Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли в квартире без согласия других собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Обязанности долевых собственников
Помимо права обладать собственностью у владельца есть и обязанности. Они возникают в процессе эксплуатации жилплощади и обязательны для всех собственников в независимости от фактического проживания каждого.
К таким обязательствам относятся:
- выплаты за коммунальные услуги;
- налоговые платежи;
- затраты по ремонту квартиры.
Распоряжение собственника своей долей
Статья 209 ГК РФ гласит, что собственник вправе использовать свое имущество по своему желанию, за исключением случаев, нарушающих действующее законодательство.
Владелец недвижимости согласно ст.288 ГК РФ и ст.30 ЖК РФ может, как самостоятельно проживать в отведенной ему доле, так и сдать ее в аренду, заложить, оформить на нее дарственную, а также продать.
Порядок совершения сделки с участием других собственников
При рассмотрении уведомления один или несколько дольщиков могут возражать против совершения сделки с посторонним лицом. Чтобы не допустить возникновение права собственности у стороннего лица, они должны выразить свое согласие на приобретения доли по предложенным условиям.
Такое решение влечет следующие правовые последствия:
- решение о реализации преимущественного права должно быть выражено как минимум одним дольщиком;
- принятое решение должно в точности соответствовать условиям исходной сделки с третьим лицом, в том числе по цене договора;
- продавец не вправе менять условия сделки в любую сторону, в том числе по увеличению стоимости доли.
Государственная регистрация перехода права собственности на долю
После соблюдения формальностей в нотариальной конторе стороны обращаются за государственной регистрацией одним из следующих способов:
- через Многофункциональный центр;
- напрямую в территориальное учреждение Росреестра.
Помимо стандартного пакета документов, продавцу и покупателю предстоит вновь подтвердить соблюдение процедуры уведомления остальных собственников. Для этого представляется оригинал врученного уведомления и письменные отказы других собственников (если они были выражены в письменной форме).
Обратите внимание! Если нас стороне покупателя выступают владельцы долей, воспользовавшиеся правом преимущественного выкупа, бланк уведомления также необходимо предъявить сотрудникам Росреестра. Это вызвано необходимостью убедиться в соблюдении прав всех остальных собственников квартиры.
После проверки представленных документов контрагенты должны явиться за получением следующих документов:
- зарегистрированный договор купли-продажи доли;
- кадастровый паспорт;
- выписка из ЕГРН.
Юристы отмечают, что продажа долей в приватизированном жилье – это довольно сложные и рискованные сделки.
Особенности:
- Совладельцы квартиры могут не давать письменного отказа продавцу. Продажа затянется, а собственник потеряет потенциальных покупателей.
- Выкуп доли в недвижимости облагается 13% налогом. Дарственная на имя близких родственников бесплатная.
- Минимальная цена на продаваемую долю всегда одинакова для всех: нельзя предложить сособственникам одну цену, а после их отказа продать свою часть третьим лицам гораздо дешевле.
- Сделки с продажей доли в приватизированных квартирах привлекают мошенников. Они могут купить часть по заниженной цене, а затем всячески выживать остальных совладельцев (устраивать ремонт, шуметь по ночам, распивать спиртные напитки, складировать вещи). Как итог, последние вынуждены будут покинуть жилье и продать свою долю мошенникам.
Ситуации могут быть самыми разными – во избежание неприятностей желательно заручиться поддержкой юриста. Обратитесь к нашим экспертам. Бесплатная консультация позволит разрешить спорные вопросы с жильем.
Если совладельцы препятствуют
Задумываясь над тем, как получить согласие совладельцев на продажу своей доли, если не хочется терять время, а они против подобной сделки, есть один действенный метод. Заключается он в следующей процедуре:
| Что делать | Примечания |
|---|---|
| Определить стоимость доли, планируемой к продаже в квартире после её приватизации | Этим занимаются независимые эксперты, имеющие соответствующую лицензию |
| Уведомить каждого собственника о намерении продать личную долю недвижимого имущества | При бездействии совладельцев, если они не пишут отказ в нотариальной конторе и не желают выкупить часть жилья, через месяц можно будет продать имущество без чьего-либо согласия совершенно законно |
| Оформить договор о купле-продаже | С последующей государственной регистрацией новых прав собственности |
В ином случае решать конфликт придётся через суд, а это вряд ли будет быстрее, чем месяц ожидания ответа. Кроме того, если совладелец так сильно желает защитить свой недвижимый объект, полученный в результате приватизации, то, скорее всего, без судебного вмешательства всё же не обойдётся.
Продажа через принудительный выдел доли
В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.
Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:
- Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
- Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.
Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний
Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.
Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:
- ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
- либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.
Правовой статус долевой собственности
Не стоит путать долевую собственность с совместным участием в приватизации недвижимости или в установлении общих прав собственности. Может быть несколько ситуаций:
- Недвижимость оформлена в общую собственность без выделения долей. Тогда каждый владелец недвижимости, который зарегистрирован в праве собственности, обладает объектом на равных с другими правах;
- Недвижимость разделена на определенные части. Каждая выделенная часть является отдельным объектом недвижимости. На каждую долю ее собственник получает правоустанавливающие документы.
Получить долю квартиры или дома можно в результате любых операций: по наследству, в результате купли-продажи, по договору дарения и т.д. Способ передачи недвижимости не имеет принципиальной разницы. Выделять доли в недвижимости могут и ее настоящие владельцы, если они не могут прийти к единому мнению относительно владения и распоряжения квадратными метрами.
Если речь идет о долевом владении, то почему-то многие сразу вспоминают коммунальные квартиры. Но это не совсем так. Любая недвижимость может быть разделена на части. Части в жилом помещении могут быть выделены по итогу:
- Достигнутого соглашения между владельцами недвижимости;
- Полученного завещания, где уже указана доля; в соответствии с законодательством по наследованию имущества;
- Судебных разбирательств.
Преимущественное право покупки
При упоминании о некоторых ограничениях в свободе распоряжения долевой собственностью, имелось в виду преимущественное право покупки, существующее у всех ее совладельцев.
Преимущественное право покупки — привилегия, установленная законом ( ГК РФ) для всех обладателей долей общего объекта недвижимости.
Все, что нужно знать о преимущественном праве покупки:
- Им в равной степени наделяются все сособственники без исключения.
- От него можно отказаться, но нельзя уступить в пользу посторонних лиц.
- Сохраняет свою актуальность на протяжении 30 дней с момента получения уведомления* о продаже доли.
- Не может стать препятствием к продаже доли, а лишь в некоторой степени регулирует выбор покупателя.
- Несогласие с условиями сделки, невыход на ее совершение в установленный законом срок (30 дней) означает отказ от преимущественного права.
- Нарушение права не влечет за собой недействительность сделки, но может стать основанием для перевода прав и обязанностей покупателя с постороннего лица на другого собственника (по заявлению последнего, поданного в судебный орган течение 3-х месяцев с момента заключения неправомерной сделки).
- Нарушением преимущественного права считается несоблюдение порядка рассылки уведомлений о продаже, указание в них намеренно завышенной цены (не соответствующей выдвигаемой другим потенциальным покупателям) и заключение сделки с посторонними лицами до истечения 30-тидневного срока.
Законные варианты продажи без согласия других собственников
Бывают сложные ситуации, когда договориться нет возможности – один из дольщиков может искусственно затягивать процесс или блокировать передачу ему уведомления.
Кроме того, сложности возникают и с теми владельцами, которые не проживают постоянно в квартире и не оставили своих координат.
Где их в таком случае искать, чтобы уведомить о возможности первоочередного выкупа квартиры?
К счастью, существуют совершено законные способы реализации доли.
Во-первых, можно оформить дарственную.
Такая передача недвижимости в собственностью третьему лицу не требует даже извещать всех остальных о своих намерениях.
Но будьте осторожны! Дарственная, под которой проводится сделка купли-продажи, требует дополнительных гарантий выплаты средств.
Как вы понимаете,юридически в данном случае недвижимость будет подарена, а по факту – выкуплена.
Чтобы без проволочек получить средства, можно привлечь к сделке посредника, например, оформить передачу через банковскую ячейку.
Во-вторых, не потребуется согласие дольщиков, если часть квартиры оформляется в качестве залога.
В случае невыплаты кредитных средств, банк сможет забрать в свою собственность долю.
случае с кредиторами регламентирует иначе – даже если дольщики потребует признать свое приоритетное право через суд, сделка останется частью договора между кредитором и заемщиком.
В-третьих, дольщик может обратиться в суд для принудительного отчуждения части собственности.
Такое действие подойдет для тех, кто не может найти держателя доли, считает, что он намеренно прячется, дабы не получать уведомление или сообщил о желании воспользоваться приоритетным правом, но так и не сделал этого.
Обходные схемы и притворные сделки
Некоторые продавцы, желая реализовать свою долю побыстрей пользуются мнимыми сделками прикрывая фактическую притворной. На деле такая сделка считается ничтожной. Суд может признать ее недействительной, имея весомые доказательства, подтверждающие это.
К притворным сделкам относятся:
- Представление купли-продажи сделкой с дарением. Данный вариант осуществляется путем оформления дарственной с последующей передачей денежных средств от покупателя продавцу.
Если продавец и покупатель не состоят в близком родстве, то последний должен будет оплатить значительный налог (13% НДФЛ с резидентов РФ и 30% с нерезидентов РФ (ст. 224 НК РФ)).
- Преподнести в дар незначительную часть доли предполагаемому покупателю, а впоследствии предоставить ему права преимущественного выкупа, как одному из законных собственников.
Если несколько собственников изъявили свое право на преимущественную покупку доли, то владелец ее реализующий, самостоятельно может выбрать кому из претендентов отдать свое предпочтение.
- Доля может быть представлена объектом залога. И при невыполнении своих обязательств перейдет от «должника» покупателю.
Как продать родственникам долю в квартире
Собственник имеет право продать долю в квартире родителям и другим родственникам на общих основаниях, никаких особых преимуществ или исключений в этом случае не предусмотрено. Порядок действий будет таким же — уведомление других собственников о продаже доли в квартире, их согласие или отказ на выкуп части жилья, оформление договора и освидетельствование сделки в Росреестре.
Единственное исключение для родителей — это отсутствие возможности получения налогового вычета за приобретение недвижимости у детей. Именно поэтому многие продавцы выбирают другой механизм — оформление дарственной.
Продажа квартиры или ее части, находящейся в собственности менее 5 лет после приватизации, приносит продавцу денежную сумму, которая считается доходом и облагается налогом на доходы физических лиц по действующей ставке (для налоговых резидентов — 13%).
Гражданин имеет право на имущественный налоговый вычет. Для его оформления нужно обратиться в территориальную налоговую инспекцию, заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и предоставить необходимые подтвердительные документы в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом, в котором была проведена сделка.
Если доля в квартире записана на несовершеннолетнего, и собственник собирается ее продать, то такую продажу можно осуществить только с разрешения органов опеки. Реализация части жилья, оформленного на несовершеннолетнего ребенка возможна только при замене существующего варианта аналогичным, но только в другой квартире. Законодательство не допускает лишения несовершеннолетнего ребенка принадлежащей ему собственности.
Согласие нужно получить не только у органов опеки, но и у нотариуса. Подтверждающий документ выдается только обоим родителям или опекунам. При реализации ребенка выписывают из квартиры. После приобретения новой жилой недвижимости несовершеннолетнего нужно там прописать.
Продажа через принудительный выдел и выкуп доли
Если вокруг объекта недвижимости идет борьба и нет шансов продать жилье с использованием права преимущественного выкупа, собственнику, желающему реализовать принадлежащее ему имущество, прямая дорога в суд за принудительным выделом доли. Тогда возможно получится продать свою часть в приватизированной квартире без согласия сособственников.
Но поскольку выделить изолированную территориально долю в натуре в современных городских квартирах не представляется возможным, можно потребовать, чтобы другие собственники забрали ее, а истцу (потенциальному продавцу) выплатили компенсацию. Определить размер такой компенсации — задача суда.
Правда, способ выдела и выкупа доли через суд имеет и плюсы, и существенные минусы. Хорошо, что в этом случае не требуется согласия всех владельцев объекта жилой недвижимости. Однако нужна будет независимая экспертная оценка квартиры. И надо еще умудриться получить с сособственников присужденные деньги. Если эти люди не хотели идти на компромисс, так не будут стремиться и что-то там выплачивать. А значит, придется подключать судебных приставов, и выплаты рискуют растянуться.