Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда утрачивается право пользования жилым помещением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российское жилищное законодательство также предусматривает порядок прекращения права пользования жилым помещением членов семьи бывшего собственника этой квартиры или дома. Если до 2005 г., согласно закону члены семьи бывшего собственника не утрачивали право пользования жильем даже после прекращения семейных отношений, то сегодня действующее законодательство устанавливает, что прямой переход права собственности квартиры или дома к другому лицу влечет за собой прекращение права пользования этим помещением (п. 2 ст. 292 ГК). Права членов семьи собственника зависят от прав самого собственника, то есть они также имеют право пользоваться жилым помещением, использовать его надлежащим образом и по назначению, дееспособные совершеннолетние члены семьи несут совместно с собственником солидарную ответственность за исполнение обязательств, вытекающих из пользования этим помещением, кроме того, члены семьи вправе требовать устранения нарушений их прав и интересов на пользование жильем, включая самого собственника. Как мы уже писали выше, согласно п. 4 ст. 31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилья не сохраняет за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением. Однако, в этом правиле есть исключение: на основании ст. 19 ФЗ № 189 от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» действия положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ об утрате права пользования жилым помещением в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья не распространяются, если в момент приватизации данной квартиры/дома все члены семьи имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим данное жилье. Кроме того, к таким членам семьи не применима ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ ввиду бессрочного права пользования жилым помещением.
Комментарии к ст. 35 ЖК РФ
1. Действие комментируемой статьи распространяется на граждан, имеющих право пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и не являющихся собственниками этих жилых помещений. Это могут быть члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, члены семьи прежнего собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа.
В случае прекращения права пользования жилым помещением названных выше граждан они могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения.
2. К членам семьи собственника жилого помещения согласно ст. 31 ЖК РФ относятся проживающие совместно с этим собственником его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Право пользования жилым помещением у них прекращается в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, например прекращения брака. Если бывшие члены семьи собственника жилого помещения в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождают указанное жилое помещение, они подлежат выселению по требованию собственника на основании решения суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК).
3. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено федеральным законом. Члены семьи собственника жилого помещения не имеют права распоряжения этим помещением. При отчуждении жилого помещения его собственником у членов его семьи прекращается право пользования этим помещением.
Смена собственника жилого помещения происходит и в случае смерти собственника помещения. В этом случае право пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника прекращается.
В случае отказа освободить жилое помещение члены семьи прежнего собственника жилого помещения подлежат выселению из этого помещения в судебном порядке на основании заявления его собственника.
4. Граждане могут приобрести право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа. На наследника, которому переходит по завещанию жилое помещение, завещатель вправе возложить обязанность предоставить лицу, указанному в завещании, право пользования этим жилым помещением или отдельной его частью на период жизни этого лица либо на иной срок (ст. 1137 ГК). Если в завещании установлен иной срок (не пожизненно), на который наследник обязан предоставить право пользования жилым помещением гражданину, то истечение этого срока является основанием для прекращения права пользования жилым помещением гражданином, которому это право было предоставлено завещательным отказом. Данный гражданин может быть выселен собственником жилого помещения (см. комментарий к ст. 33 ЖК).
При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. Однако при выкупе жилого помещения в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд право пользования гражданином, которому это право предоставлено завещательным отказом, прекращается.
Указанные лица подлежат выселению из выкупленного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
5. В случае, когда члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника, пользование жилым помещением которых производится на основании решения суда, или граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа, используют это жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить их об устранении этих нарушений и назначить разумный срок для проведения ремонта в жилом помещении либо для устранения нарушения.
Если названные граждане после предупреждения собственника жилого помещения продолжают нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведут необходимый ремонт, то по иску собственника жилого помещения эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
После выселения указанных выше граждан обязанность в проведении ремонта лежит на собственнике этого жилого помещения.
6. Если члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника, пользование жилым помещением которых производится на основании решения суда, или граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа, самовольно произвели переустройство или перепланировку занимаемого помещения, то орган местного самоуправления направляет собственнику жилого помещения уведомление о приведении их жилого помещения в разумный срок в первоначальное состояние. Собственник жилого помещения вправе уведомить лиц, имеющих право пользования этим помещением и самовольно произведших переустройство и перепланировку, о приведении жилого помещения в прежнее состояние. Но при этом ответственность за действия этих лиц несет собственник. Приведение жилого помещения его собственником в прежнее состояние является основанием для взыскания с лиц, самовольно произведших переустройство и перепланировку, возмещения ущерба. Думается, что такие действия лиц, имеющих право пользования помещением, могут служить основанием для выселения их из жилого помещения по требованию его собственника.
Сохранение права пользования жилым помещением
Отдельно хотелось бы рассмотреть вопрос о сохранении прав членов семьи после прекращения брачных отношений. В соответствии с семейным законодательством в случае, если ваш брак распался, и вы не являетесь собственником жилого помещения, в котором проживали вместе с супругом, право пользования данным жилым помещением за вами не сохраняется, если только вы не договоритесь с бывшим супругом о том, чтобы еще пожить в его квартире какое-то время.
Однако, в соответствии с жилищным законодательством, данное правило не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при соблюдении следующего условия: в момент приватизации данного объекта жилого фонда указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Если вопрос идет не о приватизированном жилом помещении, при отсутствии взаимопонимания с бывшим мужем по вопросу продления срока пользования помещением на определенное время, вам необходимо обратиться в суд.
Однако только при наличии обстоятельствах, указанных в законе. Каких? У вас нет никакого другого жилья в собственности, и вы в ближайшее время не можете себе позволить приобрести это жилье, и никакую другую квартиру вы не снимаете и не можете снять в силу трудного материального положения и других уважительных причин (наличие несовершеннолетних детей, отсутствие работы, серьезные проблемы со здоровьем, нетрудоспособность и др.). Таким образом право пользования жилым помещением за вами может сохраниться если:
- нет другого жилья
- нет средств к тому, чтобы как-то решить вопрос с его приобретением в ближайшее время.
Если есть эти основания, то можно начинать подготовку искового заявления в суд.
Последствия использования жилого помещение не по прямому назначению
В 17 статье Жилищного Кодекса РФ указано, что главное предназначение жилого помещения — проживание. Тем не менее, законом не возбраняется вести в жилом помещении разрешенную профессиональную деятельность собственнику, если она не будет угрожать правам граждан и не будет противоречить правилам, предъявляемым законом к жилым помещениям. Использование территории жилого помещения для профессиональной деятельности требует разрешения уполномоченных государственных структур и должно быть оформлено должным образом.
ЖК РФ устанавливает прямой запрет на производственную деятельность в жилом помещении. Иными словами, запрещено устройство в жилище производств, выпускающих продукцию с привлечением специального оборудования.
Если собственником жилого помещения игнорируются требования закона и производится деятельность, несущая угрозу безопасности, противоречащая назначению жилища, нарушающая права граждан, его право собственности прекращается в суде.
Утрата права пользования жилым помещением не собственником
Лицо, не являющееся собственником, утрачивает право пользования жилым помещением в следующих случаях:
- судом удовлетворен иск собственника о выселении бывших членов его семьи, прекративших с ним семейные отношения, кроме его несовершеннолетних детей, а также лиц, которые сохраняют право пользования помещением в связи с отказом от участия в его приватизации (ст. 31 ЖК РФ);
- истечение срока, установленного решением суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок ввиду заслуживающих внимания обстоятельств (ч. 4, 5 ст. 31 ЖК РФ);
- продажа собственником принадлежащего ему жилого помещения, что является основанием для прекращения права пользования помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ);
- использование помещения не по назначению или бесхозяйственно, допуская его разрушение, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, если лицо пользуется помещением на основании решения суда по отсрочке выселения или на основании завещательного отказа (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ);
- расторжение собственником договора пользования жилым помещением. Так, собственник вправе в любое время расторгнуть бессрочный договор пользования жилым помещением, направив уведомление о расторжении пользователю, и в случае отказа в месячный срок обратиться в суд. Расторгнуть срочный договор до истечения срока можно в определенных случаях (если, например, жилое помещение используется не в соответствии с договором или назначением) (ст. ст. 698, 699 ГК РФ).
Причины для выселения по требованию собственника
Чтобы произвести выселение по воле владельца, необходимо решение суда. Временные «рамки» для выселения определяет собственник.
В случае, если по-мирному договориться не получается, тогда собственнику приходится идти в суд с целью выселения людей, занявших его жильё. Судебная практика называет такое выселение принудительным.
Закон, регламентирующий жилищные отношения, чётко прописывает порядок и причины для выселения из квартиры:
- Если часто нарушаются права иных лиц. К примеру, если человек осуществляет перепланировку жилища, но без информирования об этом лиц, проживающих по соседству. Либо, если человек производит много шума в запрещённое время, или он устраивает производство, или предпринимает поступки, затрудняющие соседям возможность для получения услуг ЖКХ.
- Если жильё используется не по прямому предназначению. Основанием для выселения является факт организации в квартире трудовой деятельности, но без официального оформления. Нельзя в жилом помещении заниматься производственным процессом, нарушающим комфорт лиц по соседству.
- Если допущено халатное отношение, повлекшее разрушение жилого помещения. При этом не было предпринято соответствующих мер по ремонту жилья, что привело к возникновению угрозы безопасности проживающих рядом лиц. Сознательный вред жилью, вызывающий его поломку и разрушение, бесхозное отношение к помещению, нарушение пожарных, санитарных и социальных норм – всё это находится вне закона и приводит к незамедлительному выселению.
Внимание! В случае всего вышесказанного, владелец жилья делает предупреждение лицу, использующему его помещение, о своём недовольстве и требовании незамедлительного устранения всех разрушений в отношении жилья. Собственник имеет право указать срок для этого исправления. Когда его требование не соблюдается, он может обратиться в суд с иском о принудительном выселении неугодного лица.
Выселение человека через суд
При выселении жилое помещение освобождается от человека и от принадлежащего ему имущества, личных вещей. Для того чтобы выселить ответчика через суд, потребуется выполнить следующие действия.
Когда прекращение прав на жилье бывших членов семьи собственника невозможно
Из общего правила, установленного статьей 31 Жилищного кодекса РФ имеется исключение. Это касается бывших членов семьи собственника, которые проживали в квартире на момент приватизации.
Согласно статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: «Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
Сложности с прекращением права пользования квартирой
Иметь право использовать жильё – это значит иметь право проживания на конкретных квадратных метрах. Безусловно, именно владелец имеет такое право в первую очередь. Ранее люди получали жилые метры по договору социального найма, поэтому зарегистрированный на них человек имел право неограниченного проживания. А его домочадцы, в случае оставления ими жилья, выписывались из него автоматическим образом.
В наше время порядок и основания этой процедуры существенно изменены: теперь наниматели жилья не выписываются автоматом из помещения даже в том случае, когда они покидают его на добровольных началах. В связи с этим часто возникают большие сложности:
- Невозможно заселить других жильцов при отсутствии их согласия.
- Произвести процедуру приватизации невозможно без согласия нанимателей.
- Сумма коммунальных выплат, начисляемых новым жильцам, будет значительно больше.
В случае, когда наниматели уезжают, пропадают и явно не планируют вернуться в конкретное жильё, возникает много проблем. Решить их можно лишь одним способом – подав исковое заявление. Только суд имеет право признания утраты прав на пользование конкретным жильём конкретного человека.
Какие существуют основания для прекращения права пользования?
Решение о выселении может быть принято на основании судебного документа или завещательного отказа в следующих случаях:
– нарушение прав и законных интересов соседей и совместно проживающих лиц;
– использование помещения не по назначению;
– бесхозяйственное обращение с помещением (захламленность, отсутствие поддержания чистоты помещения).
Собственник вправе требовать от проживающих совместно с ним лиц бережного отношения к объекту собственности и соблюдения всех обязанностей по поддержанию его в чистоте. В случае выявления нарушений со стороны проживающих лиц, он имеет право предупредить пользователей о необходимости устранения нарушений. При получении отказа в устранении, лицо вправе требовать освобождения жилого помещения.
Наряду с вышеуказанными случаями прекращения пользования, законодательно установлены и иные случаи. Ярким примером является прекращение брака. Бывшие супруги не имеют право проживания и должны быть сняты с регистрационного учета, вследствие чего подлежат выселению.
Законодательно предусмотрены случаи защиты отдельных категорий граждан. К ним относят матерей с маленькими детьми и пожилых людей. Им в таком случае дается определенное время для поиска нового жилья. Право на проживание для них закончится в момент вселения в новое жилье или в связи с окончанием срока на поиск.
Правила и порядок подачи искового заявления
В первую очередь, еще на этапе составления иска, необходимо определиться с подсудностью дела, то есть, понять, в какой именно судебный орган подавать исковое заявление.
Подсудность бывает территориальная и предметная:
Территориальная – адрес, по которому находится требуемый судебный орган, в нашем случае это районный или городской суд по месту проживания ответчика.
Предметная подсудность – уровень судебной инстанции: мировой, районный (городской), вышестоящий суд. В нашем случае это районный, либо городской суд.
Таким образом, исковое заявление вы должны будете подать в городской или районный суд по месту жительства ответчика.
Далее, истец выбирает способ подачи иска. Их несколько, а именно:
- Личный порядок. Истец посещает канцелярию суда, где самостоятельно передает иск и приложенный к нему пакет документов.
- По почте. Пакет документов отсылается заказным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
- Через представителя. Если вы привлекаете для помощи юриста, то, обычно он берет на себя все действия по судебной тяжбе, в том числе и передачу иска в суд. В этом случае необходимо наличие нотариально заверенной доверенности на представление ваших интересов.
Стандартные сроки рассмотрения исков о выселении составляют от 2 до 5 месяцев. Но зачастую такие судебные тяжбы затягиваются на гораздо более длительные сроки, все будет зависеть от того, насколько правильно составлен иск, все ли документы приложены. Большую лепту в затягивании судебного процесса вносят ответчики, которые сопротивляются выселению, затягивая рассмотрение дела, поэтому в реальности срок выселения может затянуться до года.
Например, ответчик Исаев за пару дней до очередного судебного заседания вызывал скорую помощь, а так как у него была гипертония, и давление всегда было высокое, врач выписывал ему справку о болезни. После получения справки о болезни, он передавал телефонограмму о том, что не может присутствовать на судебном заседании, судья переносил заседание на следующий месяц. На следующее заседание он приходил, но заявлял ходатайство о проверке представленных истцом доказательств, так как считал их недостоверными, суд снова переносился. В следующий раз он снова «заболевал».
Таким образом, он сумел отодвинуть свое выселение больше, чем на полгода.
Составление любого иска таит в себе множество нюансов, правильного применения юридических терминов, обоснования юридических требований к ответчику, обычному гражданину, не искушенному в юридических и правовых вопросах, достаточно просто ошибиться, сослаться не на ту статью закона, применить неверный термин, который полностью нивелирует ваш иск.
Поэтому, хотя бы на первом этапе, желательно получить консультацию у опытного юриста. Вы можете обратиться за помощью к дежурному юристу на нашем сайте, задав вопрос он-лайн, либо позвонив по телефонам, указанным ниже.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
Особенности муниципального жилья
Выезд нанимателя на постоянное место жительства по другому адресу. В таком случае он теряет право на данное помещение из-за неисполнения обязанностей нанимателя. С дня выезда договор с ним считается расторгнутым. Но если члены его семьи продолжают жить в этой квартире, то договор не расторгается, а права на пользование жильём лишается только покинувший его наниматель. Положения, регулирующие этот процесс, указаны в 83 статье ЖК РФ.
Но нужно учитывать, что если несовершеннолетний вынужденно покинул такое помещение, то он не утратит право пользования им.
Вторая распространённая причина лишения прав на муниципальное жильё – нарушение закона. А именно:
- Повреждение или разрушение имущества муниципалитета.
- Невыплата долгов по коммунальным услугам и за само жильё в течение полугода.
- Систематическое нарушение прав соседей.
- Использование помещения не по назначению.
Также суд может принять решение о выселении родителей, лишённых родительских прав, по причине запрета на их проживание вместе с детьми.
Во всех описанных случаях будут учтены обстоятельства ситуации. Поэтому для участия в судебном процессе важна помощь профессионального юриста, специализирующегося в области жилищного прав.
Право собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме
Вопросам права собственности на объекты общего пользования в многоквартирном доме посвящена гл. 6 ЖК РФ «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников».
К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся на праве общей долевой собственности вспомогательные помещения в данном доме, а также устройства для их обслуживания. ЖК РФ приводит примерный перечень общего имущества: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме) (ч. 1 ст. 36). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Если квартира муниципальная
До сих пор не приватизировали квартиру? Значит вы – пользователь, но не
собственник. При приватизации квартира будет оформлена в собственность на всех прописанных в ней, а пока она не ваша, платить по счетам и сохранять жильё вы обязаны.
Лишиться пользования муниципальной квартирой можно в случаях:
- выезда на другое постоянное место жительства;
- систематического нарушения правил проживания в квартире (неоплата коммуналки больше чем за полгода, разрушение и порча квартиры, коммуникаций, незаконная перепланировка, нарушение прав соседей, использование квартиры не в целях проживания);
- лишение родительских прав (если суд признает, что родители не имеют права жить с ребёнком).
Важно: если в другое место выехал жить постоянно один из жильцов, другие право пользования квартирой не теряют.
Права бывшего супруга
При разводе прежде всего необходимо определиться с правами на имущество. Если недвижимое имущество приобретено в браке, то при его расторжении оба супруга станут его собственниками, даже если зарегистрировано право было на одного из них. В таком случае право пользования сохраняется.
Члены семьи имеют право проживать в квартире или доме родственника. Те, кто относиться к ним указаны в Семейном Кодексе нашего государства. Супруг входит в их число. Таким образом, при разрыве семейных отношений утрачивается и право пользования жилым помещением (за исключением случая, описанного выше). Если у человека нет иного места для проживания, суд может оставить за ним право пользования на некоторый срок.
Большинство судебных разбирательств возникают на почве прекращения семейной связи или договорных отношений, выездом нанимателя муниципального жилого помещения в другое место жительства. В меньшей степени встречаются дела, связанные с неоплаченными жилищно-коммунальными услугами, нецелевым использованием жилья, нарушением прав и законных интересов третьих лиц и тому подобное.
Многие судебные решения отменятся в силу того, что не была учтена правомерность обращения истца. С требованием принудительного выселения может обратиться собственник жилой недвижимости. Кроме того, нередко встречаются нарушения в процессе рассмотрения встречного иска.
Обычно об основаниях для прекращения права пользования жилым помещениях задумываются при возникновении конфликтной ситуации. Во многих случаях договориться не получается и вопрос решается в суде. Есть ли шансы на успех, как защитить свои интересы было рассмотрено в данной статье.