Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация права собственности в МФЦ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?
Документы для регистрации договора найма жилого помещения
Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):
- Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
- Только по заявлению нанимателя.
Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.
Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:
- Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
- Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
- Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
- Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
- Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.
Проблемы с регистрацией и как их решить
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию, потому что владелец объекта запретил проводить её без своего участия.
Решение. Владельцу объекта нужно направить в Росреестр специальное заявление, чтобы снять запрет.
Проблема. Росреестр приостановил регистрацию на срок до трёх месяцев и выслал соответствующее уведомление.
Решение. Обычно такое случается, когда в пакете бумаг отсутствует какой-либо важный документ — например, согласие супруга или решение общего собрания учредителей ООО о заключении крупной сделки. Чтобы решить проблему, нужно получить недостающие документы и направить их в Росреестр в указанный срок.
Проблема. Не хватает трёх месяцев для того, чтобы собрать все документы или разобраться со всеми нюансами.
Решение. Если выделенного Росреестром времени недостаточно, можно подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев.
Пpoцeдypa peгиcтpaции нoвoгo дoгoвopa
Пoдaвaть зaявлeния нa peгиcтpaцию дoлжны вce cтopoны, кoтopыe пpoпиcaны в дoгoвope. Пpидyмывaть тeкcт caмoмy нe нyжнo: в MФЦ или Pocpeecтpe выдaдyт гoтoвoe зaявлeниe, кoтopoe нyжнo бyдeт пoдпиcaть. Ecли ктo-тo из yчacтникoв cдeлки пpийти нe мoжeт, нyжнo cocтaвить дoвepeннocть y нoтapиyca — oнa oбoйдeтcя пpимepнo в 500 pyблeй. Baжнo знaть, чтo paнee зaключeнный дoгoвop apeнды (ecли oн был) дoлжeн быть pacтopгнyт, инaчe нoвый нe вoзьмyт. Пoдaть зaявлeниe нa peгиcтpaцию нyжнo нe пoзжe, чeм чepeз мecяц пocлe дaты зaключeния дoгoвopa.
Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe пpoпиcaнa дaтa 25 oктябpя, a зaявитeли пpишли 26 нoябpя, тo вмecтo зapeгиcтpиpoвaнныx дoгoвopoв coтpyдник выдacт yвeдoмлeниe oб oткaзe в paccмoтpeнии дeлa. Пoэтoмy ecли зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop нaймa в cpoк нe выxoдит, лyчшe cocтaвить нoвый и yкaзaть cвeжyю дaтy.
C coбoй нyжнo взять пacпopтa и cвидeтeльcтвa o poждeнии, ecли в дoгoвope ecть дeти. Инocтpaнцaм пpидeтcя пoтpaтить oкoлo 600 pyблeй нa нoтapиaльный пepeвoд пacпopтa, инaчe coтpyдник мoжeт oткaзaть в пpиeмe. B пaкeтe дoкyмeнтoв oбязaтeльнo дoлжны быть тpи экзeмпляpa дoгoвopa apeнды. Coбcтвeнникy жилья, кoтopoe cдaeтcя в apeндy, жeлaтeльнo имeть c coбoй дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти нa oбъeкт. Этo мoжeт быть cвидeтeльcтвo или выпиcкa из EГPН. 3aбиpaть иx нe бyдyт: coтpyдник пpocтo пocмoтpит aдpec, кaдacтpoвый нoмep и мeтpaж, чтoбы пpaвильнo зaпoлнить зaявлeниe.
3a peгиcтpaцию дoгoвopa apeнды взимaeтcя гocпoшлинa — 2000 pyблeй. Этa cyммa дeлитcя нa вcex yчacтникoв cдeлки. Нaпpимep, oдин нaймoдaтeль и тpи нaнимaтeля зaплaтят пo 500 pyблeй кaждый. Peквизиты выдacт coтpyдник, a oплaтить мoжнo бyдeт в любoм бaнкe или плaтeжнoм тepминaлe. Физичecкиe лицa пpeдocтaвляют квитaнции, a юpидичecкиe — плaтeжныe пopyчeния.
Пocлe пoдпиcaния зaявлeний кaждый yчacтник cдeлки пoлyчит oпиcь. Oнa пoдтвepждaeт, чтo дoгoвopa пpиняты нa peгиcтpaцию. 3aкoн гoвopит, чтo opгaн oбязaн зapeгиcтpиpoвaть дoгoвop в тeчeниe пяти paбoчиx днeй — пocлe этoгo нaймoдaтeль и нaнимaтeль мoгyт зaбpaть cвoи дoкyмeнты c пeчaтью Pocpeecтpa.
Baжнo знaть, чтo пocлe peгиcтpaции нa oбъeкт нeдвижимocти нaлoжaт oбpeмeнeниe — oгpaничeниe, кoтopoe пpeдпoлaгaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo apeндaтopa нa пpoдлeниe apeнды квapтиpы. Пpи этoм квapтиpy мoжнo бyдeт пpoдaть, зaлoжить или пoдapить. Чтoбы cнять этo oбpeмeнeниe, нyжнo дoждaтьcя oкoнчaния cpoкa дoгoвopa или cнoвa coбpaть вcex yчacтникoв и зapeгиcтpиpoвaть пpeкpaщeниe oбязaтeльcтв.
Зачем проверять комплект документов перед подачей на регистрацию?
Неполный пакет документов или неверно составленные документы в поданном комплекте могут привести к отказу в регистрации, и, как следствие, к потере госпошлины (22000 рублей) и потере времени (месяц и более). Раньше УФСГРКК делало приостановку регистрационных действий, отправляло заявителю соответствующую бумагу, в которой указывались недостатки, и можно было исправить недочеты. Сейчас все чаще по «плохим» пакетам документов выдают отказы в регистрации, пропадает госпошлина. Причем, стало не с кем спорить.
Прием документов на регистрацию стали вести, с недавнего времени, МФЦ (многофункциональные центры районов СПб). В МФЦ принят на работу большой штат новых сотрудников, не работавших в УФСГРКК (ГБР). Операторы мало знакомы или не знакомы вовсе с требованиями юристов самого УФРС и Минюста по договорам аренды. И никто не подскажет, какой пакет документов надо подавать, и что в пакете правильно или неправильно. Операционисты принимают все, что им приносят. Затем отправляют в Регистрационный центр, там юристы УФРС проводят экспертизу. И, в зависимости от комплектности и качества (юридической чистоты) предоставленных документов, заявитель может получить зарегистрированный договор или отказ в регистрации.
Правовая экспертиза документов — залог успешной регистрации договора аренды (субаренды). У нас есть 15-летний опыт регистрации договоров любой сложности.
А вот некоторые советы.
Случаи, когда можно не регистрировать
Отсутствие потребности в регистрации соглашения также возникает из норм, закрепленных в ст. 651 ГК РФ. Договор можно не регистрировать, если он заключен на срок до одного года. Этим правилом часто пользуются владельцы помещений, предпочитающие сдавать квартиру на 11 месяцев. Если аренда оформлена на неопределенный срок, потребность в регистрации также отсутствует (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). Заключение соглашения на неопределенный срок накладывает особенности на его расторжение. Прекратить сотрудничество можно, направив предварительное уведомление.
Регистрация доп. соглашения к договору аренды
Регистрация доп. соглашения к договору аренды – Процедура, которую в ряде случаев не миновать, если понадобилось внести изменения в подписанный договор или дополнить его новыми пунктами. Именно поэтому мы решили представить нашим читателям пошаговую инструкцию, облегчающую поиск информации по данному вопросу, а также снабдили статью полезными советами.
Предоставляем Услуги по регистрации доп. соглашения к договору аренды:
- Проконсультируем по необходимым вопросам касаемо заключения доп. соглашения (проанализируем измененные или новые пункты);
- Подготовим пакет документов для регистрации;
- Подадим сформированный пакет документов в Росреестр (МФЦ, «Мои документы»);
- После получения выписки из ЕГРН передадим ее Вам.
Срок исполнения – около 8 рабочих дней. Стоимость услуги – 25 000 рублей. Услуга предоставляется по Москве и Московской области.
Ответы на распространенные вопросы
Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»
Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.
Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?
Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.
Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»
За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.
Инструкция по регистрации договора аренды нежилого помещения
Для достижения положительного результата следует выполнять такие действия:
- Сдача заявления и пакета обязательной документации в подразделение Росреестра в месте расположения коммерческих площадей либо МФЦ.
- Регистрационной службой проводится анализ представленной документации.
- При соответствии их требованиям законодательства в ЕГРП вносится запись о заключенной сделке. В неё входит информация о идентификационном номере, описываемом предмете, сроке действия, сторонах и другое.
- На договоре проставляется штамп. Дата внесения записи в реестр является моментом, с которого соглашение начинает действовать, а арендатор вправе пользоваться помещением.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения?
Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.
Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.
Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.
В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.
По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.
Непосредственное обращение двух сторон необязательно, достаточно оформить доверенность на представителя каждой стороны, подтвержденную нотариально. Доверенность – документ, выданный гражданину для возможности представления интересов перед третьей стороной.
Доверенность на регистрацию договора аренды нежилого помещения (образец ниже) оформляется в простом письменном виде согласно статье 185 ГК.
Она обязательно заверяется нотариально в соответствии со статьей 185.1 ГК, если требуется произвести учет сделки в государственном реестре.
В доверенности обязательно указывается дата выдачи. Если ее не будет, то документ будет считаться недействительным, а сделка ничтожной.
Зачем регистрировать договор аренды
По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.
Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.
Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:
налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;
лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.
Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.
Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.
Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.
Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.
Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.
Как зарегистрировать договор аренды нежилого помещения
- организация-арендатор вписывает стоимость аренды в статью расходов и учитывает ее при составлении бухучета.
- с помощью зарегистрированной сделки арендатор снижает риски возникновения неприятных разговоров со стороны налоговиков.
- арендатор с помощью заверенного договора может рассчитывать на длительное сотрудничество, поэтому легко решается на расширение бизнеса, на некоторый ребрендинг деятельности, а также может вкладывать денежные средства в ремонт помещения.
- арендатор может быть спокоен по поводу постоянного повышения стоимости аренды – это вносится в договор в обязательном порядке, в особенности, если срок сделки составляет более нескольких лет.
Несмотря на многогранность возможностей регистрация договора через МФЦ занимает немного больше времени, поскольку в данном случае сотрудники выступают лишь в качестве посредника – они принимают документы и отправляют их на проверку и для внесения необходимой записи в единый реестр в Росреестр.
В период действия арендных отношений договор может расторгаться до истечения срока его действия по обоюдной договоренности контрагентов или в принудительном порядке. Если досрочное расторжение состоялось, необходимо обратиться в службу Росреестра для аннулирования сведений об аренде в ЕГРН.
Инициатором обращения может выступать сторона, по требованию которой договор был прекращен в принудительном порядке. Если расторжение договора состоялось по взаимному согласию, право на подачу заявления в отдел Росреестра имеет каждый из контрагентов.
Чтобы провести регистрационные действия о прекращении арендных отношений нужно представить следующие документы:
- заявление установленного образца;
- документы, удостоверяющие личность или полномочия заявителей;
- основной договор аренды;
- документ, выступающий основанием для прекращения аренды — дополнительное соглашение или решение суда.