Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продавцы начали переписывать ценники: Как изменится стоимость недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
К какому прогнозу на 2023 году склоняются аналитики?
Цены на недвижимость в ближайший год или даже два года продолжат снижение. Негативное влияние окажут низкие доходы граждан, падение ВВП, неопределенность в обществе. Стоимость квадратного метра может вернуться к значениям на начало 2020 года (до реализации мер поддержки в пандемию). От максимального уровня дисконт составит до 30%, правда, около половины падения рынку уже удалось отыграть. Традиционно высокого сезона с февраля по июнь в следующем году может и не быть: скажется перенасыщение рынка. При этом ставки на ипотеку также могут вырасти, а банки начнут ужесточать требования к заемщикам.
Потенциальным покупателям новых квартир стоит присмотреться к ЖК, возводимым у строящихся станций метро и МЦД. Также определенный интерес представляют уникальные жилые комплексы, не имеющее аналогов на рынке – приобретение таких лотов способно принести прибыль. Вторичную же недвижимость стоит покупать только в условиях крайней необходимости, сейчас лучше не торопиться и подождать дальнейшего дисконта. Оптимальным решением станет обращение к опытному риэлтору, чтобы специалист подобрал перспективный лот с хорошей скидкой или нашел «горящее» предложение со срочной продажей.
Среди факторов, которые оказали положительное влияние на развитие ИЖС в 2022-м, эксперты назвали льготные ипотечные программы в сегменте.
«Ипотека в сфере ИЖС повышает доступность жилья для разных категорий граждан, а значит, и способствует сохранению темпов строительства», — отметил Андрей Баннов.
Помимо роста ипотеки, в сегменте ИЖС в 2022-м году наблюдались и другие тенденции, добавила директор департамента маркетинга «ФСK Family» Екатерина Коган. Во-первых, рост спроса на готовые дома — до 65% к прошлому году. Во-вторых, увеличение спроса на одноэтажные дома — до 40% к прошлому году. В-третьих, основной спрос сместился на небольшие дома — площадью до 120 кв. м, их объем в структуре спроса компании составляет 60%.
Сколько жилья планируется построить
По официальным данным, за 10 месяцев 2022 года в эксплуатацию ввели 88 млн квадратных метров жилья, это близко к данным за 2021 год (92 млн квадратных метров). Однако эксперты считают, что сохранение объемов произошло за счет первого полугодия 2022 года, когда застройщики заканчивали начатые в прошлые годы проекты. Но дальше показатели пошли на спад. Например, в октябре 2022 года было введено на 10% меньше жилья, чем годом ранее.
А к концу 2022 года стало понятно, что текущий результат – это результат всплеска строительства в начале пандемии, когда был высокий спрос, а рынок предлагал разнообразие вариантов жилья. Тогда компании запускали максимум новых объектов, чтобы распродать их на этапе котлована по льготной ипотеке. Со временем эти проекты завершались, а к застройщикам пришло понимание, что распродать все построенные площади сложно. Соответственно, сейчас уже можно говорить, что дефицит предложения отсутствует.
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Компания «Страна Девелопмент» выкупила у ГК «ПИК» часть территории Центрального научно-исследовательского института (ЦНИИ) «Дельфин» в районе Очаково-Матвеевское на западе Москвы. На участке планируется построить жилой комплекс на 170 000 кв. м. Ни одна из сторон не раскрывает сумму сделки, однако директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet считает, что речь идет от 8–9 млрд руб. Новый жилой комплекс будет востребован благодаря близости к метро, парковым зонам и развитой инфраструктуре.
Также стало известно, что ГК «ПИК» продал 4.5 гектаров земли между 1-м Иртышским проездом и ул. Тагильской на востоке Москвы девелоперу «Брусника», и еще 3.2 га в Царицыно концерн «Русич».
Компания «Торус-авто» выкупила недостроенный торговый центр «Версаль», площадью 3 га. Учитывая дебиторскую задолженность, стоимость объекта составит 57 700 руб. за 1 кв. м. Из-за длительного простоя задние гостиницы требует дополнительных вложений, еще одна сложность – невысокий трафик посетителей в данной локации. Аналитики предполагают, что отель будет перестроен в дилерский центр, сам покупатель был краток и заявил, что объект приобретается в инвестиционных целях.
Главные тенденции вторичного рынка в 2022 году
Уходящий год ознаменовался сразу несколькими красноречивыми тенденциями, которые стоит отметить отдельно.
Первая тенденция — лучше всего на вторичном рынке продавали однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что в непростой ситуации на рынке потенциальные покупатели начали подсчитывать расходы и большое внимание обращали на цену лота. Естественно, что на квартиры небольших метражей цены ниже, чем на лоты, условно говоря, от 55-60 кв. метров.
Вторая тенденция — сроки продажи трехкомнатных и многокомнатных квартир больших метражей увеличились примерно на 20-25%. Это связано с тем, что цены на них держались на высоком уровне, во многом благодаря большим площадям. Да и далеко не каждому покупателю нужна трехкомнатная или четырехкомнатная квартира.
Третья тенденция — несмотря на летнее затишье на рынке готового жилья, собственники не шли на большие скидки. А многие лоты продавались вообще без всякого дисконта. Таким образом, ситуация отличалась от той, которую фиксировали в предыдущие годы, когда продавцы, в случае необходимости, давали небольшую скидку более охотно, чем на затормозившем рынке.
Четвертая тенденция — даже серьезные экономические и внешнеполитические события не сказались фатальным образом на рынке готового жилья, он остался устойчивым и не обвалился. Более того, в отдельные периоды активность на вторичном рынке превосходила рынок новостроек.
Продажи пока «на троечку»
Желающих купить дом в ноябре действительно стало больше, чем в октябре, но самих сделок пока мало, подтвердили «Реальному времени» сразу несколько участников рынка.
«Рынок пока не восстановился. С учетом того, что в недвижимости, именно в загородных домах, путь принятия решения очень долгий — за один день клиент не оставляет заявку и не покупает, в октябре у нас были сделки в основном наработанные, — рассказал собственник строительной компании «Ханский дом», вице-президент Ассоциации застройщиков ИЖС Ильяс Гимадов. — А в ноябре показатели пока еще слабые. Заявки есть, но клиенты пока не готовы идти на следующий шаг. Неопределенность людей еще очень сильно держит. Некоторые ожидают, что стоимость жилья может уменьшиться». Активность покупателей, по его оценкам, пока на низком уровне. Если оценить по десятибильной шкале активность клиентов, то сейчас она на «троечку», говорит Гимадов. Желающих много, но решиться на покупку они не могут.
С этой точкой зрения согласен и Андрей Симаков, генеральный директор компании «Богатырь». «Продажи пока не очень. По нашим оценкам, от существующего раньше положения рынок восстановился на 25—30%. Если в лучшие времена в этот период условно было 10 сделок, то сейчас только три проходят на загородке, — прокомментировал Симаков «Реальному времени». — Люди пока еще не принимают решение, оттягивают. Активность в начале ноября появилась, людей стало больше, но о восстановлении рынка говорить пока рано».
Постепенное вымывание с рынка мелких игроков
Если говорить в масштабах страны, то наиболее значимым фактором стало решение на федеральном уровне об изменении порядка финансирования строительства жилых новостроек. Введенная в середине 2019 г. система эскроу-счетов, направленная на защиту интересов будущих жильцов, одновременно показала, что подобная схема не позволяет браться за новые объекты мелким застройщикам. Собственных средств для вложения на первоначальном этапе строительства у них нет или недостаточно, а кредиты коммерческих банков либо «съедят» значительную часть потенциальной прибыли, либо просто недоступны.
Банку проще поддержать финансово крупного девелопера, чем случайную компанию без репутации с неясными перспективами. И, как показывает практика и количество «недостроев» по всей стране, эти опасения не беспочвенны. Пусть даже проблемы в основном образовались при прежней системе долевого участия, но, даже если исключить мошеннические схемы, они явно демонстрируют, что мелкий застройщик не всегда способен адекватно оценить и распределить свои силы и возможности, просчитать финансовые перспективы и предусмотреть возможные риски.
Если говорить о Москве, то вымыванию мелких компаний здесь способствовало также стратегическое решение о снижении плотности жилой застройки. В итоге «точечные» объекты практически могут уйти в прошлое, а большую площадку городским властям проще отдать «в одни руки» под комплексную застройку, чем дробить на мелкие кусочки, осложняя контроль и умножая риски. Тем более, что единый крупный девелопер способен лучше организовать работы, спланировать подъездные пути, в каких-то случаях установить непосредственно на площадке некоторые вспомогательные производства, вести работы параллельно на нескольких объектах с одновременным их вводом, разбивая таким образом масштабные проекты на этапы, и т.д. А мелкая компания в этом случае может рассчитывать максимум на подряды по возведению отдельных небольших объектов в рамках большой стройки под крылом крупного девелопера. Поэтому закономерным итогом 2020г. стало сокращение числа мелких застройщиков примерно на 30-40%.
Именно поэтому, чтобы избежать монополизации строительного рынка в 2021 г. федеральные власти заговорили о необходимости и намерении разработать государственную программу поддержки небольших строительных компаний.
Но на сегодняшний день размеры участков, приобретаемых под жилую застройку крупными девелоперами, значительно выросли. Счет идет уже не на гектары, а на десятки, а иногда и сотни гектаров земли. Так, по сообщению газеты «Ведомости» от 3 февраля 2020 г., группа компаний «Самолет» приобрела 87,7 га земли на Варшавском шоссе вблизи Подольска, что подтвердил представитель девелопера. После объединения этого участка с еще тремя в Рязановском, Остафьево и Алхимово их общая площадь составит 580 га. Такие масштабы соответственно позволяют увеличивать горизонты планирования. В данном случае это 15 лет и ориентировочно 170 млрд. руб. Результатом должно стать образование полноценного кластера внушительных размеров, включающего в себя помимо 2,3 млн кв. м жилья необходимую коммерческую недвижимость и инфраструктуру.
Однако даже столь масштабный проект составляет менее 20% общего инвестиционного портфеля одного из крупнейших столичных девелоперов. Его же сделка по приобретению 5 га под ЖК «Рябиновый парк» (между ул. Рябиновой и двумя шоссе – Можайским и Аминьевским) стала крупнейшей в 2020 г. в денежном выражении. По данным «Интерфакса» до половины этого участка займут детсад и школа, а остальное – жилая застройка общей площадью до 130 тыс. кв. м.
Сделки с землей под жилую застройку между крупными инвесторами
В условиях роста цен и сокращения в Москве свободных площадок под жилую застройку некоторые инвесторы начали пересмотр своих активов и портфелей в поисках оптимального баланса или в пользу более глобальных и перспективных проектов. Поэтому все чаще происходят сделки между девелоперами.
Так, например, ГК ПИК, на которую по подсчетам S.A. Ricci в 2020 г. пришлись сделки суммарно на 225 га, приобрела:
- 15,3 га в Перово – у группы «Главснаб»;
- 2 га на Симоновской набережной и площадку БЦ «Кожевники» на Дербеневской улице – у компании «Эко-офис»;
- проект на 500 тыс. кв. м на ул. Ижорской – у «Донстрой-инвеста».
Прогнозы экспертов: что будет со спросом и ценой на новостройки в ближайшие месяцы
Эксперты в области недвижимости дают схожие прогнозы о том, что будет со спросом. Почти все согласны с тем, что спрос на новостройки значительно превысит востребованность вторичного жилья. Помимо государственной поддержки, у новостроек есть значительное преимущество — повышенный уровень комфорта и качества.
Как отмечает совладелец «Группы Родина» Владимир Щёкин, «вторичное жилье стремительно стареет физически и морально. Для проведения ремонта нужно много денег, так как цены на строительные и отделочные материалы резко возросли. В такой ситуации интерес ко вторичному рынку будет ограниченным».
При этом общее количество сделок может измениться. И, скорее всего, это будет снижение: резко падать, как это было после 21 сентября, показатель вряд ли будет, но уменьшиться на 5–10% может. По предположениям специалистов, динамика будет зависеть от объёмов и темпов мобилизации, мер поддержки от государства.
Серьёзного колебания цен аналитики не прогнозируют. Большинство сходится во мнении, что они изменятся не более чем на 3–5%.
С одной стороны, на цены давит растущая себестоимость строительства. С другой — низкая платёжеспособность населения. Девелоперы понимают, что существует опасный ценовой предел, при достижении которого покупатели будут вынуждены уйти на вторичный рынок. Поэтому в ближайшие полгода им придётся балансировать между этими двумя значениями.
Покупка готового дома или самостоятельное строительство жилья
В согласии с официальными данными, предоставленными Росстатом, в течение первых четырёх месяцев нынешнего 2022 года 63% общего количества объектов жилой недвижимости, которые введены в эксплуатацию на территории России, приходятся на сегмент индивидуального жилищного строительства. Данный показатель стал новым рекордом.
В сложившейся сегодня ситуации россияне, мечтающие обзавестись загородным домом, всё чаще принимают решение покупать земельные участки и самостоятельно возводить жильё, а не приобретать готовые постройки. Как утверждают аналитики «Астерра Девелопмент», такому варианту сегодня отдают предпочтение около 40% людей.
По данным проведённого опроса, к самостоятельному возведению зачастую прибегают люди, которые желают построить дом мечты, полностью соответствующий требованиям и пожеланиям владельцев. Львиная доля опрошенных также считает, что строительство дома «с нуля» является более дешёвым вариантом, нежели покупка готового коттеджа или городской квартиры. Но стоимость материалов и услуг строителей тоже постоянно повышается, поэтому конечный объём затрат на возведение жилого объекта может значительно превысить планируемые показатели.
Результаты опросов показывают, что сегодня половина людей, желающих построить загородный дом своими силами, планируют уложиться в смету в 3 миллиона рублей. Прошлой весной данная сумма была аналогичной. Тем не менее по факту уложиться в указанный бюджет удалось всего лишь у 28% респондентов. 16% человек пришлось потратить 4-5 миллионов рублей, в 7% случаев объём затрат составил 5-6 млн. руб. Больше всего (39% респондентов) смогли построить загородный дом за 6-20 миллионов. А у остальных 10% опрошенных расходы превысили отметку в 20 млн. руб.
Помимо немалых финансовых вложений, самостоятельное возведение загородного жилья требует от заказчиков значительного количества времени и постоянного контроля за строительным процессом. Во избежание серьёзных нарушений и переплат, покупателям необходимо хорошо разбираться в различных тонкостях строительных работ. По этой причине многие россияне не решаются на столь ответственный шаг и отдают предпочтение покупке готового жилья.
Рассмотрев все вышеизложенные факты можно с уверенностью сказать, что расширение границ столицы является вынужденной мерой, которая поможет решить множество проблем. Так, к примеру, присоединение юго-западных территорий обосновано решением транспортных, градостроительных и экологических проблем региона. Здесь очень низкая урбанизация, в то же время расположены многие важные инфраструктурные и стратегические объекты (аэропорт).
На присоединенных землях появится возможность расположить новый правительственный центр, столица будет заниматься решением городских вопросов, а новые территории получат необходимую современную инфраструктуру, избавятся от транспортных коллапсов, появятся новые рабочие места.
Грамотно реализовав проект по расширению Москвы, мегаполис будет разделен на исторический центр, деловую и образовательную зоны, оснащен современным транспортом. Для девелоперов и инвесторов появится возможность реализовывать самые смелые проекты, направленные на улучшение качества жизни всех проживающих в столице и Московской области.
III. Стагнация после стремительного роста
В ценовой динамике на первичном рынке Московского региона в 1 полугодии 2022 г. можно выделить 2 периода: заметный рост цен в начале года и стагнация в мае и июне.
Основной рост пришелся на март (+3% в месячном выражении). Такая динамика связана с двумя главными причинами: с поведением покупателей (в дни ажиотажного спроса в первую очередь разбирали более дешевые лоты, что вело к росту средних цен в активном предложении) и с решениями застройщиков (в марте было зафиксировано две волны увеличения цен: на первой неделе месяца после решения ЦБ по повышению ключевой ставки до 20% и “валютным” ограничениям и после 15 марта).
Кроме того, средние цены увеличивались за счет удорожания строительства (в том числе из-за трудностей с логистикой) и за счет все большего распространения эскроу-счетов (которые позволяют застройщикам не выставлять слишком низкие цены на старте строительства).
В апреле индексация цен на первичном рынке столичного региона замедлилась относительно прошлого месяца (+2,3%). Застройщики, если и меняли цены, то делали это в рамках обычных ежемесячных пересмотров прайс-листов (или в связи с ростом строительной готовности). Основной вклад в рост средних цен предложения вносили сами покупатели (быстрее покупая более доступные лоты).
В мае индексация цен замедлилась еще сильнее, цены фактически перешли к стагнации (рост за месяц всего на 0,5%). В июне не все застройщики провели индексацию, приуроченную к началу месяца. Новые проекты стали выходить на рынок с более аккуратным ценообразованием. За последние 30 дней цены в Московском регионе фактически не изменились (выросли лишь на 0,1%).
В итоге средняя цена квадратного метра в Московском регионе в конце 1 полугодия 2022 г. составляет 265,4 тыс. рублей. За 6 месяцев она увеличилась на 8,6% — для сравнения за 1 полугодие 2021 г. рост на 10%, за 2 полугодие 2021 г. — на 16,3%. В Москве в старых границах “квадрат” за полугодие подорожал на 4%, в Новой Москве — на 9,6%, в области — на 11,4%.
Итак, стоимость проезда по Московскому скоростному диаметру составит 950 рублей. Вносить плату можно будет через приложение «Парковки России», а также с помощью специального сайта, который пока еще разрабатывается. Кроме того, не исключается, что будут использоваться и транспондеры, позволяющие списывать необходимую сумму со счета автовладельца непосредственно во время пути.
При этом для жителей Москвы и Московской области, как и обещали столичные власти, проезд по двум хордам, объединенным в МСД, останется бесплатным. А именно:
- для всех легковых автомобилей с номерами Москвы и Московской области;
- для наземного городского транспорта с номерами Москвы и Московской области;
- для такси, имеющих лицензии на работу в Москве и Московской области.
Помимо этого, по инициативе Общественной палаты Москвы, междугородние автобусы тоже будут бесплатно проезжать по Московскому скоростному диаметру.
Но, что особенно интересно, для транзитного транспорта в определенных случаях использование МСД также останется свободным: если движение по магистрали займет более двух часов или если автомобиль в течение суток не будет покидать пределы ЦКАД (Центральной кольцевой дороги).
Очевидно, такие послабления вводятся с оглядкой на жителей других регионов, которые на данный момент живут в Москве или Московской области и, по сути, транзитниками не являются.