Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бухгалтерский учет при ремонте УК общедомового имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 13 Правил, утв. постановлением № 491, и п. 2.1. Правил, утв. постановлением Госстроя № 170, техосмотры проводит ответственная за управление организация с целью выявления дефектов общего имущества, установления причин их возникновения и выработки мер по их устранению.
Oбщeдoмoвoe имyщecтвo в мнoгoквapтиpнoм дoмe, дoлжнo coдepжaтьcя в нaдлeжaщeм видe: нa лecтничныx плoщaдкax дoлжнo быть чиcтo, oбopyдoвaниe дoлжнo paбoтaть иcпpaвнo, лaмпoчки дoлжны гopeть, a дaтчики движeния – cpaбaтывaть. Нaдлeжaщee cocтoяниe oбщeгo имyщecтвa пpeдпoлaгaeт, чтo этo имyщecтвo cooтвeтcтвyeт caнитapным и тexничecким нopмaм и им мoжнo пoльзoвaтьcя пo нaзнaчeнию.
Кaк пpaвилo, для пoддepжaния имyщecтвa в дoлжнoм видe жильцы coздaют тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья (TCЖ) или зaключaют дoгoвop c yпpaвляющeй кoмпaниeй.
Чтoбы cocтoяниe имyщecтвa oтвeчaлo вceм caнитapнo-эпидeмиoлoгичecким тpeбoвaниям, cлeдyeт peгyляpнo yбиpaть пoмeщeния и пpидoмoвyю тeppитopию;
cвoeвpeмeннo вывoзить мycop и бытoвыe oтxoды;
дeлaть тeкyщий и кaпитaльный peмoнт;
пoддepживaть в нaдлeжaщeм cocтoянии инжeнepныe кoммyникaции – мeнять pacxoдники, peмoнтиpoвaть, пpoчищaть тpyбы и пpoчee;
ycтaнaвливaть и пoддepживaть в paбoчeм cocтoянии пoжapныe щитки, cигнaлизaцию и дpyгoe oбopyдoвaниe, пpeднaзнaчeннoe для coблюдeния пpaвил пoжapнoй бeзoпacнocти;
yxaживaть зa pacтeниями вo двope;
oбycтpaивaть и пoддepживaть в дoлжнoм cocтoянии дeтcкиe и cпopтивныe плoщaдки, ycтaнaвливaть cкaмeйки, фoнapи и пpoчee.
Пepeчeнь нeoбxoдимыx мepoпpиятий нeoбxoдимo пpoпиcaть в дoгoвope, зaключeннoм c yпpaвляющeй кoмпaниeй или oтpaзить в ycтaвe TCЖ. Этo нyжнo cдeлaть oбязaтeльнo, пocкoлькy дeньги нa вce эти мepoпpиятия взимaтьcя c жильцoв, и oни дoлжны пoнимaть и кoнтpoлиpoвaть, нa чтo тpaтятcя иx плaтeжи.
- Bы имeeтe пpaвo пoльзoвaтьcя oбщим имyщecтвoм — xoдить пo лecтницaм, eздить нa лифтe, пoльзoвaтьcя oбщeдoмoвoй тeлeвизиoннoй aнтeннoй и тaк дaлee.
- Bы нe мoжeтe пpoдaть cвoю дoлю в oбщeм имyщecтвe MКД и дaжe cдaть ee в apeндy. Ecли y вac в дoмe ecть пycтyющee пoмeщeниe и вы пoлaгaeтe, чтo eгo мoжнo былo бы выгoднo cдaть, пoгoвopитe c coceдями. Ecли нa oбщeм coбpaнии бoльшинcтвo coбcтвeнникoв peшит, чтo этo дeйcтвитeльнo выгoднo, тo нa ocнoвaнии peшeния oбщeгo coбpaния мoжнo бyдeт пoдпиcaть дoгoвop apeнды. Нo apeндoдaтeлями бyдyт вce влaдeльцы пoмeщeний в вaшeм дoмe.
- Coбcтвeнник oбязaн зaбoтитьcя o cвoeм имyщecтвe, пoэтoмy дoля в oбщeм имyщecтвe этo нe тoлькo вoзмoжнocть пoльзoвaтьcя лecтницaми и лифтaми, нo и oбязaннocть coдepжaть иx в нaдлeжaщeм cocтoянии.
Какие выводы следуют из этого?
Во-первых, данное решение позволяет сделать вывод о том, что при рассмотрении таких дел суды со стопроцентной вероятностью обяжут собственника демонтировать возведенные конструкции для доступа к коммуникациям. Потому что суды будут исходить из защиты законных прав и интересов соседей.
И все доводы собственника, которому придется нарушить отделку, не будут приняты во внимание. Так же как не будут приняты во внимание пенсионный возраст или инвалидность.
Во-вторых, остается открытым вопрос о возмещении ущерба, причиненного жилью в результате такого демонтажа. В данном случае суд не ответил на вопрос, кто должен возместить убытки пенсионерам. А значит, они сами будут восстанавливать свой ремонт в санузле. Но возможно ли истребовать (например, с управляющей компании) хоть какую-то компенсацию в этом случае?
Здесь возможно два варианта. Если необходимость демонтажа плитки, натяжных потолков, полов, фальшпанелей и т. д. возникла по вине собственника (поскольку он сам перекрыл свободный доступ к трубам), то ничего взыскать с УК не получится.
А вот если доступа не было (или он был ограничен) изначально из-за конструктивных или проектных особенностей монтажа внутридомовых сетей, то можно попытаться взыскать ущерб с УК. Но это не точно…
Кстати, как правило, строительные нормы и правила, а также различные технические регламенты рекомендуют размещать счетчики, стояки, вводы и запорную арматуру в специальных коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов. Такой подход обеспечивает свободный доступ к внутридомовым сетям.
Правда, нужно понимать, что эти нормы сейчас не являются обязательными для собственников квартир. Однако их исполнение обеспечит возможность беспрепятственного доступа к инженерной инфраструктуре. И сведет к минимуму убытки при ликвидации аварий и проведении ремонтов.
Мнение Конституционного суда
В определении № 489 О-О указано, что помещения, которые не выступают как части квартир, относятся к общедомовому имуществу, если в них располагается оборудование, используемое для обслуживания потребностей и нужд собственников. Они не имеют самостоятельного назначения. Как и располагающееся в них оборудование, такие помещения эксплуатируются для обслуживания нескольких либо всех помещений в жилом сооружении. При этом судьями было обращено внимание на то, что, помимо нежилых площадей, которые относятся к общему имуществу, в здании могут присутствовать и иные аналогичные объекты, которые предназначены для самостоятельной эксплуатации. Они признаются недвижимыми вещами. Такие помещения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, их юридический статус отличается от нормативного режима, установленного в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодексов.
Предупреждение износа объектов
Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.
В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.
Если виновники – дети
Очень часто виновниками вандализма в многоквартирных домах становятся дети и подростки. Лица, не достигшие четырнадцатилетнего возраста, к ответственности не привлекаются.
За противоправные деяния малолетних хулиганов придется отвечать их законным представителям или опекунам. Также на лиц, ответственных за воспитание несовершеннолетних, может быть дополнительно составлен административный протокол по ст.
5.35 КоАП РФ в связи с ненадлежащим выполнением законными представителями несовершеннолетних своих родительских обязательств. Начиная с четырнадцатилетнего возраста дети подлежат привлечению к административной ответственности, а с 16 лет могут привлекаться в рамках уголовного законодательства за порчу общего имущества при наличии признаков преступления.
Заключение по теме домового имущества
Как владелец жилого помещения в многоквартирном доме вы обязаны производить выплаты в общедомовой фонд. Но также вам может быть предоставлена информация по тратам, производимым посредством реализации этих денежных средств. Это правило установлено в соответствии с Законодательством Российской Федерации.
Собственники домов имеют в своем распоряжении то балансовое домовое имуществом, которое расположено в их квартирах. Остальным они могут пользоваться на общих правилах с другими жильцами.
Если вы не пользуетесь лифтом, живете на первом этаже, это означает, что платить за пользование им вы не обязаны. Необходимо попросту уведомить об этом администрацию дома.
Право безвозмездного применения муниципального имущества
В некоторых случаях возможно также безвозмездное пользование муниципальным имуществом. Для того чтобы осуществлять такое временное владение, лицо должно предоставить заявление в муниципальный орган. Именно на основании этого заявления и решается вопрос о безвозмездном предоставлении площади на определенный срок.
Стоит отметить, что заявление о безвозмездном пользовании муниципальным имуществом составляется в произвольной форме, поскольку жилищный кодифицированный акт не предъявляет к нему специальных требований. Для принятия положительного решения предпочтительнее, чтобы заявление было составлено в письменной форме.
После того, как заявление было подано в муниципальный орган, оно рассматривается в течение месяца. Далее соответствующие органы принимают решение о заключении соглашения безвозмездного применения или же от отказе в таком заключении на основании поданного заявления. В большинстве случаев муниципальное имущество передается по безвозмездному договору на основании проведения торгов.
Кто определит цену утраченных вещей
Определение стоимости ущерба – компетенция оценочной экспертизы, которая назначается в рамках предварительного следствия. Как и по другим категориям дел, эксперт оценивает рыночную стоимость к моменту утраты или повреждения, с учетом износа и возможности восстановления. Чаще всего по уголовным делам предметом оценки становятся:
- автомобили. Особенную трудность в установлении стоимости причиненного ущерба составляют дела, по которым машина сожжена. В таких случаях эксперт обращается к официальным данным о среднерыночной стоимости автомобиля в конкретном городе, с учетом достоверных характеристик, представленных потерпевшим: год выпуска, период нахождения в собственности, информация об авариях, марка автомобиля и т.д.;
- дорогостоящая аппаратура. Экспертом учитывается наименование производителя, данные о техническом состоянии объекта и т.д.;
- недвижимость. Оценка происходит по кадастровой стоимости на день совершения преступления (в случае полного уничтожения) или, если повреждена часть дома (двери, окна, внутренняя отделка), то при расчете учитывается как стоимость восстановительных работ, так и возможность пользования помещением до их выполнения;
- дорогостоящий товар (меховые изделия, одежда из натуральной кожи и т.д.) – стоимость ущерба определяется, в основном, по чеку, предоставленному потерпевшим – практически всегда квитанции о покупке таких предметов хранятся, учитывая длительность срока годности.
Итак, по заключению оценочной экспертизы сотрудники полиции делают вывод о том, имеются ли в каждом конкретном случае основания для возбуждения уголовного дела. Если такие основания есть (сумма ущерба превышает 5000 рублей и значительна для потерпевшего), действиям виновного будет дана юридическая оценка по части первой или второй статьи 167 УК РФ.
Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно
Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:
- индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
- газовых и электрических плит;
- сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
- труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
- домофонов в квартире;
- электрических кабелей, розеток в квартире;
- прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.
Замена стояков – чья обязанность?
Наличие собственного жилья накладывает на владельцев ряд обязанностей по его обслуживанию. Так, жильцы должны за свой счет производить ремонтные работы всех водопроводных труб, расположенных в квартире.
Сложности у некоторых вызывает вопрос, кто осуществляет обслуживание и замену стояков в многоквартирном доме. Стояком именуется общая вертикальная труба, проходящая через все этажи, по которой в дом поступает вода и осуществляется водоотведение. И если трубы внутри квартир – это личное имущество собственников жилья, то стояки относятся к имуществу общедомовому. Жильцы имеют право в рамках своей квартиры:
- установить новые радиаторы;
- заменить трубы – ответвления от стояка;
- сменить сантехнику;
- установить индивидуальные приборы учета воды.
Права владельца жилья в многоквартирном доме
Подобные права освещены в ЖК РФ и правилах пользования жилым помещением. Особенность в наличии общего для всех владельцев квартир имущества. Правом пользования таким имуществом наделяются все собственники квартир дома в пропорциях, равных площади их квартир. К категории общего имущества относятся:
- лестницы и лестничные площадки, подсобные помещения хозяйственного назначения;
- система энергоснабжения, отопления, газо- и водоснабжения, и прочие инженерные и технические коммуникации;
- несущие конструкции строения;
- крыша, чердак и подвал многоквартирного дома;
- в отдельных случаях к общему имуществу относят придомовую территорию, включая детские и спортивные площадки и прочие объекты, находящиеся на ней. Сооружать какие-либо личные строения на территории запрещено;
- счет, на который производится сбор средств для капитального ремонта здания.
Право на пользование общим имуществом автоматически переходит к собственнику при приобретении жилья по договору купли-продажи, завещанию или дарственной. При этом незаконными признаются действия по самовольной перепланировке холлов и коридоров, планировке внутри квартиры, которая касается несущих конструкций. Нельзя загромождать общие пространства личными вещами. Такие действия нарушают права собственников прочих квартир и могут угрожать пожарной безопасности.
Собственники квартир вправе участвовать в собраниях, принимать решения, касающиеся интересов всех жильцов дома.
Если квартирой владеют несколько граждан
В этой ситуации права граждан определяются фактом, является ли собственность совместной или долевой. Супруги обычно оформляют жилье в общую собственность. Права у обеих сторон равные. Для проведения любых операций с недвижимым имуществом обязательно письменное согласие второй стороны. Если супруги желают перевести общую собственность в долевую, они вправе рассчитывать на одинаковые доли.
Долевая собственность обеспечивает возможность проживания в квартире, независимо от размера доли. Если долей в квартире назначено отдельное помещение (комната), то собственник может пользоваться ей по своему усмотрению – оформлять прописку иным лицам, договор найма или дарственную. Согласие остальных жильцов не требуется. Однако при продаже этой доли соседи по квартире будут иметь преимущественное право на покупку.
Если у собственников доли не выделены, в силу определенных обстоятельств, то они имеют право на проживание и пользование квартирой, могут передать ее в дар, завещать или оформить под залог. Для регистрации иных физических лиц и передачи доли по договору найма, необходимо разрешение прочих собственников. Исключением станет регистрация детей до 18 лет.