Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Публикации по арбитражной практике Мугина А.С.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При отсутствии оснований для взыскания задолженности по договору аренды путем совершения исполнительной надписи нотариуса, однако при признании должником суммы задолженности, в некоторых случаях возможно взыскание задолженности по договору аренды в приказном производстве в суде. Данный порядок является более простым, чем исковое производство, но возможен только при отсутствии спора о праве.
Консультации по темам
| Вопрос по алиментам |
| Общие вопросы юристу онлайн |
| Получение гражданства РФ |
| Ритейл |
| Юрист по банкротству |
| Производство |
| Получение субсидий, грантов |
| Бухгалтерский учет. Анализ, аудит |
| Юрист по трудовому спору |
| Арбитражные споры |
| Патентное право |
| Работа с судебными приставами |
| Импорт, экспорт |
| Гражданское право |
| Семейный юрист онлайн |
| Автоюрист. Споры по ДТП |
| Жилищный юрист онлайн |
| Жалоба в ЕСПЧ |
| Защита прав потребителей |
| Наследственные споры |
Юрист и адвокат: оплата по факту и результату
Юридическая компания РОССКОН осуществляет финансирование споров и готова предоставить квалифицированных юристов или адвокатов с оплатой по результату. Наши специалисты ведут следующие судебные споры:
- Взыскание долгов и убытков в суде;
- В сфере семейного и трудового права;
- О защите прав потребителя;
- В сфере недвижимости;
- Оспаривание решений в вышестоящих инстанциях, в том числе – арбитражном суде; и многое другое;
- Бизнес-юриспруденция (например, суды, связанные с результатами сделок или банкротство);
- Налоговые и административные споры;
- Арбитражная юриспруденция.
Мы работаем и по другим делам, не вошедшим в этот список. Просто обратитесь в ЮК РСК для получения качественной юридической помощи!
Получите консультацию прямо сейчас!
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев предусмотренных законом.
При рассмотрении повторного иска о взыскании арендной платы, суд подтвердил, что доказательств недобросовестного поведения с нашей стороны нет, наоборот, мы были инициаторами встречи по осмотру арендованного помещения и возврата его нам.
В первом случае арендатор сталкивается с проблемой начисления и уплаты одной из форм (арендной платы или земельного налога) платы за использование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В этой связи судебная практика сформировала тенденцию к тому, что в случае возникновения обязательственных споров арендодатель всегда прав.
Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.
Особенности взыскания задолженности по договору аренды
Договор аренды жилого или офисного помещения – один из наиболее распространенных видов соглашений. В данном договоре четко прописаны все обязанности сторон и сроки, когда требуется осуществлять оплату за пользование помещением. Поэтому когда арендатор вдруг по каким-либо причинам отказывает выплачивать деньги, то кажется, что решить данную проблему очень просто – достаточно обратиться в суд и должника обяжут вернуть все денежные средства.
Однако подготовка документов в суд и само судебное разбирательство требует много времени и знания особенностей проведения судебных слушаний. Кроме того, даже после положительного решения суда его исполнение может занять значительный период. Для того чтобы быстро осуществить взыскание задолженности по договору аренды в досудебном порядке, оптимальным вариантом является обращение в коллекторское агентство «АльфаГрупп», высокопрофессиональные юристы которого готовы оперативно урегулировать даже самые сложные ситуации.
Исковое заявление о взыскании долга — очень индивидуальная вещь…
Заявление о взыскании долга подается в суд по месту нахождения ответчика (хотя есть исключения). Но прежде чем начать составление судебных документов, писать заявление о взыскании долга, необходимо тщательно проанализировать имеющиеся документы и иные доказательства. При недостаточности документов — должны быть проведены сбор документов и подготовка дополнительных доказательств. Только после этого возможно писать исковое заявление о взыскании долга, прилагать расчет, предоставлять в суд. Особо хочется отметить — торопиться подать сырой иск можно только в одном случае — если истекает срок исковой давности для предъявления взыскания.
Образец искового заявления о взыскании долга брать не советуем. Иск должен быть индивидуальный, с собственным конкретным расчетом в тексте искового заявления или отдельным листом как приложение к исковому заявлению, с особыми условиями, доказательствами, с учетом иных обстоятельств дела. Переписанный близко к тексту образец из книжек или интернета малоэффективен, и может привести к проигрышу. Нельзя экономить на составлении искового заявления, нужно заказать иск у адвоката с опытом, чтобы получить хороший результат в суде.
Взыскание арендной платы при отсутствии договора
Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.
Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.
Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.
Рассмотрим пошаговую инструкцию, как правильно выселить арендатора за неуплату в срок.
В первую очередь рассмотрим тот случай, если арендатор не платит вам, но у вас есть заключенный с ним договор. Если все сроки прописанные в договоре уже прошли, вы можете попробовать поговорить с арендатором и решить вопрос миром. Уточнить у него, почему произошла задержка и когда он сможет решить этот вопрос. Стоит помнить, что в жизни бывают разные ситуации, и если дело доходит до суда, то «непреодолимые жизненные обстоятельства» могут сыграть на руку вашему арендатору, в этом случае, если вы пойдете в суд, он предоставит ему дополнительное время на решение этого вопроса, а вы просто так потратите деньги время и нервы на судебные заседания.
Поэтому обязательно надо попробовать максимально решить ситуацию путем договоренностей. Ведь как я уже говорил, быстрых и простых способов решения этой проблемы нет, и вам придется потратить очень много сил и нервом, если не получится договориться мирно.
Если арендатор не идет на контакт, то стоит рассказать ему перспективы. Объяснить, что впереди его ждет большое количество судебных разбирательств, назначение неустойки за каждый день неоплаты, а также обязательное требование погасить все эти долги. И это не просто слова, это реальная перспектива, которая ждет и вас, и его. Вам тоже придется через все это пройти, если вы хотите вернуть свои деньги.
Когда вы пойдете в суд, в первую очередь вам необходимо указать, что в вашем нежилом помещении находится арендатор, который отказывается платить за аренду и не съезжает, а значит он нарушил условия договора им же подписанный. Вам необходимо приложить к иску подписанный договор аренды и акт, подписанный вами в момент передачи помещения, а также уведомление арендатора о расторжении аренды. Если вы не подписывали такие документы, этот факт придётся доказывать иными доказательствами.
В отличие от других судебных разбирательств, споры о расторжении договора аренды и выселении арендатора решаются достаточно быстро. Если вы посмотрите статистику поисковых запросов, то вопрос «Что делать, если арендатор не платит и не съезжает?» достаточно популярен. А значит, в судах с этим сталкивались не один раз и процесс поставлен на поток.
После того как вы получите вступившее в силу судебное решение, вы можете пойти с ним к судебным приставам. Именно в их работу входит функция взыскание задолженности по арендной плате.
Именно так выглядит схема, как вернуть задолженность по договору аренды , если вы являетесь собственником и арендатор не платит вам арендную плату на протяжении долгого срока, не имея на это никакого права.
Взыскание долга по арендной плате
Составьте заявление в соответствии с требованиями, установленными ст. 125 АПК РФ.
Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ.
Если иск не будет соответствовать обязательным требованиям, суд оставит его без движения, а затем возвратит (ч. 1, 4 ст. 128, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).
Размер арендной платы устанавливается заключенном договором. В документе может быть прописана фиксированная сумма либо порядок ее исчисления. Стоимость проживания может быть изменена после подписания соглашения, если это в нем предусмотрено. Так, стороны могут установить изменения в оплате:
- Начиная с конкретной даты (как правило, через 1 календарный год после заключения договора).
- При наступлении определенных обстоятельств (глобальные изменения в экономике или на рынке недвижимости).
- «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».
Хозяин квартиры может увеличить плату за проживание в одностороннем порядке, даже если это не прописано в договоре. Но в соответствии с настоящим законом, главным условием для этого является соглашение сторон.
При этом отказ арендатора от повышения не может стать основанием для выселения. Для увеличения стоимости проживания арендодатель должен уведомить квартиранта о своем намерении не позднее, чем за 3 месяца до наступления изменений и получить его письменной согласие.
Только тогда увеличение оплаты будет считаться законным.
Меры ответственности за нарушение своих обязательств по оплате за проживание должны быть прописаны в арендном договоре. Крайней мерой является принудительное выселение. К ней арендодатель может прибегнуть, если долг составляет:
- 2 месяца при краткосрочном договоре (со сроком действия менее 1 года).
- 6 месяцев при долгосрочном договоре (со сроком действия от 1 года).
В этом случае арендатору направляется уведомление о необходимости выселения или срочной оплаты образовавшегося долга. В случае игнорирования извещения, хозяин вправе выселить квартиранта.
Взыскание арендной платы
Правоотношения по аренде коммерческой и некоммерческой недвижимости распространены в современном мире. Многие люди часто арендуют недвижимость в различных целях. Чаще арендуются офисы и торговые площади, на втором месте квартиры и комнаты.
Не всегда арендаторы бывают добросовестными, некоторые существенно задерживают арендную плату, при этом, просрочки допускают, как частные арендаторы, так и бизнесмены.
При этом нередко частный сектор не оформляет договор аренды недвижимости, полагаясь на «джентльменское соглашение». С бизнесом такое явление встречается реже. В Во всяком случае взыскать долг по аренде сложно, но можно, доказав что отношения по аренде между сторонами сложились.
Исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре
Общий срок исковой давности составляет три года. Течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Департамент городского имущества, одной из основных задач и функций которого является контроль за поступлением арендной платы по договорам аренды земельных участков, должен был узнать о нарушении права со дня возникновения у арендатора обязанности по внесению платежей за землю и неисполнения им такой обязанности.
В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной по делу, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Законом не предусмотрено какого-либо требования к форме заявления о пропуске срока исковой давности, поэтому оно может быть сделано, как в письменной, так и в устной форме.
Порядок взыскания задолженности
Даже если срок действия договора истек, владелец арендованной недвижимости вправе требовать погашения долга за весь период, пока не будет зафиксирован факт возврата площади арендодателю в том же состоянии с поправкой на естественный износ.
Схема взыскания просрочки:
- Стадия досудебного урегулирования – обязательный этап любого взыскания, которое в дальнейшем убедит суд в попытках решить проблему мирно. Арендодатель готовит и направляет в адрес должника письменную претензию, предлагая погасить долг в указанные срока, и предупреждая о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке согласно подписанных условий.
- Если арендатор погасил долг, происходит расторжение договора с составлением акта на возвращаемое имущество арендодателя. Одновременно решается вопрос о хранении вещей должника.
- Собственник обращается в суд с иском о взыскании арендной платы. Помимо суммы просроченных платежей следует потребовать уплаты штрафа за отказ от выполнения и компенсации за понесенные убытки, если удастся доказать это документально.
- После получения судебного решения взыскать долг, необходимо дождаться, когда оно вступит в силу, после чего направить исполнительный лист приставу.
- У судебных приставов широкие полномочия по взысканию долга, вплоть до списания средств со счетов и карт должника и распродажи его имущества.
Взыскать задолженность по аренде можно через суд, однако, это невозможно без проведения досудебных мероприятий. Заключаются они в отправке претензионного письма нарушителю условий договора.
В претензии указываются следующие данные:
- Сведения о сторонах соглашения.
- Дата заключения и реквизиты договора.
- Реквизиты акта приема-передачи арендуемого объекта.
- Момент возникновения и сумма задолженности, а также требование ее погашения.
- Ссылки на законодательные акты.
Приложение к письму составляют копии договора и актов приема-передачи, расчет задолженности, а также документы в подтверждение отсутствия арендных платежей (акт сверки, ведомость расчетов).
Если отправка претензии не возымела действия, можно приступать к взысканию в судебном порядке. Иск направляют в Арбитражный суд по месту регистрации должника. Он должен содержать:
- наименование суда;
- данные об арендаторе и арендодателе;
- требование истца с указанием ссылок на законодательные акты;
- обстоятельства, на которых основывается требование, и факты их подтверждающие (договор аренды, акты приема-передачи);
- цену иска, то есть сумму долга;
- расчет задолженности;
- сведения о претензионных мерах;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины;
- перечень прилагаемых документов.
К иску прилагают копии договора аренды, актов приема-передачи, расчеты задолженности и неустойки, доказательства отсутствия арендных платежей, переписку с ответчиком в подтверждение досудебного урегулирования и иные документы, имеющие отношение к спору. При подаче искового заявления, его копия обязательно направляется в адрес ответчика заказным письмом.
Узнайте, нарушает ли ваш контрагент свои обязательства
Обязанности арендодателя:
- Осуществить на свои средства ремонт, если иное не фиксируется в договоре.
- Сдать арендатору имущество в состоянии, которое не будет противоречить условиям договора и назначению имущества.
Что можно сделать в случае невыполнения обязательств:
- Расторгнуть договор аренды и потребовать возместить понесенные убытки.
- Произвести ремонт, который предусматривается договором или вызван срочной необходимостью, и истребовать с арендодателя оплату в счет затрат за ремонт.
- Запросить снижения арендной платы в соответствии с затратами.
Наиболее распространена аренда помещений. Их сдают для временного проживания, размещения офисов, торговых, спортивных, развлекательных объектов. Арендатор, несомненно, заинтересован в длительном времени аренды, поскольку вкладывает определенные средства в обустройства арендованных площадей. Арендодателя также устраивает такой подход, ведь для него особо важны два момента: своевременное внесение платежей и поддержание арендованного имущества в надлежащем состоянии.
Передача собственности в аренду оформляется соответствующим договором аренды и актом передачи. От правильности документального оформления зависит решение проблемных вопросов, возникающих в процессе аренды, главный из которых – несвоевременность или полное прекращение оплаты.
Иски собственника (арендодателя)
1. Долги по аренде (неустойки за просрочку внесения платежей).
Неисполнение обязательств по внесению арендных платежей может явиться основанием для предъявления иска о взыскании сложившейся задолженности. В этом случае также уплачиваются проценты за пользование денежными средствами. Взыскание задолженности по арендной плате происходит на основании договора. В договоре может быть предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендных платежей, которая подлежит взысканию с арендатора. Следует также иметь в виду, что обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды.
2. Расторжении договора аренды
По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в том числе при существенном нарушении договора другой стороной. Такое требование может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества, когда это является обязанностью арендатора.
Алгоритм получения задолженности при просрочке арендатором
Вначале рассмотрим ситуацию, когда в договоре по каким-либо причинам не указан срок внесения арендной платы. В этом случае следует письменно обратиться к арендатору с просьбой внести сумму за весь прошедший период пользования имуществом. На исполнение такого требования отводится семь дней. По их истечении уже можно говорить о появлении долга.
Если четко ясно, что долг существует длительное время, то есть смысл направить арендатору претензию. Приложением к ней может быть расчет по месяцам как в части арендной платы, так и других сумм. Если арендодатель хочет воспользоваться своим правом расторгнуть договор, то он должен будет уведомить об этом нанимателя имущества прямо в претензии. На рассмотрение такого требования законодательство отводит один месяц.
Следующим шагом после претензии станет судебный иск. В нем наряду с денежными требованиями может содержаться просьба к суду досрочно расторгнуть договор аренды. К самому исковому заявлению прилагаются копия договора, расчет всех предусмотренных по нему платежей, переписка с арендатором, остальные необходимые документы, включая доказательства частичных расчетов (если таковые были). Если заявляются требования не только о взыскании долга, но и о расторжении договора, то по каждому из них госпошлина платится отдельно (за имущественный и неимущественный иск).
Когда суд своим решением взыскивает не только задолженность, но и расторгает договор аренды, то это является основанием для истребования имущества или освобождения помещения в принудительном порядке. В такой ситуации выдаются исполнительные листы на долг и выселение (передачу имущества). Ими по отдельности в дальнейшем будут заниматься судебные приставы.