градостроительных или иным норм. Например, в обход требований пожарной безопасности.
Даже наличие одного из этих условий характеризует строение как самовольную постройку. У владельца могут возникнуть серьёзные проблемы с оформлением имущественного права. Чем раньше начать этим заниматься, тем больше шансов привести документы в соответствие с действующим законодательством.
Какую незаконную постройку допускается сделать законной
В законе четко прописано, как зарегистрировать самострой в собственность, и перед тем, как заняться решением этого вопроса эти нюансы следует изучить, так как не все сооружения можно оформить. В этом разделе предлагаем ознакомиться с требованиями, которым должна соответствовать конструкция:
- На участке разрешено строительство объекта. Данная земля имеет соответствующее разрешение, чтобы выполнять выбранный вид строительства. То есть, для жилого строения или дачного домика назначение будет разным. Также, как для гаража или цеха. Самовольно изменение назначения участка невозможно.
- Соблюдено все соответствие параметров застройки. Если это участок, предназначенный для ИЖС, то строение на этой территории в высоту может максимум достигать три этажа. Возведение пяти этажей не допустимо. Иногда такая практика наблюдается и даже недобросовестные застройщики умудряются продавать в них квартиры. Если приобретена квартира в таком доме еще на этапе строительства, то ее можно не получить.
- Сооружение не нарушает ничьи права. Категорически запрещено возводить дом на части соседнего земельного участка, а также в том месте, где дом может кому-то мешать. Например, нарушением может стать даже слишком большая высота коттеджа, за счет чего создается тень на окна соседнего дома.
Получение права собственности в добровольном порядке
Итак, для того чтобы получить право собственности на строение в добровольном порядке, необходимо пройти ряд этапов. Прежде всего, потребуется подготовить техническую документацию (для этого нужно обратиться в БТИ). Затем пакет документов вместе с заявлением подается в органы муниципальной власти (как правило, данным вопросом занимаются отдел архитектуры, отдел строительства или градостроительный комитет).
Местные органы власти должны выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение и заключение, в котором будет указано, что строение соответствует всем требованиям. После урегулирования всех вопросов с местными органами власти необходимо снова посетить БТИ для оформления тех. плана.
Следующий этап — обращение в Росреестр (или в МФЦ) для регистрации права собственности. Если все будет сделано правильно, регистрирующий орган поставит объект на учет и предоставит заявителю документы, подтверждающие право собственности на объект.
В каких случаях удается зарегистрировать самовольную постройку?
Возведенную самовольно постройку можно признать законной только при обращении в суд. В ходе рассмотрения искового заявления о признании права собственности важен целый ряд условий. Их несоблюдение влечет за собой отказ в признании права собственности.
Случаи, когда легализация возможна:
-
У вас должно быть право на землю. Необходимо оформить право собственности либо право аренды на земельный участок . Не забывайте учитывать целевое назначение и виды разрешенного использования участка.
-
Постройка должна соответствовать параметрам планировочных документов и стандартам землепользования. Это касается минимального и максимального процента застройки, количества этажей, отступов от границ участка и т. д.
-
Самовольная постройка не должна представлять угрозу жизни или здоровью. Если безопасность возведенного самовольно строения под сомнением, то она доказывается судебной экспертизой. Экспертное заключение прилагается к материалам дела.
-
Необходимо доказать, что ранее были предприняты меры для получения разрешения. Однако органы власти вынесли отказ в его выдаче, который является незаконным. Вы должны представить суду доказательства о том, что своевременно предоставили пакет документов на согласование.
-
Самовольная постройка должна существовать. Докажите это суду, предоставив кадастровый план или паспорт объекта. К иску приложите документы, подтверждающие возведение постройки на ваши средства.
Суд либо местная администрация может признать постройку законной, если она будет отвечать требованиям отечественного законодательства. Так, недвижимость может стать собственностью, если она соответствует условиям, утвержденным законодателем в п. 3 ст. 222 ГК РФ.
- наличие в отношении конкретного надела прав, дозволяющих возведение постройки. Например, земля принадлежит лицу на праве собственности, или же он пользуется ей на основании имеющегося договора.
- постройка возведена в соответствии с существующими нормами права;
- отсутствие нарушений прав и интересов 3-х лиц, а также какой-либо угрозы жизни или здоровью;
- нет каких-либо претензий к объекту недвижимости со стороны органов власти.
В том случае, если выявленные недостатки будут устранены, и постройка станет соответствовать установленным требованиям, то лицо приобретет право собственности на данное сооружение. В иных случаях будет вынесено решение о сносе.
Какая постройка относится к самострою?
Многие граждане считают, что приобретение земельного участка в собственность автоматически позволяет возводить на нем любые постройки, однако в действительности это не так. Даже если земля находится в собственности, закон все равно обязывает граждан обращаться за разрешением в органы власти.
Итак, самостроем признаются те постройки, которые возведены на земельном участке без уведомления уполномоченных властных структур и получения разрешения на строительство или же построены с нарушением закона и существующих правил. По закону (ст. 222 ГК РФ), самостроем могут быть признаны следующие объекты:
- построенные на участке, назначением которого не является строительство;
- возведенные на участке, который не оформлен надлежащим образом;
- построенные с нарушением существующих требований (градостроительных и пожарной безопасности);
- возведенные без согласования и без наличия соответствующего разрешения.
Важно! Как показывает практика, самовольной постройкой может быть признан любой объект. В частности, такой статус нередко получают жилые дома, гаражи, торговые центры, производственные здания, амбары и т.д.
Почему необходимо придавать постройке законный характер? Нужно учитывать, что, если надлежащее оформление объекта отсутствует, распоряжаться им по собственному усмотрению становится невозможным (строение нельзя продать, подарить и т.д.).
Инструкция: как зарегистрировать самострой?
Шаг 1 Собираем все документы и идем в суд. Для этого, вы должны быть собственником земельного участка, на котором находится спорное строение. Либо человеком, которому этот земельный участок достался в наследство или подарен. Суд руководствуется следующими решениями: безопасна ли постройка, не нарушает ли она чьи-то права, правильно ли она возведена (сохранены ли границы).
После положительного решения суда вы можете зарегистрировать недвижимость.
Шаг 2 Узаконить самострой без суда можно по дачной амнистии (ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Дачная амнистия распространяется на случаи, когда дом построен на садовом или дачном участке, либо на земле, предназначенной для индивидуального жилищного строительства.
Необходимо предъявить документы на земельный участок и документы, подтверждающие факт строительства (для гаражей и дачных домиков — это декларация об объекте недвижимого имущества, для объектов ИЖС — разрешение на ввод в эксплуатацию).
“Дачная амнистия” — это упрощенная схема постановки на кадастровый учет земельных участков и частных домов. На сегодняшний день государство продлило сроки дачной амнистии до 1 марта 2020 года.
Любой случай индивидуален! И всегда есть шанс узаконить самострой без вмешательства суда. Обращайтесь для этого в Центральное кадастровое бюро, которое работает по Москве и Московской области.
Консультация специалиста для вас бесплатная!
Если участок нецелевой
Когда строение возводится на участке, который не предназначен для строительства, процесс легализации значительно усложняется. Чтобы оформление стало возможным, потребуется перевести землю в другую категорию.
Для перевода категории следует обратиться в муниципалитет и написать заявление. В тексте указывается обоснование для перевода. Сделать это может только собственник земельного участка.
К заявлению прикладываются:
- документы, подтверждающие наличие права собственности на землю;
- техническая документация на участок;
- общегражданский паспорт заявителя.
После рассмотрения заявления муниципальный орган вынесет решение. Оно выдается собственнику посредством оформления акта об удовлетворении или отказе в удовлетворении ходатайства.
Только после того, как перевод целевой категории будет осуществлен, можно приступать к легализации постройки. Это происходит в общем порядке.
Получение права собственности в добровольном порядке
Итак, для того чтобы получить право собственности на строение в добровольном порядке, необходимо пройти ряд этапов. Прежде всего, потребуется подготовить техническую документацию (для этого нужно обратиться в БТИ). Затем пакет документов вместе с заявлением подается в органы муниципальной власти (как правило, данным вопросом занимаются отдел архитектуры, отдел строительства или градостроительный комитет).
Местные органы власти должны выдать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), разрешение и заключение, в котором будет указано, что строение соответствует всем требованиям. После урегулирования всех вопросов с местными органами власти необходимо снова посетить БТИ для оформления тех. плана.
Следующий этап — обращение в Росреестр (или в МФЦ) для регистрации права собственности. Если все будет сделано правильно, регистрирующий орган поставит объект на учет и предоставит заявителю документы, подтверждающие право собственности на объект.
Особенности узаконивания постройки
Существует два способа узаконивания самовольно постройки:
- Признание имущественных прав в судебном порядке.
- Досудебное урегулирование посредством «дачной амнистии».
Если возведенное строение не представляет опасности для окружающих и не затрагивает интересов других лиц и муниципалитета, то, скорее всего, органы примут решение в пользу собственника.
Проблем с узакониванием не возникнет при соблюдении некоторых условий:
- земельный участок находится в собственности лица;
- вид разрешенного использования участка допускает возведение строений;
- государство и муниципалитет не выдвигает претензий по отношению к объекту недвижимости.
Следует учитывать, что незаконное возведение строений облагается штрафными санкциями. Кроме того, будет произведен перерасчет налога за последние три года.
Оформление права собственности или пользования земельным участком
Для оформления права собственности или пользования земельным участком, заинтересованное лицо подает заявление в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по месту нахождению земельного участка о передаче земельного участка в собственность или предоставление в аренду. Точная процедура подачи такого заявления регламентируется нормативно-правовым актом органа исполнительной власти или орган местного самоуправления по месту нахождению земельного участка.
К такому заявлению прилагается согласие собственника на застройку (если это не орган исполнительной власти или орган местного самоуправления) и земельно-кадастровая документация (разработки и согласования материалов места расположения, проекта землеотвода, оценка, утверждение потерь, геодезические исследование с рельефом и координатами границ).
Согласие собственника на застройку подлежит нотариальному оформлению.
Стоимость услуг землеустроительных организаций (разработки и согласования материалов места расположения, проекта землеотвода, оценка, утверждение потерь, геодезические исследование с рельефом и координатами границ) определяется в соответствии с совместным Приказом Гос. Комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства финансов Украины и Министерства економики Украины № N 97/298/124 от 15.05.2001 «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг» и может варьировать от 2000 и до 15000-25000 гривен в зависимости от сроков выполнения таких работ, местности и размера земельного участка.
Риски владельца самостроя
Лицо, построившее тот или иной объект недвижимости самовольно, не является его собственником до момента надлежащего документального оформления, а значит, и не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, а также совершать другие сделки.
Все коммуникации (вода, канализация, газ, электричество подводятся к дому и подключаются исключительно на основании надлежаще согласованных проектов, а значит есть риск, что без узаконенного строительство Вам будет отказано в согласовании проектов на подведение и подключение коммуникаций, электроэнергии, газа, канализации.
В том случае, если постройки возведены на земельном участке не принадлежащем застройщику, и если собственник (законный пользователь) земельного участка не претендует на право собственности на такие постройки, или если, та или иная постройка нарушает права и интересы третьих лиц, или представляет собой угрозу здоровью и жизни окружающих, то такие постройки могут быть снесены без каких либо компенсаций или возмещений застройщику. Инициировать снесение самостроя может любой заинтересованный, включая собственник (законный владелец) земельного участка, соседи, органы прокуратуры, органы санэпидемнадзора, пожарной безопасности, защиты окружающей среды. Если не удается решить такой конфликт, то возможно придется обращаться в суд. Для выяснения представляет ли самострой угрозу здоровью и жизни окружающих лучше провести экспертизу.
При самострое, также могут возникнуть некоторые проблемы при оформлении такого имущества по наследству. В свидетельстве о праве на наследство не указываются объекты, указанные в документах БТИ как самострой. Таким образом, наследник не сможет оформить право собственности на самострой по наследству не оформив предварительно необходимые разрешения и не согласовав проекты, а самовольные строения по истечении полутора лет могут быть по решению суда переданы в коммунальную собственность. Процедура (переоформление документов в БТИ, по решению суда, или другая) легализации самостроя полученного по наследству определяется в зависимости от вида недвижимости (основные здания/строения, вспомогательные строения) и правового статуса земельного участка под застройкой (земельный участок выделен в натуре или нет, кому принадлежит, для получения в собственности или в пользование, назначение земельного участка).
Список документов для узаконивания самовольной постройки в суде:
исковое заявление;
документы, подтверждающие право собственности (другое право на земельный участок, на котором находится самовольно выстроенный объект);
документы, подтверждающие факт существования на участке самовольной постройки (акт обследования), документы из БТИ (комитет местного самоуправления);
документы, доказывающие, что с появлением на участке постройки не были нарушены правила землепользования и застройки, права и интересы третьих лиц, например, что при строительстве на земельном участке загородного дома не были затронуты границы соседнего участка (в качестве такого документа выступает заключение кадастрового инженера);
документы, подтверждающие, что постройка не представляет собой угрозы жизни и здоровью третьих лиц (акты обследования пожарного (МЧС) и санитарного (СЭС) надзора);
документы, являющиеся подтверждением того, что собственник обращался в администрацию за получением разрешения на строительство, и документ, свидетельствующий о результате этого обращения (например отказ в выдаче разрешения на строительство);
квитанция об уплате государственной пошлины;
копии искового заявления для ответчика и иных лиц.