Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Эта статья посвящена расторжению сделки по соглашению сторон, но, возможно, вам будет полезно знать и об иных основаниях для прекращения отношений, если одна из сторон не согласна подписывать соглашение. По общим правилам сделка по аренде нежилого помещения может быть расторгнута не только по соглашению сторон, но и по требованию одного из участников договора в силу обстоятельств, предусмотренных законом.

Когда стороны могут расторгнуть договор досрочно

Так, арендодатель вправе потребовать расторжения правоотношений по использованию помещения досрочно, когда арендатор:

• Применяет имущество не по назначению или вопреки оговоренным условиям. К примеру, помещение предоставлено в аренду под офис, а в нем разводят кур.
• В процессе использования объекта недвижимости портит его, приводит в непригодное состояние.
• Больше двух раз подряд не вносил плату за аренду.
• Не делал текущий или капитальный ремонт имущества в оговоренные сроки. Если эти правила не были предусмотрены в сделке, работы должны проводиться в разумные сроки, при условии что в силу договора или закона такая обязанность лежит на арендаторе.

Арендатор может расторгнуть контракт досрочно, когда:

• Арендодатель не передает помещение во владение или различными способами препятствует использованию арендуемого имущества.
• Предоставленный в аренду объект обладает недостатками, не позволяющими эксплуатировать его в полном объеме. При условии, что такие недоделки не обговаривались при заключении договора и арендатор не мог о них знать.
• Арендодателем не исполняется обязанность по осуществлению капитального ремонта объекта в срок, установленный контрактом. Если периоды работ сделкой не предусмотрены, реставрация помещения производится в разумное время.
• Переданное во владение имущество оказалось непригодным для использования, в случаях, когда арендатор не несет ответственности за его сохранность.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут

Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:

1. Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
2. По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
3. По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
4. Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.

Неисполнение договора

Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:

• Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
• Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
• При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
• Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
• Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.

Как передать площадь арендодателю?

Прием-передача предмета аренды происходит по акту возврата, который подготавливается в письменной форме. В нем указывается информация о сторонах, об объекте недвижимости. Кроме того, в нем могут быть изложены определенные замечания сторон, или же, информация о том, что арендатор и арендодатель претензий друг к другу не имеют.

Можно и нужно указывать в акте сведения о том, что между сторонами осуществлялась передача денежных средств:

• сумма задолженности по арендной плате;
• компенсация за улучшения имущества и так далее.

Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения может оформляться по инициативе одной из сторон, но при наличии согласия на это арендатора и арендодателя. В определенных случаях, документ нужно сдавать на регистрацию в компетентные органы. Само имущество передается по соответствующему акту.

Соглашение о расторжении

Если правоотношения, вытекающие из правоотношений, желают прекратить обе стороны, они должны оформить свое волеизъявление в письменном виде.

Регистрация соглашения о расторжении договора аренды происходит в том же порядке, что и регистрация самого акта.

Для этого необходимо обратиться в управление регистрирующей организации по соответствующему субъекту РФ и представить пакет документов, подтверждающих существование сделки, а также соглашение о расторжении. Данное действие происходит в срок, не превышающий пяти суток.

Соглашение для расторжения договора должно включать в себя:

1. Название акта.
2. Дату его совершения.
3. Указание на договор, который нужно прекратить.
4. Субъектный состав.
5. Подписи сторон (если это ЮЛ, то также и их печати, заверенные и выданные уполномоченными государственными органами).

Правила составления соглашения

Если сторонам удалось договориться о досрочном расторжении договора аренды, они должны регламентировать прекращение правоотношений. Для этого оформляется дополнительное соглашение. Фактически его оформление — просто формальность. В законодательстве нет положений, обязывающих оформлять бумагу. Однако эксперты рекомендуют заняться её подготовкой. Если возникнут непредвиденные обстоятельства, документ подтвердит, что договор был расторгнут по обоюдному согласию.

Составляя соглашение, необходимо отразить в нем следующие данные:

• название документа. Дополнительно фиксируется номер бумаги и дата ее составления. Прописывается место, где было оформлено соглашение;
• персональные данные участников правоотношения. Если они являются физическими лицами, фиксируются паспортные данные и сведения о месте проживания. Когда соглашение заключают юридические лица, важно отразить полное название компании и сведения о государственной регистрации;
• формулировка «считать ранее заключенный договор недействительным». При этом отражаются сведения, идентифицирующие соглашение;
• участники правоотношения составляют дату подписания соглашения и личные подписи.

Количество экземпляров зависит от участников процедуры. Если первоначальный документ оформлялся на срок более года, потребуется подать совместное заявление в Росреестр. Здесь внесут информацию о прекращении права пользования помещением.

В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут

Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:

1. Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
2. По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
3. По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
4. Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.

В последних двух случаях неизбежно возникновение споров, а проблема может решаться в судебных инстанциях. В связи с этим, соглашение должно содержать достаточные причины для начала процесса и включать ответственность для виновного в неисполнении договорных обязательств.

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения образец

Договор аренды помещения регламентирует взаимоотношения между владельцем недвижимости и арендатором. В документе закреплено, что последний имеет право в течение определенного срока пользоваться недвижимостью и обязан предоставлять за это определенную плату.

Однако на практике планы могут поменяться, и помещение понадобится хозяину раньше, или арендатор захочет прекратить пользование зданием до завершения установленного срока. В этом случае может быть составлено соглашение о расторжении договора аренды. Однако чтобы документ признали действительным, его нужно подготовить, соблюдая ряд правил.

О том, как составить бумагу, о порядке расторжения договора аренды, о сопутствующей документации, которую потребуется подготовить, поговорим далее.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

г. [место заключения соглашения] [дата заключения соглашения]

[Полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Доверенности], с одной стороны и [полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Доверенности], с другой стороны, при совместном упоминании именуемые «Стороны», руководствуясь ст.ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ и положениями договора аренды, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Настоящим соглашением Стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды [объект аренды] от [число, месяц, год] в связи с [основание расторжения договора аренды, предусмотренное договором].

2. Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента заключения настоящего соглашения.

3. В связи с прекращением договора аренды Арендатор возвращает Арендодателю арендуемое имущество в состоянии, обусловленном договором.

[3]

4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Структура договора аренды

Стоит отметить, что структура соглашения, о котором идет речь, будет, в целом, одинаковой вне зависимости от того, заключается ли договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, или же сторонами правоотношения являются организации. Основными элементами контракта в данном случае могут быть:

— преамбула;

— раздел о предмете соглашения;

— блок об арендной плате;

— раздел о правах и обязанностях партнеров;

— раздел о сроках аренды;

— блок о порядке передачи объекта недвижимости;

— блок об ответственности сторон;

— раздел об изменении либо расторжении соглашения;

— раздел о форс-мажорных обстоятельствах;

— прочие условия;

— блок с реквизитами сторон.

Рассмотрим данные элементы договора подробнее.

В данном разделе могут присутствовать формулировки:

— о том, что арендодатель предоставляет партнеру во временную эксплуатацию за плату — если, конечно, не составляется договор безвозмездной аренды нежилого помещения, объект недвижимости, расположенный по такому-то адресу в целях размещения внутри него таких-то вещей;

— о том, что помещение располагается в таком-то здании с такими-то характеристиками — например, в торговом центре, и имеет кадастровый номер такой-то;

— о том, что объект недвижимости оборудован необходимой инфраструктурой — водоснабжением, электричеством, каналами связи;

— о том, что объект принадлежит арендодателю на основании такого-то документа о праве собственности.

Следующий раздел соглашения — об арендной плате.

Основания для расторжения договора аренды нежилого помещения

Для расторжения коммерческих отношений, делая это досрочно, нужно обязательно отправить соответствующее предупреждение. Это приведет к тому, что с вашей стороны и вовсе не будут нарушены те или иные условия, что немаловажно.

Такой документ не требуется лишь в том случае, когда расторжение соглашения и вовсе происходит исключительно по решению суда, о чем должно быть известно.

Если соглашение подписано менее чем на один год, и не была произведена регистрация, то такие конфликты обычно решаются самостоятельно. Ведь по закону и вовсе нет никакой сделки, о чем сторонам должно быть известно заранее.

Если же регистрация коммерческих отношений была оформлена правильно, то для того, чтобы расторгнуть его досрочно, можно выделить следующие причины для обращения в суд:

• К примеру, часто случается на практике такое, что недвижимость используется со стороны арендатора не по назначению;

Сроки расторжения договора аренды нежилого помещения

Инициировать разрыв аренды следует как можно раньше, сразу после выявления нарушения своих прав или условий контракта. Однако существует законодательно утвержденный срок для подобных действий – 3 года с того момента как лицо узнало о нарушении. Если же говорить о том, сколько проходит времени с момента начала процедуры до фактического освобождения помещения арендатором, то это сильно зависит от характера договора и споров вокруг его расторжения, выбранного механизма действий и других факторов. В среднем, это занимает от 30 до 90 дней, хотя при обращении в суд сроки могут возрасти многократно.

Заключение

И арендодатель, и арендатор могут выступить с инициативой расторгнуть договор аренды. Для каждой из сторон есть перечень достаточных оснований, для которых необходимо иметь доказательства. Чтобы расторгнуть сделку, можно попытаться договориться с оппонентом или обратиться в суд.

Основания для прекращения действия соглашения

Согласно ГК РФ, сделка может быть завершена только по причине существенного изменения текущих обстоятельств. При наличии такой причины съемщик может обратиться ко второй стороне с соответствующим требованием.

Если участники не смогут договориться друг с другом, то наниматель вправе составить исковое заявление и передать его в суд.

На законных основаниях можно истребовать досрочное прекращение, если:

• арендодатель не смог передать предусмотренные документом жилые или нежилые помещения;
• вторая сторона мешает свободно пользоваться имуществом;
• переданные объекты имеют характерные недостатки, если они не были оговорены в первоначальном контракте, то съемщик не мог знать о них заранее, их невозможно было обнаружить в момент передачи;
• наниматель не смог получить планируемую прибыль в связи с низким трафиком товаров/услуг;
• невозможно использовать с юридической точки зрения;
• арендодатель уклоняется от взятых на себя обязательств по осуществлению мероприятий в рамках капитального ремонта;
• стало непригодным для постоянного использования не по вине принимающей стороны.

Похожие записи:

• ОСАГО-2020: выплаты или ремонт
• 3.1. Право собственности на земельные участки
• Размеры пособия по безработице