Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как и при любой иной сделке, предусматривающей передачу недвижимого имущества от одного лица к другому, договор мены следует предоставить в территориальный орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на квартиру. В данном случае основанием для такой регистрации является само соглашение.
- Договор мены заключается, когда два человека договариваются отдать друг другу своё имущество и получить чужое. Они не хотят переводить деньги туда-сюда, поэтому просто меняются.
- Обмен представляет собой две сделки купли-продажи каждого объекта, но в одном договоре. И правила к документу применяются те же, что и при купле-продаже.
- Если один человек ведёт себя вопреки соглашению, второй может отменить обмен и потребовать компенсацию.
- Договор можно составить в простой письменной форме. Но если не уверены в своих силах, лучше не экономить на услугах юриста или нотариуса, чтобы учесть разные нюансы.
- Убежать от налогов при обмене не получится. Действуют те же правила, что и при продаже имущества.
Судебная практика по договору мены
В основном судебная практика по договору мены связана с двумя типами нарушений при заключении указанной сделки:
- Судом отменяются сделки, если ее суть не заключается именно в обмене квартиры, то есть если подразумевается иная сделка (например, купли-продажи). В данном случае необходимо внимательно относится к составлению договора и не допускать аналогичную фактическую ошибку.
- Отмене подлежат договоры, которые не содержат в себе все существенные условия. Также нельзя допускать нарушения обязанности нотариального удостоверения договора в случае, если собственником является несовершеннолетнее лицо или если квартира находится в долевой собственности.
Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен. Товарообмен – инструмент взаимоотношений, по которым сделка происходит по товарам без привлечения денежных средств. В соответствии с действующим законодательством договор мены – вид соглашения, по которому товары обмениваются между собой со сменой собственника (обязательное условие договоренности).
Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.
В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.
Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.
Если жилое помещение в многокрвартирном доме меняется на дом без приусадебного участка, следует понимать, что такой участок всё же есть, а именно – земля под самим зданием.
У продавца должны быть полноценные документы о выделении места под застройку или добросовестном приобретении объекта.
Договор мены квартиры на земельный участок – соглашение, при котором одна из сторон в момент его реализации лишается жилья. Такая сделка особо уязвима с точки зрения возможности ее расторжения.
Существование отмеченных «подводных камней» приводит к тому, что, несмотря на перечисленные преимущества, такой формат практикуется скорее в виде исключения. Выбирая данную форму сделки, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».
Что такое договор мены недвижимого имущества?
Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.
Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.
К его особенностям относятся:
- применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
- составление в простой письменной форме;
- обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
- предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.
Порядок регистрации договора мены
Учитывая ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018), если в договоре мены один из передаваемых товаров или оба являются недвижимым имуществом, то государственная регистрация является обязательной процедурой. Право собственности на недвижимость участник получит после обращения в регистрационный орган.
Учитывая ст. 570 ГК РФ, госрегистрация договора мены производится после обоюдного обмена объектами недвижимости, согласно акту приема-передачи.
Регистрация права собственности на квартиру или любое другое недвижимое имущество проходит следующим образом:
- Каждая сторона собирает требуемый пакет документов и оформляет заявление о постановке на учет объекта недвижимости;
- Бумаги и заявление предоставляются в регистрационный орган по месту нахождения передаваемого объекта;
- В момент подачи заявления вносится оплата госпошлины в размере 2 тыс руб для физлиц и 22 тыс руб для юрлиц;
- Если заявления были поданы в разных местах, то регистрационные органы уведомляют друг друга;
- После проверки документов, договор мены регистрируют в течение 5 дней, если нет никаких нареканий по документации и участники получают свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
Мена муниципального имущества на частное
В соответствии с частью 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору мены применяются правила статей Кодекса о купле-продаже. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает.
Согласно договору от 15.07.2002, заключенному между Администрацией города Стержневого и ОАО «Томскнефть» ВНК, администрацией произведен обмен нежилого помещения общей площадью 617,7 кв. м — кафе «Томск» в гостинице «Кедр» по ул. Мира, 12 в г. Стержневом, находящегося в муниципальной собственности, на помещение площадью 1055 кв. м учебно-производственной базы СОК «Нефтяник» в г. Стержневом, 2-й микрорайон, д. 209а, принадлежащее ОАО «Томскнефть» ВНК.
24 Июл 2020 yslygiur 872
Поделитесь записью
- Похожие записи
- В 17 лет в автошколу
- Что нужно для открытия ип
- Может Ли Судебный Пристав Наложить Арест На Предметы Быта
- Господдержка ипотеки в 2020 в сбербанке
Преимущества и недостатки
Рассматриваемый вид гражданско-правового соглашения предполагает наличие преимуществ и недостатков, оценка которых позволит определить выгодность и продуктивность такой сделки в конкретной ситуации.
Плюсы:
- после отчуждения имущества нет необходимости искать новое жилье, поскольку обе стороны сразу получают недвижимость;
- наличие права на налоговый вычет у каждой стороны сделки;
- при прекращении отношений без завершения сделки стороны не теряют своего имущества.
Минусы:
- разрешается обмен недвижимостью только одного вида (нельзя обменять муниципальное жилье на приватизированное);
- ограниченный перечень предложений по обмену жильем в отличие от купли-продажи;
- сделка не освободит участников от уплаты налогов.
Регистрация сделки мены жилой недвижимости
Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:
- заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
- договор мены;
- выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
- кадастровые паспорта на обе квартиры;
- нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
- согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.
Существенные условия договора мены квартиры
Как и любой другой договор, договор о мене жилого помещения имеет существенные условия, включение которых в текст документа требуется в обязательном порядке.
В соглашении о мене обязательно должно содержаться положение о предмете сделки, то есть обмениваемое имущество должно быть точно определено и прописано. Для этого необходимо указать его идентифицирующие признаки:
- наименование (например, квартира или комната),
- количество комнат,
- адрес квартиры,
- общая и жилая площади и другие сведения.
Кроме того, необходимо указать:
- Данные о сторонах мены — ФИО, паспортные данные лиц (собственники передаваемого имущества) между которыми происходит обмен.
- Взаимные обязанности сторон.
- Данные правоустанавливающих документов на обмениваемые объекты недвижимости.
- Лиц, которые сохраняют право пользования на передаваемое жилище.
- Дату совершения мены.
- Подписи сторон сделки.
- Дополнительно можно указать срок передачи имущества. Иногда имущество передается не одновременно, а в разные сроки в связи разного рода обстоятельствами.
Договор мены недвижимого имущества: субъектный состав, условия, форма. Мена жилых помещений
Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.
Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.
Договор мены — консенсуальный, возмездный, двусторонний.
Основные отличительные признаки договора мены:
- направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор мены с договором купли-продажи, например);
- характер встречного предоставления;
- момент перехода права собственности.
В отличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика на условиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той же денежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичного полученному.
По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар.
Уплата некой денежной суммы по договору мены допускается, но только как оплата разницы в случае, если обмениваемое имущество не является равноценным, хотя закон презюмирует равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ). По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).
Сроки обмена по договору мены
Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.
Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.
В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме.
Мена и обмен жилых помещений
С точки зрения лингвистической слова «мена» и «обмен» практически не различимы, однако с юридической точки зрения это разные категории. При этом конечно же договор мены возник значительно раньше, чем договор обмена, и, вероятно, раньше, чем даже договор купли-продажи.
С расширением рынка недвижимости в жилищной сфере широкое распространение получил договор мены жилого помещения. В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой. По такому договору собственник жилого помещения может обменять принадлежащее ему жилище на любое имущество, которое не изъято из гражданского оборота. Например, на другое жилье, автомобиль, гараж, предприятие, ювелирное изделие, ценные бумаги и т.п.
Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собственности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается соответственно продавцом жилого помещения, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает. В связи с этим договор мены имеет много общего с договором купли-продажи. При мене жилье обменивается на какое-либо имущество (в данном случае — на жилье), а при купле-продаже жилое помещение также обменивается, только на специфическое имущество — деньги.
Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется в большинстве своем по тем же правилам, что и по договору купли-продажи (предмет, форма, переход права собственности, права и обязанности сторон и т.п.).
Прежнее гражданское законодательство предусматривало только мену равноценного имущества. Сегодня данное положение остается лишь общим правилом. Обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными. Вместе с тем ГК РФ предусматривает возможность заключения договора мены неравноценными товарами. В таких случаях сторона, обязанная передать помещение, цена которого ниже цены жилья, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать жилое помещение, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Например, договором мены может быть предусмотрен обмен пятикомнатной квартиры на две двухкомнатные либо на трехкомнатную и автомобиль.
Право собственности на меняемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья. Например, при мене жилья, расположенного в г. Москве, на жилище, находящееся в г. Екатеринбурге, каждый переход права собственности следует регистрировать отдельно, соответственно в г. Москве и в г. Екатеринбурге.
Раскрепощение гражданского оборота, в том числе и в жилищной сфере, отодвинуло из первых рядов сделок с жильем договоры обмена жилых помещений: во второй половине 90-х гг. XX в. на первом месте была приватизация, в настоящее время — купля-продажа жилых помещений. Между тем, по нашему глубокому убеждению, обмен не стоит «сбрасывать со счетов». При таком договоре стороны не оперируют деньгами. Следовательно, нет соблазнов потратить их на другие цели, нет возможности их похитить и т.д., и т.п.
Кроме удовлетворения интересов сторон договора обмены жилых помещений имеют большое социальное значение: они (обмены) во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что кроме всего прочего снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д., и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.
Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. прошлого столетия.
В Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. содержались нормы, регулирующие порядок обмена жилыми помещениями.
Такой договор рассматривался как способ передачи одними гражданами другим жилых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жилищным или жилищно-строительным кооперативам.
Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с большой долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой, связанной с договором обмена жилых помещений, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Одни авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение других; другие полагали, что такое соглашение порождает изменение договора найма жилого помещения — перемену лиц в обязательстве. В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему.
Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и собственниками — с другой, долгое время был дискуссионным, но не выходил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действовавшее в тот момент законодательство, указывали на недопустимость таких сделок. Некоторые исследователи высказывались за допущение таких обменов.
Шло постепенное вовлечение жилых помещений в гражданский оборот. В указе Президента Союза ССР от 19 мая 1990 г. «О новых подходах к решению жилищной проблемы в стране и мерах по их практической реализации»3 кроме всего прочего подчеркивалась необходимость снятия необоснованных ограничений при обмене жилых помещений и разрешения обмена жилищ, принадлежащих на праве собственности гражданам, на жилые помещения государственного, кооперативного и общественного жилищных фондов. Однако в то время в силу отсутствия механизма осуществления такого обмена широкого практического применения данный договор не нашел.
Нельзя не обратить внимание на то, что еще до распада Союза ССР в Узбекистане и Азербайджане данный вопрос был решен достаточно определенно. Так, в Азербайджанской ССР Постановлением Совета Министров от 14 июня 1988 г. № 207 был разрешен обмен жилых помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также в домах жилищно-строительных кооперативов на жилые дома (части дома), принадлежавшие гражданам на праве собственности.
С принятием законов Союза ССР и РСФСР «О собственности», и в особенности Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые помещения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. О возможности заключения договоров обмена жилыми помещениями прямо говорили исследователи жилищного права.
Законодательство, регулирующее обмен жилья
Производя обмен жилья между родственниками, необходимо ориентироваться на следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс (ГК) РФ. В нём закреплено понятие такой сделки, как мена, а также её отличия от договора дарения или купли-продажи.
- Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В нём раскрывается понятие мены применительно к объектам недвижимости (и жилью в частности), а также описывается процедура обмена в тех случаях, когда квартиры жильцам не принадлежат (обмен жилья, используемого по договорам социального найма и принадлежащего муниципалитету или государству).
- Семейный кодекс (СК) РФ. Он определяет степень родства и указывает, кто считается близким родственником.
- Налоговый кодекс (НК) РФ. Он устанавливает размер пошлины при совершении такой сделки – и размер льготы, существующей именно при родственном обмене.
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 г. №218-ФЗ (далее для краткости «ФЗ №218»). В нём описывается процедура регистрации сделок с недвижимостью. По закону, сделка, касающаяся любого недвижимого имущества (включая жилые помещения) имеет юридическую силу только с момента регистрации.
Перечень неполный, поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств могут применяться и другие нормативные акты. Например, если одна из обмениваемых квартир находится в здании, признанном историческим памятником, применяться будут и нормы Федерального закона №73-ФЗ от 2002 года «Об объектах культурного наследия…».