Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Предмет найма в договоре найма или аренды
Под предметом найма и аренды подразумевается сдаваемое помещение, как коммерческий физический объект. Как правило, с его наличием проблем не возникает, но если хотите перестраховаться, все же лучше проверить, правильно ли указан адрес недвижимости в документе.
Также важно обратить внимание на правильность формулировок. Например, если снимаете всю квартиру, в образце документе должна стоять пометка, что снимается «квартира». Формулировку «жилоепомещение», «жилое пространство» и т.п. следует исключить со всех образцовсоциального договора. Для аренды можно использовать понятие «коммерческий объект».
Обязательно проверьте, указана ли в договоре площадь жилой квартиры или коммерческого здания, и отвечает ли она реальным цифрам. Точные параметры содержит свидетельство о праве собственности.
Оплата и другие расходы
Составляя договор аренды жилого помещения или его найма, практически всегда возникает вопрос не только его оплаты, но и финансирования сопутствующих нужд. Например, телефона, интернета, не говоря уже об электричестве, воде, газе и не только. В социальномдоговоре обязательно нужно писать, кто будет платить за то, чтобы недвижимость оставалась пригодной для пребывания в ней людей. Особенно если это жилой объект.
Все эти платежи обычно объединяют под одним емким названием – квартплата. Это все коммунальные платежи, которые должны быть покрыты вне зависимости от того, аренда это или социальныйнаем. В договоре нужно указать, как именно они будут рассчитываться. Например, по показаниям счетчика или по количеству проживающих. Также важно выяснить, нет ли у хозяина недвижимости долгов по коммуналке. Если этого не сделать и не прописать в договоре сумму долга и сроки его погашения владельцем, есть шансы, что придется все оплатить со своего кармана. Отсчет коммуналки должен начинаться с момента подписания социального акта приема-передачи, а не со дня, когда квартира будет заселена.
Иногда в здании может понадобиться ремонт. Пытаясь составить договор, нужно указать, кто отвечает за него. Если договор не содержит информации о косметическом ремонте, его должен за свой счет делать наниматель, а если речь о капитальных работах, их выполняет наймодатель. Также в договоре желательно указать, какой ремонт считается текущим (исправление трещин, утепление оконных проемов, штукатурка), а какой капитальным (работы с несущими конструкциями).
Расторжение договора через суд
Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.
Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один — добиваться справедливости через суд и расторгать договор.
По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
- не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.
Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
- имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
- имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Права сторон по договору найма жилого помещения
Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:
1.Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.
А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:
- наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
- наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
- снимаемое жилье используется не по назначению;
- наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.
При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года). Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд. Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.
Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья.
2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем. Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей). На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями. В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.
Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов. Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев. Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.
Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.
3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе. Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.
Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия. Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:
- в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
- жилье нельзя сдать в поднаём;
- вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
- у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.
Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.
Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
- Проверьте право собственности наймодателя на данный объект недвижимости (подтверждается свидетельством о государственной регистрации права).
- Потребуйте предоставить гарантии того, что жилплощадь не находится в залоге, не является объектом судебного разбирательства, не сдается внаем иному нанимателю.
- Внимательно изучите разделы договора, касающиеся ответственности сторон по оплате коммунальных услуг и ремонта; акт приема-передачи имущества.
- Необходимо прописать запрет на подселение других жильцов (по желанию собственника жилья) и увеличение размера оплаты.
- В случае когда договор занимает несколько страниц, необходима подпись обеих сторон на каждой странице (во избежание возможной подмены листов).
- Внимательное изучение договора найма до его подписания поможет избежать большого количества проблем в дальнейшем.
Договор аренды квартиры между физическими лицами: образец
- Договор аренды квартиры (найма жилого помещения) – это соглашение, при котором одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) Жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
- В обычной жизни принято считать, что договор найма жилого помещения и аренды квартиры — это одно и то же.
- В разговорном языке – это тождественные понятия. Но договор заключается в соответствии с законом:
- Между двумя физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.
- Если одна из сторон является юридическим лицом, то заключается договор аренды.
При аренде квартиры одного физического лица у другого физического лица следует обязательно заключать договор найма жилого помещения, т.к.
такая форма соглашения защитит и человека, сдающего квартиру и человека, снимающего квартиру от взаимных претензий.
Заключается договор аренды квартиры между физическими лицами в письменном виде.
В тексте должны быть прописаны данные всех жильцов, которые будут проживать в квартире (кроме малолетних детей).
Немаловажно при заключении договора найма и такое понятие как солидарная ответственность. В этом случае люди, постоянно проживающие с нанимателем в съемной квартире, несут ответственность вместе с ним, те есть являются сонанимателями.
Если такое предусматривается нанимателем, то необходимо заключение соответствующего договора с наймодателем.
Примечательно, что только гражданин РФ может выступать в роли нанимателя. Гражданин иной страны, временно проживающий на российской территории, таким правом не обладает.
Обязательные приложения
Договор аренды квартиры состоит из основной части и приложений, которые не менее важны. Самые важные приложения к договору:
- акт приема-передачи квартиры и имущества;
- ксерокопии паспортов обоих участников договора;
- свидетельства о праве собственности (ксерокопия).
|
Пункт договора “разное” Здесь укажите:политику конфиденциальности информации; как и в каком порядке решаются конфликтные ситуации; контакты для оперативной связи со сторонами; электронные адреса для обмена документами; политику по принятию уведомлений от второй стороны; о необходимости обмена данных о сторонах (паспорта, прописки, семейного положения — смена фамилии); что этот договор подписан в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон. |
Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:
- Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией. А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи – возможности получения компенсации.
- Заполнить и подписать договор.
- После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
- Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
- В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.
Как продлить договор найма квартиры
Продление договора найма — процесс достаточно простой, в котором главное – желание самих участников продолжать сотрудничество.
Если речь идет о краткосрочном договоре, то наймодатель за 3 месяца до завершения срока должен письменно осведомить нанимателя о своем намерении.
Это может быть желание продлить договор на тех же условиях, на других условиях или указать, что в ближайшее время квартира сдавать не будет.
Отказать нанимателю в продлении без причины нельзя, ведь он имеет преимущественное право на съем. С другой стороны, наймодатель может просто предложить очень плохие условия продления, чтобы избавиться от постояльца.
Если собственник не направляет письменных уведомлений, то договор продлевается автоматически. Если договор продлевается на новых условиях, то необходимо составить соответствующий документ.
Важно заметить, что часто легче составить новый договор, чем менять старый и прописывать дополнительные условия.
Порядок и основания расторжения договора
Порядок внесения изменений в заключенный договор может предусматриваться самим соглашением. Однако в гражданском законодательстве имеется ряд норм, которые связаны с порядком внесения в договор изменений.
Когда собственник переданного в аренду жилого помещения передает право собственности на него третьему лицу, то такое лицо получает вместе с правом собственности права и обязанности наймодателя.
Помимо этого условия, такие соглашения новым собственником могут быть пересмотрены только при наличии согласия на внесение изменений нанимателя, то есть в двустороннем порядке.
Запомните! Собственник получает право расторгнуть соглашение при следующих условиях:
- Когда наниматель нарушает срок внесения арендной платы за пользование помещением или имеет задолженность более двух месяцев;
- Когда наниматель портит имущество, находящееся в квартире;
- Когда нанимателем переданное жилое помещение используется не по его назначению, нарушаются правила проживания в жилом помещении или нарушаются права третьих лиц.
Досрочно прекратить договор найма жилого помещения нанимателем можно только в том случае, когда последний уведомил собственника о расторжении соглашения не менее чем за 90 дней.
Когда условия проживания были изменены в худшую сторону, то стороны вправе расторгнуть такое соглашение в судебном порядке.
Внимание! При составлении соглашения договора аренды необходимо учитывать следующие подводные камни:
- В случае заключения соглашения об аренде с физическим лицом следует указывать, какие непосредственно лица будут проживать совместно с арендатором, то есть подлежит указанию их ФИО, а также паспортные данные каждого лица. В договор вносится запрет на то, что новые лица подселены быть не могут в будущем, поскольку арендодатель впоследствии может столкнуться с проживанием в его квартире лиц, которые не имеют гражданства. Такая мера предосторожности понадобится и для того, чтобы избежать мошеннических действий со стороны арендаторов;
- Лицо, которое собирается арендовать помещение, должно настоять на том, чтобы в договор был внесен пункт о необходимости уведомления о профилактическом посещении собственником жилого помещения. При этом такое посещение не должно быть более 1-2 раз в течение одного календарного месяца;
- В составляемом приложении к соглашению, в пункте, где указывается количество бытовой техники, не следует допускать оставление незаполненных полей, для того, чтобы избежать в дальнейшем дописывания. По этой же причине арендную плату стоит указывать не только цифрами, но и прописью рядом.