Как передать деньги при покупке квартиры?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать деньги при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом

Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.

Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).

Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.

Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:

• безналичный;
• наличный;
• расчеты у нотариуса;
• аккредитив;
• банковская ячейка.

Распространенные ошибки

Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:

1. без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;

2. не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;

3. раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.

Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.

Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:

1. одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;

2. если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;

3. владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.

Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:

• первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;

• в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.

Как правильно и безопасно передать деньги при покупке квартиры

Наиболее безопасным вариантом передачи денег при покупке квартиры считается применение аккредитива или эскроу-счета. В подобной ситуации в общем порядке расчет при покупке квартиры осуществляется таким образом:

1. Стороны оформляют договор купли-продажи.
2. Покупатель идет в банк, открывает специальный счет для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счет) и вносит на него оговоренную сумму.
3. Продавец передает покупателю ключи от своей квартиры и отправляется вместе с ним в Росреестр (МФЦ) на госрегистрацию перехода права собственности.
4. По окончании оформления продавец получает выписку из ЕГРН. Далее продавец идет в банк, отдает этот документ уполномоченному сотруднику банка и получает на руки оговоренную сумму.

Если продавец не передал покупателю ключи от квартиры или не посетил вместе с ним Росреестр (МФЦ), то покупатель по истечении срока действия специального счета для расчетов по аккредитиву (или эскроу-счета) обращается в банк для оформления возврата.

Кроме того, еще на стадии покупки квартиры покупателю необходимо проверить договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.

Преимущества аккредитива:

• электронный след денежных средств — все движение денег от покупателя к продавцу проходит через банк и в случае возникновения спорных ситуаций, платежные документы будут неопровержимым доказательством, что деньги переданы или получены. Также на акте приемки-передачи квартиры, советую запросить у продавца выписку со счета о поступлении денежных средств;
• денежные средства, хранящиеся на аккредитиве, застрахованы на сумму до 1,4 млн. руб.;
• продавец может получить деньги не только в отделении, в котором открывался аккредитив, но и в другом банке и в другом городе, написав заранее при открытии аккредитива свои реквизиты для перевода.
• также, продавец может передоверить раскрытие аккредитива другому лицу, сделав на него доверенность у нотариуса. Об этом необходимо оповестить сотрудников банки на сделке купли-продажи.

Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась

Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.

Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.

Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».

Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
   • например, земельного участка
2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
   • срок на оплату не влияет
3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
   • равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
5. В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
6. Документы отдают на государственную регистрацию.
7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
   • перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.

Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

1. осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
   • то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
2. сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
   • так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
3. полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
4. возможность выбора для продавца:
   • или перечислить свои деньги на счет в другой банк
   • или либо снять средства наличными
5. в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
6. стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
7. отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
   • банк это делает за свой счет
8. банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Расчёты за квартиру через аккредитив

Аккредитивом является обязательство банка по поручению клиента перечислить с его счёта деньги указанном лицу в случае предъявления им определённых документов.

Принцип тот же, что и при использовании банковской ячейки для сделок с недвижимостью. Отличие лишь в том, что переводятся безналичные средства, а в ячейку закладываются наличные.

Банк, в котором открыт аккредитив, является эмитентом, а тот, что выдаст деньги получателю – исполнителем. На практике это может быть один банк.

Дополнительно должна быть указана возможность банка-эмитента отозвать деньги у банка-исполнителя. Также бывает гарантированный аккредитив, при котором деньги не переводятся до заключения сделки, а хранятся в банке-эмитенте. Покрытый (депонированный) аккредитив предполагает их реальный перевод банку-исполнителю ещё до окончания регистрации сделки.

Чаще всего используют именно покрытый аккредитив без права отзыва.

Недостатками таких расчётов при покупке квартиры на вторичной рынке являются:

• Большое количество документов.
• Высокая стоимость услуги.
• Затраты времени.
• Сравнительно небольшое количество банков, предоставляющих такую услугу.
• Дополнительные комиссии.
• Сложности с возвратом денег при отмене сделки.

При использовании аккредитива и банковской ячейки банк не несёт ответственность за подлинность документов, при предъявлении которых продавцу отдают деньги.

К тому же, о сделках на большие суммы банки обязаны сообщать в налоговую службу.

Всё это делает такой способ расчёт не очень популярным, тем более что люди заинтересованы в расчёте наличными деньгами, а также потому, что аккредитив не подходит для расчёта в альтернативных сделках.

Процедура расчетов при покупке квартиры через ячейку состоит из следующих шагов:

Подготовительный.

Участники сделки выбирают банк, с помощью которого будут осуществляться расчеты. Далее ими обговариваются число арендуемых ячеек и условия доступа к ним. Кроме того, стороны решают, как между ними будет делиться плата за аренду сейфов.

Заключение договора аренды ячейки.

Стороны подписывают договор аренды ячейки в банке. Этот документ отражает условия и сроки допуска к содержимому сейфа. Также он в обязательном порядке должен содержать следующие данные:

• Арендаторов ячейки, их права и обязанности.
• Обязанности банка-арендодателя. Как ответственный депозитор он должен: гарантировать доступ к сейфу в указанные сроки;
• обеспечить сохранность средств.

Преимущества покупки квартиры через ячейку

Риски неплатежей сводятся к минимуму. При традиционных наличных расчетах сумма может передаваться сразу после подписания договора. Однако в этом случае нет гарантии, что продавцом не будет сорвана процедура госрегистрации жилья.

Нередко практикуется расчет после переоформления права собственности на жилье в пользу покупателя. Но здесь рискует продавец, так как покупатель может не выполнить своих обязательств. Использование банковской ячейки исключает подобные ситуации. Продавец гарантированно получит деньги после передачи прав собственности на недвижимость в адрес покупателя. Последний же в случае срыва госрегистрации получит свои средства обратно.

Продавец забирает деньги в любое удобное для него время, но только после получения зарегистрированного договора купли-продажи. Также он может открыть счет в этом же банке и перевести средства на него, не вынося их за пределы организации.

Так, основные преимущества

передачи денег через ячейку при покупке квартиры:

Гарантия безопасности

Гибкие сроки аренды (ее можно продлевать)

Удобство использования (забрать деньги можно в любой день)

Хранение неограниченной суммы

Невысокая стоимость

При этом все действия по расчетам происходят непосредственно в банке, где есть камеры наблюдения и охрана. Кроме того, даже если банк станет банкротом, на деньги, находящиеся в сейфах, это не распространяется.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Преимущества и недостатки

Осуществление сделки по договору купли-продажи через банковский сейф имеет массу плюсов, если сравнивать его с другими способами:

1. Исключает возможность односторонней отмены сделки.
2. Невозможен факт мошенничества.
3. Если заказать проверку и пересчет денежных средств,то это исключает передачу поддельных денежных знаков.
4. Банк дает гарантии продавцу, что он после оформления всей документации получит деньги за недвижимость.
5. Банк дает гарантии покупателю, что он станет владельцем недвижимости, а в случае возникновения проблем с регистрацией – вернет свои деньги.
6. Банк обеспечивает конфиденциальность сделки.

Во сколько обойдется банковская ячейка

Стоимость аренды определяется посуточно или за месяц обслуживания, цена зависит от габаритов ячейки. Поскольку мини-сейфы имеют различные размеры, лучше сразу уточнить, поместится ли вся сумма.

Каждый банк устанавливает собственную цену на услугу.

1. В российском филиале «Райфайзенбанка» можно абонировать ячейку небольших размеров за 2 тысячи 400 рублей сроком на 30 дней.
2. У «ВТБ 24» действует региональная тарификация. Самые высокие цены в столице – здесь аренда обойдется в 135 рублей за сутки. Клиенту предоставляют 2 комплекта ключей.
3. Потенциальные клиенты «Росбанка» смогут забронировать сейф заблаговременно через интернет, а также выслать сотруднику документы для оформления договора. Небольшая ячейка обойдется в 4250 рублей за месяц. Залог за ключи – 3500 рублей.
4. «Сбербанк» отличается привлекательной стоимостью услуги. Сутки абонирования ячейки обойдутся примерно в 65 рублей. После окончания договора, если сделка не состоится, деньги можно хранить бесплатно еще неделю.
5. «Альфа-банк» предлагает аналогичную услугу за 35 руб/сутки, при условии, что срок пользования ячейкой не менее трех недель.

Стоимость услуги варьируется по различным регионам. При этом она даже у одного банка может существенно различаться.

Возможные подводные камни

Недостатков у схемы расчетов с банковской ячейкой – немного. В основном подводные камни связаны с возможным доступом к сейфу посторонних лиц. Мошенники, зная о сделке могут подделать договор и паспорт, и попытаться проникнуть в хранилище.

Украсть деньги могут и банковские клерки (в банке хранится второй ключ от ячейки). Однако такие случаи происходят крайне редко. Все документы тщательно проверяются, а в помещении множество видеокамер, так что украсть деньги, не будучи замеченным практически невозможно.

Еще один опасный подводный камень – банкротство банка, где будут храниться деньги. В отличие от вкладов средства банковских ячеек не застрахованы. Если в период оформления и регистрации сделки банк перестанет обслуживать клиентов в связи с неплатежеспособностью, то для возврата средств придется записываться в очередь кредиторов.

Когда передаются деньги?

Моментом возникновения взаимных обязательств между сторонами является заключение договора. Передача денежных средств, как правило, проходит в рамках его исполнения: в тексте договора прямо обозначается сумма, которая должна быть передана, а также сроки. При этом Гражданский кодекс не устанавливает строгих рамок по срокам: подобные договоренности лежат исключительно в плоскости взаимных интересов сторон. Равно и то, что не существует обязанности передавать деньги в момент подписания договора: данный документ представляет собой «дорожную карту» по дальнейшему ходу сделки, частью которой может быть и момент передачи денежных средств.

Но на практике также имеет ход договор задатка и иные авансовые платежи, призванные, в частности, возмещать труд риелтора или гасить задолженность по коммунальным платежам. Порядок передачи денег при покупке квартиры до регистрации полностью основывается на данном договоре, который, в свою очередь, определяется статьей 380 ГК РФ. Задаток вносится на том этапе, когда продавец уже не планирует искать иных покупателей, а будущий владелец ответственно гарантирует внесение полной суммы при приобретении. На территории Москвы, согласно статистике, договор передачи денег за квартиру в виде задатка заключается в среднем за 4-6 недель до заключения договора и подачи документов на регистрацию.

Процедура оформления договора аренды индивидуального сейфа в Сбербанке

Почему стоит арендовать банковскую ячейку? Перечислим ряд преимуществ:

• У банка всегда есть свободные ящики для предоставления клиенту.
• Удается быстро подписать договор аренды.
• Предлагаются простые условия.
• В них можно хранить все что угодно, кроме запрещенных законодательством вещей.
• Часто аренда происходит при покупке недвижимости.
• Обеспечивается высокий уровень безопасности, помещения находятся под охраной.
• Исключается возможность кражи.
• Используются надежные замки, которые сложно взломать.
• Можно выбрать срок хранения от 1 дня до трех лет с дальнейшим продлением.
• У учреждения есть сейфы с различными габаритами.
• Можно пользоваться дополнительным внутренним контейнером для ценностей.
• Предлагается назначить доверенное лицо, которое будет допущено к сейфу.
• Ящик доступен в часы работы отделения.
• Вы можете провести третьих лиц к сейфу.
• У банка огромная сеть отделений, в которых предлагается воспользоваться услугой.
• Стоимость банковской ячейки в Сбербанке при покупке квартиры привлекательная, удается сэкономить средства.

Учитывая все эти факторы, становится понятно, почему данная услуга пользуется популярностью. С помощью сейфа можно безопасно хранить различные ценности и документы, а банк предлагает привлекательные условия.

Сейфовая ячейка предназначена для хранения наличных денег весь срок регистрации сделки. Это обязательное условие.

Похожие записи:

• Пособие на третьего ребенка в 2023 году
• Как рассчитать пенсию по старости в 2023 году?
• Что ожидает водителя, если он убежал от ДПС в 2023 году