Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как гасить ипотеку досрочно: сокращать срок или платёж». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму в 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.
В таком случае заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. При полном досрочном погашении ипотеки банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует два варианта досрочного погашения кредита – полное и частичное. В первом случае клиент через определенное время после оформления кредита выплачивает всю его сумму с процентами, пересчитанными на конкретный момент. Благодаря этому общий размер кредита удается уменьшить, так как переплачивать большие проценты уже не нужно.
Еще один вариант – частичное досрочное погашение – означает, что клиент один или несколько раз вносит сумму, превышающую рассчитанный ежемесячный платеж. При этом можно как уменьшать срок, так и снижать ежемесячный платеж – заемщик может самостоятельно выбирать, какой вариант ему подходит больше. При уменьшении срока кредитования удастся сэкономить, так как размер процентов, которые необходимо переплатить, уменьшится. При снижении ежемесячного платежа размер процентов останется прежним. Однако такой способ досрочного погашения подойдет тем клиентам, которые не уверены в стабильности своего финансового положения.
Важно учитывать, что в каждом из этих случаев досрочные выплаты необходимо делать в обозначенный договором день. Если деньги будут внесены на счет позже (даже на несколько дней), из них будут высчитаны проценты за пользование ипотекой в это время. В результате сумма, необходимая для досрочного погашения, вырастет.
Не стоит забывать и о том, что у заемщика всегда есть возможность воспользоваться комбинированным вариантом. В этом случае клиент может уменьшить срок кредитования и также снизить ежемесячные выплаты.
Полезные рекомендации
Чтобы досрочное погашение ипотечного кредита не привело к негативным последствиям для вашего бюджета, воспользуйтесь нашими советами:
- Прежде чем обращаться в банк, перечитайте договор о кредитовании, а именно – раздел, посвященный досрочным выплатам. Обратите внимание на размеры процентов, которые насчитываются до внесения дополнительных средств и после, а также на сроки уведомления банка о желании погасить ипотеку досрочно.
-
Оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте, какой окажется дата полной выплаты кредита, если часть суммы будет уплачена преждевременно. Заемщик должен понимать, сможет ли он осилить большую досрочную выплату, и будет ли она действительно полезной для оптимизации условий последующих выплат.
-
Все возникающие вопросы решайте непосредственно в банке. Каждое финансовое учреждение может иметь свои условия и нюансы досрочной выплаты кредита. О всех подобных особенностях необходимо узнать заранее, чтобы это не привело к нежелательным последствиям.
Если вы точно уверены в выгоде досрочного погашения, то еще раз уточните алгоритм подачи заявления, чтобы не ошибиться в сроках.
Надо ли гасить ипотеку досрочно?
График платежей по ипотеке на стадии оформления рассчитывается таким образом, чтобы клиент мог справляться с кредитным бременем и обслуживать свои насущные потребности. Это приводит к тому, что приходится:
- в течение 10-20 лет оставаться в долгу перед банком;
- значительно переплачивать, оплачивая кредитные услуги банка.
Но если финансовая ситуация клиента меняется в лучшую сторону, он вправе досрочно рассчитаться с банком, тем самым:
- Освободить жилое помещение от залогового бремени и иметь возможность распоряжаться им в полной мере.
- Эффективно распорядиться дополнительными средствами в виде материального капитала или наследства.
- Рассчитаться с долгами в благополучный период стабильных заработков.
- Сократить переплату, сэкономив на начисленных процентах.
Обратите внимание, что требуется обязательное уведомление банка о намерении досрочно погасить ипотечный займ.
Варианты досрочного гашения потеки
Имея дополнительные свободные денежные средства, клиент, внеся их в качестве досрочного гашения может выбрать один из трех предлагаемых вариантов:
- Сокращение срока кредитования, предусматривающего:
- уменьшение срока ипотеки;
- значительное снижение общего размера переплаты;
- сохранение размера ежемесячного платежа.
Решение пойти по этому пути заинтересует тех, кто справляется с текущей кредитной нагрузкой, но хочет сэкономить на процентах.
- Уменьшение ежемесячных платежей, ведущего к:
- сохранению срока ипотеки;
- незначительному снижению общего размера переплаты;
- уменьшению ежемесячных платежей.
Этот вариант досрочного гашения приведет к сокращению суммы ежемесячных платежей, тем самым позволив тратить больше денег на собственные нужны.
- Комбинированный вариант, предполагающий:
- официальное сокращение размера обязательного платежа;
- фактическое сохранение размера ежемесячного взноса;
- сокращение срока ипотеки за счет того, что образующиеся переплаты будут идти на досрочное погашение.
Комбинированный вариант, по мнению экспертов, считается наиболее выгодным и комфортным. Данный вариант позволяет в случае ухудшения финансовой ситуации в любой момент отложить досрочное погашение.
Для наглядности приведем пример в форме таблицы. Исходные данные:
- сумма кредита — 1,5 миллиона рублей;
- ставка — 10,8%;
- срок — 36 месяцев;
- ежемесячный платеж — 48966 рублей;
- размер суммы, направленный на досрочное погашение — 500 тысяч рублей.
| Вариант погашения | Срок кредитования (месяц) | Ежемесячный платеж (руб.) | Переплата, идущая на досрочное погашение (руб.) | Итоговая переплата по кредиту (руб.) |
| Сокращение срока | 25 | 48966 | — | 178554 |
| Уменьшение платежа | 36 | 20126 | — | 207510 |
| Комбинированный вариант | 25 | 48966 | 28840 | 176547 |
Допускается ли оплатить долг досрочно?
Еще до момента подписания договора по ипотеке следует внимательно ознакомиться с условиями соглашения. В документе должно быть указано, что нужно сделать, чтобы погасить кредит досрочно.
Законодательство запрещает банкам препятствовать клиентам выплачивать долги по ипотеке до установленного срока. Чтобы не допускать неправомерных действий, кредиторы не возражают против досрочного закрытия кредита, но могут указывать в договоре условия, ограничивающие возможности плательщика.
Например, в некоторых финансовых учреждениях срок полного погашения не может наступить раньше 1–3 лет с момента заключения договора. Некоторые банки указывают минимальные суммы платежей, предъявляют требования по предварительному согласованию даты выплат.
Все эти меры направлены на то, чтобы создать заемщику определенные препятствия по досрочному погашению ипотеки. Банкам невыгодно терять часть прибыли в виде переплат по процентной ставке.
ВНИМАНИЕ! Согласно действующему законодательству РФ, каждый плательщик имеет право на досрочное погашение задолженности по ипотеке без ограничений и комиссий. В договоре должны быть прописаны все условия преждевременной выплаты обязательств по кредиту. В случае если банк препятствует досрочному погашению задолженности, заемщик имеет право обратиться в суд.
Когда выгоднее уменьшать срок ипотеки?
Если наличие ипотечного кредита создает для вас лишний стресс, заставляет постоянно беспокоиться о будущем и текущий размер платежа по ипотеке для вас комфортен, то имеет смысл уменьшать срок ипотеки. К тому, экономическая ситуация в стране может поменяться и нависший кредит будет оказывать давление.
В чем выгода уменьшения срока? Чем он меньше, тем меньше составит переплата банку.
Выгода серьезно зависит от того, когда вы будете производить частичное погашение. Чем раньше вы осуществите платеж, тем меньше переплатите.
В качестве примера рассмотрим ранее описанную ситуацию: ипотека на 120 месяцев, сумма – 3 млн рублей под 10 % годовых, тип платежей – аннуитетный. Мы сравнили размеры переплаты в случае внесения досрочного платежа в размере 500 тыс рублей в разные периоды течения срока кредита: через месяц после заключения договора, в середине срока и за два года до конца срока.
При отсутствии досрочного платежа итоговая сумма составит 4, 757 млн рублей, переплата – 1, 757 млн.
| Основные параметры | Платеж через месяц | В середине срока | За два года до конца |
|---|---|---|---|
|
Общая сумма в руб. |
4, 088 млн |
4, 507 млн |
4, 690 млн |
|
Переплата в руб. |
1, 088 млн |
1, 507 млн |
1, 690 млн |
Алгоритм гашения ипотеки при дифференцированных платежах
Подобная схема выгодна при получении долгосрочных жилищных займов с правом досрочного закрытия. Оплата ипотеки происходит с постепенным снижением размера ежемесячного взноса. Отрицательная черта – повышенная сумма оплаты в первые годы использования кредита.
Важно! Дифференцированные платежи предполагают разнесение досрочно внесенной крупной суммы непосредственно на тело кредита с пересчетом годовых процентов на каждый последующий месяц.
Советы при досрочном погашении ипотеки
Выбирать, как лучше выплачивать ипотеку досрочно, надо исходя из ситуации: личной и семейной. Следует обратить внимание и на инфляцию в стране: будут ли обесцениваться деньги. При высокой инфляции советуют не спешить с досрочкой, а покупать товары, обустраивать квартиру.
Если ограничений на максимальные досрочные выплаты нет, подойдет любой вариант: экономически это практически одинаково. Хотя лучше согласиться уменьшать размер платежа, а затем каждый месяц вкладывать сэкономленные деньги в досрочку.
Если есть ограничения на досрочное погашение, то выгоднее — сократить срок. Это экономически более эффективно.
Если в семье возможно сокращение дохода в ближайшие годы, то лучше сократить платеж. Первое время «лишние» деньги можно вносить на досрочку, сокращая и сокращая платеж, а в сложное время выплачивать небольшой платеж.
Учтите свой характер. Если вы оптимист по жизни и не боитесь потерять работу, то после досрочного погашения сокращайте срок. Если ваш стакан всегда наполовину пуст — сокращайте размер выплаты.
В общем, нельзя однозначно сказать, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: сократить срок или платеж, надо подходить к каждой ситуации индивидуально и оценить личные приоритеты и финансовое положение.
Когда лучше гасить ипотеку досрочно?
Если ипотека выбрана на длительный срок, то желательно первое досрочное погашение внести в первый же год. Например, если в описанном выше примере мы внесем досрочный платеж не 18 сентября, а 20 июня (на три месяца раньше), то при уменьшении срока платежа переплата составит 292014.44 (против 294015.81). Экономия составит около двух тысяч рублей.
Если каждая тысяча переплаты дорога вам, то желательно гасить так быстро, как позволяют ваша ситуация и договор с банком. Так, Сбербанк прописывает, что досрочка возможна только через три месяца после первого платежа. Ведь банку невыгодно быстрая оплата долга.
Помните, чем раньше дата досрочного платежа, тем быстрее уменьшается остаток долга по ипотеке. Чем меньше остаток, тем меньше проценты в итоге.
Основные ошибки при досрочном погашении
Самая главная ошибка заемщиков – не задумываться о досрочном погашении ипотеки. Это приводит к лишним расходам. Но есть и другие ошибки, которые регулярно допускают клиенты банков при выполнении этой операции:
- Забытый ежемесячный платеж. Досрочное погашение не освобождает от его оплаты. Например, у заемщика ежемесячный платеж 15 тыс. рублей 23 числа, а 22 он внес 50 тыс. рублей в счет оплаты долга вперед. 23 числа ему все равно нужно заплатить 15 тыс. рублей ежемесячного платежа (или другую сумму, если средства по досрочной выплате были направлены на уменьшение платежа). В некоторых банках в платеж, следующий за операцией досрочной выплаты долга, можно гасить только проценты.
- Погашать кредит любыми суммами. Это не всегда помогает сэкономить. Большинство банков списывают в первую очередь проценты, начисленные на дату проведения операции. В итоге часто клиент только их и выплачивает банку раньше даты, предусмотренной графиком.
- Накопление крупной суммы для выполнения операции. Важно понимать, что проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше будет экономия.
- Отсутствие финансового резерва. Ее должно хватать на 3-6 ежемесячных взносов. Она нужна на случай потери работы, болезни и других непредвиденных ситуаций.
- Пополнять счет карты заранее. Обычно недостаточно просто пополнить карту для списания средств. Необходимая сумма должна отобразиться на счету для списания, а это требует время и может занимать 1-3 рабочих дня, поэтому пополнять карту нужно за 3-5 дней до даты платежа. Если не успеваете оплачивать заранее, то лучше внести деньги напрямую на счет в отделении банка.
О распоряжении средствами материнского капитала в период финансового кризиса мы уже рассказали. Однако, это не единственная ошибка, которую могут допустить физические лица при обслуживании долга. Для того чтобы не столкнуться с неприятностями, внимательно изучите кредитный договор на предмет:
- комиссий за досрочное погашение долга;
- возможной даты досрочного погашения (в некоторых банках допускается частичная досрочка только в дату платежа);
- необходимости уведомления банка о намерении (как правило, существует требование о формировании заявления);
- наличия моратория или минимальной суммы платежа для досрочного погашения долга.
Существует 5 частых ошибок и упущений, которые допускают заемщики:
- Вообще не гасят досрочно. Внесение исключительно плановых платежей без досрочного погашения приведет к значительной переплате по процентам.
- Забывают про плановый платеж. Важно помнить, что в 100% случаев досрочное погашение не включает сумму планового ежемесячного платежа.
- Копят деньги и гасят большой суммой. Экономически нецелесообразный метод. Гораздо эффективнее направлять ежемесячно на кредит свободные средства в небольшом размере.
- Направляют все средства в досрочное погашение долга. Рекомендуем вам иметь некоторый денежный «буфер» на случай форс-мажорных обстоятельств в размере 2 — 4 плановых платежей. Это позволит избежать просрочки и уплаты пеней.
В заключение еще один совет – после досрочного погашения кредита возьмите в банке новый график платежей. А при полном закрытии кредита – справку об отсутствии задолженности. Это позволит избежать возможных проблем с банком в будущем.
Как максимально выгодно погасить ипотеку и не ухудшить свою жизнь? Важно понять, что учитывать необходимо не только то, что выгоднее, но и свое финансовое состояние. Если вы уверены в том, что у вас не возникнет трудностей с выплатами, и вы твердо стоите на ногах, то лучше всего сократить срок
Если же вы не уверены, что сможете всегда вовремя собирать нужную сумму для ежемесячных выплат, то лучше, конечно, уменьшить размер платежа по ипотеке. Здесь можно рассмотреть следующие варианты:
- У вас очень хороший доход, в котором вы уверены на все 100%. То есть, вы точно знаете, что ничего не изменится – вас не уволят и не понизят. В таком случае вы можете без рисков внести необходимую сумму для погашения ипотеки, а затем значительно уменьшить срок кредита. Если сумма взноса будет, действительно, приличной, то срок выплаты кредита можно сократить даже в два или три раза.
- Если у вас стабильная работа, но всё-таки хотите перестраховаться, то для начала снизьте размер оплаты. Когда вы будете более уверены в своем финансовом положении, начинайте сокращать срок кредита.
- Если ваше финансовое состояние не стабильно, а заработки то возрастают, то падают, вам следует в любом случае сократить ежемесячные платежи. Таким образом, вы будете на 100% уверены, что сможете оплатить ипотеку в любом случае.
Именно на эти факторы вы, в первую очередь, должны опираться, прежде чем принимать решение. Даже если сокращение срока окажется более выгодным решением, оно всё равно вам не подойдет, так как у вас, например, достаточно шаткое финансовое положение. Сначала вы смотрите на свой вопрос под этим углом, а потом уже прибегаете к более серьезным расчетам, которые и помогут вам принять окончательное решение.
Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки
Выполнение процедуры связано с рядом преимуществ и недостатков. В перечень плюсов можно включить следующие особенности:
- Иногда срок закрытия обязательств по кредиту доходит до 30 лет. Спрогнозировать доход на такой длительный срок проблематично. Снижение размера платежа или уменьшение периода минимизируют возможные риски.
- Наличие непогашенных обязательств выступает психологическим испытанием. Не всем лицам комфортно жить с долгом. Досрочное погашение ускоряет расчёт по нему.
- Метод позволяет сэкономить на процентах. В течение долгого срока закрытия обязательств гражданин вынужден будет внести сумму, в несколько раз превышающую тело кредита.
- Пока обязательства не закрыты, квартира считается залоговым имуществом. Выполнение операций с ней ограничено. Гражданин не может сдать помещение в аренду без разрешения финансовой организации, продать квартиру или подарить её. Досрочное погашение позволяет ускорить снятие обременения.
- Ускорение закрытия обязательств снимает ограничение. Погасив долг, человек сможет взять ипотеку повторно и купить более просторное жилье.
В РФ граждане предпочитают досрочно рассчитываться по обязательствам. Средний срок погашения кредита составляет порядка 5 лет. Однако не всё однозначно. Присутствуют и недостатки:
- Деньги обесцениваются. Стремясь избавиться от задолженности, граждане не учитывают фактор инфляции. Показатель находится на высоком уровне. Доходы индексируются. В течение 5 — 10 лет они вырастают в 2-3 раза. Сумма кредита остаётся неизмененной. Однако фактический размер долга снизится в несколько раз. Поэтому спешить платить ипотеку не всегда рационально.
- Свободные средства чаще выгоднее инвестировать. Проценты по ипотеке ниже, чем по потребительским кредитам. В результате человек может совершить крупную покупку, не беря деньги в долг. Если лицо хочет обзавестись автомобилем в ближайшие несколько лет, выгоднее сделать это за собственные средства. Альтернативой выступает инвестирование в развитие бизнеса.
- Гражданам, получившим ипотеку, предоставляются налоговые льготы в размере 13% от подоходного налога. Закрывая обязательства досрочно, человек может лишиться вычета.