Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксклюзивный договор означает, что вы доверяете решение своего жилищного вопроса конкретной фирме. Есть устойчивый миф о том, что это сужает возможности клиента. Многие считают, если «закинуть» квартиру или комнату для продажи сразу в несколько агентств недвижимости, то они справятся с рекламой быстрее. Однако это заблуждение. Представьте, что вам твёрдо пообещали заплатить за работу, и не просто на словах, а письменно, указали в договоре размер ваших комиссионных. Наверняка, вы с охотой возьметесь за дело и будете стремиться уложиться в срок договора по продаже, ведь удачная сделка будет означать для вас получение вознаграждения. А теперь представьте, что всё вовсе не на бумаге, а «вилами на воде писано». Нет гарантии, что именно вы получите процент от сделки. Станете вы ради такой перспективы терпеливо отвечать на звонки потенциальных покупателей, давать объявление в газеты за свой счёт, организовывать показы квартир, комнат, тратя на них своё время? В данном случае одно агентство справится с задачей лучше и быстрее, чем несколько, ведь эксклюзивный договор подтверждает серьёзность намерений покупателя, обязывает агентство выполнять условия договора.
Договор услуг гарантия агентству
Агентство так же заинтересовано в договоре, как и клиент. Иначе, где уверенность, что предприимчивый гражданин, сделавший заявку на продажу недвижимости, не решил просто «промониторить» рынок за счёт риэлтерской компании? Поэтому агентство возьмётся за работу только в случае твёрдой уверенности, что труд будет оплачен. Чаще всего в прессе говорят о том, как недобросовестные маклеры обманывают доверчивых граждан, но ведь и граждане наши не все такие уж наивные и честные. Совсем не редкость, когда продавец пытается «кинуть» агентство. Уже после того, как проведена вся работа, отказывается от продажи (якобы), придумывая уважительную причину, а сам чуть позже «за спиной у риэлтора» заключает сделку с найденным покупателем. Всё это ради того, чтобы не платить комиссионные. Не следует забывать, что защищаются не только права клиентов, но и права риэлторов.
Плюсы и минусы работы с риэлтором
От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.
Плюсы от работы с риэлтором:
- быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
- маркетинговый план по рекламированию квартиры;
- прием звонков от клиентов и организация просмотров;
- проверка всех документов перед сделкой.
Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.
Минусы от сотрудничества с риэлтором:
- высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
- риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
- потеря задатка за досрочное расторжение договора;
- медленная работа и минимум покупателей.
Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.
Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.
Какие документы нужны для договора?
Чтобы юридически грамотно составить договор с риэлтором, сторонам нужно предоставить соответствующий пакет документов.
Клиенту достаточно будет принести на встречу с риэлтором:
- копию свидетельства о праве собственности на объект;
- согласие других собственников на отчуждение;
- письменное согласие органов опеки и попечительства — если на жилплощади прописан несовершеннолетний;
- справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- копию паспорта;
- копию идентификационного кода (ИНН).
Риэлтор же должен предоставить:
- копию риэлторской лицензии;
- доверенность агентства — если специалист работает от имени компании;
- паспорт.
С теоретической точки зрения договор аренды – это временное владение чужим имуществом за определенную оплату, а договор возмездного оказания услуг – выполнение ряда действий с целью получения вознаграждения. Но на практике это понятия сложно различимы.
По этой причине договор аренды часто может рассматриваться одновременно и как договор оказания услуг. Пример смешанного договора аренды и оказания услуг – документ, подписываемый гражданином при заселении в гостиницу.
Жилец одновременно выступает в роли арендатора гостиничного номера на определенный срок за конкретную оплату и получателя услуг, которые входят в стоимость проживания в гостинице.
Пример смешанного договора оказания услуг.
Таким образом, договор оказания риэлторских услуг заключается между агентством недвижимости и заказчиком, который может являться физическим или юридическим лицом. Предметом договора выступает объект недвижимости (земля, квартира, дом и т.д.), который может быть приобретен, продан, сдан в аренду или арендован.
Договор должен содержать сведения об исполнителе и заказчике, характере предоставляемых услуг, правах и обязанностях сторон, условиях сделки.
Обязательным условием является наличие информации обо всех участниках сделки и указание цены.
Договор может иметь приложения, содержащие дополнительную информацию.
Обычные условия Агентского договора (Договора оказания риэлторских услуг)
(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в Агентском договоре (Договоре оказания риэлторских услуг) :
- срок действия договора;
- размер вознаграждения Риэлтора и порядок его оплаты;
- отчеты Риэлтора( для сторон договора желательно в самом договоре установить форму и сроки предоставления отчетов, перечень документов, подтверждающих расходы Риэлтора, произведенные за счет Заказчика и т.п.)
- иные условия, которые стороны в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в договоре.
Ответственность сторон
Говоря об ответственности сторон по договору с агентством недвижимости, следует заметить, что хотя данный вид договоров законодательно относится к контрактуальным, то есть основанным на договоренности сторон, на практике он давно превратился в договор присоединения.
Это объясняется тем, что риэлторы работают по собственным расценкам и в соответствии с Уставом. То есть свои типовые договоры они разрабатывают самостоятельно, включая в него те пункты, которые нужны им. Клиент либо соглашается с условиями риэлтора, либо идет искать другое агентство недвижимости.
Однако существуют пункты, которые обязаны быть в договоре, но которые иногда агентство, умышленно или нечаянно, упускает. Это пункты, касающиеся ответственности самого агентства. Если данные пункты упущены, можно потребовать их внести, и риэлтор будет обязан это сделать.
По общему правилу за ненадлежащее исполнение условий договора или их полное неисполнение устанавливаются штрафные санкции в размере 0,2% от стоимости договора.
Договор поручения с риэлтором
Согласно статье 1000 Гражданского кодекса Украины:
Договор поручения – это договор, при котором собственник даёт задание посреднику выполнить за его счёт и от его имени действия, предусмотренные договором.
Это может быть не только продажа квартиры, но и представление интересов, показ квартиры и любые другие действия.
При этом совершенные риэлтором действия создают, изменяют, либо прекращают гражданские права собственника.
Как правило, в договоре чётко указывается, какие действия должен выполнить посредник, каким способом и в какой срок.
Почему договора с риэлтором не выгодны
Договор поручения и риэлторских услуг защищают только интересы посредника. Это их заработок. Для вас и для покупателя совсем не выгодно их заключать. Зачем вам эксклюзивный договор, если вы сможете продать квартиру сами? Зачем ограничивать себя только одним посредником, если их тысячи, и пусть каждый пытается продать.
Покупатели тоже не глупые. Они вначале ищут квартиру без посредников и всячески стараются избегать риэлторов. Никто не хочет переплачивать 2 тысячи долларов за навязанную услугу. Квартира без посредника – это большое преимущество и выгода для покупателя.
Статья по теме: Как купить квартиру без посредников в Одессе
Это значит, что если вы подпишете эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг, то части покупателей станет ваша квартира не интересна. Много людей ищут недвижимость исключительно без посредников. Зачем переплачивать, если можно купить самостоятельно? Они так и делают.
Если ваша квартира стоит 40, и у покупателя есть 40 тысяч, то вы договоритесь и продадите. Но если появится риэлтор в сделке, то вы либо получите 38, либо сделка сорвётся. Решать, конечно, вам, стоят ли услуги посредника 2 тысячи из вашего кармана, или нет. Потому что оплачиваться услуга будет из ваших денег, а не покупателем, как ошибочно обычно думают.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Плюсы и минусы работы с риэлтором
В сотрудничестве с риэлтором есть и положительные, и отрицательные стороны. Не забывайте и о том, что как раз в сфере недвижимости мошенников более, чем достаточно, так что выбирать себе подрядчика нужно очень внимательно. Оптимальным вариантом будет обратиться к специалисту по знакомству.
В целом, к положительным факторам сотрудничества с агентом по недвижимости можно отнести следующее:
- Перед сделкой проверяются все документы, проверяется и сам объект на предмет наличия арестов и тому подобных обременений.
- Реклама объекта – дело агента, вы не тратите на это время и деньги.
- Риэлтор должен сам организовывать осмотры квартиры, но так, чтобы это было удобно вам.
- Вам не нужно общаться с потенциальными клиентами, отвечать на бесконечные звонки, договариваться об осмотре – это работа агента.
- Вы не ищете себе подходящие варианты – их, исключительно под ваши параметры, должен подбирать вам агент.
Договор оказания риэлторских услуг по продаже недвижимости
- Заказчик обязуется: Оплачивать Услуги в размерах и сроки, предусмотренные Договором.
- Своевременно передавать Исполнителю всю необходимую для оказания Услуг информацию и документацию.
- Принять оказанные Услуги в соответствии с условиями Договора.
- Не передавать полученную от Исполнителя информацию, связанную с оказанием услуг по Договору, третьим лицам и не использовать ее иным образом, способным привести к нанесению ущерба интересам Исполнителя.
- Во время срока действия Договора не предпринимать каких-либо действий (лично или через посредников), связанных с оказанием Услуг, без согласования с Исполнителем, в том числе не производить самостоятельных осмотров объектов Недвижимости.
- Оказывать Услуги качественно и в срок в соответствии с условиями Договора.
- Получать от Исполнителя устные и письменные объяснения, связанные с оказанием Услуг, не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты предъявления соответствующего требования.
- Требовать оплаты за оказанные услуги.
Как найти хорошего риэлтора
В поисках агентства недвижимости очень важно помнить, что рынок недвижимости – это сфера, в которой крутятся большие деньги. А там, где деньги – там и огромный риск стать жертвой мошенничества. Разумеется, в мошеннических сделках часто бывают замешаны и риэлторы, поэтому вопрос заключения договора с агентством недвижимости можно решать только по результатам тщательного анализа информации об агентстве и ознакомления с ее репутацией.
Для оценки риэлтора следует узнать о его клиентской базе. Чем больше клиентов у риэлтора, тем скорее будет подобран нужный вариант.
Вполне можно столкнуться с ситуацией, когда у риэлтора вообще нет собственной базы, и он действует исключительно путем подбора вариантов среди объявлений на рынке недвижимости. На самом деле это не страшно, особенно если риэлтор – новичок на рынке. Личные деловые качества, расторопность новичка вполне могут дать ему возможность даже при отсутствии базы быстро справиться с подбором клиентуры.
Собирая информацию о риэлторе, очень важно ознакомиться с его учредительными документами, с лицензией на работу с недвижимостью, с его сертификатом и т.д.
Важным будет наличие у риэлтора (агентства) собственного обустроенного офиса, шаблонов документов и прочего. Дело в том, что открытие агентства, подбор и оборудование офиса, набор штата сотрудников – довольно дорогостоящее мероприятие, которым мошенники не занимаются.
Сделка через посредника: составляем договор с риэлтором и агентством недвижимости на продажу и покупку квартиры по образцу
Юрист в данном случае оказывает консультационные услуги, проверяет документы и оценивает риск сделки, рассказывает порядок покупки и продажи квартиры, сформирует пошаговую инструкцию в конкретном случае.
Агентство недвижимости же предоставляет более широкий перечень услуг. Но мало кому требуются просто посреднические услуги – найти покупателя можно хоть и медленнее, но самостоятельно. Какие услуги предоставляет агент?
- Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.
- Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:
- консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
- проведение процедуры оценки недвижимости;
- подготовка и проведение рекламной кампании;
- поиск покупателей квартиры;
- проведение переговоров с потенциальными покупателями;
- проведение показа недвижимости;
- сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
- подготовка проекта договора купли-продажи;
- организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
- подготовка заключительной документации.
Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.
- Посредник обеспечивает безопасность и легкость проведения сделки по различным направлениям – юридическим, финансовым, организационным и документальным.
- Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.
- Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.
Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.
Какие пункты договора с риэлтором должны насторожить?
Недобросовестные агентства указывают невыгодные для клиента в документе мелким шрифтом. Если он есть, нужно читать эти положения в первую очередь. Как правило, они касаются финансовых обязательств и могут указывать на скрытую комиссию.
Еще один момент – разница между ценой квартиры, указанной в договоре, и реальной стоимостью. Некоторые агенты пытаются ее получить сверх вознаграждения. Если же риэлтор просит подписать документ задним числом, от сотрудничества с ним лучше отказаться: при появлении проблем в дальнейшем его будет сложно привлечь к ответственности.
Совет юриста: всегда внимательно читайте любые договоры. Клиент вправе взять его на ознакомление в спокойной обстановке на полчаса или даже забрать его домой на несколько дней, и только потом подписывать. Риэлтор может настаивать на скорейшем заключении сделки, применяя психологические методы воздействия, и на это не стоит обращать внимание.
Исполнителю нужно предоставить:
- Паспорт.
- Доверенность, выданную риэлторским агентством с указанием полного перечня полномочий агента.
Агентству недвижимости потребуется предоставить:
- Учредительные документы организации.
- Свидетельство о гос. регистрации.
- ИНН.
Заказчику нужно будет предъявить:
- Гражданский паспорт, ИНН, СНИЛС.
- Правоустанавливающие документы на жильё.
- Согласие органов опеки и попечительства на сделку, если один из собственников – несовершеннолетний.
- Справка по форме №9.